【導(dǎo)讀】活躍繁榮,從而也催化了商業(yè)房地產(chǎn)的大發(fā)展。商業(yè)房地產(chǎn)投資規(guī)模大、投資回。重要,其工作質(zhì)量的好壞,直接決定了項(xiàng)目今后的成功與否。要這方面的理論指導(dǎo)和案例借鑒。本文首先對房地產(chǎn)可行性研究進(jìn)行了評述,后面的實(shí)際案例部分對這些工具作了應(yīng)用。論文采用實(shí)證的方法,詳細(xì)介紹了一。個(gè)具體的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)案例——彭州Y項(xiàng)目的前期可行性分析過程。提出了對開發(fā)商的建議。產(chǎn)的發(fā)展趨勢做出了研判。在第五章里以實(shí)際數(shù)據(jù)對具體項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)行了

　　

【正文】 元。 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)用： 項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。 包括：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、教師住宅基金 (或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi) )、 拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 按 150 元 /平方米計(jì)算，總價(jià)為 萬元。 “七通一平”費(fèi)用： 路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通 和 場地平整。 按 10 元 /平方米計(jì)算，總價(jià)為 萬元 16 預(yù)算編審費(fèi)用： 支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用 ，包含招標(biāo)費(fèi)用。按建安工程費(fèi)的 %計(jì)算，總價(jià)為 萬元。 其他費(fèi)用： 包括 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 、勞動(dòng)定額測定費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、 擋光費(fèi)、 危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等 ，按 25 萬元計(jì)算。 合計(jì)： ++++= 萬元。 建筑安裝工程費(fèi)用 直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi) (建筑、特殊裝修工程費(fèi) )、設(shè)備及安裝工程費(fèi) (給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾馈⒎览?、弱電等設(shè)備及安裝 )以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。 [23]在本項(xiàng)目中，采用 類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法 進(jìn)行 估算 ，按多層 750 元 /平方米；高層 1100 元 /平方米計(jì)算（其中多層建筑面積為 平方米；高層建筑面積為 100800 平方米），總價(jià)為 萬元。 公共配套設(shè)施費(fèi) 人防工程建設(shè)費(fèi)： 其中修建面積：多層按建筑面積的 2%計(jì)算，計(jì) 平方米；高層按標(biāo)準(zhǔn)面積計(jì)算，計(jì) 6300 平方米。按 1550 元 /平方米計(jì)價(jià)，總計(jì) 萬元。 地下車庫建設(shè)費(fèi)： 設(shè)計(jì) 602 個(gè)停車位，每個(gè) 30 平方米，總計(jì) 18060 平方米。按 800 元 /平方米計(jì)價(jià)，總價(jià) 萬 元。 其他費(fèi)用： 包括自行車棚、兒童樂園、健身場所建設(shè)費(fèi)，綠化易地建設(shè)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等。按 250 萬元計(jì)算。 合計(jì)： +1806+250= 萬元。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 道路建設(shè)費(fèi)用： 小區(qū)道路規(guī)劃為 4 米寬的瀝青路面，規(guī)劃面積為 8501平方米 ，按 150 元 /平方米計(jì)價(jià)，總價(jià) 萬元。 園林及綠化費(fèi)用： 園林及綠化按成都地區(qū)中高檔小區(qū)檔次規(guī)劃，規(guī)劃面積為 平方米 ，按 450 元 /平方米計(jì)價(jià)，總價(jià) 萬元。 其他費(fèi)用： 包括市政公用設(shè)施配套費(fèi)、供水、供氣 、供電、污水處理、電信工程等費(fèi)用 。按 750 萬元計(jì)算。 合計(jì)： ++750= 萬元。 17 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)用 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前 各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述 五 項(xiàng)之和為基數(shù) ： 萬元。 按 3％計(jì)算 ，合計(jì) 萬元 。 前 6 項(xiàng)總和： += 萬元。 資金籌措 廣漢市 鑫躍房地產(chǎn)項(xiàng)目 的 預(yù)計(jì) 分三期開發(fā) 并銷售。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要的資金量十分巨大，如果僅僅是有企業(yè)全部投入自有資金開發(fā)將帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要融資。由于隨著宏觀政策的調(diào)整、 銀行借 款利率 的波動(dòng)、通貨膨脹的影響，間接地 增加了企業(yè)的 開發(fā) 成本 。因此，經(jīng)過分析計(jì)算及營銷規(guī)劃決定將項(xiàng)目 分三期滾動(dòng)開發(fā) 銷售 。 以便 利用 前 一期 的 銷售收入，投入下一期的開發(fā) 中去 ，以期 實(shí)現(xiàn) 資金鏈的 良性滾動(dòng)發(fā)展， 從而減少開發(fā)商的 融資壓力，降低 投資風(fēng)險(xiǎn)和成本。同時(shí)， 近年來 國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 政策不斷變化 ，房地產(chǎn)市場變化 很 快， 風(fēng)險(xiǎn)控制相對困難。 [16]分期開發(fā) 能夠根據(jù)市場需求的變化，及時(shí)調(diào)整開發(fā) 計(jì)劃， 樓盤始終能夠滿足 市場的需要 。 資金的籌措計(jì)劃以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)， 確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量，本項(xiàng) 目的資金來源有自有資金、銷售收入再投資和銀行貸款 三種渠道。為了 降低開發(fā)成本，應(yīng) 優(yōu)先使用 自由資金 ， 其次是銷售收入再投資 ， 剩余的資金缺口才安排 銀行 貸款。 本項(xiàng)目總投資費(fèi)用總額為 萬元。項(xiàng)目開發(fā)為 20個(gè)月，分兩期。 ：工程開工首先向銀行貸款 10000 萬元建設(shè)一期工程。借款期 2年 。 ：工程在二期開始首先預(yù)售住房并且在進(jìn)行二期工程建設(shè)，不足的小部分差額由公司支付。 八、經(jīng)濟(jì)評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià)（也稱 財(cái)務(wù)分析 ）是從企業(yè)角度出發(fā)，使用的是市場價(jià)格，根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和現(xiàn)行價(jià)格體系 ，分析計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制 財(cái)務(wù)報(bào)表 ,計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) ,考察項(xiàng)目的盈利能力， 清償能力 和外匯平衡等 財(cái)務(wù)狀況 ，借以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 18 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)有靜態(tài)評價(jià)法和動(dòng)態(tài)評價(jià)法兩種。對 于 規(guī)模較小、周期較短的項(xiàng)目，可采用靜態(tài)評價(jià)法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)采取動(dòng)態(tài)評價(jià)法。 、基本數(shù)據(jù) 、計(jì)算期的確定 項(xiàng)目建設(shè)工期為 年，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成即出售的特點(diǎn)，項(xiàng)目計(jì)算期擬定為 4 年，其中第三年開始營業(yè)收入。 、營業(yè)收入、稅金及附 加估算 經(jīng)過對廣漢市樓盤一些方案的調(diào)研有： 城東片區(qū) — 東泰 帝景國際： 3 棟 18 層 +2棟 10層電梯花園洋房 面積： 26664 ㎡ 建筑面積：越 12萬㎡ 狀況：一期在售 已售 75% 平均價(jià)格： 3300/㎡ 城南片區(qū) — 恒泰雅居：電梯公寓洋房 占地面積： 8972 ㎡ 建筑面積：約 26238 ㎡ 狀況：在售，已售 75% 平均價(jià)格： 3200/㎡ 經(jīng)開區(qū) 上美年華：西班牙式電梯花園洋房 占地面積： 33300 ㎡ 建筑面積： 70000 ㎡ 狀況：在售，已售 80% 均價(jià)：約 2700/㎡ 城東片區(qū) — 廣信 拿鐵城 占地面積： 26640 ㎡ 建筑面積： 50000 ㎡ 狀況：在售。 均價(jià) 4000/㎡ 以上四個(gè)均問廣漢市近兩年的住房出售，由此可以看出在 3000/㎡左 右。 所以次項(xiàng)目的高層建筑銷售價(jià)格定在 3100/㎡，中層建筑則為 3300/㎡，商鋪為5000/㎡。則： 3100*100800+3300*+5000*3480=355691940 元 房屋出售： 萬元 停車場： 707*5=3535 萬元 19 總價(jià) +3535= 萬元。 項(xiàng)目繳納營業(yè)稅，其稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅額的 7%計(jì)征；教育費(fèi)附加按營業(yè)稅額的 %計(jì)征。 項(xiàng)目繳納營業(yè)稅 ： *= 萬元 城市維護(hù) 建設(shè)稅 ： 195524*= 萬元 教育費(fèi)附加 ： 195524*= 萬元 稅金： ++= 萬元 、利潤估算及分配 利潤總額 =銷售收入 — 總成本 — 稅金及附加 = = 萬元 依據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度，項(xiàng)目繳納企業(yè)所得稅，稅率為 33%。 企業(yè)所得稅 =應(yīng)納稅所得額稅率 =* = 稅后利潤 =利潤總額 — 企業(yè)所得稅 經(jīng)計(jì)算： 項(xiàng)目利潤總額 == 萬元 、財(cái)務(wù)盈利能力分析 20 投資利潤率 =247。 100%=% 投資回收期（ Pt） = 月 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目投資回收期為 月 （含建設(shè)期），表明項(xiàng)目能較快收回投資。 九、可行性研究分析結(jié)論 該項(xiàng)目的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，符合 XX 市城市建設(shè)總體規(guī)劃和相關(guān)政策，項(xiàng)目建房檔次符合未來人 群的需求，有良好的市場前景。對于搞活地方經(jīng)濟(jì)，方便群眾生活，美化市容等具有積極意義，社會(huì)效益顯著。 從財(cái)務(wù)盈利能力分析看，投資利潤率、利稅率均較理想，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于同期銀行貸款年利率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明項(xiàng)目具有一定的盈利能力。因此，項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可行的。 21 參考文獻(xiàn)： [1] 黃健敏 .ZD 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 [D].成都：西南交通大學(xué)， 2020. 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