【正文】 ，位置重要，建筑形式、體量、色彩應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，處理好與東側(cè)小區(qū)的空間關(guān)系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應(yīng)體現(xiàn)青島建筑風(fēng)貌特色，屋頂應(yīng)采用紅瓦坡屋頂形式。以豐富的形態(tài)和細(xì)節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應(yīng)形成富有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場調(diào)查情況，戶型 60105 平米不等，使得戶型多樣化，滿足不同消費(fèi)者的需求。 ： 根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)會所和物業(yè)管理結(jié)合東側(cè)綜合建筑布置。 小區(qū)內(nèi)設(shè) 100 余個地上停車位，可滿足業(yè)主的停車需求。 19 5 項(xiàng)目 進(jìn)度安排 工程進(jìn)度計(jì)劃 工程進(jìn)度安排如下： 前期準(zhǔn)備： 2021 年 1 月 —— 2021 年 6 月； 土建施工： 2021 年 7 月 —— 2021 年 6 月； 安裝及配套工程： 2021 年 6 月 —— 2021 年 9 月； 裝修工程： 2021 年 8 月 —— 2021 年 10 月； 設(shè)備調(diào)試： 2021 年 11 月 —— 2021 年 1 月； 竣工并交付： 2021 年 2 月 —— 2021 年 4 月。 20 6 項(xiàng)目投資收益分析 項(xiàng)目總投資及開發(fā)成本估算 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，包括 土地出讓金、土地征用費(fèi)、 城市建設(shè)配套費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等 。土地費(fèi)用預(yù)估為 萬元，詳見表 61 。預(yù)估為 萬元，多層單位住宅建筑面積建安工程費(fèi)用組成詳見表 62 。 21 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。 預(yù)估為 萬元。 表 63 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 價格（萬元） 1 供電工程 2 供水工程 3 供氣工程 5 排污工程 +道路工程 6 路燈工程 +環(huán)衛(wèi)工程 7 綠化工程 8 外部道路 合計(jì) 計(jì)算過程如下： ：按 100 元 /平方米 *總建筑面積 平方米估算，約為 萬元。 ：按 15 元 /平方米 *總建筑面積 平方米估算，約為 萬元。 +環(huán)衛(wèi)工程：按 5 元 /平方米 *土地面積 平方米，約 為 萬元。 ： 100 元 /平方米 *土地面積 平方米 *10%，約為 萬元。 22 前期工程費(fèi) 預(yù)估為 萬元。 表 64 前期工程費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 價格（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) ％ 3 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 按占地面積 3 元 /平方 米 4 “三通一平”費(fèi) 按占地面積 20 元 /平方米 合計(jì) 開發(fā)間接費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 以建筑安裝工程費(fèi)的 %估算，開發(fā)間接費(fèi)用約為 萬元。預(yù)估為 萬元，取以上 5 項(xiàng)之 和的 3％。本項(xiàng)目不設(shè)派出所、托兒所及幼兒園。 合計(jì)： 萬元。本項(xiàng)目共向銀行融資 15000 萬，貸款 2 年，自 2021 年 1 月到 2021 年 12 月，貸款季利率為 %，2021 年 1 月開始采用等額還本付息法還款， 2021 年 12 月還清。 由附表 6 知，本項(xiàng)目的銀行利息共為 萬元。故財(cái)務(wù)費(fèi)用為 萬元。預(yù)估為 萬元。 表 65 銷售費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 價格（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費(fèi) 銷售收入 ％ 2 預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi) 銷售收入 ％ 3 其他銷售費(fèi)用 銷售收入 ％ 合計(jì) 開發(fā)期間稅費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或 有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 表 66 開發(fā)期間稅費(fèi)估算表 序號 類別 計(jì)算依據(jù) 交納稅額（萬元） 1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 — — 2 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 6％ 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 按 ， 600 元 /t 4 供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi) 按 3kVA/戶， 480 元 /kVA 5 電話初裝費(fèi) 按 200 元 /戶 合計(jì) 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致 的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。不可預(yù)見費(fèi)分別按 以上各 項(xiàng)費(fèi)用合計(jì) 3％的比例核定 。 24 其他費(fèi)用 表 67 其他費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 價格（萬元） 1 臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi) — — 2 標(biāo)底編制費(fèi) 建安工程費(fèi) % 3 標(biāo)底審查費(fèi) 建安工程費(fèi) % 4 招標(biāo)管理費(fèi) 建安工程費(fèi) % 5 合同公證費(fèi) — — 6 工程監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi) % 7 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) % 8 施工許可證費(fèi) — — 9 工程保險(xiǎn)費(fèi) 建安工程費(fèi) % 合計(jì) 項(xiàng)目開發(fā)總成本 表 68：項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 總投資 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 開發(fā)期間接費(fèi)用 7 管理費(fèi)用 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 銷售費(fèi)用 10 開發(fā)期間稅費(fèi) 11 不可預(yù)見費(fèi) 12 其他費(fèi)用 13 合計(jì) 項(xiàng)目開發(fā)總成本為 萬元。該項(xiàng)目不考慮經(jīng)營資金。 銷售收入估算 銷售收入估算 住宅銷售收入估算 用市場法確定住宅銷售單價。這 3 宗樓盤的住宅價格市場法系數(shù)修正表見附表 2。這 3 個可比實(shí)例的權(quán)重分別為 、 、 ，將這 3 個比準(zhǔn)價格的加權(quán)平均數(shù)作為市場法 的測算結(jié)果，計(jì)算 8164*+8852*+8989*= 元 /m2。 本項(xiàng)目總建筑面積為 平方米。住宅銷售收入為 萬元，詳見表 69。 表 10 銷售收入分期估算表 單位：萬元 2021 2021 2021 合計(jì) 1012 13 46 79 1012 13 46 銷售稅金及附加估算 銷售稅金及附加預(yù)估為 萬元，土地增值稅預(yù)估為 萬元。 關(guān)于土地增值稅： 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個人征收的一種稅。 投資使用計(jì)劃與資金 籌措方式 投資使用計(jì)劃 該項(xiàng)目各季度的投資使用計(jì)劃見附表 4。具體安排如下： (i).自有資金投資為 萬元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的 20%。 (iii). 其余資金向銀行貸款，貸款額為 15000 萬元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的 65%，銀行貸款季度利 率為 %,按等額償還本金和利息。 貸款本金的償還及利息支付 該項(xiàng)目向銀行貸款 15000 萬元， 2021 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 2021 年 12 月還清。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價 項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表 損益表 該項(xiàng)目的所得稅按利潤總額的 25%計(jì)提。損益表見附表 7。 自有資金現(xiàn)金流量表 自有資金現(xiàn)金流量表見附表 9，年基準(zhǔn)收益率取 12%。 ：該項(xiàng)目的資本金凈利潤率 =所得稅后利潤總額 /資本金*100％ =*100%=%。該項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取 12%。 ：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率。 28 ：該項(xiàng)目的靜態(tài)評價指標(biāo)： 投資利潤率為 %，資本金凈利潤率為 %，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故該項(xiàng)目從靜態(tài)盈利能力分析來看是可行的；該項(xiàng)目的動態(tài)評價指標(biāo)：全部投資稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元 0，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元 0，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%12%,稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 46%12%,故該項(xiàng)目動態(tài)盈利能力評價是可行的。銀行 貸款季度利率為 %，按等額償還本金和利息。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價結(jié)論 綜上，由該項(xiàng)目的盈利能力分析、清償能力分析來看，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。因而，該項(xiàng)目針對建安工程費(fèi)和銷售價格分別上下波動 5%、 10%進(jìn)行敏感性分析，評價指標(biāo)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度。 表 71 建安工程費(fèi)變動對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 表 72 銷售價格變動對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 10% 5% 0% 5% 10% 銷售價格（元 /平方米） 7200 7600 8000 8400 8800 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值 0 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度 % % 0 % % 由敏感性分析圖可以看出，售價和建安工程費(fèi)都是本項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感，且本項(xiàng)目敏感因素變化過程中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 。假設(shè)該項(xiàng)目的總投資不變，則盈虧平衡點(diǎn)為： (BEPQ)： BEPQ=231437500 /8000= 平方米 (BEPR): BEPR= (BEPP): BEPP=231437500/= 元 / m2 由以上可知，當(dāng)銷售量為 平方米，銷售率達(dá) %，或銷售價格 10% 5% 0% 5% 10% 建安工程費(fèi)（元 /平方米） 2519 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值 0 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度 % % 0 % % 30 為 元 /m2時，可以保本。 概率分析的方法有多種，常用的有期望值法和蒙特卡羅模擬法。期望值法主要是計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目凈現(xiàn)值（ NPV）的期望值和凈現(xiàn) 值大于或等于零時的累計(jì)概率，并以此判定項(xiàng)目的可行性。風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布如表 73 所示。 故說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很小，項(xiàng)目是可行的。由于政策的變化，導(dǎo)致了市場供需實(shí)際與預(yù)測情況發(fā)生偏離。 本項(xiàng)目的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要來自可能發(fā)生工程地質(zhì)條件與預(yù)測發(fā)生重大變化的情況，導(dǎo)致工程量加大、投資額增加、工期拖長，以及交通運(yùn)輸、供水、供電等外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大