【正文】 開發(fā)商：青島和達(dá)置業(yè)有限公司 物業(yè)服務(wù)：中房物業(yè)公司 .理想之城 項(xiàng)目地址：李滄靈川路 6 號(hào)（九水東路以北） 項(xiàng)目占地： 273 萬平方米 建筑面積： 209 萬平方米 容積率： 建筑類型：住宅、多層 、 小高層 、 高層 開盤時(shí)間： 20xx 年 11 月 17 日 當(dāng)前售價(jià)：均價(jià) 10000 元 /平（不同戶型差別較大） 物業(yè)費(fèi)： 元 /平米月 綠化率： % 圖 37 綠城理想之 城示意圖 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝 開發(fā)商：青島綠城華川置業(yè)有限公司 物業(yè)服務(wù)：浙江綠城物業(yè)管理有限公司 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 14 目標(biāo)市場選擇與市場定位 根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出“住房需求調(diào)查問卷”一份，通過到宗地附近對(duì)居民做調(diào)查了解購房者需求，共調(diào)查 50 人，做出有效調(diào)查問卷 36 份，通過對(duì)調(diào)查結(jié)果、調(diào)查問卷的分析以及了解到的住宅市場現(xiàn)狀，進(jìn)行目標(biāo)市場定位、產(chǎn)品定位。住宅需求調(diào)查問卷及調(diào)查結(jié)果見附錄。 購房價(jià)格分析 圖 38 可接受住房單價(jià)分布圖 從單價(jià)方面來看，普遍能接受的單價(jià)為 10000 元 /平方米以下的占 86%，其中 70009000 元的占 61%，能承受 10000 元 /平方米以上的占 14%。 產(chǎn)品類型分析 圖 39 可接受住房戶型選擇分布圖 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 15 圖 310 可接受 住 房 建筑面積 分布圖 圖 311 可接受 住 房 樓層選擇 分布圖 ：隨著家庭結(jié)構(gòu)向小規(guī)模發(fā)展，戶型相應(yīng)的以小戶型為主。目前最受歡迎的是二室二廳，占 47%，一室一廳占 17%，三室二廳占 11%、二室一廳占9% ，三室一廳和小別墅占 8%。 ：人們?cè)谄珢坌粜偷耐瑫r(shí)，追求 空間 的寬闊、實(shí)用，不再盲目追求很大的建筑面積。與戶型相對(duì)應(yīng)， 5190 ㎡最受歡迎，占 59%， 91110 ㎡占22%， 110 ㎡以上占 14%， 50 ㎡以下占 5%。 ：隨著越來越多的小高層、高層住宅的出現(xiàn)，小高層住宅逐漸被人們所接受。在調(diào)查中，喜歡 8 層及以下的占 48%， 911 層的占 22%， 1216 層的占14%， 1720 層的占 11%， ,21 層及以上的占 5%。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 16 目標(biāo)客戶層選擇 通過分析調(diào)查結(jié)果以及對(duì)周邊競爭樓盤的對(duì)比分析，該項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶層確定為： 在李滄區(qū)、嶗山區(qū)工作的，月薪在 35006000 元之間的中等收入的工薪階層是主要的潛在客戶群。由于該項(xiàng)目的地理 位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，故在李滄區(qū)及嶗山區(qū)工作的年輕人也是該項(xiàng)目的潛在客戶群。 該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是首次置業(yè)以滿足居住的潛在購房者 。 項(xiàng)目的 SWOT 分析 SWOT 分析：優(yōu)勢劣勢同在，機(jī)會(huì)威脅并存 Strengths（優(yōu)勢 ）： 地理位置優(yōu)越，交通便利 ； 地塊周邊社區(qū)配套完善 ； 土地平整，便于規(guī)劃及施工 ； 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，名牌物管 。 Weaknesses（劣勢） ： 銷售受季節(jié)等影響較大 ； 產(chǎn)品形式單一 ； 開發(fā)周期長，后續(xù)施工會(huì)影響先期入住客戶的生活質(zhì)量 。 Opportunities（機(jī)會(huì)） ： 李滄區(qū)環(huán)境不斷發(fā)展完善 ； 旅游度假客群不斷增加 ； 交通的不斷改善 。 Threats（威脅） ： 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤眾多，有較大的競爭壓力 ； 限購政策影響 ； 房地產(chǎn)市場不斷冷卻 。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 17 項(xiàng)目產(chǎn)品初步 定位 根據(jù)以上分析，將該項(xiàng)目產(chǎn)品定位為普通住宅。結(jié)合 周邊 競爭樓盤分析，擬建設(shè)七層的多層住宅六棟，板樓 。 戶型面積分布在 60 至 105 平米之間，戶型以套一套二戶型為主，建筑面積與之相對(duì)應(yīng)。戶型設(shè)計(jì)坐北朝南，方正實(shí)用，適宜居住。 表 31：戶型分配表 戶型 面積（㎡） 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 60 2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 70 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 85 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 105 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 18 4 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 項(xiàng)目 規(guī)劃目標(biāo) 充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮創(chuàng)造力，深入細(xì)致地考慮建筑空間的組合，建筑風(fēng)格形式，內(nèi)在居住功能，住區(qū)景觀等方面，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、方便且具有豐富居住空間環(huán)境的宜住社區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) ,低密居所 ,觀景居所。小區(qū)內(nèi)部景觀自成一體，水聲潺潺的中心水景景觀成為了社區(qū)的亮點(diǎn) ，充分利用社區(qū)的地面高差，將綠植、雕塑有機(jī)的結(jié)合，為社區(qū)業(yè)主提供了寬敞愜意的休憩空間，內(nèi)外雙景觀，綠色生態(tài)，悠然宜居。 ，位置重要，建筑形式、體量、色彩應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，處理好與東側(cè)小區(qū)的空間關(guān)系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯(cuò)落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應(yīng)體現(xiàn)青島建筑風(fēng)貌特色，屋頂應(yīng)采用紅瓦坡屋頂形式 。 ，做好豎向設(shè)計(jì)，避免大填大挖，保護(hù)好用地內(nèi)的水面、樹木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。以豐富的形態(tài)和細(xì)節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應(yīng)形成富 有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。 項(xiàng)目建筑布局 ，共 6 棟多層，且?guī)в虚w樓及半地下儲(chǔ)藏室，通過錯(cuò)落的布局構(gòu)建形態(tài)豐富的景觀建筑群。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場調(diào)查情況，戶型 60105 平米不等，使得戶型多樣化，滿足不同消費(fèi)者的需求。小區(qū)會(huì)所、物業(yè)管理與商鋪布置在裙房里。 ： 根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)會(huì)所和物業(yè)管理結(jié)合東側(cè)綜合建筑布置。換熱 站、清潔站、居委會(huì)、 治安聯(lián)防 、 物業(yè)管理、 煤氣 調(diào)壓站、公廁、自行車停車蓬等分別依照服務(wù)半徑分散布置在小區(qū)內(nèi)。 小區(qū)內(nèi)設(shè) 100 余 個(gè)地上停車位，可滿足業(yè)主的停車需求。 項(xiàng)目 結(jié)構(gòu)形式 該地塊 項(xiàng)目 擬采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，板樓。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 19 5 項(xiàng)目進(jìn)度安排 工程進(jìn)度計(jì)劃 工程進(jìn)度安排如下： 前期準(zhǔn)備： 20xx 年 1 月 —— 20xx 年 6 月； 土建施工： 20xx 年 7 月 —— 20xx 年 6 月； 安裝及配套工程： 20xx 年 6 月 —— 20xx 年 9 月； 裝修工程： 20xx 年 8 月 —— 20xx 年 10 月； 設(shè)備調(diào)試： 20xx 年 11 月 —— 20xx 年 1 月； 竣工并交付： 20xx 年 2 月 —— 20xx 年 4 月 。 圖 51 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖 銷售計(jì)劃 將該住宅小區(qū)銷售分為籌備期、亮相及蓄客期、開盤熱銷、持續(xù)熱銷等幾個(gè)階段： 籌備期 ： 20xx 年 2 月 — 6 月 2 月底，青島媒體推廣全面鋪開，在全青島范圍內(nèi)宣傳； 亮相 及蓄客期 ： 20xx 年 6 月 — 9 月 6 月底，現(xiàn)場售樓處對(duì)外開放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣 ； 開盤熱銷 ： 20xx 年 10 月 — 20xx 年 3 月 10 月初開盤，借勢熱銷 ； 持續(xù)熱銷 ： 20xx 年 4 月 — 9 月 持續(xù)推廣，回籠資金 ； 持續(xù)銷售期 ： 20xx 年 10 月 — 20xx 年 6 月 持續(xù)推廣，清盤 。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 20 6 項(xiàng)目 投資收益分析 項(xiàng)目總投資及開發(fā)成本估算 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，包括 土地出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等 。該地塊是以出讓方 式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價(jià)款。土地費(fèi)用預(yù)估為 萬元，詳見表 61 。 表 61 土地費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 價(jià)格（萬元） 1 土地出讓金 （ m2*2656 元 /m2） 2 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) —— 3 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （ *255 元 /m2） 合計(jì) 建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。預(yù)估為 萬元， 多層單位住宅建筑面積建安工程費(fèi)用組成詳見表 62 。 表 62 建安工程費(fèi)用 估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 價(jià)格（元 / m2） 1 樁基礎(chǔ) 90 2 土建工程 1200 3 一般裝修 773 4 水電安裝 240 5 天然氣 35 6 暖氣 30 7 通訊 20 8 公用開線 16 9 消防 80 10 對(duì)講機(jī)系統(tǒng) 35 合計(jì) 2519 建安工程費(fèi)計(jì)算如下： *2519= 萬元。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 21 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地 規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。 預(yù)估為 萬元。詳見表 63。 表 63 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 價(jià)格（萬元） 1 供電工程 2 供水工程 3 供氣工程 5 排污工程 +道路工程 6 路燈工程 +環(huán)衛(wèi)工程 7 綠化工程 8 外部道路 合計(jì) 計(jì)算過程如下 ： ：按 100 元 /平方米 *總建筑面積 平方米估算，約為 萬元。 ：按 40 元 /平方米 *總建筑面積 平方米估算，約為 萬元。 ：按 15 元 /平方米 *總建筑面積 平方米估算，約為 萬元。 +道路工程：按 20 元 /平方米 *土地面積 平方米，約為 萬元。 +環(huán)衛(wèi)工程：按 5 元 /平方米 *土地面積 平方米，約為 萬元。 ：按 15 元 /平方米 *土地面積 平方米，約為 萬元。 ： 100 元 /平方米 *土地面積 平方米 *10%，約為 萬元。 合計(jì)費(fèi)用為 萬元。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 22 前期工程費(fèi) 預(yù)估為 萬元。詳見表 64。 表 64 前期工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 價(jià)格（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) ％ 3 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 按占地面積 3 元 /平方米 4 “三通一平”費(fèi) 按占地面積 20 元 /平方米 合計(jì) 開發(fā)間接費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。 以建筑安裝工程費(fèi)的 %估算，開發(fā)間接費(fèi)用約為 萬元。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。預(yù)估為 萬元，取以上 5 項(xiàng)之和的 3％。計(jì)算如下： (+ +++)*3%= 萬元 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。本項(xiàng)目不設(shè)派出所、托兒所及幼兒園。 、 公 共廁所等公建設(shè)施： 2200*(++100)= 萬元 ：按 120 元 /平方米 *停車場面積（按 10％占地面積計(jì) ）估算，約為 萬元。 合計(jì)： 萬元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目共向銀行融資 15000 萬，貸款 2 年，自 20xx 年 1 月到 20xx 年 12 月，貸款季利率為 %，20xx 年 1 月開始采用等額還本付息法還款， 20xx 年 12 月還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算根據(jù)借款還本付息計(jì)劃表得到。 由附表 6 知，本項(xiàng)目的銀行利息共為 萬元。本項(xiàng)目利息以外的其他李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 23 財(cái)務(wù)費(fèi)用，以占利息的 1%左右計(jì)算，約為 萬元。故財(cái)務(wù)費(fèi)用為 萬元。 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。預(yù)估為 萬元。詳見表 65。 表 65 銷售費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 價(jià)格（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費(fèi) 銷售收入 ％ 2 預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi) 銷售收入 ％ 3 其他銷售費(fèi)用 銷售收入 ％ 合計(jì) 開發(fā)期間稅費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各