【正文】 房地產(chǎn)市場亦是如此。這就給項目公司 FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 32 頁 共 37 頁 帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx序號 項目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 11481 6383小計 11481 63832 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售費(fèi)用 銷售稅金 所得稅 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計年凈現(xiàn)金流量 F N P V =2 71 7. 80表 9 項目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營期 項目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需 求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表 10)的情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 30 頁 共 37 頁 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項 因素進(jìn)行。 項目經(jīng)營成本保本點 項目保本開發(fā)經(jīng)營成本 = 萬元，保本點 =即項目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的 %，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。 年份序號 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx NPV凈現(xiàn)金流量 i=2 7 % 時的貼現(xiàn)因子 凈現(xiàn)值 i=2 8 % 時的貼現(xiàn)因子 0 . 4 7 7 0 . 3 7 3 0 . 2 9 1凈現(xiàn)值 表 8 內(nèi)部收益率F I R R = i1+ | N P V ( i1) | / [ | N P V ( i1) | + | N P V ( i2) | ] * ( i2 i1)F I R R = 2 7 % + | 9 . 5 5 | / [ | 9 . 5 5 | + | 7 4 . 2 1 | ] * ( 2 8 % 2 7 % )F I R R =% 其中： 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 盈利能力及清償能分析 由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。 項目經(jīng)營成本的各項估算見表 — 6 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 28 頁 共 37 頁 五、項目利潤估算 根據(jù) 新興 其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計為銷售收入的 %。 ②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入 %計取。 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 27 頁 共 37 頁 比例 銷售時間 多層公寓 小高層住宅 車庫2 0 0 7 .5 2 0 0 7 .1 2 15%2 0 0 8 .1 2 0 0 8 .1 2 25% 20% 25%2 0 0 9 .1 2 0 0 9 .1 2 40% 50% 45%2 0 1 0 .1 2 0 1 0 .1 2 20% 30% 30%表 4 項目銷售計劃銷售計劃 三、項目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表 — 5 合計物業(yè)類別 銷售指標(biāo) 20xx 20xx 20xx 20xx多層公寓 銷售面積（萬平方米） 銷售價格（萬元 / 平方米） 1800 1900 20xx 20xx銷售收入（萬元） 3192 5376 2688 小高層住宅 銷售面積（萬平方米） 銷售價格（萬元 / 平方米） 2300 2500 2500銷售收入（萬元） 5600 3360 車庫 銷售數(shù)量（個） 56 101 67 224銷售價格（萬元 / 個） 4 5 5銷售收入（萬元） 224 505 335 1064合計 銷售收入（萬元） 11481 6383 表 5 項目銷售收入估算表 ( 單位：萬元）物業(yè)銷售分期 四、項目經(jīng)營成本 估 算： 項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費(fèi)用。故公建項目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目 在本報告中均未考慮。其中，前者采用銷售形式，公建項目可 采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估 算時，所有公建項目以銷售方法考慮。 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 26 頁 共 37 頁 序號 項目名稱 合計投資比例 20% 30% 30% 20% 100%1 投資總額 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 180 小計 2 資金籌措 自有資金 5000 貸款 20xx 4000 20xx 8000 銷售收入 小計 表 3 項目投資計劃和資金籌措表（單位：萬元）建設(shè)期 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對 上東庭院 項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng) 營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流 量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分 工程款。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭 可能引起升值，預(yù)計項目地塊價格可達(dá)到 40 萬元 /畝，總價值為 萬元，若將土地抵押，可先行貸款 8000萬元左右。具體見表 — 3：《項目投資計劃和資金籌措表》。 由于項目建設(shè)期較長，實際運(yùn)作中，上一期項目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。項目首期約 5 萬平方米，投資約 7000 萬元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項目總投資的 30%作為啟動資金（約 5000 萬元，包括公司自有資金、上級公司資金和政策減免優(yōu)惠），其 余 70%可通過銀行貸款和項目預(yù)售收獲取支持。 由于項目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期），整個項目從 20xx年 5月開始，至 20xx 年 10 月結(jié)束，歷時近 年，項目實施進(jìn)度計劃詳見表— 2。詳見表 1《項目總投資估算表》。項目的總利息為 萬元，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表 — 4）。 建設(shè)期利息。 項目管理費(fèi) 項目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的 3%計取，總費(fèi)用為 萬元。 道路、綠化、景點費(fèi)用按 45 元 / M2計，總計 504 萬元 項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費(fèi)用 根據(jù) 榆次 市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用單價為 15 元 /M2，總費(fèi)用為 168 萬元。 小區(qū)配套費(fèi) 小區(qū)配套費(fèi)按 80 元 / M2，總計合 896 萬元。 建筑形式組合式：多層 60%，小高層 40% 序號 總金額 比例 %1 6384 896 504 168 2 3 1004表 1 項目總投資估算表（單位：萬元）項目 單價建設(shè)投資土地取得費(fèi)用 40 萬元 / 畝建安工程費(fèi)用 570 元 / 平方米小區(qū)配套費(fèi) 80 元 / 平方米道路，綠化，景點費(fèi)用 45 元 / 平方米項目研究，規(guī)劃，設(shè)計費(fèi)用 15 元 / 平方米各種配套費(fèi) 元 / 平方米項目管理費(fèi) 元 / 平方米不可預(yù)見費(fèi) 元 / 平方米建設(shè)合計建設(shè)期利息項目總投資總建筑面積單位投資 132 9. 40 元 / 平方米 （依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r ,在同類物業(yè)的比較后可以認(rèn)為土地費(fèi)用為 40 萬 /畝較為適當(dāng)符合實際情況 ,因此以之作為投資估算的依據(jù) .） 土地取得費(fèi)用 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 24 頁 共 37 頁 土地取得 費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和，總計 萬元。 ? 整個項目按中、高水平計算。 建設(shè)投資估算依據(jù)： ? 整個項目從 20xx 年 5 月開始， 20xx 年 10 月底全面完成。 詳見表 1：《項目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。 三 、項目投資估算 項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。 （ 5）“五心”級物管，感受心的呵護(hù) 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 23 頁 共 37 頁 家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒 心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活： 24 小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項人性化家政服務(wù)。 （ 3）完美設(shè)計，成就大家風(fēng)范 （ 4）完善配套，實現(xiàn)愛家之人的夢想 名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。 （ 2）優(yōu)越性價 比，體貼生活多樣選擇的空間 超值起價，引領(lǐng) 榆次人文生態(tài) 區(qū)超值風(fēng)暴。 絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享 榆次 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力。 主打廣告語的設(shè)計表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。 推廣主題： 坡地景觀 設(shè)計師巧妙地運(yùn)用自然坡地，創(chuàng)造出步步有景，步移景異的 觀景效果，融密居家、開闊視野于一體，豐富您的自然坡地生活 。 “上東庭院”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品 坡地 景觀設(shè)計、教育配套的 重大優(yōu)勢，切合目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。 二、 營銷方案 對一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃、強(qiáng)勢銷售的同時，也為二期“上東庭院”的包裝與營銷進(jìn)行了良好鋪墊，“上東庭院”尚未開盤，其產(chǎn)品 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 22 頁 共 37 頁 優(yōu)勢，以及在 一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已深入人心，積累了大量潛在客戶。 先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。 力創(chuàng)精品。 ③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進(jìn)行自主開發(fā)。 自主開發(fā)。 ②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。 根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。該項目開發(fā)總建筑面積達(dá) 萬 M2，預(yù)計總投資約 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地 畝，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路， 設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局、學(xué)校等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供