【正文】 限購政策影響 ； 房地產(chǎn)市場不斷冷卻 。 Weaknesses（劣勢） ： 銷售受季節(jié)等影響較大 ； 產(chǎn)品形式單一 ； 開發(fā)周期長，后續(xù)施工會影響先期入住客戶的生活質(zhì)量 。 該項目的目標(biāo)客戶群主要是首次置業(yè)以滿足居住的潛在購房者 。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 16 目標(biāo)客戶層選擇 通過分析調(diào)查結(jié)果以及對周邊競爭樓盤的對比分析，該項目的主要目標(biāo)客戶層確定為： 在李滄區(qū)、嶗山區(qū)工作的，月薪在 35006000 元之間的中等收入的工薪階層是主要的潛在客戶群。 ：隨著越來越多的小高層、高層住宅的出現(xiàn)，小高層住宅逐漸被人們所接受。 ：人們在偏愛小戶型的同時，追求 空間 的寬闊、實用，不再盲目追求很大的建筑面積。 產(chǎn)品類型分析 圖 39 可接受住房戶型選擇分布圖 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 15 圖 310 可接受 住 房 建筑面積 分布圖 圖 311 可接受 住 房 樓層選擇 分布圖 ：隨著家庭結(jié)構(gòu)向小規(guī)模發(fā)展，戶型相應(yīng)的以小戶型為主。住宅需求調(diào)查問卷及調(diào)查結(jié)果見附錄。月 綠化率： % 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 圖 36 和達(dá)和城示意圖 開發(fā)商：青島和達(dá)置業(yè)有限公司 物業(yè)服務(wù)：中房物業(yè)公司 .理想之城 項目地址：李滄靈川路 6 號（九水東路以北） 項目占地： 273 萬平方米 建筑面積： 209 萬平方米 容積率： 建筑類型：住宅、多層 、 小高層 、 高層 開盤時間： 20xx 年 11 月 17 日 當(dāng)前售價：均價 10000 元 /平（不同戶型差別較大） 物業(yè)費： 元 /平米 a. 萬科生態(tài)城 項目地址：李滄金水路 128 號（青島生態(tài)商住區(qū)） 項目占地： 萬平方米 建筑面積： 萬平方米 容積率： 建筑類型：住宅、別墅、螞蟻工房、低層 、 多層 、 高層 開盤時間： 20xx 年 11 月 20 日 當(dāng)前售價： 起價 7000 元 /平， 均價900013000 元 /平，最高 14600 元 /平 物業(yè)費： 元 /平方米針對這一點，本項目的宗旨即為把該項目做精，充分考慮購房者的需求，以人為本，提升住房品質(zhì)。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 12 圖 34 20xx 年 4 月青島各區(qū)市新房銷售比例 主要競爭樓盤分析 本項目有萬科生態(tài)城、和達(dá)和城、綠城理想之城三個主要的競爭項目。 3 月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了 776 套，成交面積為 74245 ㎡ ，其中住宅成交 746 套，面積為 71058 ㎡ ,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。商業(yè)上萬達(dá)、蘇寧、寶龍等大型綜合體項目落地，讓剛需購房者紛紛把目光投向李滄。二季度剛需購買需求會愈加強(qiáng)烈。買對較為慘淡的樓市，李滄區(qū)最新做出降價調(diào)整，一些中小型項目的降價直接推動了房價的下行。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉(zhuǎn)移，逐漸在李滄聚集，在不遠(yuǎn)的將來，李滄將成為新的城市中心。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 10 圖 31 青島市近期新建住宅成交套數(shù) 圖 32 青島市近期房價走勢圖 李滄區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價格走向 李滄區(qū)是 青島 市內(nèi)四區(qū)之一， 20xx 青島世園會 主辦地，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，青島房價連續(xù)第 6 個月出現(xiàn)環(huán)比下降，降幅達(dá) %。房貸利率 7 折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù)加息，增加了購房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場的不明朗也會進(jìn)一步加劇剛性需求用戶的觀望情緒。 經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。青島市固定資產(chǎn)投資額同比增長 %至 億元，其中 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %。 新一輪總體規(guī)劃勾畫出一幅宏大絢麗的未來城市藍(lán)圖 ： 到 2020 年，青島將成為擁有近 1200 萬人口、城市建設(shè)用地規(guī)模將近 540 平方公里、城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 ％的富強(qiáng)、文明、和諧的現(xiàn)代化國際城市；到 2050 年，建設(shè)成為現(xiàn)代化國際濱海城市，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到當(dāng)時發(fā)達(dá)國家水平。重點發(fā)展嶗山、黃島、城陽，優(yōu)化提升市南、市北、四方、李滄。 新國八條、央行頻繁調(diào)息和青島市限購令，在增高了購房者購房門檻的同時也嚴(yán)重打擊了購房者購房信心，市場觀望情緒濃厚。 年 2 月，青島市政府出臺青島限購令，規(guī)定對已有 1 套住房的青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限 購 1 套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房?，F(xiàn)在的國家政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。 “ 20xx 調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。 表 22 小區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目 單位 數(shù)量 規(guī)劃總用地 平方米 總建筑面積 平方米 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 平方米 閣樓層建筑面積 平方米 半地下儲藏室建筑面積 平方米 （按 1/2 計算） 總居住戶數(shù) 戶 312 建筑密度 ％ 容積率 —— 綠地率 ％ 35 日照間距系數(shù) —— 停車位（地上） 輛 108 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 8 3 市場調(diào)研及分析 宏觀政策分析 年 1 月 26 日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施 (簡稱“新國八條” ), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。 、娛樂場所：北側(cè)“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側(cè)為李村河生態(tài)區(qū)；虎山城市生態(tài)公園、十梅庵風(fēng)景區(qū)、嶗山風(fēng)景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會暨世博大道項目，與項目僅 幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地方。 ：與現(xiàn)有劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨。 圖 23 目標(biāo)地塊市政配套綜合圖 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 6 項目周邊社區(qū)配套 ：該地塊分別有 11 11 12 32 36 36 385 等多路公交車經(jīng)過，去往市區(qū) 、嶗山、城陽等方向均十分方便；未來即將建成的地鐵 M2號線將快速拉近項目與市區(qū)的距離，屆時不出半個小時即可到達(dá)市區(qū)的主要區(qū)域； 表 21 項目周邊公交線路 公交車 路線 112 路 臥龍村 —— 滄海路 113 路 流清河 —— 滄海路 128 路 南王家上流 —— 滄口公園 326 路 恒星學(xué)院 —— 利津路 361 路 恒星學(xué)院 —— 唐河路 365 路 北九水 —— 大港二路 385 路 海大嶗山停車場 —— 李村公園 ：青島 401 醫(yī)院北院區(qū)距離項目僅 2 公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409 醫(yī)院等多所三級甲等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，就醫(yī) 方便 。材質(zhì)為鑄鐵，管徑為 400 毫米； ：位于九水東路北側(cè)人行道上。管線說明如下： ：位于九水東路道路南側(cè)。 該地塊水、電 、通信配套齊備，將引入天然氣、暖氣、有線電視入戶，生活成本貼近大眾。 、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物 。本地塊是青島市國土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣出讓。 圖 21 目標(biāo)地塊位置示意圖 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 4 圖 22 目標(biāo)地塊規(guī)劃位置圖 土地價格 李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價（樓面地價）為 2665 元 /平方米。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 3 2 項目概況 項目名稱 青島市李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項目 。完成固定資李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 2 產(chǎn)投資 178 億元，同比增長 30%，總量首次躍居市內(nèi)四區(qū)第一。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有白果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一；中部商業(yè)發(fā)達(dá)，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購物中心之一；西部工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。 ， 20xx 青島世園會主辦地，東枕嶗山山脈，西臨膠州灣，南接四方區(qū)，北連城陽區(qū)與流亭國際機(jī)場相連，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。商品房竣工 萬平方米，下降 %；全市銷售房屋面積 1028 萬平方米，下降 %。 12 月份市區(qū)新建住宅價格同比上漲 %，環(huán)比下降 %；二手住宅同比下降 %，環(huán)比下降 %。全年財政總收入實現(xiàn) 億元，增 長 %；地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。 《 20xx 年青島市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》， 20xx 年，面對復(fù)雜的國內(nèi)外環(huán)境，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，全面落實中央一系列宏觀調(diào)控政策，全市經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展，社會事業(yè)全面進(jìn)步，民生狀況進(jìn)一步改善。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展拉動了住房的需求，從而引發(fā)價格的上漲。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開發(fā)得到了快速 的發(fā)展。 ，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨到的人文環(huán)境和適宜 的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。全市海岸線 (含所屬海島岸線 )總長為 870 公里，其中大陸岸線 730 公里。 risk analysis I 目 錄 1 項目總說明 ........................................... 1 項目背景 .............................................................................................................. 1 編制依據(jù) .............................................................................................................. 2 2 項目概況 ............................................ 3 項目名稱 ............................................................................................................. 3 宗地位置 ............................................................................................................. 3 土地價格 .............................................................................................................. 4 宗地現(xiàn)狀 ............................................................................................................. 4 市政配套 .............................................................................................................. 4 項目周邊社區(qū)配套 .............................................................................................. 6 規(guī)劃控制要點 ...................................................................................................... 6 3 市場調(diào)研及分析 ....................................... 8 宏觀政策分析 ...................................................................................................... 8 青島市近期規(guī)劃發(fā)展方向 .................................................................