【導讀】基礎設施、房屋建設的行為。要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，首先必須做。該項目可行性研究報告共分八部分。分別為項目總說明，項目概況，市場調(diào)。益率大于基準收益率，財務上可行。通過敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項目抗風險能力較強，該項目可行。

　　

【正文】 證費 — — 9 工程保險費 建安工程費 % 合計 項目開發(fā)總成本 表 68：項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 總投資 1 土地費用 2 前期工程費 3 基礎設施建設費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設施建設費 6 開發(fā)期間接費用 7 管理費用 8 財務費用 9 銷售費用 10 開發(fā)期間稅費 11 不可預見費 12 其他費用 13 合計 項目開發(fā)總成本為 萬元。 25 經(jīng)營資金估算 經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉資金。該項目不考慮經(jīng)營資金。 項目總投資 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊項目總建筑面積為 萬平方米，總投資預估為 萬元，為項目開發(fā)成本與經(jīng)營成本之和，詳見附表 1。 銷售收入估算 銷售收入估算 住宅銷售收入估算 用市場法確定住宅銷售單價。為預估該項目住宅的銷售價格，在該項目附近調(diào)查選取了 3 宗類似樓盤作為可比實例，分別為：萬科生態(tài)城，和達和城 ,綠城理想之城。這 3 宗樓盤的住宅價格市場法系數(shù)修正表見附表 2。 此 3 個可比實例的比準價格（單價）分別為 9000 元 /m 9300 元 /m 10000元 /m2。這 3 個可比實例的權重分別為 、 、 ，將這 3 個比準價格的加權平均數(shù)作為市場法 的測算結果，計算 8164*+8852*+8989*= 元 /m2。 由于現(xiàn)在政策影響和競品眾多，市場壓力大，且青島市目前房地產(chǎn)業(yè)處于低迷階段，為保證本項目能夠及時回收資金，故該項目住宅的銷售單價預估為 8000元 /㎡ ，現(xiàn)售單價為 8100 元。 本項目總建筑面積為 平方米。根據(jù)銷售進度安排 ,2021 年 10 月實行預售 ,銷售單價為 8000 元 /㎡ ， 2021 年 4 月開始為現(xiàn)售 ,銷售單價為 8100 元 /㎡ 。住宅銷售收入為 萬元，詳見表 69。 表 69 住宅銷售收入估算表 序號 銷售比例 銷售面積 （㎡） 銷售單價 （元 /㎡） 銷售收入（萬元） 1 10% 8000 2 15% 8000 3 15% 8000 4 15% 8000 5 15% 8000 6 20% 8000 7 10% 8100 合計 26 銷售收入確定 住宅銷售收入為 萬元，銷售收入分期估算見表 10。 表 10 銷售收入分期估算表 單位：萬元 2021 2021 2021 合計 1012 13 46 79 1012 13 46 銷售稅金及附加估算 銷售稅金及附加預估為 萬元，土地增值稅預估為 萬元。銷售收入和銷售稅金及附加表見附表 3。 關于土地增值稅： 土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個人征收的一種稅。 扣除項目： 取得土地使用權所支付的金額 = 萬元 房地產(chǎn)開發(fā)成本 =+++++= 萬元 房地產(chǎn)開發(fā)費用 =+（ + ） *5%= 萬元 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金 = 萬元 財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計 20%的扣除） =（ + ）*20%= 萬元 增值額 = 銷 售 收 入 扣 除 項 目 = （ + +++） = 萬元 因為增值額未超過扣除項目金額的 50%，所以土地增值稅 =*30%，為 萬元。 投資使用計劃與資金 籌措方式 投資使用計劃 該項目各季度的投資使用計劃見附表 4。 資金籌措方式 該項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。具體安排如下： (i).自有資金投資為 萬元，約占總投資（不含財務費用）的 20%。 (ii).預售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，銷售收入再投入為 27 萬元，約占總投資（不含財務費用）的 15%。 (iii). 其余資金向銀行貸款，貸款額為 15000 萬元，約占總投資（不含財務費用）的 65%，銀行貸款季度利 率為 %,按等額償還本金和利息。 資金籌措表見附表 5。 貸款本金的償還及利息支付 該項目向銀行貸款 15000 萬元， 2021 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 2021 年 12 月還清。銀行貸款季度利率為 %,按等額償還本金和利息 ,借款還本付息表見附表 6。 項目財務評價 項目財務報表 損益表 該項目的所得稅按利潤總額的 25%計提。稅后利潤由三部分組成： 盈余公積金、公益金、可分配利潤，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤的 10%、 5%計提。損益表見附表 7。 全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表見附表 8,年基準收益率取 12%，季度基準收益率為%。 自有資金現(xiàn)金流量表 自有資金現(xiàn)金流量表見附表 9，年基準收益率取 12%。 項目財務評價 盈利能力分析 a. 投 資 利潤 率 ：該 項 目的 投 資利 潤 率 = 利潤總額 / 總投資 *100 ％ = *100% =%。 ：該項目的資本金凈利潤率 =所得稅后利潤總額 /資本金*100％ =*100%=%。 ：財務凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或 設定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。該項目基準收益率取 12%。 由全部投資現(xiàn)金流量表得出稅后財務凈現(xiàn)值 FNPV= 萬元，稅前財務凈現(xiàn)值 FNPV= 萬元。 ：財務內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財務內(nèi)部收益率 FIRR＝ 8%，；季度稅前財務內(nèi)部收益率 FIRR＝ 10%, 均大于季度基準收益率 %。 28 ：該項目的靜態(tài)評價指標： 投資利潤率為 %，資本金凈利潤率為 %，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應指標比較，可以接受，故該項目從靜態(tài)盈利能力分析來看是可行的；該項目的動態(tài)評價指標：全部投資稅后財務凈現(xiàn)值為 萬元 0，稅前財務凈現(xiàn)值為 萬元 0，稅后財務內(nèi)部收益率為36%12%,稅前財務內(nèi)部收益率為 46%12%,故該項目動態(tài)盈利能力評價是可行的。 清償能力分析 由借款還本付息表可以看出，該項目向銀行貸款 15000 萬元， 2021 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 2021 年 12 月還清。銀行 貸款季度利率為 %，按等額償還本金和利息。資金來源為銷售收入，具有很強的借款償還能力，故該項目從清償能力分析來看是可行的。 項目財務評價結論 綜上，由該項目的盈利能力分析、清償能力分析來看，該項目在經(jīng)濟上是可行的。 29 7 項目風險分析 敏感性分析 影響該項目經(jīng)濟效益的不確定性因素中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費和銷售價格。因而，該項目針對建安工程費和銷售價格分別上下波動 5%、 10%進行敏感性分析，評價指標為財務凈現(xiàn)值變化值和財務凈現(xiàn)值變化幅度。計算結果詳見表 71 和表 72。 表 71 建安工程費變動對財務指標的影響 表 72 銷售價格變動對財務指標的影響 10% 5% 0% 5% 10% 銷售價格（元 /平方米） 7200 7600 8000 8400 8800 財務凈現(xiàn)值（萬元） 財務凈現(xiàn)值變化值 0 財務凈現(xiàn)值變化幅度 % % 0 % % 由敏感性分析圖可以看出，售價和建安工程費都是本項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感，且本項目敏感因素變化過程中財務凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項目具有較好的抗風險能力 。 盈虧平衡分析 該項目的銷售為住宅銷售，銷售單價平均為 8000 元 /m2，總投資為 萬元。假設該項目的總投資不變，則盈虧平衡點為： (BEPQ)： BEPQ=231437500 /8000= 平方米 (BEPR): BEPR= (BEPP): BEPP=231437500/= 元 / m2 由以上可知，當銷售量為 平方米，銷售率達 %，或銷售價格 10% 5% 0% 5% 10% 建安工程費（元 /平方米） 2519 財務凈現(xiàn)值（萬元） 財務凈現(xiàn)值變化值 0 財務凈現(xiàn)值變化幅度 % % 0 % % 30 為 元 /m2時，可以保本。 概率分析 概率分析又稱風險分析，是使用概率研究預測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價指標，說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風險程度。 概率分析的方法有多種，常用的有期望值法和蒙特卡羅模擬法。這里用期望值法。期望值法主要是計算開發(fā)項目凈現(xiàn)值（ NPV）的期望值和凈現(xiàn) 值大于或等于零時的累計概率，并以此判定項目的可行性。 這里仍然選擇建安工程費與銷售價格為不確定性因素，用凈現(xiàn)值作為概率分析的經(jīng)濟指標。風險因素概率分布如表 73 所示。 表 73 風險因素概率分布表 風險因素 變化率 +10% 0% 10% 建安工程費 銷售價格 由附圖得，財務凈現(xiàn)值期望值 E（ NPV）為 萬元 ,凈現(xiàn)值大于零時的累計概率為 100%。 故說明項目風險很小，項目是可行的。 風險管理 風險因素 場風險 政策風險主要指國內(nèi)外政治經(jīng)濟條件發(fā)生重大變化或者政府做出政策的重大調(diào)整，項目原定目標難以實現(xiàn)甚至無法實現(xiàn)。由于政策的變化，導致了市場供需實際與預測情況發(fā)生偏離。 影響本項目進度的因素主要有有關部門或單位的影響、施工條件的變化、技術失誤、施工組織管理不力及意外事件的發(fā)生。 本項目的工程建設風險主要來自可能發(fā)生工程地質條件與預測發(fā)生重大變化的情況，導致工程量加大、投資額增加、工期拖長，以及交通運輸、供水、供電等外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變