【正文】 費 % 工程費用的 估算約為 3840 萬元。 第 29 頁根據(jù)《西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收標準》 ，結(jié)合項目的實際情況，定出本項目城建費用包括以下幾項：市政公用設施配套、消防設施配套費、抗震設計審查費的計算基數(shù)為建筑面積，定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金的計算基數(shù)為建安工程費，具體計費見下表：西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收標準（單位：萬元）收費項目 單 位 收費標準 收費依據(jù)城市基礎設施配套費平方米 主城區(qū) 150 元/㎡(備注:住宅建設配套費新標準推遲至 10 月1 日開始執(zhí)行)市政辦發(fā)[2022]159號易地“結(jié)建”人防工程建設費 平方米6 級防空地下室的收費標準為每平方米 1500 元） （按地面總建筑面積的 4~5%核準） ；6B 級防空地下室的收費標準為每平方米 900 元（按地面總建筑面積的 6~8%核準）市人防函（2022）27號工程定額測定費 建安總造價 ‰ 陜價費調(diào)發(fā)(2022)113 號工程質(zhì)量監(jiān)督費 建筑面積磚混 元/㎡。框架 8 層以下 元/㎡。框架 8 層以上 2 元/㎡陜價行發(fā)[2022]208號勞保統(tǒng)籌基金 建安總造價 %陜建政發(fā)(1993)483號陜建政發(fā)(1995)389號新型墻體材料專項費用 平方米 6 元/㎡陜政發(fā)(1998)60 號陜政辦發(fā)(2022)74號散裝水泥專項資金 平方米 元/㎡ 市政辦發(fā)(2022)6 號工程勘察設計資格審查發(fā)證費 元/次甲乙級 300 丙丁級 250 申報費20國家物價局、財政部價費字[1992]641 號 注：建筑面積、建安造價按政府主管部門核定的標準考慮城建費用總計 萬元。室外工程包括小區(qū)道路、管網(wǎng)和綠化以及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容，分項估算如下：按建筑面積計 150 元/m 2，合計本項目的室外工程費為 1470 萬元。 第 30 頁建設監(jiān)理費按建安工程總造價的 %計算，共計為 萬元。建設單位管理費按工程費用的 %，共計 萬元。綜合考慮項目的基本預備費和漲價預備費，按 2～7 項之和的 3%取，共計 萬元。建設期利息為 538 萬元。綜合一至九項的費用，總計為 億元。具體見附表 1。1 項目總投資的資金來源本項目總投資估算為 萬元,其中 萬元由華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決，占項目總投資的 %，公司貸款 5000 萬元，貸款利率為 %。項目的投資使用計劃及資金籌措表見附表 2。 第 31 頁第八章 項目財務評價項目財務評價主要對項目的財務盈利能力、項目的清償能力兩個方面進行分析，以確定項目在財務上是否可行。 財務評價基礎數(shù)據(jù)的測算基準收益率考慮到資金成本，機會成本，投資風險，通貨膨脹，資金限制等影響因素，確定為 12%。半年基準收益率為 %。本項目計算期為 4 年，即從 2022 年底銷售工作開始，到 2022 年 12 月項目樓盤銷售完畢時結(jié)束。 3。 財務盈利能力分析，見附表 6。通過該表計算可知：項目內(nèi)部收益率為 %（稅前）和 %（稅后） ，大于項目基準收益率 12%；項目財務凈現(xiàn)值為 10480 萬元（稅前）和 6301 萬元（稅后） ，大于零；靜態(tài)投資回收期為 年。，見附表 4。銷售期末累計實現(xiàn)稅后利潤 萬元。 清償能力分析通過對“借款還本付息計算表” （附表 5）的計算，本項目貸款償還期為 年（集團委貸）和 年（渭河電廠委貸） 。 第 32 頁第九章 風險及不確定性分析 不確定性分析本項目的不確定性分析包括項目的盈虧平衡點分析以及項目的敏感性分析。 盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。進行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R=PQ成本費用方程：C=VQ +TQ+F式中： R實現(xiàn)銷售收入 P計劃銷售收入 Q銷售收入實現(xiàn)率 C總成本費用 V單位可變成本 F總成本中的固定費用T單位銷售稅金令 B=RC=0，便可求出 Q 的值。本項目計劃銷售收入 P 為 290950 萬元，固定成本 F 為 萬元。因此：290950Q=+290950Q+290950Q解得 Q=%故銷售收入實現(xiàn)率 f0=Q=%是項目的盈虧平衡點，即當銷售收入實現(xiàn)%時，項目即可保本。低于這個比率時，項目將會出現(xiàn)虧損，高于這個比率，項目才可能出現(xiàn)盈利。 敏感性分析敏感性是指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經(jīng)濟效果的相應變化，以及變化的敏感程度。本項目主要進行土地費用和銷售收入對內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析，進行單因素敏感性分析時，假定其他因素都不發(fā)生任何變動。（1）土地費用變化對內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的敏感性分析，其結(jié)果如下表所示：（2）銷售收入對內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的敏感性分析銷售收入的變化，必將引起資金籌措的同步變動。對銷售收入的敏感性分析如下表所示： 表 92 銷售收入敏感性分析表 單位:萬元 第 33 頁變化幅度 10% 5% 0 +5% +10%FIRR % % % % %FNPV（萬元） 1098 5184 11467 17749 24031用類似于上述的分析方法，計算出銷售收入變動的臨界點：5%+ （5%10%）=%109854?上式說明銷售收入的最大下降幅度為 %，此時項目從財務上分析仍可接受，銷售價格是該項目比較敏感的因素。 第 34 頁第十章 項目綜合評價結(jié)論及建議 項目評價結(jié)論（1）本項目的開發(fā)建設有較強的必要性該項目建設符合西安市城市規(guī)劃及“四化”進程的需要，能夠增加西安市房地產(chǎn)市場的有效需求，促進區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境進一步改善，從而進一步拓展開發(fā)商的業(yè)務范圍。（2）項目開發(fā)建設的可能性本項目除了城市供熱管線不到位以外，水、電、路、燃氣、通訊均能滿足開發(fā)建設要求，項目的公共配套設施也相當齊全和完善，由此可見項目的資源供給及外部協(xié)作條件均能保證項目開發(fā)建設的可能性。（3）項目規(guī)劃方案的可行性本項目基于市場研究的基礎上，本著合理的規(guī)劃方案原則，對項目的各項內(nèi)容進行適當?shù)囊?guī)劃，經(jīng)初步論證，項目的規(guī)劃方案是完全可行的。（4）項目在經(jīng)濟上的可行性通過對項目客觀的財務評價（見主要財務數(shù)據(jù)及評價指標表） ，由此可看出，項目的財務評價指標在經(jīng)濟上是可行的。（5）項目的風險較低經(jīng)計算，項目的銷售收入實現(xiàn)率盈虧平衡點為 %，雖然略高，但考慮到在價格定位過程中，比較保守地制定資金回籠計劃和測算銷售收入，再加之未來銷售下降的可能性不大。所以總體來看，本項目的風險較低。綜上所述，項目從整體來說是可行的。 建議（1）盡量避免與周邊樓盤的同質(zhì)化程度，不斷追求差異化本項目應盡量避免與周邊樓盤的同質(zhì)化問題，尤其是與本案緊鄰的融僑紫薇馨苑項目，最好考慮在項目定位（目標客戶群、品牌形象、文化主題等） 、設計方案（產(chǎn)品創(chuàng)新、戶型組合、景觀配套等） 、進度安排和開發(fā)節(jié)奏、營銷策略等方面不斷追求差異化。（2）重點抓好銷售本項目評估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)經(jīng)營期前半段的項目投資主要靠凈銷售收入來彌補，且開發(fā)經(jīng)營期后半段的借款償還要靠利潤來彌補，這些均與售價和銷售進度是密切相關(guān)的。因此，售價與銷售進度是本項目能否盈利的關(guān)鍵。（3）降低融資費用本項目負債通過向集團公司和渭河電廠貸款解決，貸款年利率分別為 6%和 第 35 頁10%。這就增大項目的融資費用，加大整個項目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟效益降低，因此建議項目的開發(fā)商，應力爭通過多種渠道融資，同時組織好項目開發(fā)和銷售工作，盡快回款和提前歸還長期借款，以減少項目的融資費用，爭取更好的投資效益。（4）加強施工管理建筑工程不可預見因素很多，工期、質(zhì)量、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制。還應制定材料采購供應計劃，落實資金供應計劃，以確保項目的順利進行。（5）有效實施成本控制由于本項目的土地費用較高，為了降低總成本費用，提高項目的利潤率，無論是在施工階段，還是營銷階段，都必須嚴格控制成本，對開發(fā)經(jīng)營期的所有活動實施有效的成本控制。（6）確保項目進度按計劃開展由于本項目的開發(fā)經(jīng)營期為四年時間，每一階段工作完成的質(zhì)量和情況都會影響到下一階段的工作，為了保證整個項目開發(fā)的順利完成，必須要確保項目進度按計劃開展。（7）規(guī)避風險由于項目允許的建設投資和銷售收入變動臨界點較小，所以開發(fā)商一定要對項目在開發(fā)經(jīng)營期間的不確定性因素進行分析，對于風險大的因素要采取規(guī)避對策，及時進行跟蹤分析，使其風險降到最小，以保證項目的穩(wěn)步開發(fā)。（8）可考慮利用現(xiàn)有地塊上的已有建筑本項目現(xiàn)有地塊上鄰太白南路和丈八東路的區(qū)域存在一已有建筑，由于該區(qū)域?qū)儆诒景杆才诺捻椖繂訁^(qū)，因此可將這一建筑物改建成售樓中心或會所或用于商業(yè)物業(yè)等，盡量利用已有資源，從而節(jié)約投資。