【正文】 期商業(yè)、嘉新桃花里、旭東家天下三個項目商業(yè)定位為社區(qū)配套；盛世年華已定位為小食品批發(fā)市場、新藍籌負一層為重百超市；還剩下美麗山水、上島酈舍和本項目未定位，但三個項目商業(yè)體量相差不大、位置相近有可能出現(xiàn)相同定位和同質(zhì)競爭，但從開發(fā)周期來看，本項目獨有 商業(yè)最早面世 這一優(yōu)勢。 ? 目前板塊內(nèi)在售的商業(yè)物業(yè)有：華宇金沙港灣、新藍籌、盛世年華，其 中新藍籌只租不售，盛世年華和金沙港灣出售商業(yè)物業(yè)。 ? 新藍籌負一層已經(jīng)整體出租給重百做超市，租金為 20— 30 元 /㎡；一、二層層高均為 米；一層商業(yè)物業(yè)售價為 20210元 /㎡，租金為 90元 /㎡月；二層商業(yè)物業(yè)售價為 10000元 /㎡，租金為 40— 50元 /㎡月。 ? 華宇金沙港灣一期共推出 700 ㎡商業(yè)物業(yè)，一、二層層高均為 米；一層約 350 商業(yè)可行性報告 第 29 頁 共 50 頁 ㎡商業(yè)物業(yè)，劃分為 20— 100㎡的沿街門面，售價為 10000元起，現(xiàn)在還剩 3個門面；二層約 350㎡，售價約為 6000元，要求整體出售，還未租出。 ? 盛世年華將兩層商業(yè)定位 為“小食品批發(fā)市場”，一層主力門面的面積為 20— 30㎡，預計售價 9000元 /㎡；二層主力鋪面的面積為 3— 5㎡，預計售價 7000元 /㎡，現(xiàn)在做市場積累，還未正式銷售。 ? 東部新城板塊到 2021 年這個時間段將是交房的高峰期，到時該板塊的格局和態(tài)勢將初步成型。 三、板塊商圈購買力分析 數(shù)據(jù)資料來源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心抽樣調(diào)查，沙坪壩區(qū)土灣街道統(tǒng)計數(shù)據(jù)，《重慶市 2021 年統(tǒng)計年鑒》 消費客戶來源 目前，項目所在的區(qū)域 —— 沙坪壩區(qū)東部新城，雖有多條道路從該區(qū)域穿過，但其中心區(qū)域只有通過模范村路與外界相連，該路 僅為雙向兩車道，并且路況不佳。該區(qū)域沒有大型商業(yè)、旅游景點、高校等，能夠吸引外界人流的場所。 目前，該區(qū)域商業(yè)消費客戶 大部分為區(qū)域內(nèi)原住民 ，以及今后 陸續(xù)遷入此地的居民 ，但今后隨著規(guī)劃道路的建設、濱江公園的建成，吸引來的外區(qū)域人流也會成為該地商業(yè)的消費人群。 沙坪壩區(qū)土灣街道現(xiàn)有常住人口約 35000人，流動人口約 15000人，預計到 2021年區(qū)域常住人口將翻一番，達到約 8萬人。 年齡構成 年齡段 25歲以下 25— 40歲 40— 60歲 60歲以上 比例 ％ ％ ％ ％ 【分析】 ? 土灣街道曾經(jīng)是沙坪壩區(qū)“老工業(yè)區(qū)”，吸引許多企業(yè)職工在此安營扎寨，目前，仍有一些企業(yè)在運轉，所以該區(qū)域大部分原居住民是企業(yè)職工，因此 40— 60歲年齡段在區(qū)域居民中的比例是最大的； ? 60歲以上的居民是由一些企業(yè)的老職工，加上祖輩都在當?shù)鼐幼〉木用窠M成； 商業(yè)可行性報告 第 30 頁 共 50 頁 ? 在年輕的一代中，一部分 25— 40歲的人，有穩(wěn)定的工作、豐厚的收入、不菲的積蓄，于是在外區(qū)域置業(yè)，搬出此地，所以較之 25歲以下的要少； 家庭結構 家庭人數(shù) 一人 二人 三人 四人及以上 比例 ％ ％ ％ ％ 【 分析】 ? 現(xiàn)在，該區(qū)域大部分的企業(yè)經(jīng)營效益都不太好，有的還瀕臨倒閉，所以職工們大多數(shù)都沒有為新婚的孩子和年邁的老人購房的能力，三代同居、四世同堂比比皆是。因此，四口及以上的家庭在區(qū)域中是最多的； ? 子女尚未獨立的核心家庭，以及子女尚未成家的家庭，組成了三口之家； ? 婚后無子和子女們都已成家所形成的空巢家庭，組成了兩口之家； ? 喜歡自由生活，不受父母約束的青年人，喜歡購置小戶型，或者在外租房過無拘無束的生活； 職業(yè)特征 土灣街道的居民主要由：企業(yè)工人、公司職員、個體經(jīng)營者組成。 消費習慣 目前，土灣街道的 居民大部分是區(qū)域內(nèi)公司企業(yè)的職工，由于這些公司企業(yè)大都效益不佳，所以居民們大都處于衣食無憂、入出相當、積蓄不多的生活。他們大都看錢過日子，這就決定了其消費習慣是開源節(jié)流、量入為出、中低檔消費，偶爾在特定的時間或節(jié)日里才會進行“高消費”，“揮霍”一次。 隨著時間的推移，東部新城規(guī)劃逐步的實施，板塊內(nèi)房地產(chǎn)項目相繼的建成，大批中青年新居民陸續(xù)的進住，預計 2021年整個土灣街道的常住人口將會翻一番，到那時整個街道居民的家庭結構、年齡結構、文化層次、收入水平、消費能力、消費習慣、商業(yè)經(jīng)營等等，都會有非常大的改變。 商業(yè)可行性報告 第 31 頁 共 50 頁 四、板塊發(fā)展規(guī)劃 東部新城規(guī)劃 東部新城板塊有豐富的江景資源，目前是整個沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域（房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量位列各板塊之首）。正是看到了該板塊的發(fā)展前景，沙坪壩區(qū)政府將其規(guī)劃為“東部新城”，重點進行開發(fā)建設。 隨著規(guī)劃進一步的深入，到 2021年 8月“重慶市棉紡織一廠”將整體搬遷，屆時該板塊的物業(yè)建設和道路建設將全面啟動。 交通規(guī)劃 東部新城板塊還規(guī)劃出兩條新交通道路： 一條為沙濱路 —— 小龍坎新街，另一條為漢渝路—— 本項目 ，這兩條新交通干線都將從項目旁穿過。到時會定會為給該板塊 內(nèi)的居住的人們，特別是 XX業(yè)主的出行帶來極大的便捷。 規(guī)劃中的輕軌 9 號線：往返于三角碑 ——大石壩 —— 觀音橋 —— 江北城 —— 彈子石 ——黃桷沱大橋 —— 唐家沱 —— 江北國際機場之間，會在東部新城的土灣設站。 濱江公園規(guī)劃 沙濱公園位于沙坪壩區(qū)東部入口，沙濱路與下土灣路的交會處，東起下土灣路與濱江路的三岔路口，西止于山城奶粉廠，為兩條路之間的帶狀坡地，背靠平頂山，面向嘉陵江，與北濱路遙相呼應，將成為沙區(qū)東大門的標志性建筑已于 2021年 8月底動工。 沙濱公園用地面積約為 25000平方米，由市民休閑區(qū)、會展區(qū)和會議酒 店區(qū)三個部分組成。 沙濱公園是政府投入的公共服務型基礎設施，其中包括一座 五星級酒店、 會展中心、科普中心、青少年活動中心及其附屬設施，是一個集會展、休閑、景觀為一體的綠色生態(tài)項目。 該項目的興建將帶動沙濱路沿線的改造和經(jīng)濟發(fā)展，還會為東部新城帶來大量的人流和商機。 商業(yè)可行性報告 第 32 頁 共 50 頁 第四章 項目整體分析 【 XX鳥瞰圖】 一、項目概況 項目區(qū)位 ? 本案地塊處于重慶西部的教育文化區(qū) —— 沙坪壩區(qū)，屬于沙區(qū)東部新城板塊， 位于土灣模范村，地處舊城改造區(qū)，原屬重慶一棉廠居民居住區(qū)。 ? 距離沙區(qū)核 心商圈 —— 三峽廣場，直線距離僅為 ，步行 15～ 20 分鐘可到達，車行時間僅為 5分鐘，可以為業(yè)主提供便捷的“ 5分鐘生活圈”。 ? 本項目地處于三角碑和濱江路的中段，在項目的 12層以上的住戶可以眺望平頂山和嘉陵江。 土地使用情況 ? 本案占地面積： 14901平方米 ? 規(guī)劃用地面積： 9310平方米 ? 地塊南北向最大長度 175米 ? 地塊東西向最大長度 135米 商業(yè)可行性報告 第 33 頁 共 50 頁 項目主要經(jīng)濟技術指標 ? 占地： 9310㎡ ? 建面： ㎡ ? 住宅面積： ㎡ ? 商業(yè)面積： 11300㎡ ? 總戶數(shù)： 912戶 ? 總居住人口： 3192 ? 綠地率： ％ ? 建筑密度： ％ ? 建筑形態(tài)： B棟 26層， A棟、 C棟、 D棟 32層，負一層、一層、二層為商業(yè)，負二層部分為車庫 ? 停車位： 350個 二、項目 總體規(guī)劃設計 規(guī)劃設計理念 傾力打造沙坪壩區(qū)東部新城的高尚、精品、菁英社區(qū) 為城市的“白骨精”（即白領、骨干、精英）構筑理想居室 社區(qū)規(guī)劃 以開放型商業(yè)街區(qū)和封閉式的住宅的規(guī)劃布局方式設計社區(qū)的規(guī)劃 將建筑底部有商業(yè)裙樓的部分向外開放，并合理組織道路、休憩和綠化景觀，吸引人流能在商業(yè)區(qū)域和社區(qū)綠化園林內(nèi)穿梭流連；充分利用地塊自然高 差，將社區(qū)內(nèi)部封閉園林和公共部分開放園林進行區(qū)分，讓業(yè)主擁有一定面積的獨享空間。 建筑規(guī)劃 、建筑形態(tài) 商業(yè)可行性報告 第 34 頁 共 50 頁 樓宇以板式形態(tài)建筑 項目地塊為不規(guī)則的長條形，板式建筑面寬大，進深小，正好適合項目地塊的特征。較之點式建筑，在相同的建筑面積下，可以流出更多的綠地。板式建筑雙面通風、采光，對流風可以從居室內(nèi)恣意的穿過，是真真的健康住宅。 、建筑高度 項目由四棟樓宇組成，層高為 ，其中一棟為 26層，三棟為 32層。 、建筑外立面風格 現(xiàn)代簡潔、色彩醒目、線條流暢 項目的建筑外立面運用現(xiàn)代 簡潔的設計風格，營造輕松時尚的商業(yè)氛圍，弱化周邊環(huán)境破舊對本項目的影響。臨街面采用大幅玻璃外墻和風雨廊，增加通透感和商業(yè)氣氛。 三、項目商業(yè)物業(yè) 物業(yè)簡介 XX 商業(yè)合計約 11300 ㎡，共分三層，其中負一層：約 4100㎡，一層：約 3600㎡，二層：約 3600㎡。 建筑結構 項目商業(yè)裙樓采用框架結構，柱間距在，當柱寬大到 1米以上時，柱間距不低于 8米。 建筑層高 一層（平街層）層高為 ，可做夾層，商業(yè)價值極高；二層層高為 ； 商業(yè)可行性報告 第 35 頁 共 50 頁 商鋪設計 ? 一層商鋪（臨街門面） 單套 建筑面積不高于 80 ㎡，主力門面建筑面積為 50— 60 ㎡（占 60％以上）、開間為 4— 、進深為 14— 15米；商鋪內(nèi)提供天然氣及排煙管道，并預留衛(wèi)生間管道； ? 二層商鋪 二層商鋪按照外廊式商鋪設計，走廊寬度為 — ；商鋪建筑面積為 25— 250㎡，主力商鋪建筑面積為 45— 55 ㎡（約占 60％）、開間為 4— 、進深為 12— 米；外商鋪設計專門的展示櫥窗，預留統(tǒng)一的店招牌和廣告位。 四、項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢（ S） 、地處沙區(qū)中心區(qū)域，距離沙區(qū)核心商圈近； 、周邊為老城區(qū)， 人口密集，生活配套比較完善，商業(yè)氛圍濃郁； 、開發(fā)商具有較強的專業(yè)素質(zhì)，可保證本案按時、保質(zhì)、保量的健康發(fā)展； 、開發(fā)商強勁的經(jīng)濟實力和較高的知名度，將為本案提供較強的品牌依托； 、精致小戶型，戶戶帶入戶花園，可以吸引更多具有強消費能力年輕人的親睞； 、 11300余平方米商業(yè)可整可拆，商業(yè)經(jīng)營組合形式可以多種多樣； 、 3層商業(yè)設計，一層層高為 ，“買一得二”，經(jīng)濟實惠，利用率高；二層層高為； 項目劣勢（ W） 、本案周邊無景觀或其他可以聚集人流的資源可以 利用； 、目前，地塊進出不便，僅有 1條交通線路與外界相通，且車況較差； 、交通問題（道路狀況差、公交線路少）是項目發(fā)展商業(yè)最大的瓶頸； 商業(yè)可行性報告 第 36 頁 共 50 頁 項目機會（ O） 、沙坪壩區(qū)的小戶型物業(yè)銷售情況非常良好，市場出現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，預示著本項目將有非常高的入住率； 、從旭東家天下的成交客戶分析中，可以發(fā)現(xiàn)：沙區(qū)的年輕人（ 35歲以下）對本區(qū)域物業(yè)的小戶型產(chǎn)品是可以接受的； 、沙坪壩區(qū)購房客戶中青中年群體比例較大，本項目的小戶型物業(yè)又是青中年客戶最為鐘愛的，本案建成后將會有大量具有高消費能 力的青中年群體入??； 、目前，項目所在板塊內(nèi)還沒有大型超市，以及與生活相關的專業(yè)市場等，也缺乏有規(guī)模、上檔次的餐飲和休閑娛樂的場所，市場有空白點； 、項目旁商業(yè)密集，重棉一廠大門到 807起點站的街道是商業(yè)街，并且每月 20日，周邊的居民都會到項目附近“趕集”，會為商業(yè)帶來人流； 、 周邊重點院校密布，“陪讀家長”會提高生活水平； 、項目所在區(qū)域內(nèi)其他房地產(chǎn)項目相繼的入住，將帶來更多的商業(yè)機會； 、規(guī)劃中的兩條車行主干道，通步行街、聯(lián)濱江路、接漢渝路，一旦建成不僅使本項目業(yè)主出入更加 便捷，還將縮短本項目與沙區(qū)核心商圈和濱江區(qū)域的距離； 、沙濱公園的建成將會給項目所在板塊帶來人流和商機； 項目威脅（ T） 、本案所處的區(qū)域，舊城改造進度緩慢，使市場對本區(qū)域的發(fā)展持一定的懷疑態(tài)度； 、項目周邊為待拆遷的舊城區(qū)，環(huán)境較差，人口素質(zhì)不高； 、項目所在區(qū)域消費力不強，商業(yè)檔次較低，整體商業(yè)形象不佳；