【導(dǎo)讀】上東庭院位于榆次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域。西傍中央商圈，南鄰榆次老城旅。一流的物業(yè)管理模。式，齊全的周邊配套設(shè)施為您提供安全舒適、現(xiàn)代溫馨的家園。意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面。經(jīng)測算項目財務(wù)凈現(xiàn)值。萬元，項目財務(wù)內(nèi)部收益率%，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。實現(xiàn)各領(lǐng)域的“同城化”。一個全新的經(jīng)濟體即將誕生！大太原的概念已形成！忻原、離柳中四個城鎮(zhèn)密集區(qū)為外圈層的空間布局結(jié)構(gòu)。加強城市功能的分工。城市產(chǎn)業(yè)定位和職能定位。根據(jù)榆次市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水。%，綠化率不低于40%。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。為榆次市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

　　

【正文】 求銀行貸款 8000 萬元，分別于 20xx、 20xx、20xx 年投放，具體見《項目投資計劃和資金籌措表》。 由于項目建設(shè)期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當一部分可用于下一期的建設(shè)資金。 項目建設(shè)期歷時 年，從 20xx 年 5 月至 20xx 年 10 月 底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按 20%、 30%、 30%、 20%的比例分年均勻發(fā)放。具體見表 — 3：《項目投資計劃和資金籌措表》。 表 — 3 中，投資計劃與資金籌措只是為了體現(xiàn) 投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險分析而作出的安排，在實際運 作時，可根據(jù)本項目實際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款 作為部分啟動資金。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭 可能引起升值，預(yù)計項目地塊價格可達到 40 萬元 /畝，總價值為 萬元，若將土地抵押，可先行貸款 8000萬元左右。 項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲 得銀行貸款支持。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分 工程款。 隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達到 一 定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 26 頁 共 37 頁 序號 項目名稱 合計投資比例 20% 30% 30% 20% 100%1 投資總額 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 180 小計 2 資金籌措 自有資金 5000 貸款 20xx 4000 20xx 8000 銷售收入 小計 表 3 項目投資計劃和資金籌措表（單位：萬元）建設(shè)期 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對 上東庭院 項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng) 營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流 量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。 上東庭院 中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、 小學(xué)、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可 采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估 算時，所有公建項目以銷售方法考慮。 公建項目中 ，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、 變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用， 如幼兒園、小學(xué)。故公建項目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目 在本報告中均未考慮。 一、項目的價格定位 根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分 析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等方面的情況，對項 目作如下價格定位： 多層住宅 1800 元 / m 2 小高層住宅 2300 元 / m 2 車庫 4 萬元 二、項目銷售計劃 根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準，確定 上東庭院 項目銷售計劃表。 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 27 頁 共 37 頁 比例 銷售時間 多層公寓 小高層住宅 車庫2 0 0 7 .5 2 0 0 7 .1 2 15%2 0 0 8 .1 2 0 0 8 .1 2 25% 20% 25%2 0 0 9 .1 2 0 0 9 .1 2 40% 50% 45%2 0 1 0 .1 2 0 1 0 .1 2 20% 30% 30%表 4 項目銷售計劃銷售計劃 三、項目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表 — 5 合計物業(yè)類別 銷售指標 20xx 20xx 20xx 20xx多層公寓 銷售面積（萬平方米） 銷售價格（萬元 / 平方米） 1800 1900 20xx 20xx銷售收入（萬元） 3192 5376 2688 小高層住宅 銷售面積（萬平方米） 銷售價格（萬元 / 平方米） 2300 2500 2500銷售收入（萬元） 5600 3360 車庫 銷售數(shù)量（個） 56 101 67 224銷售價格（萬元 / 個） 4 5 5銷售收入（萬元） 224 505 335 1064合計 銷售收入（萬元） 11481 6383 表 5 項目銷售收入估算表 ( 單位：萬元）物業(yè)銷售分期 四、項目經(jīng)營成本 估 算： 項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。 其中： ① 建造成本 =（當年銷售收入 /項目經(jīng)營總收入）總建筑 投資 上述公式僅為近似計算。 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入 %計取。 ③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅取營業(yè)稅的 7%，教育費附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計為銷售收入的 %。 ④財務(wù)費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。 項目經(jīng)營成本的各項估算見表 — 6 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 28 頁 共 37 頁 五、項目利潤估算 根據(jù) 新興 上東庭院 項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進度、銷售情況，項目利潤計算如表 年份項目銷售收入 11481 6383 建造成本 銷售成本 銷售稅金 財務(wù)費用 180 營業(yè)利潤 所得稅 稅后利潤 表 6 項目利潤估算表20xx 20xx 20xx 20xx 合計 六、 財務(wù)評 價 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 項目現(xiàn)金流量與財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率 1) 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表 — 7） 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx序號 項目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 11481 6383小計 11481 63832 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 43 40 .22 銷售費用 銷售稅金 98 .88 所得稅 14 9 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計年凈現(xiàn)金流量 F N P V =36 20 .11 F I RR =27 .1%表 7 項目現(xiàn)金流量表 ( 全投資）建設(shè)經(jīng)營期 2）、 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 29 頁 共 37 頁 根據(jù)表 8可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。 年份序號 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx NPV凈現(xiàn)金流量 i=2 7 % 時的貼現(xiàn)因子 凈現(xiàn)值 i=2 8 % 時的貼現(xiàn)因子 0 . 4 7 7 0 . 3 7 3 0 . 2 9 1凈現(xiàn)值 表 8 內(nèi)部收益率F I R R = i1+ | N P V ( i1) | / [ | N P V ( i1) | + | N P V ( i2) | ] * ( i2 i1)F I R R = 2 7 % + | 9 . 5 5 | / [ | 9 . 5 5 | + | 7 4 . 2 1 | ] * ( 2 8 % 2 7 % )F I R R =% 其中： 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 盈利能力及清償能分析 由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 本章擬對 上東庭院 項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運作中的主要風(fēng)險進行定性研究并提出相應(yīng)對策。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。 項目經(jīng)營收入保本點分析 項目經(jīng) 營成 本 =（ %） =1530132（ 萬元 ）， 保本點= 即銷售收入達預(yù)測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項目經(jīng)營成本保本點 項目保本開發(fā)經(jīng)營成本 = 萬元，保本點 =即項目開發(fā)經(jīng)營成本達到預(yù)測成本的 %，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 30 頁 共 37 頁 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項 因素進行。 項目總投資 由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表 9）的情況來看，F(xiàn)NPV=，項目仍然可行。 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx序號 項目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 11481 6383小計 11481 63832 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售費用 銷售稅金 所得稅 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計年凈現(xiàn)金流量 F N P V =2 71 7. 80表 9 項目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營期 項目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需 求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表 10)的情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 31 頁 共 37 頁 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx序號 項目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 43 40 .22 銷售費用 銷售稅金 89 .00 26 4 56 4 31 9 所得稅 10 4 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計年凈現(xiàn)金流量 F N P V =27 32 .79表 10 項目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營期 項目敏感性分析圖（示意） 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的 主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。 市場風(fēng)險 項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司 FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 32 頁 共 37 頁 帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與 上東庭院 同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較