【導讀】度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，規(guī)。避風險，提高集團競爭力，特制定項目可行性報告。百畝的城市生態(tài)綠地，西距浙江大學紫金港較區(qū)僅數(shù)百米。宗地該地塊東至豐譚。路，南至**.西城年華，西至規(guī)劃南泉路，北至規(guī)劃道路。，建筑密度≤30%，綠化率≥38%。**集團于2020年下半年通過公司收購兼并獲得該項目開發(fā)權(quán)。的全國重點風景旅游城市和歷史文化名城。長江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐。杭州作為民營經(jīng)濟最發(fā)達的長。三角重要增長級之一和省會城市，一直被視為最適宜居住和工作的城市。目前杭州市下轄8個區(qū)，3個縣級市和兩個縣。截至2020年年末，全市戶。全年人口出生率‰，人口自然增長率‰。蕭山、余杭市并入杭州之后，杭州城市規(guī)模迅速擴大。

　　

【正文】 者的判斷。 （ 2） 項目規(guī)模有限 如果就西城 .美墅單個項目而言其地塊面積和建筑體量都比較有限，難以形成規(guī)模優(yōu)勢，同時在規(guī)劃設(shè)計上也存在一定的局限性。 項目機會點 （ 1） 大城西概念日漸形成 以三墩區(qū)域為核心訴求的大城西概念，通過媒體的炒作和幾個大型樓盤的推廣銷售，已逐漸深入人心，市場對以三墩為核心的大城西概念有了充分的認可。 （ 2） 浙大紫金港校區(qū)的發(fā)展 浙大新校區(qū)不僅 為本項目創(chuàng)造了濃厚的人文環(huán)境，更提供了新的市場機會。數(shù)萬人的學校規(guī)模，帶來的各類居住需求，光靠校內(nèi)的居住設(shè)施是很難完全滿足的。本項目緊鄰紫金港校區(qū)，龐大的人流將給本項目商業(yè)用房的銷售提供了市場機會。 （ 3） 三墩鎮(zhèn)的良好發(fā)展遠景 2020 年，《三墩地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》由杭州市規(guī)劃局審批通過。根據(jù)此規(guī)劃，未來五年，三墩的城鎮(zhèn)居住人口將由現(xiàn)在 3 萬～ 4 萬人發(fā)展到 11． 2 萬～ 20萬人。三墩鎮(zhèn)政府有意將該地區(qū)打造成新的居住中心，在商業(yè)設(shè)施、城市景觀、休閑娛樂、教育、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等方面，三墩都將呈現(xiàn)出完全嶄新的面貌。同時今年中海、金地等大型開發(fā)商的進入，未來三墩整體的居住檔次必將有一定的提高。 （ 4） 申花路 已 形成新興居住社區(qū) 申花路作為區(qū)域內(nèi)主要交通道路，其兩側(cè)擁有一千余畝的規(guī)劃居住用地，全部建成后將形成 200 余萬平方米、約 7 萬人居住規(guī)模的大型新興居住社區(qū)。目前該區(qū)域已經(jīng)在建的濱江萬家花城、華元芳滿庭、耀江文鼎苑等項目銷售情況良好，未來將為該地區(qū)帶來大量中高檔客戶。 同時，申花路附近的大型商業(yè)配套如銀泰、沃爾瑪?shù)榷缄懤m(xù)開建，豐潭路又已經(jīng)打通，該開發(fā)條件已非常成熟。 項目威脅點 （ 1）政策性風險帶來房地產(chǎn) 投資成本的增加 房地產(chǎn)貸款政策的變化，特別是人民幣基準利息的提升和購房按揭貸款優(yōu)惠政策的取消等一系列相關(guān)政策，一方面會增加開發(fā)商在樓盤開發(fā)時所需要的總資金；另一方面，對購房者而言，增加了首付和貸款利率，給買房增加了難度。 （ 2）未來本區(qū)域競爭樓盤非常多 據(jù)目前掌握的資料，三墩區(qū)域內(nèi)及外圍區(qū)域新出讓土地的總量將超過 1800畝，總建筑面積將超過 250 萬方，可提供住宅近 2萬套。這些項目加上目前已有的競爭項目，勢必加劇對本項目的競爭關(guān)系。 二、項目建筑規(guī)劃設(shè)計分析及產(chǎn)品定位 杭政儲出（ 2020） 11 號地 塊位于杭州西湖區(qū)三墩區(qū)域紫金港板塊，古墩路與豐譚路之間，東隔豐譚路與數(shù)百畝城市生態(tài)綠地相鄰，南面與 **西城年華相隔長江路，西至南泉路，相對是規(guī)劃中學、小學、幼兒園，北側(cè)為規(guī)劃商貿(mào)用地（現(xiàn)為杭州三墩鎮(zhèn)工業(yè)總公司），規(guī)劃用地面積 34465 平方米，地塊東側(cè)有 923 平方米的市政規(guī)劃綠地，總建筑面積（計容積率） 75823 平方米（容積率 ），規(guī)劃為住宅與配套商業(yè)。 規(guī)劃設(shè)計目標與理念 項目定位：以西城年華升級版為目標，打造區(qū)域精品樓盤，使 **地產(chǎn)品牌再上臺階。 個性追求：延續(xù)地塊南側(cè)西城年華的設(shè)計風格和文化內(nèi)涵 ，追求進一步的創(chuàng)新與發(fā)展，打造西城年華的升級版 經(jīng)濟合理性：在追求建筑美觀的同時，注重經(jīng)濟性，講求優(yōu)化的設(shè)計 科學適用性：追求高舒適度高性價比，從建筑的光環(huán)境、聲環(huán)境、熱環(huán)境及空氣質(zhì)量等多種角度全方位綜合考慮，最大限度地提升地塊的整體品質(zhì)。 建筑形態(tài)、空間布局與功能分區(qū) 本項目位于城西蔣村高檔居住區(qū)與三墩鎮(zhèn)的中間地帶，鄰近浙大紫金港校區(qū)，東面有大片城市綠地，周邊交通十分便捷，區(qū)塊內(nèi)教育設(shè)施及商業(yè)配套齊全，具備建設(shè)高尚住宅區(qū)的先天條件。 設(shè)計目標為西城年華的升級版，在總圖的設(shè)計上充分考慮與西城年華的總圖構(gòu) 成相結(jié)合，延續(xù)西城年華的設(shè)計風格和文化內(nèi)涵，并進行提煉與創(chuàng)新。主體建筑的排布充分的利用周邊的景觀資源，并精心營造內(nèi)部的景觀園林。 本地塊規(guī)劃用地面積 34465平方米，地塊東側(cè)有 923平方米的市政規(guī)劃綠地，總建筑面積（計容積率） 75823 平方米（容積率 ），規(guī)劃為住宅與配套商業(yè)。建筑限高 80米（黃海高程）。為最大限度的為業(yè)主提供綠色生態(tài)的居住環(huán)境，實現(xiàn)最佳的居住功能，獲得一個高舒適度性價比高的居住環(huán)境，本設(shè)計住宅均為2125 層的高層住宅，沿南側(cè)的長江路和北側(cè)的規(guī)劃道路成兩排布置。南側(cè)為四棟點式高層，最大 限度地打開地塊的迎南面，為地塊內(nèi)提供最佳的日照及通風條件。北側(cè)為中間一棟 23 層圓弧形板式住宅，兩側(cè)為點式高層住宅，四棟住宅共同完成對住宅區(qū)域的圍合，兩排建筑前后間距寬闊，首層架空，視野極為開闊。東側(cè)的兩棟點式住宅與西城年華的東側(cè)點式住宅一起作為與城市干道 — 豐譚路的介面，符合相應(yīng)的城市尺度，東面數(shù)百畝苗圃綠地和城市生態(tài)區(qū)盡收眼底，使其最有利的環(huán)境因素對小區(qū)內(nèi)部產(chǎn)生最極枳的影響 。 建筑設(shè)計 由于本地塊主要建筑類型的住宅，在戶型設(shè)計上追求提倡科學先進的生活方式，住宅戶型方正實用，設(shè)計緊湊，并結(jié)合不同景觀方向設(shè) 計不同朝向的客廳，主臥房的主要功能空間，注重是內(nèi)外空間的融合。戶內(nèi)注重講求以人為本，細致考慮生活的細節(jié)及家具的擺放 /尺度，最大限度地利用并合理的開發(fā)自然光源，采用凸窗、轉(zhuǎn)角窗、隔層陽臺等形式，充分將空氣 /陽光及景觀引入室內(nèi)。由于有 50%以上的戶型為小于 90 平方米的小戶型，在戶型設(shè)計上講求經(jīng)濟實用，緊湊合理，最大限度地利用空間。整個小區(qū)的立面風格上延續(xù)了西城年華的現(xiàn)代主義設(shè)計手法，同時進行更加優(yōu)化的設(shè)計，線條簡潔流暢而又不失層次豐富，轉(zhuǎn)角窗、落地窗的大量應(yīng)用，使建筑體態(tài)輕盈，姿態(tài)優(yōu)美，形體組合邏輯清晰，起伏有 致，耐人尋味，充分體現(xiàn)代建筑的審美情趣。 三 、 客戶定位分析 根據(jù)對同類市場的調(diào)查和對消費者購買心理的分析，可以將本項目的目標客戶分為以下幾類： 中等收入的白領(lǐng)。由于市區(qū)房價不斷攀升，很大一部分工薪階層沒有經(jīng)濟實力購買市區(qū)的房子，只能向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。由于三墩環(huán)境和交通都會得到很大改善，相比于親親家園等位于三墩鎮(zhèn)上的項目，本案所在的申花路板塊離市區(qū)更近。 投資客戶。申花路更多的已經(jīng)融入城西的概念，從投資增值方面看，其仍有一定的升值空間。 浙江大學師生。本案離浙江大學紫金港校區(qū)較近，對年輕浙大教職工有一定 吸引力。部分浙大學生家長在此購房也有一定可能性。 附近的一些工作人員。 杭州華東陶瓷建材市場 、西湖科技經(jīng)濟園等駐足三墩，這些企業(yè)主、中層管理人員、高新技術(shù)人員將是本案的又一主要目標消費者。 第 七 部分、 項目投資經(jīng)濟分析 一 、 項目基本參數(shù) 表 1 項目建筑技術(shù)參數(shù)一覽表 項目 本項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標 單位 備注 1 項目總占地面積 34465 m2 合計 畝 2 容積率 地上總建筑面積除以總占地面積 3 建筑密度 30% 按照規(guī)劃設(shè)計 要求 4 綠地率 38% 按照規(guī)劃設(shè)計要求 5 項目總建筑面積 96864 m2 其中計容積率面積 75823m2 其中：地上建筑面積 75823 m2 計入容積率 地下建筑面積 18750 m2 底下車庫、庫房、設(shè)備用房 6 項目總可售面積 75823 m2 / 住宅總建筑面積 72150 m2 / 其中：公寓 72150 m2 多層、高層、小高層、酒店式公寓 排屋 0m2 聯(lián)排、疊排 別墅 0m2 聯(lián)體、獨棟 商鋪面積 2758 m2 沿街商業(yè)、集中商業(yè) 地下車庫個數(shù) 421個 / 地上車位個數(shù) 0 / 7 項目不可售面積 3031 m2 / 會所 500m2 會所一般計入 不可售面積 配套公建 228m2 人防及社區(qū)用房 架空層、公寓大堂 2291m2 其中計容積率面積 m2 8 住宅總單元戶數(shù) / / 二 、 開發(fā)周期分析 根據(jù)項目總體開發(fā)計劃的安排，丁橋 48 號地塊的開發(fā)周期如下： 工程 施工圖設(shè)計 基礎(chǔ)開工日期（最早） 基礎(chǔ)完工（最晚） 主體結(jié)頂 申領(lǐng)預售 證日期 開 盤日期 交付日期 丁橋 36號地塊 未完成 三 、 銷售定價分析 根據(jù)目前周邊在售樓盤、待售樓盤的銷售情況，以及充分考慮到項目上市期間的銷售環(huán)境 ， 我們認為該項目作為 西城年華的后續(xù)項目具有先天的品牌影響力優(yōu)勢，區(qū)域價值也得到市場認同，定價優(yōu)勢比較明顯 。 定價參考樓盤 項目 樓盤綜合品質(zhì)較本項目 優(yōu)劣 最新銷售 均價 /預測銷售 均價 西城年華 與本項目持平 14000元 /平方米 濱江萬家花城 與本項目持平 14000元 /平方米 耀江文鼎苑 與 本項目 持平 14500元 /平方米 親親家園幸福里 遜 于本項目 9500元 /平方米 華園芳滿庭 略 遜 于本項目 13000元 /平方米 根據(jù)市場最新銷售情況統(tǒng)計 根據(jù)參考樓盤我們認為 本項目的 總體銷售均價可以達到 15500 元 /平方米以上 。商鋪價格略為保守定價 35000 元 /平方米 (根據(jù)目前西城年華商鋪銷售現(xiàn)狀 )，車位 18 萬 /個。 四、 項目預估銷售收入 項目靜態(tài)銷售收入表 序號 功能物業(yè) 可銷售面積 （平方米） 銷售均價 （ 元 /平方米） 銷售收入 （萬元） 1 住宅 72150 111833 2 商鋪 2758 9653 3 車位 421 7578 合計 / / 129064 靜態(tài)預估收入來自住宅、商鋪、車位三個部分，其中住宅部分的銷售占 88%，住宅部分的銷售對整個項目的影響最大。銷售價格方面我們 基本未考慮溢價 ， 但溢價的可能性較大 ，因此利潤水平還有可能增加 。 五 、 項目靜態(tài)開發(fā)投資成本分析 項目靜態(tài)開發(fā)成本投資分攤表 單位：元 /m2 序號 費用名稱 按 地上 建筑面積分攤 按 總 建筑面積分攤 1 土地成本 7186 5625 2 前期工程費 60 47 3 工程費用 2117 1657 4 不可預見費 64 50 5 財務(wù)費用 1268 993 6 管理費用 67 53 7 銷售費用 170 133 8 經(jīng)營稅金及附加 1021 799 9 靜態(tài)投資 11954 9357 項目靜態(tài)開發(fā)成本分攤測算 建安 工程費用分項我們 按照核算供應(yīng)部最新調(diào)整數(shù)據(jù) 進行測算， 其中地上部分 1650元 /平方米，地下部分 1950 元 /平方米 ；綜合實際工程量，各部分按照地上建筑面積和總建筑面積的單方成本見上表。 六 、 資金籌措及財務(wù)費用測算 資金籌措表 項目 名稱 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 資金投入 133247 60415 5469 56331 11033 自有資金 60415 60415 0 0 0 預售資金 128788 0 22367 80549 25873 資金缺口 60415 60415 0 0 0 銀行貸款 42020 0 42020 0 0 需要根據(jù)項目整體投資測算表及現(xiàn)金流量表進行整理 財務(wù)費用測算表 貸款 項目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 貸款 年初借款累計 0 0 42020 0 本年借款 0 42020 0 0 本年應(yīng)付利息 2897 1680 2340 0 本年還本付息 2897 1680 44340 0 年末借款累計 0 42020 0 0 需要根據(jù)項目現(xiàn)金流量表進行整理 七 、 項目 靜態(tài)投資收益評價 投資估算表 （基礎(chǔ)方案） 序號 內(nèi)容 單價 數(shù)量 金額 備注 元 /平方米 平方米 萬元 一 土地費用 土地出讓金 6977 52900 出讓底價 81481萬元 契稅 209 1587 土地價格 *3% 小計 (1) 7186 54487 土地成本分攤到總建筑面積 二 前期費用 設(shè)計費 45 341 建筑及景觀設(shè)計費用 前期工程費 15 114 場地整理、臨時水電、勘測費用 小計 (2) 60 455 / 三 工程費用 建安費用 1750 13269 按照核算供應(yīng)部最新調(diào)整數(shù)據(jù)；其中地上部分 1650元 /平方 米，地下部分1950元 /平方米 基礎(chǔ)設(shè)施 75 569 供電、供水、有線、煤氣工程等 公建配套 200 1516 景觀、道路、綜合管線和其他公共設(shè) 施 開發(fā)期稅費 92 698 開發(fā)過程中的各種規(guī)費、稅費 小計 (3) 2117 16052 / 四 不可預見費用 (4) 64 482 按工程費用的 3%計算 五 開發(fā)成本合計(5)=(2)+(3)+(4) 2241 16988 六 期間費用 財務(wù)費用 1268 9617 貸款按土地款 70%即 2年，年利率 9％ 管理費用 67 510 開發(fā)成本