【正文】 ，投標方往往在投標過程中競相壓價，爭取中標。招標程序規(guī)范、操作簡單、節(jié)省時間費用和勞動力。由于當今科學技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過規(guī)范的招標制度完成工程和設備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時間和精力。招標制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標投標的基本屬性，是招標過程的首要條件。隨著我國加入WTO和經(jīng)濟的飛速發(fā)展，企業(yè)的采購行為將進一步規(guī)范化，招標投標制度將會越來越多來地運用于各個領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟建設的發(fā)展作出更大的貢獻。. 工程項目招標投標因素分析招投標是作為一種市場交易方式的最優(yōu)選擇應運而生的，一個成功的招標項目往往意味著采購業(yè)主在時間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時也會為投標人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財物力消耗。但是，影響一個招投標項目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個因素不配合，就有可能造成招標項目的失敗。業(yè)主與招標機構(gòu)的配合是否默契是招標項目成功的基礎(chǔ)。首先，業(yè)主應對招投標這種采購方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過招投標帶給企業(yè)良好的效益。其次，業(yè)主與其委托的招投標機構(gòu)應建立相互之間的信賴，并時常就各自的想法進行相當程度的相互溝通，從而保證在整個招標項目實施過程中，采購業(yè)主與招投標機構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導投標人的結(jié)果。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標程序后，由于招標機構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標人。此時，如果采購業(yè)主與招標機構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標人進行技術(shù)、商務等方面交流時采取一視同仁的態(tài)度，公平地對待他們，將有助于吸引更多投標人，從而在該項目招標過程中形成良好的競爭氛圍，有效降低設備的投標報價，增加設備的配置，實現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。招投標文件技術(shù)及商務條款的編制是否合理是招投標項目成功的關(guān)鍵。采購業(yè)主在項目納入招投標前有時會與部分投標人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標機構(gòu)的采購設備技術(shù)要求難免會出現(xiàn)以某品牌設備技術(shù)規(guī)格為藍本的情況；而有時，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設備不完全了解，提供給招標機構(gòu)的參數(shù)過于簡略。招投標程序的規(guī)范運作是招標項目成功的堅實支柱。近年來，我國《招標投標法》及招標辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國家對企業(yè)通過規(guī)范招標采購設備也給予了一定的政策扶植。然而，由于招投標的重要意義已經(jīng)被社會普遍接受和認識，越來越多的機構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進入。他們對有關(guān)招標投標的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時急于占領(lǐng)招標市場，往往采用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關(guān)招標管理規(guī)定，視經(jīng)濟效益為其最高的追求目標，從而給規(guī)范操作的招標機構(gòu)帶來巨大的沖擊。招投標機構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標項目成功的基本保證。招標從業(yè)人員在招標項目中應樹立“服務”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時間安排加班和出差，主動辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標機構(gòu)在招標項目中位置的特殊性，參與主持評標工作的招標機構(gòu)成員往往會在評標委員會中占一席之地，這都需要招標從業(yè)人員嚴格自律，遵守《招標投標法》和國家有關(guān)招標管理的規(guī)定，尊重評標委員會的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。業(yè)務素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評委為招標項目的成功提供有力的技術(shù)支持。招標機構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系，則在招標過程的招標文件審核和開標評標中，采購業(yè)主和招標機構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標文件或?qū)⑴c投標的設備給予公正的評價，招標項目由此可在發(fā)標階段尋找到更多投標人，采購業(yè)主則可在評標階段了解投標人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標項目的成功是一個有力的保障。做好招投標項目的前期準備和后期跟蹤、回訪是確保招投標項目成功的一個重要條件。一個招投標項目的運作并不是從發(fā)標到開標、定標的簡單過程，從招投標從業(yè)人員角度說，它是包含了項目前期和后期兩個階段的較長周期的工作。也就是說：招投標并不僅僅局限于從編制招投標文件到開標、定標完畢這么一個過程，項目開展前，招投標從業(yè)人員就應當提早介入，收集資料、尋找潛在投標人、與采購業(yè)主保持溝通，確保招投標順利實施。在項目定標，采購業(yè)主與中標人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標從業(yè)人員仍應及時跟蹤項目進展，在貨物驗收合格，正式投產(chǎn)后，還應回訪業(yè)主，了解設備使用情況。也就是說，招投標從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當成自己的事情一樣對待，招投標這種采購方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點和益處。. 招標依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、湖南省發(fā)展和改革委員會制定的《湖南工程建設項目可行性報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》及《湖南省實施中華人民共和國招標投標法辦法》第十一條之規(guī)定，達到下列規(guī)模標準之一的，必須招標：①施工單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；②重要設備、材料等物資的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；③勘察、設計、監(jiān)理等服務，單項合同估算價在30萬元人民幣以上的；④單項合同估算價低于本條第①項、第②項規(guī)定標準，但項目總投資額在1,000萬元人民幣以上的。. 招標范圍序號名 稱招標情況備 注不招標招標1項目勘察、設計　招標　2土方工程　招標　3樁基工程施工　招標　4土建工程施工　招標　5裝修裝飾工程　招標　6水電工程　招標　7小區(qū)綠化、景觀塑造　招標　8小區(qū)道路及基礎(chǔ)設施施工　招標　9重要設備、建筑材料等物資的采購　招標　10項目監(jiān)理　招標　. 招標方式項目招標均采用公開招標的方式。項目的勘察、設計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設施建設，重要設備、材料等物資的采購，項目監(jiān)理宜采用委托招標的組織形式。第11章 投資估算與資金籌措. 投資估算法律依據(jù)Ⅰ、國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；Ⅱ、國家發(fā)改委《投資建設項目可行性研究指南（試用版）》；Ⅲ、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報價》；Ⅳ、國家發(fā)展計劃委員會、建設部《工程設計收費基價表》；Ⅴ、《中華人民共和國土地管理法》；Ⅵ、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；Ⅶ、中華人民共和國國家標準GB/T 18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。投資估算結(jié)果項目總投資為11,，包括工程費用8,，土地費用1,報建費548萬元,,，詳見附表一《總投資估算表》. 資金籌措資本金籌措本項目自籌資本金為8,（約占總投資的74%），全部用于本項目的開發(fā)和建設。債務資本籌措本項目債務資金約3,000萬元，全部用于本項目的開發(fā)和建設，通過向金融機構(gòu)融資解決，%上浮40%計算，本金及利息擬用銷售款進行償還。資金來源落實情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預售收入扣除有關(guān)稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構(gòu)借貸來彌補。 本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國務院提高四個行業(yè)投資項目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房）項目資本金比例提高到35%及以上，本項目自有資金8,(約占總投資的74%)，向金融機構(gòu)融資3,000萬元(約占總投資的26%)，本項目未考慮以銷售回款補充建設資金。本項目資金籌措情況如下表所示：投資計劃與資金籌措表 單位：萬元項 目2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年合 計一、總投資固定資產(chǎn)投資建設期利息其中：長期借款利息流動資金借款利息二、資金籌措自籌資金借款其中：長期借款短期借款第12章 財務評價. 項目評估依據(jù) 建設部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（第二版）； 國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī) 。. 財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇銷售價格按照建設成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；營業(yè)稅：稅率為5%；城市維護建設稅：按實際繳納增值稅7%計算；教育費附加：按實際繳納營業(yè)稅的3%計算；所得稅：稅率為25%。折現(xiàn)率的設定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預期收益期待，將財務基準收益率定為10%；. 財務評價基本報表損益和利潤分配表（見附表六）。財務現(xiàn)金流量表（全部投資）（見附表八）。盈利能力分析財務內(nèi)部收益率根據(jù)預計的現(xiàn)金流量表計算，可以測算出所得稅后財務內(nèi)部收益率（FIRR）%，詳見附表八。財務凈現(xiàn)值根據(jù)預計的現(xiàn)金流量表計算，在基準收益率為10%的前提下，可測算出其凈現(xiàn)值為3,。詳見附表八。投資回收期根據(jù)預計的現(xiàn)金流量表計算，本項目在2009年上半年現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，從2008年1月開始計逄。詳見附表八。根據(jù)損益和利潤分配表測算，本項目年均利潤總額為3,、年均凈利潤為2,。. 不確定性分析敏感性分析根據(jù)本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標對本項目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財務內(nèi)部收益率（FIRR）進行敏感性測試。測試結(jié)果表明：當最不利因素商品房銷售下降5%時,總投資不變的情況下，其收入下降5%，%；當項目成本增加10%，在收入不變的情況下，%。均高于基準收益率10%，說明項目有很強的抗風險能力。盈虧平衡分析當其他條件不變，銷售均價下降19%時，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說，當銷售率為81%時（不考慮其他經(jīng)營性收入，如車位租金、會所經(jīng)營等），就可以達到盈虧平衡。就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時，也能保持盈虧平衡。第13章 社會評價. 項目對社會的影響分析本項目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經(jīng)濟效益，同時也會對當?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面：引進先進的住宅開發(fā)理念，推動衡陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展衡陽市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項目幾乎沒有。衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)理念上首先強調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合，通過戶型設計、人車分流、景觀營造和星級物業(yè)等方面樹立富邦升輝的形象，通過在湘江東面江景房的成功打造，使小區(qū)臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷，力爭建立本地區(qū)的高檔次標志性樓盤，著眼于在衡陽市房地產(chǎn)事業(yè)的長遠發(fā)展。開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準本項目作為衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在衡陽湘江東岸南段地區(qū)建設的又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，將從產(chǎn)品定位、設計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進行全方位的質(zhì)量控制，將高標準高品質(zhì)的建設理念融入到樓盤定位設計當中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進一步提高客戶的人居水準。通過本項目的建設，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整個江東樓盤的建設品位，總體改善江東沿江城區(qū)的面貌，為衡陽市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌文化建設的標志性樓盤。發(fā)展衡陽市經(jīng)濟，從實質(zhì)上提升區(qū)域價值根據(jù)衡陽市十一五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，衡陽市各項基礎(chǔ)設施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。本項目屬于衡陽市房地產(chǎn)市場的一項重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將徹底改變衡陽珠暉區(qū)荷花坪地區(qū)長期以來城市基礎(chǔ)設施嚴重落后的面貌，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人城市生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格，促進本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高，對于提升衡陽城市建設檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升衡陽地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。. 風險分析政策風險及防范近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠。為防范此類政策性風險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。銷售風險及防范本項目地理位置優(yōu)越，定位準確、設計合理，建筑風格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。因該項目建設期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質(zhì)量，尤其對住宅項目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。 工期和工程質(zhì)量風險及防范由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進行保證。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時控制標準進行實時監(jiān)控。總之，該項目定位較準確，優(yōu)勢較明顯，銷售