【正文】 （ 7） 專項(xiàng)設(shè)計(jì) 保安監(jiān)控系統(tǒng) ： 小區(qū)設(shè)保安中心，內(nèi)設(shè)監(jiān)控制主機(jī)及相關(guān)設(shè)備，實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)控。小區(qū)主要出入口、車庫(kù)、走廊、電梯轎箱等安裝攝像機(jī)，采用半球形吸頂安裝，既有隱蔽性，又有裝飾性。可以更多的顯示、記錄、 回放圖像。 交通及停車場(chǎng)管理系統(tǒng) ： 停車管理，是針對(duì)建設(shè)安全文明小區(qū)的需要，以物業(yè)小區(qū)內(nèi)遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（ 論文） 19 的停車場(chǎng)智能化管理為目標(biāo)，以達(dá)到停車用戶進(jìn)出方便、快捷、安全，物業(yè)公司管理科學(xué)高效、服務(wù)優(yōu)質(zhì)文明的目的。 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)采用自動(dòng)化系統(tǒng)，用于停車場(chǎng)內(nèi)車況的監(jiān)測(cè)、車輛的服務(wù)管理、場(chǎng)內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視、計(jì)時(shí)計(jì)費(fèi)管理等，并在東道出入口設(shè)讀卡機(jī)和欄桿機(jī)，入口處和機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有空位數(shù)量顯示。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 3 項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)匯總表 Summary of the project specifications 規(guī)劃用地面積： 100048 ㎡ 居住建筑密度： % 總建筑面積： 215210 ㎡ 住宅棟數(shù)： 18 棟 其中：地上： 202190 ㎡ 住宅平均層數(shù)： 層 地下 : 15120 ㎡ 總居住戶數(shù)： 1716 戶 住宅建筑面積： 192940 ㎡ 總居住人口： 5269 人 住宅用地面積： 15120 ㎡ 停車位： 1034 個(gè) 公共建筑面積： 7150 ㎡ 其中 地下車位： 602 個(gè) 公共建筑用地面積： ㎡ 地上車位： 432 個(gè) 道路面積： 13316 ㎡ 綠化率： % 總面積： ㎡ 容積率（不含地下 ） ： 2 于一鳴： 沈陽(yáng)市宏發(fā)新城項(xiàng)目可 行性研究設(shè)計(jì) 20 4 項(xiàng)目的總投資估算 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)與原則 本設(shè)計(jì)對(duì) 宏發(fā)新城項(xiàng)目進(jìn)行可研過(guò)程中，項(xiàng)目總投資估算主要依據(jù)： （ 1）《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》計(jì)辦投資 [2021]15 號(hào)； （ 2）《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》咨經(jīng) [1998]11 號(hào)； （ 3）《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》； （ 4）《遼寧省建筑安裝工程費(fèi)用定額》； （ 5）《遼寧省建筑裝飾工程綜合基價(jià)（ 2021）》豫建設(shè)標(biāo) [2021]66 號(hào)； （ 6） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； （ 7） 類似工程的相關(guān)造價(jià)費(fèi)用水平 ； （ 8）國(guó)家配套的相關(guān)文件等； 項(xiàng)目總投資估算主要原則： （ 1） 項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況 的原則 ； （ 2） 項(xiàng)目總投 資估算盡量符合節(jié)約 的原則 ； （ 3） 項(xiàng)目總投資估算盡量符合 安全的原則 ； （ 4） 項(xiàng)目總投資估算盡量 符合各項(xiàng)規(guī)范的原則； （ 5） 項(xiàng)目總投資估算盡量 符合合理性原則； （ 6） 項(xiàng)目總投資估算對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確估算或因市場(chǎng)變化導(dǎo)致投資 增加的項(xiàng)目在預(yù)備費(fèi)中考慮。 土地費(fèi)用 “宏發(fā)新城”一期住宅項(xiàng)目占地面積 150 畝。 前期費(fèi)用 （ 1）三通一平費(fèi)： 20 元 /平方米，以此計(jì)算三通一平費(fèi)為 萬(wàn)元。依據(jù)勘察收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算勘察費(fèi)用為 萬(wàn)元。依據(jù) 國(guó)家 發(fā)改委 制定 的 《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》 （ 計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào) ） 文件 ，計(jì)算前期工程咨詢費(fèi)為 28 萬(wàn)元。 （ 2）公建造價(jià) 表 43 公共建筑造價(jià)表 Public Building Cost Table 項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 建筑面積 費(fèi)用 幼兒園、會(huì)所 1200 元 /平方米 4740 平方米 萬(wàn)元 變電室 500 元 /平方米 160 平方米 8 萬(wàn)元 其他 700 元 /平方米 2250 平方米 萬(wàn)元 合計(jì) 7150 平方米 萬(wàn)元 （ 3）綠化景觀造價(jià) 沈陽(yáng)市綠化費(fèi)用一般為 100150 元 /平方米，本項(xiàng)目由于有國(guó)際知名景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，將綠化景觀費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)取為 150 元 /平方米，計(jì)算綠化景觀費(fèi)用為 萬(wàn)元。 將上述四項(xiàng)費(fèi)用相加，得到建安總造價(jià)為 萬(wàn)元。 預(yù)備費(fèi) （ 1）基本預(yù)備費(fèi) 遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（ 論文） 23 依據(jù)遼寧省發(fā)改委編制的《遼寧省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》，基本預(yù)備費(fèi) 以前五項(xiàng)中未發(fā)生的費(fèi)用為計(jì)價(jià)基數(shù) ,即前期費(fèi)用、城建費(fèi)用、建筑總造價(jià)、管理費(fèi)用之和，其計(jì)價(jià)費(fèi)率為 10%— 13%，本次可行性研究設(shè)計(jì)中將基本預(yù)備費(fèi)的費(fèi)率取為 10%，計(jì)算得基本預(yù)備費(fèi)為 萬(wàn)元。 投資利息 投資利息總計(jì)為 萬(wàn)元。（詳見下表 44）。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的原則 （ 1）費(fèi)用與效益計(jì)算范圍相一致的原則 費(fèi)用與效益計(jì)算范圍相一致即是把投入與產(chǎn)出范圍限定在同一范圍內(nèi)。 （ 3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定中的穩(wěn)妥原則 （ 4）費(fèi)用與效益識(shí)別的有無(wú)對(duì)比原則 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 基準(zhǔn)收益率的確定 基準(zhǔn)收益率 =（ 1+銀行貸款利率）（ 1+風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率）（ 1+通貨膨脹率） 1 13 年（含 3 年）的銀行貸款利率為： % 風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率： 3% 通貨膨脹率為： 3% 基準(zhǔn)收益率為：（ 1+%）（ 1+3%）（ 1+3%） 1≈ 12% 半年基準(zhǔn)收益率為（ 1+12%） 1/21≈ % 計(jì)算期的確定 “宏發(fā)新城”一期住宅工程的計(jì)算期為 年，即從 2021 年 1 月開始，到 2021 年 3月項(xiàng)目樓盤銷售完畢時(shí)結(jié)束。 遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（ 論文） 25 銷售稅金及附加的確定 營(yíng)業(yè)稅取銷售收入的 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅取營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的 3%，三項(xiàng)相加即為銷售稅金及附加，總體取銷售收入的 %。 建設(shè)貸款年限約為一年半，貸款利率取央行一至三年期的基準(zhǔn)利率 %。另外為了體現(xiàn)資金的流動(dòng)性，本項(xiàng)目以半年為一個(gè)計(jì)算分期，將一年的貸款利率折合為半年利率，為 %（詳見附錄 A12：資金籌措與使用計(jì)劃表），部分資金籌措與使用計(jì)劃見表 51 資金籌措與使用計(jì)劃表。 盈利能力分析 損益表與靜態(tài)盈利能力 （ 1）開發(fā)商投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資額 100% 其中：利潤(rùn)總額為 12073 萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資為 48176 萬(wàn)元。 計(jì)算開發(fā)商投資利稅率 =（ 12073+3662） /48176 100%≈ % （ 3）全部投資的所得稅后資本金利潤(rùn)率 =（稅后利潤(rùn) /資本金總額） 100% 其中：所得稅后利潤(rùn)總額為 8089 萬(wàn)元，資本金總額為 18000 萬(wàn)元。 全部投資的所得稅前資本金利潤(rùn)率 =12073/18000 100%≈ % 詳見：附錄 A16：損益表 表 51 資金籌措與使用計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 Financing and use plans table Unit:Ten thousand 序號(hào) 時(shí)間 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 總投資 48176 9868 6452 6617 7661 8623 8955 建設(shè)投資 47692 9868 6452 6541 7476 8399 8955 建設(shè)期利息 485 76 186 223 0 2 資金籌措 47953 9868 6452 6617 7661 8399 8955 自有資金 40796 9868 6452 1680 5442 8399 8955 資本金 18000 9868 6452 1680 銷售收入的滾動(dòng)使用 22796 5442 8399 8955 長(zhǎng)期借款 7380 4937 2220 223 0 貸款本金 6895 0 4861 2034 利息 485 76 186 223 0 半年貸款利率 % 現(xiàn)金流量表（全投資）與動(dòng)態(tài)盈利能力 根據(jù)現(xiàn)金流量表（全投資）計(jì)算的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)有所得稅前、稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金值、靜態(tài)投資回收期以及動(dòng)態(tài)投資回收期。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以考慮的。詳見附錄 A14：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表中現(xiàn)金流量表（全部投資 ） . 現(xiàn)金流量表（自有資金）與動(dòng)態(tài)盈利能力 根據(jù)該表計(jì)算以下指標(biāo)：稅后的半年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，折算成稅后年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅后自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（半年基準(zhǔn)收益 率為 %）為 萬(wàn)元；稅前的半年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅前自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（半年基準(zhǔn)收益率為 %）為 萬(wàn)元。（見附錄 A45：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表中現(xiàn)金流量表（自有資金 ） ）。 不確定分析 本項(xiàng)目的不確定分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析，以此分析為基礎(chǔ)，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，以及相關(guān)指標(biāo)對(duì)這些不確定因素的敏感程度，對(duì)項(xiàng)目的最終決策提供參考依據(jù)。 本項(xiàng)目的計(jì)劃銷售收入為 66573 萬(wàn)元，總投資為 48176 萬(wàn)元，得： 66573 Q=48176+66573 Q (%+4%) 于一鳴： 沈陽(yáng)市宏發(fā)新城項(xiàng)目可 行性研究設(shè)計(jì) 28 解此方程，得到： Q≈ % 故銷售收入的實(shí)現(xiàn)率 Q≈ %為本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn) %時(shí)，項(xiàng)目即可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。 敏感性分析 本項(xiàng)目主要進(jìn)行內(nèi)部收益 率對(duì)銷售收入和建設(shè)投資的敏感性分析，主要包括當(dāng)銷售收入、建設(shè)投資分別發(fā)生變化時(shí)全部投資內(nèi)部收益率對(duì)它們的單因素敏感性分析以及這兩個(gè)因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)內(nèi)部收益率對(duì)它們的雙因素敏感性分析。半年基準(zhǔn)收益率為 % （ 1） 內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入的敏感性分析 銷售收入變化時(shí)對(duì)內(nèi)部收益率的影響如下列表 52 和圖 52 所示： 表 52 銷售收入對(duì)內(nèi)部收益率的影響 Revenue impact on the internal rate of return 銷售收入的變化幅度 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR % % % % % % % 圖 52 銷售收入對(duì) IRR 的影響 Revenue impact on the IRR 依據(jù)上圖 ,采用插入法找出銷售收入變動(dòng)的臨界點(diǎn)： 10%+(%%)247。在此建議開發(fā)商在銷售過(guò)程中做好銷售收入的管理工作，當(dāng)下調(diào)價(jià)格和實(shí)施優(yōu)惠措施時(shí)，銷售收入的變化幅度不要超過(guò) %。 （ 2） 內(nèi)部收益率對(duì)建設(shè)投資的敏感性分析 建設(shè)投資變化時(shí)對(duì)內(nèi)部收益率的影響如下表 53 和圖 53 所示 表 53 建設(shè)投資對(duì)內(nèi)部收益率的影響 Construction on the internal rate of return of 建設(shè)投資變化幅度 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR % % % % % % % 圖 53 建設(shè)投資對(duì) IRR 的影響 Figure53 Build an impact of investment over IRR 依據(jù)上圖 ,采用插入法找出建設(shè)投資變動(dòng)的臨界點(diǎn)： 10%（ %%）247。建設(shè)投資允許變動(dòng)的幅度是（ ∞，%），建設(shè)投資上漲到 %時(shí)，半年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到臨界值 %。否則，項(xiàng)目達(dá)不到最低的期望的盈利水平。 （ 3） 內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入、建設(shè)投資的雙因素敏感性分析 銷售收入、建設(shè)投資的變化對(duì)內(nèi)部收益率影響結(jié)果如下表 54 所示。包括同方向變化的敏感 度分析和反方向變化的敏感性分析，這為了判斷項(xiàng)目在一般情況和最佳情況以及不利情況下的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。隨著銷售收入的增加和建設(shè)投資的減少，內(nèi)部收益率大幅度增加；隨著銷售收入的減少和建設(shè)投資的增加，內(nèi)部收益率則大幅度降低。 而當(dāng)銷售收入和建設(shè)投資同方向變化時(shí)，若建設(shè)投資增加的幅度大于銷售收入增加的幅度，內(nèi)部收益率減少，反之則增加；若建設(shè)投資減少的幅度大于銷售收入減少的幅度，內(nèi)部收益率增 加，反之則減少。 特別地，當(dāng)建設(shè)投資與銷售收入同方向、同幅度變化時(shí)，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率保持%不變，此時(shí)，銷售收入和建設(shè)投資的變化對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力影響不大。 綜合評(píng)價(jià) 和結(jié)論 由于認(rèn)識(shí)上的分歧以及技術(shù)上的原因，采用單一指標(biāo)作為判據(jù)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行的綜合評(píng)價(jià)，目前在投資項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)的實(shí)踐上并不多見。對(duì)于投資項(xiàng)目的決策分析與評(píng)價(jià)大多是采用綜述的方式，將各種指標(biāo)進(jìn)行羅列，并通過(guò)分析形成項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)結(jié)論。另外某些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策還有待在實(shí)施和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中加以落實(shí)。 由于項(xiàng)目有關(guān)方面，包括項(xiàng)目發(fā)起人（或兼投資者）、投資者、審批人、債權(quán)人對(duì)項(xiàng)目有著不同要求，同時(shí)也肩負(fù)不同責(zé)任，上述建議應(yīng)有針對(duì)性，特別是針對(duì)各級(jí)政府和項(xiàng)目發(fā)起人。 針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性，綜合前面 五 章內(nèi)容所述，我們提出以下以下結(jié)論： （ 1） 項(xiàng)目建設(shè)能夠增加 沈陽(yáng)陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的需要，滿足 城市化 建設(shè)的需要，遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（ 論文） 33 改善項(xiàng)目所在地區(qū)的周圍環(huán)境，并且進(jìn)一步拓展開發(fā)商的業(yè)務(wù)，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè) 是必要 的； （ 2） 項(xiàng) 目已取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，前期準(zhǔn)備工作充分，建設(shè)條件成熟 ； （ 3） 項(xiàng)目規(guī)劃方案科學(xué)、合理，經(jīng)初步論證是可行的 ； （ 4） 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目