【導(dǎo)讀】研究是決策科學(xué)在項(xiàng)目領(lǐng)域的應(yīng)用。所謂可行性研究，是運(yùn)用多種科學(xué)手段（包括技。術(shù)科學(xué)、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)及系統(tǒng)工程等）對(duì)一項(xiàng)建設(shè)工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的綜合科學(xué)，靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國經(jīng)濟(jì)的快速增。然而，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時(shí)，呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)投資“過熱”、究其原因，問題較多源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃和可行性研究流于形式。力，生存能力，發(fā)展水平。河流域開始將其列入開發(fā)程序，成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。究納入了基本建設(shè)的程序。發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)，提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力起到了重大的，積極的作用。行性研究至今卻仍然未能獲得其應(yīng)有的地位。建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。場(chǎng)特點(diǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系經(jīng)初步研究。等級(jí)并加以行業(yè)規(guī)范，對(duì)不具備資格的單位徹底清理。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)情況和銷售情況進(jìn)行

　　

【正文】 9 萬元，資本金總額為 18000 萬元。 全部投資的所得稅后資本金利潤(rùn)率 =8089/18000 100%≈ % 于一鳴： 沈陽市宏發(fā)新城項(xiàng)目可 行性研究設(shè)計(jì) 26 （ 4）全部投資的所得稅前資本金利潤(rùn)率 =（利潤(rùn)總額 /資本金總額） 100% 其中：利潤(rùn)總額和資本金總額同上。 全部投資的所得稅前資本金利潤(rùn)率 =12073/18000 100%≈ % 詳見：附錄 A16：損益表 表 51 資金籌措與使用計(jì)劃表 單位：萬元 Financing and use plans table Unit:Ten thousand 序號(hào) 時(shí)間 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 總投資 48176 9868 6452 6617 7661 8623 8955 建設(shè)投資 47692 9868 6452 6541 7476 8399 8955 建設(shè)期利息 485 76 186 223 0 2 資金籌措 47953 9868 6452 6617 7661 8399 8955 自有資金 40796 9868 6452 1680 5442 8399 8955 資本金 18000 9868 6452 1680 銷售收入的滾動(dòng)使用 22796 5442 8399 8955 長(zhǎng)期借款 7380 4937 2220 223 0 貸款本金 6895 0 4861 2034 利息 485 76 186 223 0 半年貸款利率 % 現(xiàn)金流量表（全投資）與動(dòng)態(tài)盈利能力 根據(jù)現(xiàn)金流量表（全投資）計(jì)算的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)有所得稅前、稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金值、靜態(tài)投資回收期以及動(dòng)態(tài)投資回收期。其中所得稅后的半年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，折算成稅后年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（基準(zhǔn)半年收益率為 5..83%）為 萬元，所得稅前的半年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，折算成稅前年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（基準(zhǔn)半年收益率為 %）為 萬元。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以考慮的。 所得稅后的靜態(tài)投資回收期為 年，所得稅前靜態(tài)投資回收期為 年，均小于遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（ 論文） 27 項(xiàng)目的總開發(fā)建設(shè)時(shí)間 年，項(xiàng)目資金能按時(shí)回收。詳見附錄 A14：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表中現(xiàn)金流量表（全部投資 ） . 現(xiàn)金流量表（自有資金）與動(dòng)態(tài)盈利能力 根據(jù)該表計(jì)算以下指標(biāo)：稅后的半年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，折算成稅后年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅后自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（半年基準(zhǔn)收益 率為 %）為 萬元；稅前的半年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅前自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（半年基準(zhǔn)收益率為 %）為 萬元。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。（見附錄 A45：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表中現(xiàn)金流量表（自有資金 ） ）。 清償能力分析 通過對(duì)附錄 A1：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表中“借款還本付息表”和 “資金來源與運(yùn)用表”的計(jì)算，考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)狀況，項(xiàng)目的長(zhǎng)期借款償還期（從借款年 2021 年上半年開始借款起計(jì)算）為 年，可知本項(xiàng)目在 年內(nèi)即可全部還清貸款，本項(xiàng)目的借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求。 不確定分析 本項(xiàng)目的不確定分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析，以此分析為基礎(chǔ)，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，以及相關(guān)指標(biāo)對(duì)這些不確定因素的敏感程度，對(duì)項(xiàng)目的最終決策提供參考依據(jù)。 盈虧平衡分析 據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式： 銷售收入方程： R=P Q，成本費(fèi)用方程： C=V Q+T Q+F 其中 : R—— 實(shí)現(xiàn)銷售收入， P—— 計(jì)劃銷售收入， Q—— 銷售收入的實(shí)現(xiàn)率， C—— 總成本費(fèi)用， V—— 銷售費(fèi)用， 為銷售收入的 4%， T—— 銷售稅金及附加，為銷售收入的 %，F(xiàn)—— 總投資 令 B=RC=0,即可求出 Q 的值。 本項(xiàng)目的計(jì)劃銷售收入為 66573 萬元，總投資為 48176 萬元，得： 66573 Q=48176+66573 Q (%+4%) 于一鳴： 沈陽市宏發(fā)新城項(xiàng)目可 行性研究設(shè)計(jì) 28 解此方程，得到： Q≈ % 故銷售收入的實(shí)現(xiàn)率 Q≈ %為本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn) %時(shí)，項(xiàng)目即可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。從項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn) %來看，可以說本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 敏感性分析 本項(xiàng)目主要進(jìn)行內(nèi)部收益 率對(duì)銷售收入和建設(shè)投資的敏感性分析，主要包括當(dāng)銷售收入、建設(shè)投資分別發(fā)生變化時(shí)全部投資內(nèi)部收益率對(duì)它們的單因素敏感性分析以及這兩個(gè)因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)內(nèi)部收益率對(duì)它們的雙因素敏感性分析。在單因素敏感性分析時(shí)假定其他因素都不發(fā)生變化。半年基準(zhǔn)收益率為 % （ 1） 內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入的敏感性分析 銷售收入變化時(shí)對(duì)內(nèi)部收益率的影響如下列表 52 和圖 52 所示： 表 52 銷售收入對(duì)內(nèi)部收益率的影響 Revenue impact on the internal rate of return 銷售收入的變化幅度 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR % % % % % % % 圖 52 銷售收入對(duì) IRR 的影響 Revenue impact on the IRR 依據(jù)上圖 ,采用插入法找出銷售收入變動(dòng)的臨界點(diǎn)： 10%+(%%)247。 (%%) [5%(10%)]≈ % 由此可以看出，本項(xiàng)目的銷售收入是一個(gè) 比較敏感的因素，銷售收入允許變動(dòng)的幅度為 (%,+%%%%%%%% % % % % % %0%2%4%6%8%10%12%14%16%20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 20%IRR 基準(zhǔn)收益率遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（ 論文） 29 ∞ )。在此建議開發(fā)商在銷售過程中做好銷售收入的管理工作，當(dāng)下調(diào)價(jià)格和實(shí)施優(yōu)惠措施時(shí)，銷售收入的變化幅度不要超過 %。否則項(xiàng)目將達(dá)不到基準(zhǔn)的收益水平。 （ 2） 內(nèi)部收益率對(duì)建設(shè)投資的敏感性分析 建設(shè)投資變化時(shí)對(duì)內(nèi)部收益率的影響如下表 53 和圖 53 所示 表 53 建設(shè)投資對(duì)內(nèi)部收益率的影響 Construction on the internal rate of return of 建設(shè)投資變化幅度 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR % % % % % % % 圖 53 建設(shè)投資對(duì) IRR 的影響 Figure53 Build an impact of investment over IRR 依據(jù)上圖 ,采用插入法找出建設(shè)投資變動(dòng)的臨界點(diǎn)： 10%（ %%）247。（ %%）（ 10%5%）≈ % 從以上計(jì)算結(jié)果看出，建設(shè)投資也是一個(gè)比較敏感的因素。建設(shè)投資允許變動(dòng)的幅度是（ ∞，%），建設(shè)投資上漲到 %時(shí)，半年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到臨界值 %。即建設(shè)投資在（ ∞， %）的范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目盈利大于最低的盈利水平。否則，項(xiàng)目達(dá)不到最低的期望的盈利水平。在此，建議開發(fā)商在保證工程質(zhì)量的前提下，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中一定要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，使投資上漲幅度控制在 %以內(nèi)。 （ 3） 內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入、建設(shè)投資的雙因素敏感性分析 銷售收入、建設(shè)投資的變化對(duì)內(nèi)部收益率影響結(jié)果如下表 54 所示。 %%%%%%%% % % % % % %0%2%4%6%8%10%12%14%16%20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 20%IRR 基準(zhǔn)收益率于一鳴： 沈陽市宏發(fā)新城項(xiàng)目可 行性研究設(shè)計(jì) 30 利用雙因素來分析做兩個(gè)因素變化時(shí)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。包括同方向變化的敏感 度分析和反方向變化的敏感性分析，這為了判斷項(xiàng)目在一般情況和最佳情況以及不利情況下的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 進(jìn)行雙因素分析時(shí)，當(dāng)銷售收入和建設(shè)投資反方向變化時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大幅度變化。隨著銷售收入的增加和建設(shè)投資的減少，內(nèi)部收益率大幅度增加；隨著銷售收入的減少和建設(shè)投資的增加，內(nèi)部收益率則大幅度降低。所以本項(xiàng)目要同時(shí)注意成本的控制和銷售環(huán)節(jié)的管理。 而當(dāng)銷售收入和建設(shè)投資同方向變化時(shí)，若建設(shè)投資增加的幅度大于銷售收入增加的幅度，內(nèi)部收益率減少，反之則增加；若建設(shè)投資減少的幅度大于銷售收入減少的幅度，內(nèi)部收益率增 加，反之則減少。因此，建設(shè)投資增加的幅度小于銷售收入增加的幅度時(shí)和當(dāng)建設(shè)投資減少的幅度大于銷售收入減少的幅度時(shí)，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)。 特別地，當(dāng)建設(shè)投資與銷售收入同方向、同幅度變化時(shí)，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率保持%不變，此時(shí)，銷售收入和建設(shè)投資的變化對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力影響不大。 遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（ 論文） 31 表 54 銷售收入、建設(shè)投資對(duì)內(nèi)部收益率雙因素敏感性分析 Sales, Construction on the internal rate of return sensitivity analysis of twofactor 雙因素敏感性分析 銷售收入變化幅度 15% 建設(shè)投資變化幅度 15% 10% 5% 5% 10% 15% IRR % % % % % % 銷售收入變化幅度 10% 建設(shè)投資變化幅度 15% 10% 5% 5% 10% 15% IRR % % % % % % 銷售收入變化幅度 5% 建設(shè)投資變化幅度 15% 10% 5% 5% 10% 15% IRR % % % % % % 銷售收入變化幅度 5% 建設(shè)投資變化幅度 15% 10% 5% 5% 10% 15% IRR % % % % % % 銷售收入變化幅度 10% 建設(shè)投資變化幅度 15% 10% 5% 5% 10% 15% IRR % % % % % % 銷售收入變化幅度 15% 建設(shè)投資變化幅度 15% 10% 5% 5% 10% 15% IRR % % % % % % 于一鳴： 沈陽市宏發(fā)新城項(xiàng)目可 行性研究設(shè)計(jì) 32 6 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議 合理化的建議 根據(jù)我們?cè)诒卷?xiàng)目在評(píng)價(jià)過程中對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施提出如下建議： （ 1） 在項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)，建立完善的市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，及時(shí)跟進(jìn)市場(chǎng)信息，并制定應(yīng)對(duì)措施 ； （ 2） 針對(duì)公司目前的多項(xiàng)目運(yùn)作局面，建議采用扁平化的項(xiàng)目管理模式，合理利用現(xiàn)有的人力資源，提高人員的工作 效率，并適時(shí)借助外部資源 ； （ 3） 建議在施工階段采用項(xiàng)目管理公司代管的模式，對(duì)工程實(shí)施監(jiān)督與管理，確保工程的質(zhì)量和進(jìn)度，按時(shí)按質(zhì)完工 ； （ 4） 在保證工程質(zhì)量的前提下，有效的實(shí)施成本控制，防止 “ 三超 ” 現(xiàn)象的發(fā)生 ； （ 5） 建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，制定一套針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，加大事前控制的力度，尤其做好項(xiàng)目的前期規(guī)劃論證 。 綜合評(píng)價(jià) 和結(jié)論 由于認(rèn)識(shí)上的分歧以及技術(shù)上的原因，采用單一指標(biāo)作為判據(jù)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行的綜合評(píng)價(jià)，目前在投資項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)的實(shí)踐上并不多見。實(shí)際上，設(shè)置單一指標(biāo)的綜合評(píng)價(jià)方法基本 上只用于方案的比較。對(duì)于投資項(xiàng)目的決策分析與評(píng)價(jià)大多是采用綜述的方式，將各種指標(biāo)進(jìn)行羅列，并通過分析形成項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)結(jié)論。 任何項(xiàng)目方案都有利有弊，且要具備一定的條件才能揚(yáng)長(zhǎng)避短，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目方案的整體優(yōu)化。另外某些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策還有待在實(shí)施和運(yùn)營(yíng)過程中加以落實(shí)。因此在對(duì)投資項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)的各步工作完成之后，對(duì)在項(xiàng)目實(shí)施階段和運(yùn)營(yíng)階段應(yīng)注意的有關(guān)問題和應(yīng)采取的措施提出相應(yīng)的解決方案，包括對(duì)項(xiàng)目下一步工作中的重要意見，例如在商務(wù)談判、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中需引起重視的問題和關(guān)于工作安排的方案；項(xiàng)目實(shí)施中需要協(xié)調(diào)解 決的方案和對(duì)策等。 由于項(xiàng)目有關(guān)方面，包括項(xiàng)目發(fā)起人（或兼投資者）、投資者、審批人、債權(quán)人對(duì)項(xiàng)目有著不同要求，同時(shí)也肩負(fù)不同責(zé)任，上述建議應(yīng)有針對(duì)性，特別是針對(duì)各級(jí)政府和項(xiàng)目發(fā)起人。例如關(guān)系國計(jì)民生的重大項(xiàng)目，國家作為國有資本的出資者和政策制訂者可以根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)的要求，給以必要的政策和資金支持。 針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性，綜合前面 五 章內(nèi)容所述，我們提出以下以下結(jié)論： （ 1） 項(xiàng)目建設(shè)能夠增加 沈陽陽 房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的需要，滿足 城市化 建設(shè)的需要，遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（ 論文） 33 改善項(xiàng)目所在地區(qū)的周圍環(huán)境，并且進(jìn)一步拓展開發(fā)商的業(yè)務(wù)，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè) 是必要 的； （ 2） 項(xiàng) 目已取得《國有土地使用權(quán)證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，前期準(zhǔn)備工作充分，建設(shè)條件成熟 ； （ 3） 項(xiàng)目規(guī)劃方案科學(xué)、合理，經(jīng)初步論證是可行的 ； （ 4） 通過對(duì)項(xiàng)目客