【正文】 性研究的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，應(yīng)包含以下幾個(gè)方面：委托方提出的問(wèn)題和要求、研究對(duì)象、研究深度、研究范圍、計(jì)劃目標(biāo)指標(biāo)（如投資回收期、目標(biāo)利潤(rùn)率、時(shí)間要求等）和成果形式（總報(bào)告、分報(bào)告等）。（2）項(xiàng)目計(jì)劃的制訂和執(zhí)行制訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的計(jì)劃是為了解決三個(gè)問(wèn)題，一是確定研究小組的目標(biāo)，二是為確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行動(dòng)時(shí)序，三是確定行動(dòng)所需的資源比例。也就是要說(shuō)明將要做什幺、如何去做、有誰(shuí)來(lái)做、在何時(shí)做、將在什幺地方做、將需要什幺資源。主要包括以下幾個(gè)內(nèi)容：①確定為完成項(xiàng)目目標(biāo)所需的各項(xiàng)任務(wù)范圍；②制訂人員組織計(jì)劃，配備和確定負(fù)責(zé)執(zhí)行項(xiàng)目各項(xiàng)任務(wù)的專業(yè)人員；③制訂各項(xiàng)任務(wù)的時(shí)間進(jìn)度表；④確定各項(xiàng)任務(wù)的預(yù)算；⑤根據(jù)計(jì)劃，進(jìn)行研究工作，按時(shí)提交各項(xiàng)任務(wù)的分研究成果；⑥匯總，形成總研究成果。（3）有效項(xiàng)目控制為保證研究進(jìn)度和研究質(zhì)量，項(xiàng)目經(jīng)理采用適當(dāng)?shù)姆绞讲婚g斷地監(jiān)督項(xiàng)目的進(jìn)展，及時(shí)發(fā)現(xiàn)研究工作的偏差或不足。動(dòng)態(tài)地補(bǔ)充資料或調(diào)整研究思路，采取糾偏措施，保證研究工作按計(jì)劃進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。（二）項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)1．項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理是可行性研究項(xiàng)目小組的靈魂，是決定研究成功與否的關(guān)鍵人員。項(xiàng)目經(jīng)理的管理素質(zhì)、組織能力、知識(shí)結(jié)構(gòu)、經(jīng)驗(yàn)水平、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)等對(duì)項(xiàng)目管理的成敗有決定性的影響，直接影響可行性研究的質(zhì)量。2．項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)總的來(lái)說(shuō)，可行性研究項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)主要包括：代表研究機(jī)構(gòu)行使管理職權(quán)，負(fù)責(zé)和委托方的聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作；參加制訂項(xiàng)目計(jì)劃；確定研究工作所需的資源；參與項(xiàng)目研究人員的選??；動(dòng)態(tài)地對(duì)研究成果進(jìn)行評(píng)價(jià)，適時(shí)做出人員、資金等資源的調(diào)整；對(duì)關(guān)鍵的參數(shù)、指標(biāo)作出判斷和決策；對(duì)各專業(yè)之間存在的問(wèn)題，進(jìn)行分析、溝通和協(xié)調(diào)，提出解決方案；實(shí)施進(jìn)度控制，必要時(shí)采取措施，保證按計(jì)劃進(jìn)行；對(duì)分研究成果進(jìn)行審核，提出修改意見(jiàn)；協(xié)助歸納各專業(yè)的研究成果，對(duì)可行性研究成果負(fù)責(zé)。二、可行性研究的項(xiàng)目組織組織是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的人為了實(shí)現(xiàn)共同的目標(biāo)組合而成的有機(jī)整體。作為管理的一種重要職能，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的組織是按一定的規(guī)則或規(guī)律構(gòu)成的整體，是可行性研究的行為主體構(gòu)成的系統(tǒng)，是可行性研究的承擔(dān)者。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的項(xiàng)目組織有以下幾種類型：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的職能部門一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，企業(yè)內(nèi)部設(shè)置研究部門，負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目策劃和可行性研究等工作。以公司內(nèi)部專業(yè)人員為主，在缺少專業(yè)工種時(shí)，從社會(huì)上臨時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)人員，組成可行性研究項(xiàng)目小組。根據(jù)決策層的公司發(fā)展戰(zhàn)略和開(kāi)發(fā)設(shè)想，進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的論證工作。項(xiàng)目小組一般是以通過(guò)董事會(huì)和政府的審批為研究目的，獲得企業(yè)內(nèi)部的投資額度和政府的開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。其組織結(jié)構(gòu)如圖12。圖12 企業(yè)內(nèi)部研究的組織結(jié)構(gòu)（二）專業(yè)顧問(wèn)目前，國(guó)內(nèi)專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的機(jī)構(gòu)并不多，但從事項(xiàng)目可行性研究的較多，并成立了各種專門的可行性研究機(jī)構(gòu)，這類機(jī)構(gòu)可以稱之專業(yè)顧問(wèn)或咨詢公司。公司內(nèi)部有職能的橫向分工和層次劃分，擁有多專業(yè)的研究人員和外聘專家，人員專業(yè)結(jié)構(gòu)合理。專業(yè)顧問(wèn)一般以合同契約的方式接受開(kāi)發(fā)商的委托，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)組建可行性研究項(xiàng)目小組。以書面的形式向委托方提交研究工作計(jì)劃、階段工作目標(biāo)，評(píng)估以“項(xiàng)目是否可行為”研究目的，獨(dú)立、公正地對(duì)委托方負(fù)責(zé)。其組織一般為矩陣式組織結(jié)構(gòu)如圖13。（三）開(kāi)發(fā)商委托社會(huì)個(gè)人有些開(kāi)發(fā)商出于節(jié)約資金或其它目的，把可行性研究工作委托給咨詢公司、研究機(jī)構(gòu)、高等院?；蚱渌鼏挝坏囊恍﹤€(gè)人。一項(xiàng)可行性研究工作由一、兩個(gè)人完成，往往是以個(gè)人關(guān)系或朋友介紹的方式接受任務(wù)。參照委托方提供的資料，憑借個(gè)人的業(yè)務(wù)能力、掌握的第二手資料和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行可行性研究工作。這種組織形式主要是為委托方的決策設(shè)想論證，較少地開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析工作，按照委托方提供的方案進(jìn)行分析，以符合政府的審批要求為標(biāo)準(zhǔn)，獲得政府的投資計(jì)劃指標(biāo)為目的。實(shí)際上，這種行為方式并沒(méi)有形成組織，而是開(kāi)發(fā)商企業(yè)行為下的個(gè)人活動(dòng)?？偨?jīng)理市場(chǎng)調(diào)查部策劃部評(píng)估部綜合部項(xiàng)目經(jīng)理1項(xiàng)目經(jīng)理3項(xiàng)目經(jīng)理2……圖13 專業(yè)顧問(wèn)的矩陣式組織結(jié)構(gòu)三、人員結(jié)構(gòu)與素質(zhì)（一）研究人員的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的任務(wù)、內(nèi)容和要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究涉及經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、建筑學(xué)、結(jié)構(gòu)學(xué)、投資學(xué)、給排水、電氣、設(shè)備等專業(yè)學(xué)科，需要經(jīng)濟(jì)分析專家、市調(diào)分析家、社會(huì)和環(huán)境學(xué)家、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、工程師（包括規(guī)劃師、土建工程師、水電工程師、造價(jià)工程師和環(huán)保工程師等）和其它專業(yè)人員。這些人員在可行性研究中有不同的任務(wù)和分工。1．經(jīng)濟(jì)分析專家經(jīng)濟(jì)分析專家主要進(jìn)行兩方面的分析：一為宏觀經(jīng)濟(jì)、微觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)分析和預(yù)測(cè)，二為全國(guó)、地方和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析與預(yù)測(cè)。主要是從宏觀上對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，避免發(fā)生重大的偏差。如：今后23年內(nèi)是否會(huì)發(fā)生大的通貨膨脹，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系走勢(shì)如何，政府是否出臺(tái)有利于或限制本行業(yè)或本類物業(yè)發(fā)展的政策或法規(guī)等；同時(shí)分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查資料，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)。2．市調(diào)分析家在確定的同一供需圈及競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的調(diào)查范圍內(nèi)，市場(chǎng)調(diào)研人員采用適當(dāng)?shù)姆椒?，以相同或類似的新建、在建房地產(chǎn)及有關(guān)聯(lián)的二手房為調(diào)查對(duì)象，掌握、了解擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在過(guò)去和現(xiàn)在的供需情況。對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模、規(guī)劃指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)、租金、租售率、空置率、供應(yīng)量及成交等情況，要以數(shù)據(jù)采集為主。在此基礎(chǔ)上，分析和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，并協(xié)助經(jīng)濟(jì)分析專家預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。3．社會(huì)和環(huán)境學(xué)家在對(duì)舊城改造和成片開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究時(shí)，社會(huì)和環(huán)境學(xué)家常常會(huì)參與項(xiàng)目的研究和論證，從社會(huì)學(xué)的角度，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析和論證。社會(huì)和環(huán)境學(xué)家的工作，主要從以下幾方面進(jìn)行：是否引起城市空洞化；社會(huì)階層的分化與集聚產(chǎn)生的社會(huì)影響；動(dòng)拆遷對(duì)就業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)交通成本的影響；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)自然環(huán)境的影響分析和評(píng)價(jià)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的環(huán)境污染的分析和評(píng)價(jià)；總體社會(huì)效益評(píng)估等。4．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的主要力量，是研究小組的核心。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不僅熟悉房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，而且掌握財(cái)務(wù)管理和工程技術(shù)方面的知識(shí)，是復(fù)合型的專業(yè)人員。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在研究小組中的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專家等對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的分析，并負(fù)責(zé)歸納其它專業(yè)人員所完成的研究工作，綜合運(yùn)用工程、技術(shù)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算、分析和評(píng)價(jià)，編制可行性報(bào)告。5．工程師可行性研究中參與的工程師包括規(guī)劃師、土建工程師、水電工程師、造價(jià)工程師和環(huán)保工程師等專業(yè)工程師。工程師的任務(wù)是參與可行性研究的分析和論證工作，對(duì)委托方提供的開(kāi)發(fā)思路或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行分析、優(yōu)化和技術(shù)評(píng)價(jià)，提出修改意見(jiàn)；對(duì)開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等進(jìn)行估算；結(jié)合項(xiàng)目策劃思路，提出開(kāi)發(fā)模式和開(kāi)發(fā)計(jì)劃（含分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃）的意見(jiàn)，編制項(xiàng)目進(jìn)度表。6．其它專業(yè)人員其它專業(yè)人員是研究工作中需要的其它人員。如制作人員，主要是負(fù)責(zé)報(bào)告的打印、核對(duì)及裝幀等。（二）研究人員的基本素質(zhì)房地產(chǎn)可行性研究工作是一項(xiàng)復(fù)雜的活動(dòng)，對(duì)研究人員的素質(zhì)有一定的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究人員應(yīng)具備相關(guān)的基本素質(zhì)。1．熟知有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策與法規(guī)了解和掌握國(guó)家和地方政府公布的法律、法規(guī)。這些法律、法規(guī)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立、土地使用權(quán)的取得、建設(shè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、商品房銷售管理、物業(yè)管理、動(dòng)拆遷管理等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作。研究人員應(yīng)該熟知這些法律、法規(guī)中的主要條款，以此指導(dǎo)研究工作，保證開(kāi)發(fā)方案的制訂與分析、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、技術(shù)分析和論證工作的順利進(jìn)行。2．具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)在知識(shí)結(jié)構(gòu)上，與其它可行性研究相比，具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)理論知識(shí)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究人員必備的基本素質(zhì)。它要求研究人員系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)專業(yè)的相關(guān)知識(shí)，在研究工作中能正確地運(yùn)用這些專業(yè)知識(shí)，了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本規(guī)律；同時(shí)，研究人員應(yīng)有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，特別要注意積累房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例，善于分析和總結(jié)開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)或失敗教訓(xùn)。在進(jìn)行可行性研究時(shí)，結(jié)合實(shí)際情況，創(chuàng)造性地引用和借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，規(guī)避不利因素，提高研究水平，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究結(jié)果的可操作性和適用性。3．掌握一定的投資技巧對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析和論證時(shí)，研究人員是否掌握投資技巧直接影響到可行性研究的質(zhì)量。在研究工作中，采用國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的理論、方法和運(yùn)作方式，對(duì)搜集的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、處理，確定投資規(guī)模、投資時(shí)機(jī)、目標(biāo)利潤(rùn)率、資金籌措和租售計(jì)劃等方案或參數(shù)?？梢允箍尚行匝芯康姆治龊驼撟C更為確切，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少投資成本，提高投資回報(bào)。4．具有較強(qiáng)的市場(chǎng)意識(shí)研究人員是否具備較強(qiáng)的市場(chǎng)意識(shí)是可行性研究的關(guān)鍵。一切資料和數(shù)據(jù)應(yīng)來(lái)自于市場(chǎng)，可行性研究的結(jié)果或結(jié)論必須由市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。了解全國(guó)、地區(qū)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，科學(xué)地、準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從市場(chǎng)的角度來(lái)分析、論證。構(gòu)建企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使得開(kāi)發(fā)計(jì)劃順利實(shí)施。5．具備基本的建筑工程知識(shí)從某個(gè)角度講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是建筑工程的建設(shè)，其核心就是土建、安裝和水電等工程的施工建設(shè)活動(dòng)。如果研究人員不掌握基本的建筑工程知識(shí)，就無(wú)法對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行分析、論證，無(wú)法進(jìn)行準(zhǔn)確的功能定位和產(chǎn)品定位，無(wú)法對(duì)項(xiàng)目投資和成本進(jìn)行估算，無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度的策劃和安排。因此，具備基本的建筑工程知識(shí)，是研究人員的基本素質(zhì)要求。6．具有一定的協(xié)調(diào)能力和創(chuàng)新能力作為研究人員，具有敢于創(chuàng)新的精神、超前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和優(yōu)秀的協(xié)調(diào)能力，能使可行性研究不落于俗套，分析和論證不是走過(guò)場(chǎng)、流于形式。它要求研究人員善于抓住市場(chǎng)需求和發(fā)展趨勢(shì)，洞察市場(chǎng)和項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)，敢于在產(chǎn)品定位、建筑材料、設(shè)施、環(huán)境等方面大膽創(chuàng)新，創(chuàng)建或引進(jìn)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)模式，提高可行性研究的水平。25 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