【導(dǎo)讀】活躍繁榮,從而也催化了商業(yè)房地產(chǎn)的大發(fā)展。商業(yè)房地產(chǎn)投資規(guī)模大、投資回。重要,其工作質(zhì)量的好壞,直接決定了項目今后的成功與否。要這方面的理論指導(dǎo)和案例借鑒。本文首先對房地產(chǎn)可行性研究進行了評述,后面的實際案例部分對這些工具作了應(yīng)用。論文采用實證的方法,詳細介紹了一。個具體的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)案例——彭州Y項目的前期可行性分析過程。提出了對開發(fā)商的建議。產(chǎn)的發(fā)展趨勢做出了研判。在第五章里以實際數(shù)據(jù)對具體項目的規(guī)劃方案進行了

　　

【正文】 元。 項目報建費用： 項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。 包括：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金、教師住宅基金 (或中小學(xué)教師住宅補貼費 )、 拆遷管理費、招投標管理費等。 按 150 元 /平方米計算，總價為 萬元。 “七通一平”費用： 路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通 和 場地平整。 按 10 元 /平方米計算，總價為 萬元 16 預(yù)算編審費用： 支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用 ，包含招標費用。按建安工程費的 %計算，總價為 萬元。 其他費用： 包括 臨時設(shè)施費 、勞動定額測定費、白蟻防治費、 擋光費、 危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等 ，按 25 萬元計算。 合計： ++++= 萬元。 建筑安裝工程費用 直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費 (建筑、特殊裝修工程費 )、設(shè)備及安裝工程費 (給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝 )以及室內(nèi)裝修工程費等。 [23]在本項目中，采用 類似工程經(jīng)驗估算法 進行 估算 ，按多層 750 元 /平方米；高層 1100 元 /平方米計算（其中多層建筑面積為 平方米；高層建筑面積為 100800 平方米），總價為 萬元。 公共配套設(shè)施費 人防工程建設(shè)費： 其中修建面積：多層按建筑面積的 2%計算，計 平方米；高層按標準面積計算，計 6300 平方米。按 1550 元 /平方米計價，總計 萬元。 地下車庫建設(shè)費： 設(shè)計 602 個停車位，每個 30 平方米，總計 18060 平方米。按 800 元 /平方米計價，總價 萬 元。 其他費用： 包括自行車棚、兒童樂園、健身場所建設(shè)費，綠化易地建設(shè)費、垃圾處理費等。按 250 萬元計算。 合計： +1806+250= 萬元。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 道路建設(shè)費用： 小區(qū)道路規(guī)劃為 4 米寬的瀝青路面，規(guī)劃面積為 8501平方米 ，按 150 元 /平方米計價，總價 萬元。 園林及綠化費用： 園林及綠化按成都地區(qū)中高檔小區(qū)檔次規(guī)劃，規(guī)劃面積為 平方米 ，按 450 元 /平方米計價，總價 萬元。 其他費用： 包括市政公用設(shè)施配套費、供水、供氣 、供電、污水處理、電信工程等費用 。按 750 萬元計算。 合計： ++750= 萬元。 17 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費用 包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前 各項費用估算的準確程度，以上述 五 項之和為基數(shù) ： 萬元。 按 3％計算 ，合計 萬元 。 前 6 項總和： += 萬元。 資金籌措 廣漢市 鑫躍房地產(chǎn)項目 的 預(yù)計 分三期開發(fā) 并銷售。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目需要的資金量十分巨大，如果僅僅是有企業(yè)全部投入自有資金開發(fā)將帶來極大的風(fēng)險，因此需要融資。由于隨著宏觀政策的調(diào)整、 銀行借 款利率 的波動、通貨膨脹的影響，間接地 增加了企業(yè)的 開發(fā) 成本 。因此，經(jīng)過分析計算及營銷規(guī)劃決定將項目 分三期滾動開發(fā) 銷售 。 以便 利用 前 一期 的 銷售收入，投入下一期的開發(fā) 中去 ，以期 實現(xiàn) 資金鏈的 良性滾動發(fā)展， 從而減少開發(fā)商的 融資壓力，降低 投資風(fēng)險和成本。同時， 近年來 國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 政策不斷變化 ，房地產(chǎn)市場變化 很 快， 風(fēng)險控制相對困難。 [16]分期開發(fā) 能夠根據(jù)市場需求的變化，及時調(diào)整開發(fā) 計劃， 樓盤始終能夠滿足 市場的需要 。 資金的籌措計劃以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)， 確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量，本項 目的資金來源有自有資金、銷售收入再投資和銀行貸款 三種渠道。為了 降低開發(fā)成本，應(yīng) 優(yōu)先使用 自由資金 ， 其次是銷售收入再投資 ， 剩余的資金缺口才安排 銀行 貸款。 本項目總投資費用總額為 萬元。項目開發(fā)為 20個月，分兩期。 ：工程開工首先向銀行貸款 10000 萬元建設(shè)一期工程。借款期 2年 。 ：工程在二期開始首先預(yù)售住房并且在進行二期工程建設(shè)，不足的小部分差額由公司支付。 八、經(jīng)濟評價 財務(wù)評價（也稱 財務(wù)分析 ）是從企業(yè)角度出發(fā)，使用的是市場價格，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和現(xiàn)行價格體系 ，分析計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制 財務(wù)報表 ,計算財務(wù)評價指標 ,考察項目的盈利能力， 清償能力 和外匯平衡等 財務(wù)狀況 ，借以判別項目的財務(wù)可行性。 18 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價有靜態(tài)評價法和動態(tài)評價法兩種。對 于 規(guī)模較小、周期較短的項目，可采用靜態(tài)評價法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項目，應(yīng)采取動態(tài)評價法。 、基本數(shù)據(jù) 、計算期的確定 項目建設(shè)工期為 年，根據(jù)房地產(chǎn)項目建成即出售的特點，項目計算期擬定為 4 年，其中第三年開始營業(yè)收入。 、營業(yè)收入、稅金及附 加估算 經(jīng)過對廣漢市樓盤一些方案的調(diào)研有： 城東片區(qū) — 東泰 帝景國際： 3 棟 18 層 +2棟 10層電梯花園洋房 面積： 26664 ㎡ 建筑面積：越 12萬㎡ 狀況：一期在售 已售 75% 平均價格： 3300/㎡ 城南片區(qū) — 恒泰雅居：電梯公寓洋房 占地面積： 8972 ㎡ 建筑面積：約 26238 ㎡ 狀況：在售，已售 75% 平均價格： 3200/㎡ 經(jīng)開區(qū) 上美年華：西班牙式電梯花園洋房 占地面積： 33300 ㎡ 建筑面積： 70000 ㎡ 狀況：在售，已售 80% 均價：約 2700/㎡ 城東片區(qū) — 廣信 拿鐵城 占地面積： 26640 ㎡ 建筑面積： 50000 ㎡ 狀況：在售。 均價 4000/㎡ 以上四個均問廣漢市近兩年的住房出售，由此可以看出在 3000/㎡左 右。 所以次項目的高層建筑銷售價格定在 3100/㎡，中層建筑則為 3300/㎡，商鋪為5000/㎡。則： 3100*100800+3300*+5000*3480=355691940 元 房屋出售： 萬元 停車場： 707*5=3535 萬元 19 總價 +3535= 萬元。 項目繳納營業(yè)稅，其稅率為 5%，城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅額的 7%計征；教育費附加按營業(yè)稅額的 %計征。 項目繳納營業(yè)稅 ： *= 萬元 城市維護 建設(shè)稅 ： 195524*= 萬元 教育費附加 ： 195524*= 萬元 稅金： ++= 萬元 、利潤估算及分配 利潤總額 =銷售收入 — 總成本 — 稅金及附加 = = 萬元 依據(jù)現(xiàn)行財稅制度，項目繳納企業(yè)所得稅，稅率為 33%。 企業(yè)所得稅 =應(yīng)納稅所得額稅率 =* = 稅后利潤 =利潤總額 — 企業(yè)所得稅 經(jīng)計算： 項目利潤總額 == 萬元 、財務(wù)盈利能力分析 20 投資利潤率 =247。 100%=% 投資回收期（ Pt） = 月 經(jīng)計算，項目投資回收期為 月 （含建設(shè)期），表明項目能較快收回投資。 九、可行性研究分析結(jié)論 該項目的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，符合 XX 市城市建設(shè)總體規(guī)劃和相關(guān)政策，項目建房檔次符合未來人 群的需求，有良好的市場前景。對于搞活地方經(jīng)濟，方便群眾生活，美化市容等具有積極意義，社會效益顯著。 從財務(wù)盈利能力分析看，投資利潤率、利稅率均較理想，財務(wù)內(nèi)部收益率大于同期銀行貸款年利率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明項目具有一定的盈利能力。因此，項目從財務(wù)上講是可行的。 21 參考文獻： [1] 黃健敏 .ZD 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究 [D].成都：西南交通大學(xué)， 2020. [2] 潘蜀健 .房地產(chǎn)項目投資 [M].北京：中國建筑工業(yè)出版社， 1999. [3] 季豐 ,張勇 .2020 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向探析 [J].上海房產(chǎn)， 2020（ 2） . [4] 劉洪玉 .房地產(chǎn)開發(fā) [M].修訂第 3 版 .北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社， 2020. [5] 劉秋雁 .房地產(chǎn)投資分析（第二版 ） [M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社， 2020. [6] 劉應(yīng)宗 .城市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地費用估算原理 [J].天津大學(xué)學(xué)報 ， 2020 年第l 期 . [7] 四川省成都市概況 [EB/OL].資源網(wǎng) . 20200618. [8] 萬偉武，劉新梅，孫衛(wèi) .可行性研究與項目評價。西安交通大學(xué)出版社 [9] 李菊 .上海萬科朗潤園、萬科成花新園案例剖析 [Z].中國建筑科學(xué)研究院上海分院綠色與生態(tài)建筑研究中心， 2020. [10]萬威武，《可行性研究與項目評價》，西安交通大學(xué)出版社， 1998 [11]劉洪玉，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》，中國物價出版社， 2020 [12]， ，《項目經(jīng)濟分析》，清華大學(xué)出版社 [13]卡納達 . 等，《管理與工程的投資決策分析》，華中理工大學(xué)出版社， 1991 [14]國家計劃委員會、建設(shè)部，《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，中國計劃出版社， 1993 [15]宋國防、賈湖，《工程經(jīng)濟學(xué)》，天津大學(xué)出版社， 2020 [16]武獻華、宋維佳等，《工程經(jīng)濟學(xué)》，東北財經(jīng)大學(xué)出版社， 2020 [17]， ， ，《項目評價準則》，中國對外翻譯出版公司， 1984 [18]，《項目估價實用指南》，中國對外翻譯出版公司， 1982 [19]譚大璐，趙世強《工程經(jīng)濟學(xué)》，武漢理工大學(xué)出版社，