【正文】 （8）可考慮利用現(xiàn)有地塊上的已有建筑本項(xiàng)目現(xiàn)有地塊上鄰太白南路和丈八東路的區(qū)域存在一已有建筑，由于該區(qū)域?qū)儆诒景杆才诺捻?xiàng)目啟動區(qū)，因此可將這一建筑物改建成售樓中心或會所或用于商業(yè)物業(yè)等，盡量利用已有資源，從而節(jié)約投資。（6）確保項(xiàng)目進(jìn)度按計(jì)劃開展由于本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期為四年時間，每一階段工作完成的質(zhì)量和情況都會影響到下一階段的工作，為了保證整個項(xiàng)目開發(fā)的順利完成，必須要確保項(xiàng)目進(jìn)度按計(jì)劃開展。還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。（4）加強(qiáng)施工管理建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、原材料供應(yīng)等都會影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（3）降低融資費(fèi)用本項(xiàng)目負(fù)債通過向集團(tuán)公司和渭河電廠貸款解決，貸款年利率分別為 6%和 第 35 頁10%。（2）重點(diǎn)抓好銷售本項(xiàng)目評估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)經(jīng)營期前半段的項(xiàng)目投資主要靠凈銷售收入來彌補(bǔ)，且開發(fā)經(jīng)營期后半段的借款償還要靠利潤來彌補(bǔ)，這些均與售價和銷售進(jìn)度是密切相關(guān)的。 建議（1）盡量避免與周邊樓盤的同質(zhì)化程度，不斷追求差異化本項(xiàng)目應(yīng)盡量避免與周邊樓盤的同質(zhì)化問題，尤其是與本案緊鄰的融僑所以總體來看，本項(xiàng)目的風(fēng)險較低。（4）項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性通過對項(xiàng)目客觀的財(cái)務(wù)評價（見主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)表） ，由此可看出，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價指標(biāo)在經(jīng)濟(jì)上是可行的。（2）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的可能性本項(xiàng)目除了城市供熱管線不到位以外，水、電、路、燃?xì)?、通訊均能滿足開發(fā)建設(shè)要求，項(xiàng)目的公共配套設(shè)施也相當(dāng)齊全和完善，由此可見項(xiàng)目的資源供給及外部協(xié)作條件均能保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的可能性。對銷售收入的敏感性分析如下表所示： 表 92 銷售收入敏感性分析表 單位:萬元 第 33 頁變化幅度 10% 5% 0 +5% +10%FIRR % % % % %FNPV（萬元） 1098 5184 11467 17749 24031用類似于上述的分析方法，計(jì)算出銷售收入變動的臨界點(diǎn)：5%+ （5%10%）=%109854?上式說明銷售收入的最大下降幅度為 %，此時項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受，銷售價格是該項(xiàng)目比較敏感的因素。本項(xiàng)目主要進(jìn)行土地費(fèi)用和銷售收入對內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析，進(jìn)行單因素敏感性分析時，假定其他因素都不發(fā)生任何變動。低于這個比率時，項(xiàng)目將會出現(xiàn)虧損，高于這個比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利。本項(xiàng)目計(jì)劃銷售收入 P 為 290950 萬元，固定成本 F 為 萬元。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。 第 32 頁第九章 風(fēng)險及不確定性分析 不確定性分析本項(xiàng)目的不確定性分析包括項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)分析以及項(xiàng)目的敏感性分析。銷售期末累計(jì)實(shí)現(xiàn)稅后利潤 萬元。通過該表計(jì)算可知：項(xiàng)目內(nèi)部收益率為 %（稅前）和 %（稅后） ，大于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率 12%；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 10480 萬元（稅前）和 6301 萬元（稅后） ，大于零；靜態(tài)投資回收期為 年。 3。半年基準(zhǔn)收益率為 %。 第 31 頁第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價主要對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、項(xiàng)目的清償能力兩個方面進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。1 項(xiàng)目總投資的資金來源本項(xiàng)目總投資估算為 萬元,其中 萬元由華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決，占項(xiàng)目總投資的 %，公司貸款 5000 萬元，貸款利率為 %。綜合一至九項(xiàng)的費(fèi)用，總計(jì)為 億元。綜合考慮項(xiàng)目的基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)，按 2～7 項(xiàng)之和的 3%取，共計(jì) 萬元。 第 30 頁建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價的 %計(jì)算，共計(jì)為 萬元?？蚣?8 層以上 2 元/㎡陜價行發(fā)[2022]208號勞保統(tǒng)籌基金 建安總造價 %陜建政發(fā)(1993)483號陜建政發(fā)(1995)389號新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用 平方米 6 元/㎡陜政發(fā)(1998)60 號陜政辦發(fā)(2022)74號散裝水泥專項(xiàng)資金 平方米 元/㎡ 市政辦發(fā)(2022)6 號工程勘察設(shè)計(jì)資格審查發(fā)證費(fèi) 元/次甲乙級 300 丙丁級 250 申報(bào)費(fèi)20國家物價局、財(cái)政部價費(fèi)字[1992]641 號 注：建筑面積、建安造價按政府主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)考慮城建費(fèi)用總計(jì) 萬元。 第 29 頁根據(jù)《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)》 ，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，定出本項(xiàng)目城建費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：市政公用設(shè)施配套、消防設(shè)施配套費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)的計(jì)算基數(shù)為建筑面積，定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金的計(jì)算基數(shù)為建安工程費(fèi)，具體計(jì)費(fèi)見下表：西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)（單位：萬元）收費(fèi)項(xiàng)目 單 位 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)依據(jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)平方米 主城區(qū) 150 元/㎡(備注:住宅建設(shè)配套費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)推遲至 10 月1 日開始執(zhí)行)市政辦發(fā)[2022]159號易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費(fèi) 平方米6 級防空地下室的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 1500 元） （按地面總建筑面積的 4~5%核準(zhǔn)） ；6B 級防空地下室的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 900 元（按地面總建筑面積的 6~8%核準(zhǔn)）市人防函（2022）27號工程定額測定費(fèi) 建安總造價 ‰ 陜價費(fèi)調(diào)發(fā)(2022)113 號工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建筑面積磚混 元/㎡。（10）其余取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)具體見下表所示。（8）冬施費(fèi)暫按工程費(fèi)用的 %測算。（6）招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)按照本項(xiàng)目招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)的 5%進(jìn)行測算。（3）環(huán)評報(bào)告編制費(fèi)參照國家計(jì)委、環(huán)?？偩职l(fā)布的《環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題通知》計(jì)價格[2022]125 號，取 30 萬元。（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)參照國家發(fā)展計(jì)劃委員會、建設(shè)部計(jì)價格（2022）10 號文《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》 ，取建安工程費(fèi)的 %。本項(xiàng)目占地 42 畝（ 萬平方米） ，地價按約 400 萬元/畝計(jì)算，地價款為16800 萬元，契稅、印花稅分別按地價的 3%和 %計(jì)算，測量費(fèi)、土地登記費(fèi)等按 1 元／m 2計(jì)算，則總的土地費(fèi)用為：16800(1+3%+%)+1= 萬元根據(jù)《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》 （99） ，結(jié)合西安市類似工程的實(shí)際造價確定本項(xiàng)目建安造價見下表: 第 28 頁建安工程費(fèi)用估算表建筑面積（萬㎡）估算指標(biāo)（元/㎡）小計(jì)（萬元）高層 2022 3800小高層 1750 10675商業(yè) 3300 3300公共建筑 2500 2022合計(jì) 9550 19775本項(xiàng)目前期費(fèi)用包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目申請報(bào)告編制費(fèi)用、環(huán)評報(bào)告編制費(fèi)、地質(zhì)勘測費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、招標(biāo)代理交易費(fèi)、市政接口費(fèi)、工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、預(yù)算定額管理費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)和工程保險費(fèi)。 第 27 頁第七章 項(xiàng)目的總投資估算 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)（1999） ；；；；、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價格[2022]10 號）《〈西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2022]418 號）《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》 項(xiàng)目總投資估算的原則；；備費(fèi)中考慮。一期銷售定為兩年半，二期銷售期為兩年。 銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及銷售收入回籠計(jì)劃本項(xiàng)目分三期滾動開發(fā)，擬定項(xiàng)目在一期開發(fā)到主體 1/3 時開始預(yù)售，屆時可以組織客戶到現(xiàn)場看樓，看本項(xiàng)目的施工現(xiàn)場以及建成的樣板間等，加深客戶對該物業(yè)的了解，增加銷售。 第 26 頁原理同前，價格修正系數(shù)如下表：可比實(shí)例 比較因素哈佛印象7500 元/m 2綠地九號觀邸14000 元/m 2天倫御城龍脈8500 元/m 2交易時間 2022 年下半年 2022 下半年 2022 下半年區(qū)域因素 100/99 100/102 100/100交易情況 100/100 100/100 100/100個別因素 100/99 100/101 100/102修正系數(shù) 比準(zhǔn)價格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準(zhǔn)價格如下：案例一比準(zhǔn)價格：7500（1＋3％） 2＝8116元/ m 2案例二比準(zhǔn)價格：14000（1＋3％） 2＝14407元/ m 2案例三比準(zhǔn)價格：8500（1＋3％） 2＝8837元/ m 2小高層比準(zhǔn)價格＝14407＋8116＋8837＝9105元/m 2依據(jù)以上的計(jì)算結(jié)果，考慮小高層與高層的價格差距以及與其他周邊樓盤更好地開展競爭，綜合確定本項(xiàng)目小高層住宅在預(yù)售期的均價為8800元/m 2。故交易時間的修正將可比實(shí)例的交易價格修正到本項(xiàng)目入市時點(diǎn)即可。（1）選擇可比實(shí)例選擇的可比實(shí)例有哈佛印象、綠地九號觀邸、天倫御城