【導(dǎo)讀】基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做。該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告共分八部分。分別為項(xiàng)目總說(shuō)明，項(xiàng)目概況，市場(chǎng)調(diào)。益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)上可行。通過(guò)敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，該項(xiàng)目可行。

　　

【正文】 種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。預(yù)估 萬(wàn)元 。 表 66 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)估算 表 序號(hào) 類(lèi)別 計(jì)算依據(jù) 交納稅額（萬(wàn)元） 1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 — — 2 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 6％ 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 按 ， 600 元 /t 4 供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi) 按 3kVA/戶(hù)， 480 元 /kVA 5 電話(huà)初裝費(fèi) 按 200 元 /戶(hù) 合計(jì) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)又稱(chēng)為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。按照風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費(fèi)又包括 基本預(yù)備 費(fèi)和 漲價(jià) 預(yù)備費(fèi)兩大種類(lèi)型。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)分別按 以上各 項(xiàng)費(fèi)用合計(jì) 3％的比例核定 。總計(jì) 萬(wàn)元。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 24 其他費(fèi)用 表 67 其他費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 價(jià)格（萬(wàn)元） 1 臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi) — — 2 標(biāo)底編制費(fèi) 建安工程費(fèi) % 3 標(biāo)底審查費(fèi) 建安工程費(fèi) % 4 招標(biāo)管理費(fèi) 建安工程費(fèi) % 5 合同公證費(fèi) — — 6 工程監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi) % 7 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) % 8 施工許可證費(fèi) — — 9 工程保險(xiǎn)費(fèi) 建安工程費(fèi) % 合計(jì) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本 表 68：項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總投資 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 開(kāi)發(fā)期間接費(fèi)用 7 管理費(fèi)用 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 銷(xiāo)售費(fèi)用 10 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 12 其他費(fèi)用 13 合計(jì) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本為 萬(wàn)元。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 25 經(jīng)營(yíng)資金估算 經(jīng)營(yíng)資金是指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。該項(xiàng)目不考慮經(jīng)營(yíng)資金。 項(xiàng)目總投資 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊項(xiàng)目總建筑面積為 萬(wàn)平方米，總投資預(yù)估為 萬(wàn)元，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與經(jīng)營(yíng)成本之和，詳見(jiàn)附表 1。 銷(xiāo)售收入估算 銷(xiāo)售收入估算 住宅銷(xiāo)售收入估算 用市場(chǎng)法確定住宅銷(xiāo)售單價(jià)。為預(yù)估該項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售價(jià)格，在該項(xiàng)目附近調(diào)查選取了 3 宗類(lèi)似樓盤(pán)作為可比實(shí)例，分別為：萬(wàn)科生態(tài)城，和達(dá)和城 ,綠城理想之城。這 3 宗樓盤(pán)的住宅價(jià)格市場(chǎng)法系數(shù)修正表見(jiàn)附表 2。 此 3 個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）分別為 9000 元 /m 9300 元 /m 10000元 /m2。這 3 個(gè)可比實(shí)例的權(quán)重分別為 、 、 ，將這 3 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，計(jì)算 8164*+8852*+8989*= 元 /m2。 由于現(xiàn)在政策影響和競(jìng)品眾多，市場(chǎng)壓力大，且青島市目前房地產(chǎn)業(yè)處于低迷階段，為保證本項(xiàng)目能夠及時(shí)回收資金，故該項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)估為 8000元 /㎡ ，現(xiàn)售單價(jià)為 8100 元。 本項(xiàng)目總建筑面積為 平方米。根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度安排 ,20xx 年 10 月實(shí)行預(yù)售 ,銷(xiāo)售單價(jià)為 8000 元 /㎡ ， 20xx 年 4 月開(kāi)始為現(xiàn)售 ,銷(xiāo)售單價(jià)為 8100 元 /㎡ 。住宅銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，詳見(jiàn)表 69。 表 69 住宅銷(xiāo)售收入估算表 序號(hào) 銷(xiāo)售比例 銷(xiāo)售面積 （㎡） 銷(xiāo)售單價(jià) （元 /㎡） 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 1 10% 8000 2 15% 8000 3 15% 8000 4 15% 8000 5 15% 8000 6 20% 8000 7 10% 8100 合計(jì) 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 26 銷(xiāo)售收入確定 住宅銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入分期估算見(jiàn) 表 10。 表 10 銷(xiāo)售收入分期估算 表 單位：萬(wàn)元 20xx 20xx 20xx 合計(jì) 1012 13 46 79 1012 13 46 銷(xiāo)售稅金及附加估算 銷(xiāo)售稅金及附加預(yù) 估為 萬(wàn)元，土地增值稅預(yù)估為 萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅金及附加表見(jiàn)附表 3。 關(guān)于土地增值稅： 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個(gè)人征收的一種稅。 扣除項(xiàng)目： 取得土地使用權(quán)所支付的金額 = 萬(wàn)元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 =+++++= 萬(wàn)元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 =+（ + ） *5%= 萬(wàn)元 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 有關(guān)的稅金 = 萬(wàn)元 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì) 20%的扣除） =（ + ）*20%= 萬(wàn)元 增值額 = 銷(xiāo) 售 收 入 扣 除 項(xiàng) 目 = （ + +++） = 萬(wàn)元 因?yàn)樵鲋殿~未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的 50%，所以土地增值稅 =*30%，為 萬(wàn)元 。 投資使用計(jì)劃與資金籌措方式 投資使用計(jì)劃 該項(xiàng)目各季度的投資使用計(jì)劃見(jiàn)附表 4。 資金籌 措方式 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。具體安排如下： (i).自有資金投資為 萬(wàn)元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的 20%。 (ii).預(yù)售收入扣除與銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，銷(xiāo)售收入再投入為 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 27 萬(wàn)元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的 15%。 (iii). 其余資金向銀行貸款，貸款額為 15000 萬(wàn)元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的 65%，銀行貸款季度利率為 %,按等額償還本金和利息。 資金籌措表見(jiàn)附表 5。 貸款本金的償還及利息支付 該項(xiàng)目向銀行貸款 15000 萬(wàn)元， 20xx 年 10 月初開(kāi)始采用等額還本付息法還款， 20xx 年 12 月還清。銀行貸款季度利率為 %,按等額償還本金和利息 ,借款還本付息表見(jiàn)附表 6。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表 損益表 該項(xiàng)目的所得稅按利潤(rùn)總額的 25%計(jì)提。稅后利潤(rùn)由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤(rùn)，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤(rùn)的 10%、 5%計(jì)提。 損益表見(jiàn)附表 7。 全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表 8,年基準(zhǔn)收益率取 12%，季度基準(zhǔn)收益率為%。 自有資金現(xiàn)金流量表 自有資金現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表 9， 年 基準(zhǔn)收益率取 12%。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 盈利能力分析 a. 投 資 利 潤(rùn) 率： 該 項(xiàng) 目 的投 資 利 潤(rùn)率 = 利 潤(rùn)總 額 / 總投資 *100 ％ = *100% =%。 ：該項(xiàng)目的資本金凈利潤(rùn)率 =所得稅后利潤(rùn)總額 /資本金*100％ =*100%=%。 ：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿(mǎn)意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。該項(xiàng)目基 準(zhǔn)收益率取 12%。 由全部投資現(xiàn)金流量表得出稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV= 萬(wàn)元，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV= 萬(wàn)元。 ：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR＝ 8%，；季度稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR＝ 10%, 均大于季度基準(zhǔn)收益率 %。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 28 ：該項(xiàng)目的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率為 %，資本金凈利潤(rùn)率為 %，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可 以接受，故該項(xiàng)目從靜態(tài)盈利能力分析來(lái)看是可行的；該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：全部投資稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元 0，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元 0，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%12%,稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 46%12%,故該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力評(píng)價(jià)是可行的。 清償能力分析 由借款還本付息表可以看出，該項(xiàng)目向銀行貸款 15000 萬(wàn)元， 20xx 年 10 月初開(kāi)始采用等額還本付息法還款， 20xx 年 12 月還清。銀行貸款季度利率為 %，按等額償還本金和利息。資金來(lái)源為銷(xiāo)售收入，具有很強(qiáng)的借款償還能力 ，故該項(xiàng)目從清償能力分析來(lái)看是可行的。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上，由該項(xiàng)目的盈利能力分析、清償能力分析來(lái)看，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 29 7 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 影響該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定性因素中最有可能發(fā)生波動(dòng)的是建安工程費(fèi)和銷(xiāo)售價(jià)格。因而，該項(xiàng)目針對(duì)建安工程費(fèi)和銷(xiāo)售價(jià)格分別上下波動(dòng) 5%、 10%進(jìn)行敏感性分析，評(píng)價(jià)指標(biāo)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表 71 和表 72。 表 71 建安工程費(fèi)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 表 72 銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng) 對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 10% 5% 0% 5% 10% 銷(xiāo)售價(jià)格（元 /平方米） 7200 7600 8000 8400 8800 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值 0 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度 % % 0 % % 由敏感性分析圖可以看出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是本項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感，且本項(xiàng)目敏感因素變化過(guò)程中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 盈虧平衡分析 該項(xiàng)目的銷(xiāo)售為住宅銷(xiāo)售，銷(xiāo)售單價(jià)平均為 8000 元 /m2，總投資為 萬(wàn)元。假設(shè)該項(xiàng)目的總投資不變，則盈虧平衡點(diǎn)為： (BEPQ)： BEPQ=231437500 /8000= 平方米 (BEPR): BEPR= (BEPP): BEPP=231437500/= 元 / m2 由以上可知，當(dāng)銷(xiāo)售量為 平方米，銷(xiāo)售率達(dá) %，或 銷(xiāo)售價(jià)格 10% 5% 0% 5% 10% 建安工程費(fèi)（元 /平方米） 2519 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值 0 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)