【導讀】研究是決策科學在項目領域的應用。所謂可行性研究，是運用多種科學手段（包括技。術科學、社會學、經(jīng)濟學及系統(tǒng)工程等）對一項建設工程進行技術經(jīng)濟論證的綜合科學，靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據(jù)。中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增。然而，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時，呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)投資“過熱”、究其原因，問題較多源于房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究流于形式。力，生存能力，發(fā)展水平。河流域開始將其列入開發(fā)程序，成為工程項目規(guī)劃的重要階段。究納入了基本建設的程序。發(fā)展國民經(jīng)濟，提高經(jīng)濟效益，增強競爭能力起到了重大的，積極的作用。行性研究至今卻仍然未能獲得其應有的地位。建立科學的評價指標體系。場特點的評價指標體系經(jīng)初步研究。等級并加以行業(yè)規(guī)范，對不具備資格的單位徹底清理。對房地產(chǎn)項目建設情況和銷售情況進行

　　

【正文】 9 萬元，資本金總額為 18000 萬元。 全部投資的所得稅后資本金利潤率 =8089/18000 100%≈ % 于一鳴： 沈陽市宏發(fā)新城項目可 行性研究設計 26 （ 4）全部投資的所得稅前資本金利潤率 =（利潤總額 /資本金總額） 100% 其中：利潤總額和資本金總額同上。 全部投資的所得稅前資本金利潤率 =12073/18000 100%≈ % 詳見：附錄 A16：損益表 表 51 資金籌措與使用計劃表 單位：萬元 Financing and use plans table Unit:Ten thousand 序號 時間 項目 合計 2021 年 2021 年 2021 年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 總投資 48176 9868 6452 6617 7661 8623 8955 建設投資 47692 9868 6452 6541 7476 8399 8955 建設期利息 485 76 186 223 0 2 資金籌措 47953 9868 6452 6617 7661 8399 8955 自有資金 40796 9868 6452 1680 5442 8399 8955 資本金 18000 9868 6452 1680 銷售收入的滾動使用 22796 5442 8399 8955 長期借款 7380 4937 2220 223 0 貸款本金 6895 0 4861 2034 利息 485 76 186 223 0 半年貸款利率 % 現(xiàn)金流量表（全投資）與動態(tài)盈利能力 根據(jù)現(xiàn)金流量表（全投資）計算的財務評價指標有所得稅前、稅后的財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)金值、靜態(tài)投資回收期以及動態(tài)投資回收期。其中所得稅后的半年財務內(nèi)部收益率為 %，折算成稅后年財務內(nèi)部收益率為 %，稅后財務凈現(xiàn)值（基準半年收益率為 5..83%）為 萬元，所得稅前的半年財務內(nèi)部收益率為 %，折算成稅前年財務內(nèi)部收益率為 %，稅前財務凈現(xiàn)值（基準半年收益率為 %）為 萬元。財務內(nèi)部收益率大于基準收益率，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財務凈現(xiàn)值均大于零，該項目在財務上是可以考慮的。 所得稅后的靜態(tài)投資回收期為 年，所得稅前靜態(tài)投資回收期為 年，均小于遼寧工程技術大學畢業(yè)設計（ 論文） 27 項目的總開發(fā)建設時間 年，項目資金能按時回收。詳見附錄 A14：財務評價報表中現(xiàn)金流量表（全部投資 ） . 現(xiàn)金流量表（自有資金）與動態(tài)盈利能力 根據(jù)該表計算以下指標：稅后的半年財務內(nèi)部收益率為 %，折算成稅后年財務內(nèi)部收益率為 %，稅后自有資金財務凈現(xiàn)值（半年基準收益 率為 %）為 萬元；稅前的半年財務內(nèi)部收益率為 %，稅前自有資金財務凈現(xiàn)值（半年基準收益率為 %）為 萬元。項目財務內(nèi)部收益率大于基準收益率，盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財務凈現(xiàn)值大于零，該項目在財務上是可行的。（見附錄 A45：財務評價報表中現(xiàn)金流量表（自有資金 ） ）。 清償能力分析 通過對附錄 A1：財務評價報表中“借款還本付息表”和 “資金來源與運用表”的計算，考察項目計算期內(nèi)財務狀況，項目的長期借款償還期（從借款年 2021 年上半年開始借款起計算）為 年，可知本項目在 年內(nèi)即可全部還清貸款，本項目的借款償還期滿足貸款機構的要求。 不確定分析 本項目的不確定分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析，以此分析為基礎，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，以及相關指標對這些不確定因素的敏感程度，對項目的最終決策提供參考依據(jù)。 盈虧平衡分析 據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式： 銷售收入方程： R=P Q，成本費用方程： C=V Q+T Q+F 其中 : R—— 實現(xiàn)銷售收入， P—— 計劃銷售收入， Q—— 銷售收入的實現(xiàn)率， C—— 總成本費用， V—— 銷售費用， 為銷售收入的 4%， T—— 銷售稅金及附加，為銷售收入的 %，F(xiàn)—— 總投資 令 B=RC=0,即可求出 Q 的值。 本項目的計劃銷售收入為 66573 萬元，總投資為 48176 萬元，得： 66573 Q=48176+66573 Q (%+4%) 于一鳴： 沈陽市宏發(fā)新城項目可 行性研究設計 28 解此方程，得到： Q≈ % 故銷售收入的實現(xiàn)率 Q≈ %為本項目的盈虧平衡點，即當銷售收入實現(xiàn) %時，項目即可以實現(xiàn)盈虧平衡。從項目的盈虧平衡點 %來看，可以說本項目具有一定的抗風險能力。 敏感性分析 本項目主要進行內(nèi)部收益 率對銷售收入和建設投資的敏感性分析，主要包括當銷售收入、建設投資分別發(fā)生變化時全部投資內(nèi)部收益率對它們的單因素敏感性分析以及這兩個因素同時發(fā)生變化時內(nèi)部收益率對它們的雙因素敏感性分析。在單因素敏感性分析時假定其他因素都不發(fā)生變化。半年基準收益率為 % （ 1） 內(nèi)部收益率對銷售收入的敏感性分析 銷售收入變化時對內(nèi)部收益率的影響如下列表 52 和圖 52 所示： 表 52 銷售收入對內(nèi)部收益率的影響 Revenue impact on the internal rate of return 銷售收入的變化幅度 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR % % % % % % % 圖 52 銷售收入對 IRR 的影響 Revenue impact on the IRR 依據(jù)上圖 ,采用插入法找出銷售收入變動的臨界點： 10%+(%%)247。 (%%) [5%(10%)]≈ % 由此可以看出，本項目的銷售收入是一個 比較敏感的因素，銷售收入允許變動的幅度為 (%,+%%%%%%%% % % % % % %0%2%4%6%8%10%12%14%16%20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 20%IRR 基準收益率遼寧工程技術大學畢業(yè)設計（ 論文） 29 ∞ )。在此建議開發(fā)商在銷售過程中做好銷售收入的管理工作，當下調(diào)價格和實施優(yōu)惠措施時，銷售收入的變化幅度不要超過 %。否則項目將達不到基準的收益水平。 （ 2） 內(nèi)部收益率對建設投資的敏感性分析 建設投資變化時對內(nèi)部收益率的影響如下表 53 和圖 53 所示 表 53 建設投資對內(nèi)部收益率的影響 Construction on the internal rate of return of 建設投資變化幅度 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR % % % % % % % 圖 53 建設投資對 IRR 的影響 Figure53 Build an impact of investment over IRR 依據(jù)上圖 ,采用插入法找出建設投資變動的臨界點： 10%（ %%）247。（ %%）（ 10%5%）≈ % 從以上計算結果看出，建設投資也是一個比較敏感的因素。建設投資允許變動的幅度是（ ∞，%），建設投資上漲到 %時，半年財務內(nèi)部收益率達到臨界值 %。即建設投資在（ ∞， %）的范圍內(nèi)變動時，項目盈利大于最低的盈利水平。否則，項目達不到最低的期望的盈利水平。在此，建議開發(fā)商在保證工程質(zhì)量的前提下，在項目的開發(fā)過程中一定要嚴格控制建設投資，使投資上漲幅度控制在 %以內(nèi)。 （ 3） 內(nèi)部收益率對銷售收入、建設投資的雙因素敏感性分析 銷售收入、建設投資的變化對內(nèi)部收益率影響結果如下表 54 所示。 %%%%%%%% % % % % % %0%2%4%6%8%10%12%14%16%20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 20%IRR 基準收益率于一鳴： 沈陽市宏發(fā)新城項目可 行性研究設計 30 利用雙因素來分析做兩個因素變化時項目的抗風險能力。包括同方向變化的敏感 度分析和反方向變化的敏感性分析，這為了判斷項目在一般情況和最佳情況以及不利情況下的抗風險能力。 進行雙因素分析時，當銷售收入和建設投資反方向變化時，項目的內(nèi)部收益率大幅度變化。隨著銷售收入的增加和建設投資的減少，內(nèi)部收益率大幅度增加；隨著銷售收入的減少和建設投資的增加，內(nèi)部收益率則大幅度降低。所以本項目要同時注意成本的控制和銷售環(huán)節(jié)的管理。 而當銷售收入和建設投資同方向變化時，若建設投資增加的幅度大于銷售收入增加的幅度，內(nèi)部收益率減少，反之則增加；若建設投資減少的幅度大于銷售收入減少的幅度，內(nèi)部收益率增 加，反之則減少。因此，建設投資增加的幅度小于銷售收入增加的幅度時和當建設投資減少的幅度大于銷售收入減少的幅度時，項目的抗風險能力相對較強。 特別地，當建設投資與銷售收入同方向、同幅度變化時，本項目的內(nèi)部收益率保持%不變，此時，銷售收入和建設投資的變化對項目的抗風險能力影響不大。 遼寧工程技術大學畢業(yè)設計（ 論文） 31 表 54 銷售收入、建設投資對內(nèi)部收益率雙因素敏感性分析 Sales, Construction on the internal rate of return sensitivity analysis of twofactor 雙因素敏感性分析 銷售收入變化幅度 15% 建設投資變化幅度 15% 10% 5% 5% 10% 15% IRR % % % % % % 銷售收入變化幅度 10% 建設投資變化幅度 15% 10% 5% 5% 10% 15% IRR % % % % % % 銷售收入變化幅度 5% 建設投資變化幅度 15% 10% 5% 5% 10% 15% IRR % % % % % % 銷售收入變化幅度 5% 建設投資變化幅度 15% 10% 5% 5% 10% 15% IRR % % % % % % 銷售收入變化幅度 10% 建設投資變化幅度 15% 10% 5% 5% 10% 15% IRR % % % % % % 銷售收入變化幅度 15% 建設投資變化幅度 15% 10% 5% 5% 10% 15% IRR % % % % % % 于一鳴： 沈陽市宏發(fā)新城項目可 行性研究設計 32 6 項目綜合評價結論及建議 合理化的建議 根據(jù)我們在本項目在評價過程中對項目的認識，對本項目的實施提出如下建議： （ 1） 在項目的整個開發(fā)周期內(nèi)，建立完善的市場預警系統(tǒng)，及時跟進市場信息，并制定應對措施 ； （ 2） 針對公司目前的多項目運作局面，建議采用扁平化的項目管理模式，合理利用現(xiàn)有的人力資源，提高人員的工作 效率，并適時借助外部資源 ； （ 3） 建議在施工階段采用項目管理公司代管的模式，對工程實施監(jiān)督與管理，確保工程的質(zhì)量和進度，按時按質(zhì)完工 ； （ 4） 在保證工程質(zhì)量的前提下，有效的實施成本控制，防止 “ 三超 ” 現(xiàn)象的發(fā)生 ； （ 5） 建立完善的風險管理系統(tǒng)，制定一套針對突發(fā)事件的應急措施，加大事前控制的力度，尤其做好項目的前期規(guī)劃論證 。 綜合評價 和結論 由于認識上的分歧以及技術上的原因，采用單一指標作為判據(jù)對投資項目進行的綜合評價，目前在投資項目決策分析與評價的實踐上并不多見。實際上，設置單一指標的綜合評價方法基本 上只用于方案的比較。對于投資項目的決策分析與評價大多是采用綜述的方式，將各種指標進行羅列，并通過分析形成項目決策分析與評價結論。 任何項目方案都有利有弊，且要具備一定的條件才能揚長避短，實現(xiàn)項目方案的整體優(yōu)化。另外某些風險對策還有待在實施和運營過程中加以落實。因此在對投資項目決策分析與評價的各步工作完成之后，對在項目實施階段和運營階段應注意的有關問題和應采取的措施提出相應的解決方案，包括對項目下一步工作中的重要意見，例如在商務談判、設計、建設和運營中需引起重視的問題和關于工作安排的方案；項目實施中需要協(xié)調(diào)解 決的方案和對策等。 由于項目有關方面，包括項目發(fā)起人（或兼投資者）、投資者、審批人、債權人對項目有著不同要求，同時也肩負不同責任，上述建議應有針對性，特別是針對各級政府和項目發(fā)起人。例如關系國計民生的重大項目，國家作為國有資本的出資者和政策制訂者可以根據(jù)項目目標的要求，給以必要的政策和資金支持。 針對項目建設的可行性，綜合前面 五 章內(nèi)容所述，我們提出以下以下結論： （ 1） 項目建設能夠增加 沈陽陽 房地產(chǎn)市場有效供給的需要，滿足 城市化 建設的需要，遼寧工程技術大學畢業(yè)設計（ 論文） 33 改善項目所在地區(qū)的周圍環(huán)境，并且進一步拓展開發(fā)商的業(yè)務，項目的開發(fā)建設 是必要 的； （ 2） 項 目已取得《國有土地使用權證》和《建設用地規(guī)劃許可證》，前期準備工作充分，建設條件成熟 ； （ 3） 項目規(guī)劃方案科學、合理，經(jīng)初步論證是可行的 ； （ 4） 通過對項目客