【導(dǎo)讀】失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。策建立在科學(xué)的而不是在經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上。建或建設(shè)時應(yīng)按哪種方案會取得最佳的效果，并使其作為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；籌集建設(shè)資金的依據(jù)[1]。改革和房地產(chǎn)市場的逐步形成和規(guī)范，房地產(chǎn)市場競爭也日趨激烈。境和消費(fèi)者日益挑剔的目光下，除了建立有效的項(xiàng)目前期管理的戰(zhàn)略機(jī)制，企業(yè)別無選擇。產(chǎn)行業(yè)理論界及實(shí)踐應(yīng)用所關(guān)心的一個比較熱門的問題。人民生活水平不斷的提高，商業(yè)房地產(chǎn)出現(xiàn)了高速發(fā)展。為滿足撫順市城市居民的住房要求，創(chuàng)建城市型商務(wù)住宅。通過一系列的分析研究，初步認(rèn)為。早在30年代，美國在開發(fā)田納西河流域時就把可行性研究列入流域的開。濟(jì)評價工作的若干規(guī)定》。2020年建設(shè)部頒發(fā)了。與投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估分析實(shí)物全書》出版，對環(huán)境工程投資項(xiàng)目做了詳盡論述。

　　

【正文】 應(yīng)量轉(zhuǎn)小，利于項(xiàng)目 的操作。 風(fēng)險分析 1） 和豐 遠(yuǎn)玫瑰城 二期多層住宅與本項(xiàng)目基本同期推出市場，直接競爭存在。 2） 撫順 的 經(jīng)濟(jì)還處于發(fā)展階段， 消費(fèi)者對現(xiàn)房的認(rèn)可度明顯高十期房，使得項(xiàng)目銷售存在壓力。 對策 以上分析了本項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢以及外部環(huán)境提供的機(jī)會和帶來的威脅。開發(fā)商要充分利用自身的優(yōu)勢避免或減少外部環(huán)境的威脅，同時利用外部環(huán)境提供的機(jī)會克服項(xiàng)目內(nèi)部的劣勢。具體采取的策略可以從四個方面考慮： SO、 ST、 WO、 WT，現(xiàn)僅就其中一種（ WO）進(jìn)行分析如下： 1）撫順市其仕房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司應(yīng)加強(qiáng)與政府的 合作，爭取政府部門的更多的支持和政策上的優(yōu)惠。 2）由于企業(yè)第一次進(jìn)行開發(fā)， 建議開發(fā)商增加適當(dāng)而有效的廣告投放，加強(qiáng)企業(yè)自身的宣傳，擴(kuò)大企業(yè)的知名度，突現(xiàn)自身已有的和將有的優(yōu)勢。以準(zhǔn)確的形象策劃和公關(guān)宣傳活動，進(jìn)一步提升產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度和社會認(rèn)知度，加強(qiáng)企業(yè)品牌建設(shè)與宣傳，向消費(fèi)者宣傳公司良好信譽(yù)以及“ 致力于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)，改善人居環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，推動城市文化建設(shè)，將把 所在城區(qū) 建設(shè)成為國際化、市場化、生態(tài)化、人文化、遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 23 最適宜人居的城市新區(qū)而努力 ” 的公司理念。同時企業(yè)還應(yīng)該提高產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量 。 3） 借鑒其它成功樓盤的經(jīng)驗(yàn)，作為參考，以順利完成本項(xiàng)目的具體開發(fā)。特別值得注意的是，如此大的項(xiàng)目需要開發(fā)商具有較強(qiáng)的資金支持和管理運(yùn)作能力，因此對于項(xiàng)目的開發(fā)商，需要在項(xiàng)目的開發(fā)過程中加強(qiáng)資金和投資的管理。 總之，開發(fā)商必須重視項(xiàng)目的弱勢，充分利用外部的機(jī)會，以期通過此項(xiàng)目的開發(fā)，使公司能夠在短期內(nèi)躋身于 撫順 大型房地產(chǎn)開發(fā)商的前列，成為 撫順 最具影響力和最具核心競爭力的大型房地產(chǎn)企業(yè)之一。 3 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目“賣點(diǎn)” 1） 項(xiàng)目 規(guī)劃不是簡單的 住宅 ，而是按“ 現(xiàn)代生 活 ”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突出 商業(yè)區(qū) 環(huán)境特點(diǎn)。 2） 物業(yè)管理在引進(jìn)知名品牌的同時，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。 徐曉昶 ： 幸福里項(xiàng)目可行性研究 24 3） 項(xiàng)目包括住宅、商業(yè)用房、車位、辦公樓。 此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)。 配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。 4） 項(xiàng)目為多層商務(wù)住宅，設(shè)計(jì)合理，采光充足，適合東北地區(qū)的住戶。 項(xiàng)目 市場定位 從本項(xiàng)目所在地周圍情況看，該區(qū)域居住的人員包括 :企業(yè)職工，個體經(jīng)商者，事業(yè)單位人員、公務(wù)員，孩子上學(xué)的家庭及新婚的居民。本項(xiàng)目屬中 檔及中檔以上的產(chǎn)品， 周圍基礎(chǔ)設(shè)施條件、交通情況、生活購物、 綠化及物業(yè)管理相對較好。 項(xiàng)目 的潛在目標(biāo)客戶 1） 一些為上下班方便的 企業(yè)的一些普通職工，他們一般會選擇一些中 5080 ㎡的戶型 。 2） 看好本區(qū)域的外地置業(yè)者 ，他們一般會選擇商務(wù)公寓 。 3） 有待結(jié)婚及結(jié)婚不久的年輕人，及一些資金情況一般并有本區(qū)居住情節(jié)的消費(fèi)者。他們一般會選擇 90125 ㎡ 左右的戶型。 4） 為了孩子有個上學(xué)的良好環(huán)境的家庭，他們一般會選擇 80125 ㎡的戶型。 5） 中小戶型的潛在客戶還有一些看好本項(xiàng)目發(fā)展前景的投資者。 6） 大戶型潛在客戶為經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的上層企事業(yè)單位人員、公務(wù)員及有一定資金實(shí)力的私營業(yè)者、城市新貴為等。他們?yōu)樘岣呔幼≠|(zhì)量 而 二次置業(yè)，他們擁有較強(qiáng)的購買力，注重居住的環(huán)境和品位，他們會選擇 100 ㎡以上 的戶型。 項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品指標(biāo)建議：項(xiàng)目產(chǎn)品以小戶型為主，戶型配比建議如下： 表 31 戶型配比表 戶型 建筑面積面積 /㎡ 套數(shù) 面積合計(jì) /㎡ 比例 /% 三室兩廳 A1 6 A2 13 遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 25 A3 12 兩室兩廳 B1 13 B2 20 B3 18 B4 120 兩室一廳 C1 7 C2 21 C3 4 C4 19 一室一廳 D1 8 % D2 7 D3 18 項(xiàng)目 的功能定位 本項(xiàng)目 的提出和建設(shè)符合撫順市城市總體規(guī)劃的要求。該項(xiàng)目的建設(shè)具有以下社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。 1） 項(xiàng)目建成后大大改善該該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，美化該地區(qū)的城市景觀，為撫順市又增添一道靚麗的風(fēng)景線，有利于塑造撫順市在世人心目中的美好形象，有利于撫順對外開放，發(fā)展旅游業(yè)，繁榮經(jīng)濟(jì)。 2） 項(xiàng)目建成后將為撫順市民提供一個環(huán)境優(yōu)美、高檔次的現(xiàn)代住宅小區(qū)，有利于改善市民的居住環(huán)境和居住條件，提高市民的生活質(zhì)量。 3） 項(xiàng)目的建設(shè)既可以盤活現(xiàn)存的土地資產(chǎn)，使寶貴的城區(qū) 土地資源得以充分利用，提高土地的使用價值，又使撫順市城市總體規(guī)劃中提出的合理調(diào)整城市布局的目標(biāo)得以逐步實(shí)現(xiàn)。 4） 項(xiàng)目的實(shí)施建設(shè)有利于拉動內(nèi)需，帶動房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、材料業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、裝徐曉昶 ： 幸福里項(xiàng)目可行性研究 26 修業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮。 項(xiàng)目 的營銷策略定位 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項(xiàng)目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營銷推廣策略 [6]： 1） 廣告宣傳策略 幸福里 項(xiàng)目要針對確定的 目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對 項(xiàng)目 的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報(bào)紙、 公交報(bào)站系統(tǒng) 、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定， 廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目銷售費(fèi)用。 2） 促銷策略 促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。 銷售對象及銷售時機(jī)。本項(xiàng)目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者；③機(jī)構(gòu)商用或商??； ④其他消費(fèi)者。最佳銷售時機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。 促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團(tuán)認(rèn)購；⑥有針對性 (銷售對象 )的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷；⑩其他促銷手段。 項(xiàng)目 的價格定位 1） 價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠、集團(tuán)購買優(yōu)惠、特殊消費(fèi)對象優(yōu)惠、 其他優(yōu)惠措施。 2） 價格浮動策略。宜采用浮動售價：展銷會期促銷優(yōu)惠價、限期銷售優(yōu)惠浮 動價、正常銷售期段浮動價 、 他浮動措施。 3） 定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團(tuán)購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 4） 根據(jù) 撫順市目前房地產(chǎn)屋源交易信息 表 32 商品房銷售價格表 遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 27 序號 名稱 房屋類型 地段 最低價 /元 /㎡ 最高價 /元 /㎡ 1 玫瑰城 商務(wù)住宅 望花區(qū) 4000 5500 2 歐景華庭 商務(wù)住宅 望花區(qū) 3700 5000 3 河畔花園 商務(wù)住宅 順城區(qū) 4500 6000 4 天朗國 際 商務(wù)住宅 新?lián)釁^(qū) 3800 5200 5 濱湖雅居 商務(wù)住宅 新?lián)釁^(qū) 3800 4700 6 富平嘉苑 商務(wù)住宅 新?lián)釁^(qū) 4000 5300 從表格中可以看出撫順市房地產(chǎn)商務(wù)住宅的平均價格最低價為 3800 元 /㎡ .參考其他同期或近期房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤的價格定位，來給幸福里項(xiàng)目一個合理的定價。 表 33 幸福里房屋銷售價格表 序號 項(xiàng)目 平均售價 /元 /㎡ 1 住宅 4000 2 商業(yè) 8000 3 商務(wù)公寓 4500 4 車庫 4000 4 項(xiàng)目的建設(shè)情況和建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 項(xiàng)目選址 幸福里項(xiàng)目 位于道街社區(qū)九道街東西兩側(cè)，南靠新?lián)崧?，北臨中和路 。新?lián)釁^(qū)作為撫徐曉昶 ： 幸福里項(xiàng)目可行性研究 28 順城市發(fā)展的行政、商業(yè)、教育中心，本項(xiàng)目為新?lián)釁^(qū)規(guī)劃建設(shè)和重點(diǎn)開發(fā)地段。土地平整，性質(zhì)為城市建設(shè)用地，無需動遷，項(xiàng)目 在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 建設(shè)條件 地質(zhì)情況 根據(jù)撫順?biāo)睖y設(shè)計(jì)研究院鉆探的《巖土工程勘察報(bào)告》，勘探所達(dá)深度范圍內(nèi)揭露地層分述如下：雜填土層，素填土，粗砂，圓礫層，花崗混合巖等，最大承載力特征值fak=500Kpa，最小承 載力特征值 fak=120Kpa。 該地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)凍層深度為 米，地震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)特征值為 。 位置優(yōu)越 地處道街社區(qū)繁華地段，讓您輕松占領(lǐng)城市中心領(lǐng)地。即將落成的辦公大樓進(jìn)駐幸福里，加之道街社區(qū)成熟的配套，便捷的交通，全面提升小區(qū)的生活品質(zhì)之外，讓您輕松坐享主城生活圈，讓幸福全面升級。 交通方便 周邊道路四通八達(dá)，經(jīng)新?lián)崧?、中和路、八道街、十道街，均可便利出行，到南站商業(yè)中心僅 10 分鐘路程。此外， 1 路 、 2 路 、 15 路 、 17 路 、 25 路 、 502 路 、 503 路 、 504 路 、505 路 、 507 路 、 603 路 、 802 路 、 803 路 、 804 路 、 805 路 、 806 路 、 809 路 、 810 路 ， 公交站就在項(xiàng)目門口，不管您是驅(qū)車出行，還是乘坐公交都能方便快捷的達(dá)到城市每個角落，讓您的幸福生活總比別人快一點(diǎn)。 公用配套條件 該地區(qū)現(xiàn)有城市供水管線，城市污水管線，供暖，供電，雨水、燃?xì)獾裙芫€以初步形成?？傊卷?xiàng)目周圍的公用配套設(shè)施齊全，具備了開發(fā)條件。 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)規(guī)劃 根據(jù)市規(guī)劃局規(guī)劃批復(fù)， 幸福里 項(xiàng)目建設(shè)為 高品質(zhì)住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總 建設(shè)用地211000 ㎡ ， 建筑面積 49083 ㎡ 。 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 1） 建筑使用功能 遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 29 目前， 城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3 口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居 住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū) 與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性， 其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展趨勢。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。 根據(jù)這一趨勢，幸福里 住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 2） 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《 遼寧 省省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 小