【正文】 費(fèi) % 工程費(fèi)用的 估算約為 3840 萬元。 第 29 頁根據(jù)《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)》 ，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，定出本項(xiàng)目城建費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：市政公用設(shè)施配套、消防設(shè)施配套費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)的計(jì)算基數(shù)為建筑面積，定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金的計(jì)算基數(shù)為建安工程費(fèi)，具體計(jì)費(fèi)見下表：西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)（單位：萬元）收費(fèi)項(xiàng)目 單 位 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)依據(jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)平方米 主城區(qū) 150 元/㎡(備注:住宅建設(shè)配套費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)推遲至 10 月1 日開始執(zhí)行)市政辦發(fā)[2022]159號(hào)易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費(fèi) 平方米6 級(jí)防空地下室的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 1500 元） （按地面總建筑面積的 4~5%核準(zhǔn)） ；6B 級(jí)防空地下室的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 900 元（按地面總建筑面積的 6~8%核準(zhǔn)）市人防函（2022）27號(hào)工程定額測定費(fèi) 建安總造價(jià) ‰ 陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)(2022)113 號(hào)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建筑面積磚混 元/㎡?？蚣?8 層以下 元/㎡?？蚣?8 層以上 2 元/㎡陜價(jià)行發(fā)[2022]208號(hào)勞保統(tǒng)籌基金 建安總造價(jià) %陜建政發(fā)(1993)483號(hào)陜建政發(fā)(1995)389號(hào)新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用 平方米 6 元/㎡陜政發(fā)(1998)60 號(hào)陜政辦發(fā)(2022)74號(hào)散裝水泥專項(xiàng)資金 平方米 元/㎡ 市政辦發(fā)(2022)6 號(hào)工程勘察設(shè)計(jì)資格審查發(fā)證費(fèi) 元/次甲乙級(jí) 300 丙丁級(jí) 250 申報(bào)費(fèi)20國家物價(jià)局、財(cái)政部價(jià)費(fèi)字[1992]641 號(hào) 注：建筑面積、建安造價(jià)按政府主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)考慮城建費(fèi)用總計(jì) 萬元。室外工程包括小區(qū)道路、管網(wǎng)和綠化以及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容，分項(xiàng)估算如下：按建筑面積計(jì) 150 元/m 2，合計(jì)本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 1470 萬元。 第 30 頁建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的 %計(jì)算，共計(jì)為 萬元。建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 %，共計(jì) 萬元。綜合考慮項(xiàng)目的基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，按 2～7 項(xiàng)之和的 3%取，共計(jì) 萬元。建設(shè)期利息為 538 萬元。綜合一至九項(xiàng)的費(fèi)用，總計(jì)為 億元。具體見附表 1。1 項(xiàng)目總投資的資金來源本項(xiàng)目總投資估算為 萬元,其中 萬元由華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決，占項(xiàng)目總投資的 %，公司貸款 5000 萬元，貸款利率為 %。項(xiàng)目的投資使用計(jì)劃及資金籌措表見附表 2。 第 31 頁第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)主要對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、項(xiàng)目的清償能力兩個(gè)方面進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算基準(zhǔn)收益率考慮到資金成本，機(jī)會(huì)成本，投資風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹，資金限制等影響因素，確定為 12%。半年基準(zhǔn)收益率為 %。本項(xiàng)目計(jì)算期為 4 年，即從 2022 年底銷售工作開始，到 2022 年 12 月項(xiàng)目樓盤銷售完畢時(shí)結(jié)束。 3。 財(cái)務(wù)盈利能力分析，見附表 6。通過該表計(jì)算可知：項(xiàng)目內(nèi)部收益率為 %（稅前）和 %（稅后） ，大于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率 12%；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 10480 萬元（稅前）和 6301 萬元（稅后） ，大于零；靜態(tài)投資回收期為 年。，見附表 4。銷售期末累計(jì)實(shí)現(xiàn)稅后利潤 萬元。 清償能力分析通過對“借款還本付息計(jì)算表” （附表 5）的計(jì)算，本項(xiàng)目貸款償還期為 年（集團(tuán)委貸）和 年（渭河電廠委貸） 。 第 32 頁第九章 風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析 不確定性分析本項(xiàng)目的不確定性分析包括項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)分析以及項(xiàng)目的敏感性分析。 盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R=PQ成本費(fèi)用方程：C=VQ +TQ+F式中： R實(shí)現(xiàn)銷售收入 P計(jì)劃銷售收入 Q銷售收入實(shí)現(xiàn)率 C總成本費(fèi)用 V單位可變成本 F總成本中的固定費(fèi)用T單位銷售稅金令 B=RC=0，便可求出 Q 的值。本項(xiàng)目計(jì)劃銷售收入 P 為 290950 萬元，固定成本 F 為 萬元。因此：290950Q=+290950Q+290950Q解得 Q=%故銷售收入實(shí)現(xiàn)率 f0=Q=%是項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn)%時(shí)，項(xiàng)目即可保本。低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)虧損，高于這個(gè)比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利。 敏感性分析敏感性是指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。本項(xiàng)目主要進(jìn)行土地費(fèi)用和銷售收入對內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析，進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，假定其他因素都不發(fā)生任何變動(dòng)。（1）土地費(fèi)用變化對內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析，其結(jié)果如下表所示：（2）銷售收入對內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析銷售收入的變化，必將引起資金籌措的同步變動(dòng)。對銷售收入的敏感性分析如下表所示： 表 92 銷售收入敏感性分析表 單位:萬元 第 33 頁變化幅度 10% 5% 0 +5% +10%FIRR % % % % %FNPV（萬元） 1098 5184 11467 17749 24031用類似于上述的分析方法，計(jì)算出銷售收入變動(dòng)的臨界點(diǎn)：5%+ （5%10%）=%109854?上式說明銷售收入的最大下降幅度為 %，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受，銷售價(jià)格是該項(xiàng)目比較敏感的因素。 第 34 頁第十章 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論及建議 項(xiàng)目評價(jià)結(jié)論（1）本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有較強(qiáng)的必要性該項(xiàng)目建設(shè)符合西安市城市規(guī)劃及“四化”進(jìn)程的需要，能夠增加西安市房地產(chǎn)市場的有效需求，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境進(jìn)一步改善，從而進(jìn)一步拓展開發(fā)商的業(yè)務(wù)范圍。（2）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的可能性本項(xiàng)目除了城市供熱管線不到位以外，水、電、路、燃?xì)?、通訊均能滿足開發(fā)建設(shè)要求，項(xiàng)目的公共配套設(shè)施也相當(dāng)齊全和完善，由此可見項(xiàng)目的資源供給及外部協(xié)作條件均能保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的可能性。（3）項(xiàng)目規(guī)劃方案的可行性本項(xiàng)目基于市場研究的基礎(chǔ)上，本著合理的規(guī)劃方案原則，對項(xiàng)目的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊?guī)劃，經(jīng)初步論證，項(xiàng)目的規(guī)劃方案是完全可行的。（4）項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性通過對項(xiàng)目客觀的財(cái)務(wù)評價(jià)（見主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評價(jià)指標(biāo)表） ，由此可看出，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)在經(jīng)濟(jì)上是可行的。（5）項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目的銷售收入實(shí)現(xiàn)率盈虧平衡點(diǎn)為 %，雖然略高，但考慮到在價(jià)格定位過程中，比較保守地制定資金回籠計(jì)劃和測算銷售收入，再加之未來銷售下降的可能性不大。所以總體來看，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低。綜上所述，項(xiàng)目從整體來說是可行的。 建議（1）盡量避免與周邊樓盤的同質(zhì)化程度，不斷追求差異化本項(xiàng)目應(yīng)盡量避免與周邊樓盤的同質(zhì)化問題，尤其是與本案緊鄰的融僑紫薇馨苑項(xiàng)目，最好考慮在項(xiàng)目定位（目標(biāo)客戶群、品牌形象、文化主題等） 、設(shè)計(jì)方案（產(chǎn)品創(chuàng)新、戶型組合、景觀配套等） 、進(jìn)度安排和開發(fā)節(jié)奏、營銷策略等方面不斷追求差異化。（2）重點(diǎn)抓好銷售本項(xiàng)目評估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)經(jīng)營期前半段的項(xiàng)目投資主要靠凈銷售收入來彌補(bǔ)，且開發(fā)經(jīng)營期后半段的借款償還要靠利潤來彌補(bǔ)，這些均與售價(jià)和銷售進(jìn)度是密切相關(guān)的。因此，售價(jià)與銷售進(jìn)度是本項(xiàng)目能否盈利的關(guān)鍵。（3）降低融資費(fèi)用本項(xiàng)目負(fù)債通過向集團(tuán)公司和渭河電廠貸款解決，貸款年利率分別為 6%和 第 35 頁10%。這就增大項(xiàng)目的融資費(fèi)用，加大整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟(jì)效益降低，因此建議項(xiàng)目的開發(fā)商，應(yīng)力爭通過多種渠道融資，同時(shí)組織好項(xiàng)目開發(fā)和銷售工作，盡快回款和提前歸還長期借款，以減少項(xiàng)目的融資費(fèi)用，爭取更好的投資效益。（4）加強(qiáng)施工管理建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。（5）有效實(shí)施成本控制由于本項(xiàng)目的土地費(fèi)用較高，為了降低總成本費(fèi)用，提高項(xiàng)目的利潤率，無論是在施工階段，還是營銷階段，都必須嚴(yán)格控制成本，對開發(fā)經(jīng)營期的所有活動(dòng)實(shí)施有效的成本控制。（6）確保項(xiàng)目進(jìn)度按計(jì)劃開展由于本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期為四年時(shí)間，每一階段工作完成的質(zhì)量和情況都會(huì)影響到下一階段的工作，為了保證整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的順利完成，必須要確保項(xiàng)目進(jìn)度按計(jì)劃開展。（7）規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)由于項(xiàng)目允許的建設(shè)投資和銷售收入變動(dòng)臨界點(diǎn)較小，所以開發(fā)商一定要對項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營期間的不確定性因素進(jìn)行分析，對于風(fēng)險(xiǎn)大的因素要采取規(guī)避對策，及時(shí)進(jìn)行跟蹤分析，使其風(fēng)險(xiǎn)降到最小，以保證項(xiàng)目的穩(wěn)步開發(fā)。（8）可考慮利用現(xiàn)有地塊上的已有建筑本項(xiàng)目現(xiàn)有地塊上鄰太白南路和丈八東路的區(qū)域存在一已有建筑，由于該區(qū)域?qū)儆诒景杆才诺捻?xiàng)目啟動(dòng)區(qū)，因此可將這一建筑物改建成售樓中心或會(huì)所或用于商業(yè)物業(yè)等，盡量利用已有資源，從而節(jié)約投資。