【正文】 醫(yī)療：農(nóng)行、建行、沙區(qū)人民醫(yī)院2門診。建筑面積：103081平方米,占總建筑面積比例：51%(2)相關(guān)信息物業(yè)現(xiàn)狀:結(jié)構(gòu)封頂 內(nèi)外銷:外銷占地面積:40287平方米 總建筑面積:203426平方米總戶數(shù):約1830戶 開(kāi)發(fā)商:重慶寶海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商:香港寶嘉集團(tuán)（恒安集團(tuán)背景） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 總用地：60畝（40287平方米）容積率：總建筑面積：203426平方米其中：住宅部分總建筑面積：181536平方米商業(yè)部分總建筑面積：約5217平方米（不含會(huì)所和服務(wù)于商業(yè)的停車位）總戶數(shù)：約1830戶。江楓美岸(1)項(xiàng)目介紹● 寶嘉當(dāng)然，美麗山水的表現(xiàn)也給卓越積累了很多建造中高檔住宅的寶貴經(jīng)驗(yàn)，所以，本項(xiàng)目也將被卓越策劃成一個(gè)精品的中高檔住宅產(chǎn)品，與美麗山水一起打造濱江路上的品味。此樓盤將和本項(xiàng)目的樓盤形成同輝呼應(yīng)，兩頭盤分別居于石門大橋兩邊，有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。）(7)項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 美麗山水前方，是正在動(dòng)工的沙區(qū)濱江公園項(xiàng)目。5月30日，五星級(jí)泰式度假園林全景呈現(xiàn)，正式開(kāi)啟濱江假日醇美生活。(6)最新動(dòng)態(tài) 卓越美麗山水“漫谷”組團(tuán)，5月華美面世、預(yù)定公開(kāi)。作為世界頂級(jí)物業(yè)管理公司，人性化、個(gè)性化、智能化是香港地鐵物管最為直接的反映。 (2)相關(guān)信息占地面積:28839平方米 總建筑面積:竣工時(shí)間:20061231 總戶數(shù):990戶開(kāi)發(fā)商:重慶卓越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)管理公司:香港地鐵物管重慶美麗山水物管公司%，是重慶市典型的坡地式山水居住區(qū)。其次，此樓盤擁有華宇這一知名品牌，為其樓盤本身具有一定的增值作用，所以銷售上相比寶嘉(2)相關(guān)信息占地面積:33903平方米 總建筑面積:180000平方米 總戶數(shù):2128戶 開(kāi)發(fā)商:重慶華宇物業(yè)(集團(tuán))有限公司 投資商:重慶華宇物業(yè)(集團(tuán))有限公司 物業(yè)管理公司:華宇物業(yè)管理有限公司 景觀設(shè)計(jì)單位:中國(guó)機(jī)械工業(yè)第三研究院 整合推廣單位:余文輝廣告(3)車位信息總數(shù)：1090個(gè) 比例：0:1090 地下車位：1090個(gè) 停車位:1090個(gè)（地下）(4)歷史價(jià)格均價(jià)：4500元/平方米 除9號(hào)樓無(wú)折扣外，(5)項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 項(xiàng)目所在的沙坪壩區(qū)作為全市的教育文化大區(qū)，教育資源豐富，該項(xiàng)目將把自然山水同區(qū)域特有的文化氛圍緊密結(jié)合，以“建于上層的人文宅院”作為市場(chǎng)定位，打造成為鐘情于山水而且具有較高文化素養(yǎng)的社會(huì)中堅(jiān)所需要的住宅精品項(xiàng)目。秋水長(zhǎng)天● 華宇秋水長(zhǎng)天以追求“江景最大化、庭院最大化、朝向視野最優(yōu)化”的基準(zhǔn)目標(biāo)，用點(diǎn)式超高層和點(diǎn)板結(jié)合的規(guī)劃手法，對(duì)沿江城市形態(tài)施以強(qiáng)勢(shì)改造，使小區(qū)在充分吻合復(fù)雜用地條件的基礎(chǔ)上，更加突出倚山面水的自然特色；其45層的超高住宅樓，以新穎的造型成為該小區(qū)的標(biāo)志性建筑。有很好的互相帶動(dòng)作用?！?項(xiàng)目位于沙坪壩區(qū)沙濱路石門大橋與磁器口中段，前瞰嘉陵江秀色，后倚重大、七中人文學(xué)府，左臨磁器口古鎮(zhèn)，右接沙區(qū)交通要道石門大橋。美麗山水，項(xiàng)目組成員對(duì)上述各樓盤進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查詢問(wèn)，調(diào)查結(jié)果如下：秋水長(zhǎng)天、寶嘉其次是項(xiàng)目可以采取相關(guān)的隔音措施，如建設(shè)綠化隔離帶，采用高級(jí)的隔材料，減少污染，降低噪音江不在是問(wèn)題。但是，由于本項(xiàng)目地塊位處公路旁邊并緊鄰石門大橋，有不可避免的噪音污染，此外，項(xiàng)目對(duì)面已遭污染的嘉陵江也會(huì)給項(xiàng)目環(huán)境帶來(lái)一些負(fù)面影響。 本項(xiàng)目并非處于沙坪壩中心商業(yè)地帶，遠(yuǎn)近適宜的距離既能滿足人們對(duì)繁華都市中心的消費(fèi)需求，又與其保持一定距離，擁有相對(duì)清凈的養(yǎng)心、休憩之所。那么此項(xiàng)目的完工入住必然這也在自己的樓盤附近建立一個(gè)小的生活圈。伴隨沙濱路的建設(shè)和沙坪壩區(qū)對(duì)此地段的重點(diǎn)打造，再加上這些實(shí)力較強(qiáng)的樓盤對(duì)居民的吸引、聚集作用，此區(qū)域的人口密度將逐漸增大，各種商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場(chǎng)也將隨之繁榮，從而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)使其基礎(chǔ)設(shè)施及配套體系的建設(shè)日趨完善。江楓美岸、華宇 周邊樓盤區(qū)域帶動(dòng) 本項(xiàng)目附近有華宇這些學(xué)校的公共設(shè)施更是可以為項(xiàng)目的消費(fèi)者提供完善的健身娛樂(lè)設(shè)施。同時(shí)，此地塊享有沙坪壩區(qū)特有的文化氛圍，緊鄰的重大更能使項(xiàng)目所在地深切感受到濃厚的人文氣息。 卓越 本項(xiàng)目位于沙坪壩沙濱路石門大橋與磁器口中段,左接高家花園大橋，右接沙區(qū)交通要道石門大橋，交通十分便利。最后，項(xiàng)目面臨背靠著江岸，擁有開(kāi)良好的地形環(huán)境，擁項(xiàng)目所在位置有多層次綠化的天然條件。正方直面嘉陵江綿延江天，后倚重大、七中學(xué)府名校，具有濃厚的文化氛圍，左接磁器口千年古鎮(zhèn)，右迎沙區(qū)門戶石門大橋，地段優(yōu)勢(shì)極其顯著。江畔人家項(xiàng)目區(qū)位分析 卓越秋水長(zhǎng)天沙坪壩區(qū)沙濱路中段高層7387二房113132三房09年6月30號(hào)4500富洲新城沙坪壩區(qū)富洲路8號(hào)景觀高層 7176二房97123三房09年8月30號(hào)4500融僑諾丁陽(yáng)光沙坪壩區(qū)小龍坎正街高層2710409年8月31號(hào)5500融匯國(guó)際溫泉城沙坪壩區(qū)重師南門對(duì)面高層5669一房6888二房82112三房130四房 09年12月31號(hào)4700藍(lán)溪谷地沙坪壩區(qū)天星橋高層、洋房94179三房137190四房09年10月31號(hào)4600金象左右SOLO公寓沙坪壩區(qū)正街(欣陽(yáng)廣場(chǎng)對(duì)面)高層、單體樓2224單間3557一房5780二房65三房10年8月6400布克公館沙坪壩區(qū)鳳天大道重慶圖書館南門旁高層4144一房5665二房10年6月30號(hào)4300金陽(yáng)牛津街沙坪壩區(qū)火車北站西路重師南門旁高層38一房5786二房88三房10年5100東和科苑SOHO沙坪壩區(qū)沙楊路128號(hào)高層3746一房5172二房95三房現(xiàn)房4700富力城瀚湖沙坪壩區(qū)大學(xué)城現(xiàn)代中式風(fēng)格、高層6669二房79102三房現(xiàn)房4300融匯新時(shí)代沙坪壩區(qū)三峽廣場(chǎng)天陳路入口表1. 沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和價(jià)格對(duì)比表樓盤名稱項(xiàng)目地址樓盤形態(tài)房型面積（m2）交房時(shí)間均價(jià)（元/m2）寶嘉　 控制各地房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的現(xiàn)象，是國(guó)家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。購(gòu)房者喜歡沙區(qū)的人文氣息，是因?yàn)橹拇髮W(xué)和高中都幾乎集中在了沙區(qū)。 沙坪壩區(qū)是一個(gè)有強(qiáng)大消費(fèi)力的區(qū)域。而中青年群體將成為2009年消費(fèi)的主流，其它年齡段的消費(fèi)群體數(shù)量將會(huì)有所減少，特別是老年消費(fèi)群體的消費(fèi)能力已經(jīng)被中青年索取代。 消費(fèi)群體方面，實(shí)際居家型購(gòu)房群體將成為住宅消費(fèi)的主流。；%；辦公樓空置面積由于本年竣工零增長(zhǎng)，%；我區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積由于在銷售市場(chǎng)不景氣的狀況下而逆勢(shì)走強(qiáng)，%，%。但隨著國(guó)家和地方政府拉動(dòng)消費(fèi)以及大量資金投放大消費(fèi)市場(chǎng)等一系列的刺激措施的出臺(tái)作用，目前，整個(gè)重慶市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)有效回升，現(xiàn)實(shí)的銷售和消費(fèi)表現(xiàn)要比理論估計(jì)好很多，所以隨著相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天將很快來(lái)臨，并伴有夏天的狂熱，所以，現(xiàn)在也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充分做準(zhǔn)備的餓時(shí)候。（5）商品房銷售面積下降，空置面積增加進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售疲軟，％，％；，％，%。當(dāng)然，這也給計(jì)劃將建的樓盤一個(gè)警示，不是不加大繼續(xù)投資，只是將本來(lái)今天的投資推遲到明天，所以市場(chǎng)低迷和竣工周期的拖長(zhǎng)只是暫時(shí)的。（4）商品房建設(shè)規(guī)模仍繼續(xù)擴(kuò)大，竣工周期延長(zhǎng) 截止2008年12月末，％，增長(zhǎng)20%，％，；，%，%，說(shuō)明施工周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。%，％，；，%。（3）西部新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)高速發(fā)展勢(shì)頭 隨著沙區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，西部新城區(qū)的開(kāi)發(fā)，地鐵一號(hào)線開(kāi)建，大學(xué)城以完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及生活配套服務(wù)，聚集了較高的人氣。%，同時(shí)。 （2）保障性住房建設(shè)力度加大 2008年在整個(gè)樓市不景氣的狀況下，沙坪壩區(qū)政府積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，加大了保障性住房建設(shè)力度，著力解決城鄉(xiāng)低收入困難家庭的住房，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。投資總量在一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域（原主城九區(qū)）排第六位。占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為34%。 2008年沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)投資狀況 2008年受國(guó)家從緊貨幣政策和宏觀調(diào)控政策影響，加上美國(guó)次貸危機(jī)、金融危機(jī)對(duì)中國(guó)樓市的巨大沖擊，開(kāi)發(fā)速度和商品房銷售放緩，資金鏈越來(lái)越緊張，樓市進(jìn)入一個(gè)相對(duì)低迷時(shí)期，再加上2007年買方市場(chǎng)在嚴(yán)重透支的情況下，2008年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體運(yùn)行呈下降態(tài)勢(shì)。重慶的大學(xué)基本都集中在這里，一部分人很愿意到這里買房，可以免費(fèi)享受高校的文化氛圍，利用高校里面健全的公共設(shè)施，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一個(gè)閃亮的賣點(diǎn)。為房地產(chǎn)產(chǎn)品的打造提供了發(fā)展背景和人景環(huán)境。沙濱路的建設(shè)，也將使沙區(qū)投資能量得到有力釋放。房?jī)r(jià)低，也就意味著沙區(qū)有其它區(qū)域不可媲美的投資空間和潛在的消費(fèi)潛力。 過(guò)去，由于交通的制約，沙坪壩區(qū)的區(qū)域價(jià)值一直處于無(wú)法有效釋放狀態(tài)。在這個(gè)階段實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有天時(shí)、地利、人和的三大優(yōu)勢(shì)條件，勝數(shù)較大，這是在其他城市其他地區(qū)不具有的優(yōu)越條件。一方面，由于國(guó)家政策扶持，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)；另一方面，由于政府出臺(tái)了相關(guān)優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以重慶市房地產(chǎn)近幾年穩(wěn)步發(fā)展，呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的良好勢(shì)頭。直轄十幾年來(lái)，重慶市，特別是沙坪壩區(qū)依靠豐厚的教育資源和便利的交通以及成熟的商業(yè)圈的運(yùn)行，市區(qū)建設(shè)取得突飛猛進(jìn)的成績(jī)，居民的住房條件也隨著社會(huì)總固定資產(chǎn)的投資增大而得到很大的改善和提高。全區(qū)總面積396平方公里，人口64萬(wàn)，下轄13個(gè)街道、12個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)。江畔人家項(xiàng)目分析3 卓越 小結(jié)：在國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)峻形勢(shì)下，危險(xiǎn)與機(jī)遇是并存的，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律市場(chǎng)回暖是遲早的事，政府政策上不斷有利好政策出臺(tái)，因此只要開(kāi)發(fā)商能找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)出有品質(zhì)的樓盤，市場(chǎng)前途仍然還是光明的。如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購(gòu)房退稅、鼓勵(lì)部分購(gòu)房者合理的投資需求、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適度調(diào)整銷售價(jià)格等，但也不排除在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的時(shí)候，出臺(tái)政策“托市”，包括以財(cái)政資金購(gòu)買商品房用于廉租房等手段，畢竟房?jī)r(jià)的大起大落都不符合任何一個(gè)政府調(diào)控政策的本意。要落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的“保增長(zhǎng) 調(diào)結(jié)構(gòu) 促發(fā)展”，就必須保證房地產(chǎn)保持一個(gè)合理的增速。 在國(guó)際金融危機(jī)的環(huán)境下，重慶市都必須提高內(nèi)部投資和消費(fèi)需求，才能確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又?jǐn)U大了市場(chǎng)空間?！泵鞔_了國(guó)家鼓勵(lì)改善型購(gòu)房的導(dǎo)向，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平提高，進(jìn)一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程，但由于房?jī)r(jià)過(guò)高，以及交易費(fèi)用等的原因，很多改善型需求并不能得到滿足。加之2009年房?jī)r(jià)調(diào)整到合理的區(qū)間，必然會(huì)使自住型購(gòu)房更加強(qiáng)勁增長(zhǎng)，隨之而來(lái)的是消費(fèi)者的理性購(gòu)房需求。中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查表明：自住型需求購(gòu)房者70%以上是需要貸款的。 （3）自住型購(gòu)房繼續(xù)增長(zhǎng)，改善型購(gòu)房將成為市場(chǎng)生力軍 2008年10月27日，；最低首付款比例調(diào)整為20%。其次，對(duì)于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不具備股市融資的資格和能力，只能采取杠桿投資策略，依靠較高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，金融機(jī)構(gòu)為避險(xiǎn)又加強(qiáng)對(duì)這些企業(yè)的貸款管理，2009年資金將相當(dāng)吃緊。如萬(wàn)科就在第三季度報(bào)告中明確指出，公司在半年度報(bào)告已經(jīng)調(diào)低了全年的開(kāi)竣工計(jì)劃的基礎(chǔ)上，“決定進(jìn)一步下調(diào)今年的開(kāi)工計(jì)劃，開(kāi)工面積再調(diào)減約110萬(wàn)平方米，到570萬(wàn)平方米左右，以更好地匹配市場(chǎng)的銷售節(jié)奏。這也是2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性的前兆。在這種情況下，理性的開(kāi)發(fā)商必然要順應(yīng)市場(chǎng)潮流，合理調(diào)整價(jià)格，加大促銷力度。如果價(jià)格在合理的區(qū)間內(nèi)，通過(guò)市場(chǎng)的合理調(diào)控，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。總的來(lái)說(shuō)，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈以下四個(gè)特點(diǎn)： （1）房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量逐漸回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性 2008年房地產(chǎn)各項(xiàng)供給指標(biāo)對(duì)市場(chǎng)形成較大的壓力；從需求指標(biāo)上看，2008年銷售量相對(duì)正常年份平穩(wěn)增長(zhǎng)，盡管2008年111月，重慶市部分地區(qū)銷售量出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，但與2007年過(guò)熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。 2008年110月重慶主城區(qū)商品房用地成交價(jià)格2966元/平方米，較去年同期每平方米增長(zhǎng)1107元/平方米，％；樓面地價(jià)為1017元/平方米，較去年同期每平方米增長(zhǎng)了209元，％。2007年大受關(guān)注的地王現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，而2008年隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，銀根緊縮，同時(shí)市場(chǎng)需求不旺，消費(fèi)者觀望情緒的濃厚，各種類型的項(xiàng)目銷售量都出現(xiàn)大幅下降，各企業(yè)資金鏈逐步緊張，買地?cái)U(kuò)張的實(shí)力也大受影響，導(dǎo)致了土地成交量大幅下降，但土地成交的大幅下降，將為后期市場(chǎng)供應(yīng)帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。 2008年110月重慶主城商品房用地成交62塊，較去年同期減少113塊，％；，％；，％。最后，重慶主城區(qū)招拍掛商品房用地成交面積下降近七成，很多的開(kāi)發(fā)商也土地和房地產(chǎn)的建設(shè)也持觀望態(tài)度，造成土地成交量的萎縮?！叭币荒稀眳^(qū)域（南岸區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)）依舊為成交熱點(diǎn)區(qū)域，％.同時(shí)，重慶主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格依舊高位增長(zhǎng)，月度價(jià)格同比差別縮小 。圖4. 07—08年1—11月成交量2008年111月，重慶主城區(qū)商品房成交118984套，相比去年同期減少52589套，％；，％。2007年受整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的影響，需求旺盛，新批準(zhǔn)預(yù)售面積也較大，2008年市場(chǎng)逐步回歸理性，但隨著大量保障性用房入市，拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)，導(dǎo)致了2008年111月新批準(zhǔn)預(yù)售面積和去年相差不大。 首先，保障性用房大體量入市導(dǎo)致重慶主城區(qū)商品房新批準(zhǔn)預(yù)售量高位運(yùn)行 。 2008年，重慶市土地購(gòu)置面積下降近40%，土地開(kāi)發(fā)面積同比增幅大幅回落2008年110月，%；，%，盡管有所增