【導(dǎo)讀】上東庭院位于榆次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域。西傍中央商圈，南鄰榆次老城旅。一流的物業(yè)管理模。式，齊全的周邊配套設(shè)施為您提供安全舒適、現(xiàn)代溫馨的家園。意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。實(shí)現(xiàn)各領(lǐng)域的“同城化”。一個(gè)全新的經(jīng)濟(jì)體即將誕生！大太原的概念已形成！忻原、離柳中四個(gè)城鎮(zhèn)密集區(qū)為外圈層的空間布局結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)城市功能的分工。城市產(chǎn)業(yè)定位和職能定位。根據(jù)榆次市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水。%，綠化率不低于40%。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。為榆次市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

　　

【正文】 求銀行貸款 8000 萬(wàn)元，分別于 20xx、 20xx、20xx 年投放，具體見《項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表》。 由于項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。 項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 年，從 20xx 年 5 月至 20xx 年 10 月 底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按 20%、 30%、 30%、 20%的比例分年均勻發(fā)放。具體見表 — 3：《項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表》。 表 — 3 中，投資計(jì)劃與資金籌措只是為了體現(xiàn) 投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險(xiǎn)分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn) 作時(shí)，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款 作為部分啟動(dòng)資金。根據(jù)目前該區(qū)位地價(jià)情況，加之該地塊由于拍賣競(jìng)爭(zhēng) 可能引起升值，預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊價(jià)格可達(dá)到 40 萬(wàn)元 /畝，總價(jià)值為 萬(wàn)元，若將土地抵押，可先行貸款 8000萬(wàn)元左右。 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押獲 得銀行貸款支持。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分 工程款。 隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到 一 定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。 長(zhǎng)安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 26 頁(yè) 共 37 頁(yè) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)投資比例 20% 30% 30% 20% 100%1 投資總額 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 180 小計(jì) 2 資金籌措 自有資金 5000 貸款 20xx 4000 20xx 8000 銷售收入 小計(jì) 表 3 項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表（單位：萬(wàn)元）建設(shè)期 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 本章對(duì) 上東庭院 項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng) 營(yíng)收入、成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流 量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 上東庭院 中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、 小學(xué)、車庫(kù)等公建項(xiàng)目。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可 采用銷售或出租，或自行經(jīng)營(yíng)等多種形式，為測(cè)算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估 算時(shí)，所有公建項(xiàng)目以銷售方法考慮。 公建項(xiàng)目中 ，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、 變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用， 如幼兒園、小學(xué)。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入僅考慮車庫(kù)的銷售收入目，其他項(xiàng)目 在本報(bào)告中均未考慮。 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況的分 析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求等方面的情況，對(duì)項(xiàng) 目作如下價(jià)格定位： 多層住宅 1800 元 / m 2 小高層住宅 2300 元 / m 2 車庫(kù) 4 萬(wàn)元 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定 上東庭院 項(xiàng)目銷售計(jì)劃表。 長(zhǎng)安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 27 頁(yè) 共 37 頁(yè) 比例 銷售時(shí)間 多層公寓 小高層住宅 車庫(kù)2 0 0 7 .5 2 0 0 7 .1 2 15%2 0 0 8 .1 2 0 0 8 .1 2 25% 20% 25%2 0 0 9 .1 2 0 0 9 .1 2 40% 50% 45%2 0 1 0 .1 2 0 1 0 .1 2 20% 30% 30%表 4 項(xiàng)目銷售計(jì)劃銷售計(jì)劃 三、項(xiàng)目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測(cè)算該項(xiàng)目銷售收入情況如下表 — 5 合計(jì)物業(yè)類別 銷售指標(biāo) 20xx 20xx 20xx 20xx多層公寓 銷售面積（萬(wàn)平方米） 銷售價(jià)格（萬(wàn)元 / 平方米） 1800 1900 20xx 20xx銷售收入（萬(wàn)元） 3192 5376 2688 小高層住宅 銷售面積（萬(wàn)平方米） 銷售價(jià)格（萬(wàn)元 / 平方米） 2300 2500 2500銷售收入（萬(wàn)元） 5600 3360 車庫(kù) 銷售數(shù)量（個(gè)） 56 101 67 224銷售價(jià)格（萬(wàn)元 / 個(gè)） 4 5 5銷售收入（萬(wàn)元） 224 505 335 1064合計(jì) 銷售收入（萬(wàn)元） 11481 6383 表 5 項(xiàng)目銷售收入估算表 ( 單位：萬(wàn)元）物業(yè)銷售分期 四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 估 算： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 其中： ① 建造成本 =（當(dāng)年銷售收入 /項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）總建筑 投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 ②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入 %計(jì)取。 ③銷售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營(yíng)業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的 2%，三者合計(jì)為銷售收入的 %。 ④財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本的各項(xiàng)估算見表 — 6 長(zhǎng)安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 28 頁(yè) 共 37 頁(yè) 五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 根據(jù) 新興 上東庭院 項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算如表 年份項(xiàng)目銷售收入 11481 6383 建造成本 銷售成本 銷售稅金 財(cái)務(wù)費(fèi)用 180 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 所得稅 稅后利潤(rùn) 表 6 項(xiàng)目利潤(rùn)估算表20xx 20xx 20xx 20xx 合計(jì) 六、 財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 1) 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表 — 7） 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx序號(hào) 項(xiàng)目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 11481 6383小計(jì) 11481 63832 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 43 40 .22 銷售費(fèi)用 銷售稅金 98 .88 所得稅 14 9 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 F N P V =36 20 .11 F I RR =27 .1%表 7 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ( 全投資）建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2）、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 長(zhǎng)安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 29 頁(yè) 共 37 頁(yè) 根據(jù)表 8可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 年份序號(hào) 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx NPV凈現(xiàn)金流量 i=2 7 % 時(shí)的貼現(xiàn)因子 凈現(xiàn)值 i=2 8 % 時(shí)的貼現(xiàn)因子 0 . 4 7 7 0 . 3 7 3 0 . 2 9 1凈現(xiàn)值 表 8 內(nèi)部收益率F I R R = i1+ | N P V ( i1) | / [ | N P V ( i1) | + | N P V ( i2) | ] * ( i2 i1)F I R R = 2 7 % + | 9 . 5 5 | / [ | 9 . 5 5 | + | 7 4 . 2 1 | ] * ( 2 8 % 2 7 % )F I R R =% 其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 盈利能力及清償能分析 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =%0，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 本章擬對(duì) 上東庭院 項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng) 營(yíng)成 本 =（ %） =1530132（ 萬(wàn)元 ）， 保本點(diǎn)= 即銷售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 = 萬(wàn)元，保本點(diǎn) =即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 %，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 長(zhǎng)安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 30 頁(yè) 共 37 頁(yè) 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng) 因素進(jìn)行。 項(xiàng)目總投資 由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表 9）的情況來(lái)看，F(xiàn)NPV=，項(xiàng)目仍然可行。 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx序號(hào) 項(xiàng)目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 11481 6383小計(jì) 11481 63832 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售費(fèi)用 銷售稅金 所得稅 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 F N P V =2 71 7. 80表 9 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需 求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表 10)的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬(wàn)元，不過(guò)，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 長(zhǎng)安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 31 頁(yè) 共 37 頁(yè) 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx序號(hào) 項(xiàng)目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計(jì) 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 43 40 .22 銷售費(fèi)用 銷售稅金 89 .00 26 4 56 4 31 9 所得稅 10 4 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 F N P V =27 32 .79表 10 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 項(xiàng)目敏感性分析圖（示意） 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的 主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司 FNPV（萬(wàn)元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 長(zhǎng)安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 32 頁(yè) 共 37 頁(yè) 帶來(lái)兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來(lái)開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與 上東庭院 同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較