【正文】 最高層僅為五層地形圖。 洗衣間和衛(wèi)生間分離，提高了功能空間的利用率。B 型房：三室二廳一衛(wèi)三陽臺，銷售面積 平方米。 主臥室面積大，便于家具的擺放。 巧妙的門廳設計，使門與客廳之間擁有過度空間，增強了私密 性；同時在門廳內可以更換裝束，使您的客廳始終保持清新與潔凈。最后，我還是要對所有為我的畢業(yè)論文提供幫助的老師和同學表示由衷的感謝！ 第十二章 附錄及主要參考文獻主要備選戶型：A 型房：三室二廳二衛(wèi)雙陽臺，銷售面積 平方米。所以如果沒有他們的協(xié)作和幫助，我也很難獨自完成該報告。但是盡管如此，我也知道該報告仍然存在不少的問題，所以希望各位老師和同學能夠提出寶貴的意見，以使該報告能夠更近一步的完善。當然，完成該可行性研究報告，并不是我一個人之力所能完成的，在編制該報告的過程中，很多人都提供了意見和幫助。我在報告調研期間，積極展開各項工作，針對**區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域該項目的實際情況，作了大量的市場調查活動并因此獲得了可貴的第一手資料，為我編制該可行性研究報告奠定了強有力的基礎。 嚴格執(zhí)行設計標準，積極推廣標準設計； 及時對工程進度進行偏差分析以調整后續(xù)工作； 按照工程質量保證標準在工程各個階段進行工程質量管理。五、項目實施的難點本項目實施的難點：項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調難度大；項目的定位主題有一定難度，盡管設計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3 房地產行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質的營銷隊伍，或采取全權委托中介代理銷售的方式。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 ?項目公司的資金優(yōu)勢。三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?****的潛在需求量大。第十章 結論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，**市良好的房地產市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。 企業(yè)風險企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。 鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。并隨著人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。另一方面，從**市居民的住房消費意向看，人文生態(tài)地區(qū)有相當大的潛在居民，即與****同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。房地產市場亦是如此。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。2022 2022 2022 2022 2022序 號 項 目1 現(xiàn) 金 流 銷 售 收 入 11481 6383小 計 11481 63832 現(xiàn) 金 流 出 建 設 投 資 銷 售 費 用 銷 售 稅 金 所 得 稅 小 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 4 累 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 折 現(xiàn) 系 數(shù) 為 6% 6 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 累 計 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 FNPV=表 9項 目 現(xiàn) 金 流 量 表 建 設 經(jīng) 營 期 項目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表10)的情況看，財務凈現(xiàn)值下降至 萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。 項目經(jīng)營成本保本點 項目保本開發(fā)經(jīng)營成本= 萬元，保本點= 即項目開發(fā)經(jīng)營成本達到預測成本的 %，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。年 份 序 號 2022 2022 2022 2022 2022 NPV凈 現(xiàn) 金 流 量 i=27%時 的 貼 現(xiàn) 因 子 現(xiàn) 值 i=28%時 的 貼 現(xiàn) 因 子 現(xiàn) 值 表 8內 部 收 益 率FIRR=i1+|NPV(i1)|/[|NPV(i1)|+|NPV(i2)|]*(i2i1)FIRR=27%+||/[||+||]*(28%27%)FIRR=%其中： 財務凈現(xiàn)值（FNPV）= 萬元 財務內部收益率（FIRR）=%盈利能力及清償能分析 由上述計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）=%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。 項目經(jīng)營成本的各項估算見表—6五、項目利潤估算根據(jù)**其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設維護稅取營業(yè)稅的 7%，教育費附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計為銷售收入的 %。 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入%計取。比 例 銷 售 時 間 多 層 公 寓 小 高 層 住 宅 車 庫 15% 25% 20% 25% 40% 50% 45% 20% 30% 30%表 4項 目 銷 售 計 劃銷 售 計 劃三、項目銷售收入估算據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表—5 合 計物 業(yè) 類 別 銷 售 指 標 2022 2022 2022 2022多 層 公 寓 銷 售 面 積 （ 萬 平 方 米 ） 售 價 格 （ 萬 元 /平 方 米 ） 1800 1900 2022 2022銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 3192 5376 2688 高 層 住 宅 銷 售 面 積 （ 萬 平 方 米 ） 銷 售 價 格 （ 萬 元 /平 方 米 ） 2300 2500 2500銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 5600 3360 車 庫 銷 售 數(shù) 量 （ 個 ） 56 101 67 224銷 售 價 格 （ 萬 元 /個 ） 4 5 5銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 224 505 335 1064合 計 銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 11481 6383 表 5項 目 銷 售 收 入 估 算 表 (單 位 ： 萬 元 ）物 業(yè) 銷 售 分 期 四、項目經(jīng)營成本估算：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。故公建項目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目 在本報告中均未考慮。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有公建項目以銷售方法考慮。序 號 項 目 名 稱 合 計投 資 比 例 20% 30% 30% 20% 100%1 投 資 總 建 設 投 資 建 設 期 利 息 180 計 2 資 金 籌 自 有 資 金 5000 貸 款 2022 4000 2022 銷 售 收 入 小 計 表 3項 目 投 資 計 劃 和 資 金 籌 措 表 （ 單 位 ： 萬 元 ）建 設 期第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對****項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預計項目地塊價格可達到 40 萬元/畝，總價值為 萬元，若將土地抵押，可先行貸款 8000 萬元左右。具體見表—3：《項目投資計劃和資金籌措表》 。 由于項目建設期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當一部分可用于下一期的建設資金。項目首期約 5 萬平方米，投資約 7000 萬元，為充分利用建設單位資金，建議公司自籌項目總投資的 30%作為啟動資金（約 5000 萬元，包括公司自有資金、上級公司資金和政策減免優(yōu)惠） ，其余 70%可通過銀行貸款和項目預售收獲取支持。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第 二期） ，整個項目從 2022 年 5 月開始，至 2022 年 10 月結束，歷時近 年，項目實施進度計劃詳見表—2。詳見表1《項目總投資估算表》 。項目的總利息為 萬元，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表—4） 。 建設期利息。 項目管理費項目管理費按建安工程費用的 3%計取，總費用為 萬元。 道路、綠化、景點費用按 45 元/ M 2計，總計 504 萬元 項目研究、咨詢、規(guī)劃、設計費用 根據(jù)**市現(xiàn)行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設計費用單價為 15 元/M 2，總費用為 168 萬元。 小區(qū)配套費 小區(qū)配套費按 80 元/ M 2，總計合 896 萬元。建筑形式組合式：多層 60%，小高層 40% 序 號 總 金 額 比 例 %1 6384 896 504 168 3 1004表 1 項 目 總 投 資 估 算 表 （ 單 位 ： 萬 元 ）項 目 單 價建 設 投 資土 地 取 得 費 用 40萬 元 /畝建 安 工 程 費 用 570元 /平 方 米小 區(qū) 配 套 費 80元 /平 方 米道 路 ， 綠 化 ， 景 點 費 用 45元 /平 方 米項 目 研 究 ， 規(guī) 劃 ， 設 計 費 用 15元 /平 方 米各 種 配 套 費 /平 方 米項 目 管 理 費 /平 方 米不 可 預 見 費 /平 方 米建 設 合 計建 設 期 利 息項 目 總 投 資總 建 筑 面 積 單 位 投 資 /平 方 米 （依據(jù)當?shù)厥袌銮闆r,在同類物業(yè)的比較后可以認為土地費用為40 萬/畝較為適當符合實際情況,因此以之作為投資估算的依據(jù).） 土地取得費用土地取得費用為征地費與批租費之和，總計 萬元。? 整個項目按中、高水平計算。 建設投資估算依據(jù)：? 整個項目從 2022 年 5 月開始，2022 年 10 月底全面完成。詳見表1：《項目總投資估算表》 ，更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。 三、項目投資估算項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。（5）“五心”級物管，感受心的呵護家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24 小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項人性化家政服務。（3）完美設計，成就大家風范（4）完善配套，實現(xiàn)愛家之人的夢想名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。（2）優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價，引領**人文生態(tài)區(qū)超值風暴。 絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商圈活力。主打廣告語的設計表現(xiàn)十分搶眼，并在產品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復、強烈的刺激。推廣主題：坡地景觀設計師巧妙地運用自然坡地，創(chuàng)造出步步有景，步移景異的觀景效果，融密居家、開闊視野于一體，豐富您的自然坡地生活。 “****”在產品包裝上緊緊抓住產品坡地景觀設計、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。二、營銷方案對一期現(xiàn)房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“****”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“****”尚未開盤，其產品優(yōu)勢，以及在一期基礎上的改進已深入人心，積累了大量潛在客戶。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。力創(chuàng)精品。③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹） 。 ①房地產屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。 自主開發(fā)。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。該項目開發(fā)總建筑面積達 萬 M2，預計總投資約 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。這是大面積、大規(guī)模房地產開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地 畝，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。 一、項目