【導讀】郴州市順原房地產開發(fā)有限公司成立于2020年1月。室內外裝飾工程設計及施工；建筑裝飾材料水電器材銷售。是一家引進現(xiàn)代企業(yè)管理模式。公司人才隊伍充實，現(xiàn)有職工48人，其中：工程及其他技術人員35人，其它管理人員13人。拆遷安置部、材料設備采購供應部、行政人事部等職能部門。小區(qū)，全市房地產業(yè)發(fā)展勢頭強勁。本次研究項目位于郴州市。劃用地面積47,，其中：住宅用地面積27,M2，綠地率%，是一個大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。該地段房產開發(fā)前景好、升值潛力大。善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位。設方案、環(huán)境保護、投資估算、經濟效益評價等方面進行研究，同心路北側，區(qū)位獨特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與107國道相連，萬元，申請商業(yè)銀行貸款20,000萬元，預售收入投入4,且項目當經營收入下降5%，項目投。取獲得最佳的經濟和社會效益。市環(huán)境，美化城市面貌的需要。

　　

【正文】 1, 萬元 財務費用 財務費 用 按建設期以外的銀行貸款利息 估算 。本項目除項 北湖水晶城項目可行性研究報告 31 目貸款 20,000 萬元外，不考慮其他貸款， 估算財務費用為 540萬元。 項目總成本費用 上述各項 與項目開發(fā)成本 之和即為項目總成本費用。 經測算，其總成本為 46, 萬元（詳見 總 成本及費用估算表）。 四 、 財務效益分析 利潤估算 項目根據(jù)國家計委、建設部 1993 年 4 月頒布的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第二版）的要求進行經濟評價。項目總銷售收入扣 除 銷售稅金及附加與 總成本費用即得利潤總額（詳見損益表）。 財務盈利能力分析 根據(jù)項目成本與收入情況測算的主要指標如 下 表 所示： 項目主要經濟指標表 序號 指標名稱 單位 指標 備注 1 全部投資內部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 北湖水晶城項目可行性研究報告 32 所得稅后 年 3 全部投資財務凈現(xiàn)值（ Ic=12%） 所得稅前 萬元 8, 所得稅后 萬元 5, 五 、 項目敏感 性分析 本報告 作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就 銷售收入 （ 即 綜合價格）、項目總成本（主要為開發(fā)成本 、管理費用、銷售費用 ）兩項主要指標進行 了 敏感性分析，分析其變動對項目收益的影響程度。 項目的敏感性分析情況見下表： 項目敏感性分析表 序號 項 目 財務內部收 益率 （ %） 財務凈現(xiàn)值（ i=12%) 項目 凈利潤 1 現(xiàn)有指標 5, 13, 2 銷售收入下降 5% 3, 11, 3 項目總成本上升 5% 3, 12, 從以上分析看出， 本項目 當銷售收入下降 5%或總成本支出上升 5%時，項目仍有較好的財務指標，說明項目的抗風險能力較強。 六 、 經濟評價結論 綜上所述，項目經營收入 69, 萬元， 稅前 利潤 北湖水晶城項目可行性研究報告 33 18, 萬元，稅后利潤 13, 萬元， 財務內部收益率%，財務凈現(xiàn)值 5, 萬元（折現(xiàn)率 12%） ， 投資回收期 （ 稅后 ） 年，故 本報告 認為，項目建設從經濟角度分析是可行的。 二 〇 一 〇 年 二 月 二十 九 日 北湖水晶城項目可行性研究報告 34 附表 1 銷售 收入及銷售稅費估算表 單位：萬元 序號 項目 合 計 2020 2020 2020 一 經營收入 69, 6, 41, 20, 1 商品住宅銷售收入 63, 6, 38, 19, 2 配套商業(yè)設施（超市）銷售收入 1, 3 車庫銷售收入 4, 2, 1, 二 銷售稅金及附加 4, 2, 1, 1 營業(yè)稅 3, 2, 1, 2 土地增值稅 3 城市維護建設稅 4 教育費附加 附表 2 總 成本及費用估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 一 項目開發(fā)成本 43, 14, 18, 10, 二 經營成本 及費用 2, 1, 1, 1 營業(yè) 費用 1, 北湖水晶城項目可行性研究報告 35 2 管理費用 1, 3 財務費用 三 合計 46, 14, 18, 12, 1, 附表 3 損 益 表 單位 :萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 一 經營收入 69, 6, 41, 20, 1 商品住宅銷售收入 63, 6, 38, 19, 2 商業(yè)配套設施（超市）銷售收入 1, 3 車庫銷售收入 4, 2, 1, 二 銷售稅金及附加 4, 2, 1, 1 營業(yè)稅 3, 2, 1, 2 土地增值稅 3 城市維護建設稅 4 教育費附加 三 成本 及費用 46, 4, 27, 14, 1 銷售成本 43, 4, 26, 13, 2 營業(yè) 費用 1, 3 管理費用 1, 4 財務費用 四 稅前 利潤 18, 1, 11, 5, 五 所得稅 4, 2, 1, 北湖水晶城項目可行性研究報告 36 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 六 稅后利潤 13, 1, 8, 3, 1 盈余公積金 2, 1, 2 應付利潤 3 未分配利潤 11, 1, 7, 3, 七 累計未分配利潤 11, 1, 8, 11, 附表 4 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 一 現(xiàn)金流入 70, 6, 41, 21, 1 物業(yè)銷售收入 69, 6, 41, 20, 2 回收周轉金 二 現(xiàn)金流出 56, 14, 19, 18, 3, 1 開發(fā)成本 43, 14, 18, 10, 2 銷售稅費 4, 2, 1, 3 營業(yè) 費用 1, 4 管理費用 1, 5 財務費用 6 所得稅 4, 2, 1, 7 項目周轉金 北湖水晶城項目可行性研究報告 37 三 凈現(xiàn)金流量 13, 14, 12, 23, 17, 四 累計凈現(xiàn)金流量 13, 14, 27, 3, 13, 計算指標 財務內部收益率（ %） 財務凈現(xiàn)值（ i=12%） 5, 投資回收期（年） 附表 5 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 一 資金來源 109, 14, 31, 41, 20, 1 項目經營收入 69, 6, 41, 20, 2 自籌資金 19, 14, 4, 3 長期借款 20, 20, 二 資金運用 75, 14, 20, 39, 3, 1 開發(fā)建設投資 43, 14, 18, 10, 2 營業(yè)稅金及附加 4, 2, 1, 3 營業(yè) 費用 1, 4 管理費用 1, 5 借款本金償還 20, 20, 6 借款利息支付 1, 1, 7 所得稅 4, 2, 1, 北湖水晶城項目可行性研究報告 38 序號 項目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 8 項目周轉金 三 盈余資金 33, 10, 2, 17, 四 累計盈余資金 33, 10, 13, 30, 附 表 6 借款償還計劃表 單位 ： 萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 一 借款 20, 0 20, 20, 1 年初本息余額 0 0 0 0 2 本年借款 20, 0 20, 3 本年應計利息 2, 0 1, 1, 4 本年還本付息 22, 0 1, 21, 其中：還本 20, 0 20, 付息 2, 0 1, 1, 5 年末本息余額 0 0 20, 0 注：年利率按 %計算。