【正文】 資利潤(rùn)率%全部投資4靜態(tài)投資回收期年全部投資5動(dòng)態(tài)投資回收期年全部投資6財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%自有資金7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元自有資金8靜態(tài)投資回收期年自有資金9動(dòng)態(tài)投資回收期年自有資金計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目稅前、項(xiàng)目稅后和當(dāng)前銀行貸款利率，財(cái)務(wù)；稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率爭(zhēng)現(xiàn)值大于零，均說明項(xiàng)目有較好的財(cái)務(wù)盈利能力，說明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。9 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡能力進(jìn)行分析。%，本項(xiàng)目考慮上浮10%%。資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)總投資計(jì)劃就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售(租)收入三個(gè)部分。高新”住宅小區(qū)總投資估算表序號(hào)名稱費(fèi)用（萬(wàn)元）備注1土地費(fèi)用140402建安工程費(fèi)用305453前期工程費(fèi)用45614室外工程費(fèi)19605監(jiān)理費(fèi)3056管理費(fèi)用1542（1+2+3+4+5）3﹪7銷售費(fèi)用2270銷售收入3%8預(yù)備費(fèi)1249（2+3+4+5+6+7）3%9貸款利息89110合計(jì)573631+2+3+4+5+6+7+8+9 項(xiàng)目收入估算與資金籌措估算收入，首先要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況確定按功能分類的可銷售或可出租面積的數(shù)量，再依據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)果確定項(xiàng)目各部分功能面積的租金或售價(jià)水平，然后再根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度安排開發(fā)商的市場(chǎng)銷售策略，確定項(xiàng)目分期或分年度的銷售或出租面積及收款計(jì)劃，最后匯總出分年度的銷售收人。（10）項(xiàng)目的總投資的確定綜合前面九項(xiàng)的費(fèi)用，總計(jì)為57363萬(wàn)元。（8）預(yù)備費(fèi)（2+3+4+5+6+7）3%預(yù)備費(fèi)按前幾項(xiàng)和的3%取，共計(jì)1231萬(wàn)元。（6）管理費(fèi)（1+2+3+4+5）3%建設(shè)單位管理費(fèi)按前四項(xiàng)之和的3%，共計(jì)1542萬(wàn)元。項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為1960萬(wàn)元。3）城建統(tǒng)一征收費(fèi)及其他費(fèi)用（見下頁(yè)表） 城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表 （單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)費(fèi)用收費(fèi)依據(jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積計(jì)：150元/m2；2450市政辦發(fā)[2005]159號(hào)易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費(fèi)按建筑面積： 14元/m2；229陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)[2000]07號(hào)工程定額測(cè)定費(fèi)按建安總造價(jià)：%40陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)[2001]113號(hào)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按建安總造價(jià)：%（實(shí)施監(jiān)理）31陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)[2001]113號(hào)勞保統(tǒng)籌費(fèi)%；1084陜建政發(fā)[1995]389號(hào)散裝水泥專項(xiàng)資金按建筑面積：5元/m2；25陜西省人民政府51號(hào)令總計(jì)3859將上述三項(xiàng)相加得前期工程費(fèi)用為4561萬(wàn)元。1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）文件中附表1：工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表，采用內(nèi)插法計(jì)算，經(jīng)過工程復(fù)雜程度系數(shù)調(diào)整，并結(jié)合西安市建筑設(shè)計(jì)收費(fèi)市場(chǎng)行情，本項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)費(fèi)為667萬(wàn)元；勘察費(fèi)取設(shè)計(jì)費(fèi)的10%。②其他設(shè)備及安裝其他設(shè)備包括除電梯外的其他所有設(shè)備，具體估算可參見下表。得土建總造價(jià)為：24596+96+1022=25715萬(wàn)元3）設(shè)備及安裝工程費(fèi)用安裝工程包括電梯、給排水設(shè)備及安裝、動(dòng)力照明及弱電等項(xiàng)目。項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度橫道圖如下圖所示： 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表季度項(xiàng)目2007年2008年2009年3412341234前期工作基礎(chǔ)工程主體工程安裝及裝修工程室外工程場(chǎng)地清理及竣工驗(yàn)收銷售進(jìn)度8 投資收入估算與資金籌措 項(xiàng)目投資估算與資金使用計(jì)劃（1）土地成本該項(xiàng)目基地總占地面積為62468m2，土地價(jià)格為120萬(wàn)元/畝；故可初步估算土地成本為120117=14040萬(wàn)元；（2）建安造價(jià)1）土建造價(jià) 住宅土建造價(jià)表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費(fèi)用高層1600元/㎡60840 m29734萬(wàn)元小高層1450元/㎡102498 m214862萬(wàn)元總計(jì)163338 m224596萬(wàn)元 公建土建造價(jià)表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費(fèi)用會(huì)所800元/m21500 m290萬(wàn)元變電室500元/m250 m2其他400元/m2100 m24萬(wàn)元總計(jì)1500 m296萬(wàn)元2）地下停車場(chǎng)造價(jià)地下停車場(chǎng)建筑面積為9288m2，依據(jù)類似工程估算、概算指標(biāo)，地下停車場(chǎng)的土建成本為1600元/ ㎡，地下停車場(chǎng)的造價(jià)為1022萬(wàn)元。發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，有必要就建設(shè)工程的發(fā)包方式提出建議。通過色彩和建筑構(gòu)件的高低前后變化，形成獨(dú)特的城市建筑景觀，強(qiáng)化商業(yè)街的獨(dú)特商業(yè)氛圍。合理形成商業(yè)廣場(chǎng)，與商業(yè)內(nèi)街形成一體。但設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)意到而形薄。（3）強(qiáng)調(diào)山勢(shì)的利用。（2）小區(qū)景觀強(qiáng)調(diào)實(shí)用、自然園林風(fēng)格。小區(qū)內(nèi)還建有會(huì)所，為客戶提供方便的娛樂活動(dòng)場(chǎng)所。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀環(huán)境，又增加了樓間距，使每棟樓都能有很好的日照、通風(fēng)和欣賞景觀條件。 項(xiàng)目總平面布置該小區(qū)共有14棟樓，包含11高層，3棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為16層、16層、18層在小區(qū)的最北邊設(shè)計(jì)了三棟點(diǎn)式高層，其層高為26層在三棟點(diǎn)式高層中間又建有兩棟層高為18層高層。住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于2，3號(hào)樓問，車行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車庫(kù)出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨(dú)立封閉。1，2號(hào)樓負(fù)一層平街設(shè)小商鋪，一，二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅；3號(hào)樓一，二層為商業(yè)專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價(jià)格，免去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請(qǐng)聯(lián)系：1227258276用房，三層以上為住宅。背街設(shè)計(jì)為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置有綠樹、水池、休閑小品。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案本項(xiàng)目工程總建筑面積66012 m2。④項(xiàng)目的升值空間大，租售前景較好。②小區(qū)規(guī)劃環(huán)境好。從以上的分析可以看到，由于目前項(xiàng)目所在的區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)較低，升值空間大，并且隨著西鄉(xiāng)塘區(qū)改造的完成及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，該區(qū)域的商品房開發(fā)必將進(jìn)入一輪熱潮。（4）根據(jù)不同的潛在消費(fèi)者，合理建設(shè)各種不同的戶型數(shù)量。（2）戶型分布廣，戶型合理，可利用率高，套內(nèi)面積應(yīng)從80~160m，以滿足不同消費(fèi)者的需求。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位根據(jù)以上對(duì)潛在消費(fèi)者的分析，項(xiàng)目規(guī)劃方案應(yīng)做到：（1）小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，綠化水平高，配套設(shè)施完備。其中，在板式小高層中全部是中小戶型，同時(shí)，在調(diào)研過程中可以發(fā)現(xiàn)有部分消費(fèi)者還是比較青睞大戶型的，所以在高層的設(shè)計(jì)中，考慮到了消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)了一些大戶型的住宅，這就可以滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)愛好。 項(xiàng)目功能定位住宅的物業(yè)類型主要是推出小高層和高層，結(jié)合國(guó)家的相關(guān)的條文規(guī)定，適當(dāng)?shù)奶岣吡诵粜停?0 m2以下）的比例。該項(xiàng)目的外在優(yōu)勢(shì)是：當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)戶對(duì)此地塊作為文房四寶或文化一條街的認(rèn)同度高；與政務(wù)新區(qū)、西安古城景區(qū)、汽車站隔岸相望；附近有披云山莊、正在建設(shè)的黃龍國(guó)際友好飯店作配套。核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最能體現(xiàn)項(xiàng)目的特色，同時(shí)也直接區(qū)別或凌駕于競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，通過對(duì)西安房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究，結(jié)合項(xiàng)目各項(xiàng)綜合優(yōu)勢(shì)，以確定本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購(gòu)買壓力。在建筑設(shè)計(jì)上專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價(jià)格，免去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請(qǐng)聯(lián)系：1227258276，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。該項(xiàng)目臨近西部電子商城等商業(yè)機(jī)構(gòu)，里面擁有大量外來的個(gè)體商戶，這部分人群在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下，通常都希望擁有一套屬于自己的住宅同時(shí)為子女提供良好的教育環(huán)境。（6）政府工作人員，這類人群追求高的生活品質(zhì)，同時(shí)擁有少量的灰色收入，個(gè)人私生活不喜歡被別人打擾。 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇定位的原則：（1）對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對(duì)高新區(qū)樓盤接受能力較強(qiáng)的客戶；（2）收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對(duì)精神生活向往比較高的客戶；（3）收入中高等，對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品比較向往的，喜歡相對(duì)較高性價(jià)的客戶。（9）農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者階層： 這是目前中國(guó)規(guī)模最大的一個(gè)階層，從1987年的70%以上已減少為1999年的44%左右。社會(huì)階層的細(xì)分法 （7）商業(yè)服務(wù)員工階層：目前，商業(yè)