【正文】 主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材料， 以減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)省造價。 建筑結(jié)構(gòu) 根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計，本項目建筑等級按工程用途、規(guī)模，建筑標準為一級，耐火等級為一級，建筑抗震設(shè)計規(guī)范為甲類。（1）依照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。通過建筑的圍合結(jié)合地勢，布置中心綠化廣場，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢的自然形態(tài)，形成了富有動感的景觀形態(tài)。地下停車庫設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。 交通組織外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)部充分利用高差變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯落有致?！朵摻罨炷吝B續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進規(guī)程》CECS51：93 設(shè)計原則以“人”為本，合理組織人流、車流。JGJ792002JGJ699《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》GB500072002《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》[JGJ9494]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》[GB500102002]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》[GB500092001] 建筑設(shè)計 主要規(guī)范及標準《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（1）更多的廣場和綠化開放的空間。本項目總體規(guī)劃領(lǐng)先于青島眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人和人的交往，動靜有機結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在城陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；1．挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；在住宅的設(shè)計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設(shè)計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。 項目設(shè)計主題與開發(fā)理念 在建筑設(shè)計上，以優(yōu)越的地理位置為導(dǎo)向，考量當?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景?！肚鄭u市城市規(guī)劃行政技術(shù)準則》GB5006797《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB503522005《民用建筑設(shè)計通則》 煤氣 青島市煤制氣公司在項目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道，可以滿足項目煤制氣需求。 有線電視 該項目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項目需求。項目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng)，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，項目建成后排水可以保障。 給水 主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。 外部配套設(shè)備本項目所處地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。而山東省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。 施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。 城陽區(qū)沿海是青島近海的潮汐類型，屬于正規(guī)半日潮，每個太陽日有2次高潮和2次低潮，大潮差發(fā)生于朔或望（上弦或下弦）日后23天。白沙河是青島市主要水源地之一，納主要支流有小水河、山色峪河、惜福鎮(zhèn)河、紙房河。發(fā)源于嶗山主峰巨峰北麓，自東向西經(jīng)嶗山區(qū)北宅，自嶗山水庫入?yún)^(qū)境，流經(jīng)城陽區(qū)夏莊街道、流亭街道，在西后樓村入膠州灣。大沽河是膠東半島最大的河流，上游建有大型水庫一座，是青島市的主要水源地。 大沽河。 桃源河。 洪江河。發(fā)源于三標山，由南向北流經(jīng)即墨市城關(guān)折向西南，自城陽區(qū)城陽街道西城匯村入?yún)^(qū)境，在京口村西入膠州灣，境內(nèi)全長12公里。白沙河是青島市主要水源地之一，納主要支流有：小水河、山色峪河、惜福鎮(zhèn)河、紙房河。白沙河 發(fā)源于嶗山主峰巨峰北麓，自東向西經(jīng)嶗山區(qū)北宅，自嶗山水庫入?yún)^(qū)境，流經(jīng)城陽區(qū)夏莊街道、流亭街道，在西后樓村入膠州灣。 水文地質(zhì)城陽區(qū)地處膠東半島，其河流均為季風(fēng)區(qū)雨源型，且多為獨流入海的山溪性小河，河流水系的發(fā)育和分布明顯受地形、地貌的控制。初霜期一般在10月中旬，終霜期一般在4月中旬，無霜期歷年平均為179天，一般凍土深度20厘米，最大凍土深度為43厘米?！妫?997年7月27日）,℃（1931年1月10日）全年8月份最熱，℃；1月份最冷，℃。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲1個月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時間較長。空氣濕潤，雨量充沛，溫度適中，四季分明。 氣候條件城陽區(qū)地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候。%。砂姜黑土類發(fā)育在淺海沼澤沉積物上，主要分布在上馬、河套、棘洪灘等街道局部地帶的桃源河沿岸，呈現(xiàn)南北向、條帶狀，地勢平坦，易發(fā)季節(jié)性堿漬化，不利于作物生長。 砂姜黑土。%。棕壤及棕壤性土在東部山區(qū)，惜福鎮(zhèn)街道、夏莊街道以東分布較廣；棕壤土多集中在中部丘陵、河套街道及紅島街道的部分山麓和嶺根地帶，肥力中等，宜種小麥、玉米、地瓜、大豆等；潮棕壤集中在流亭街道、城陽街道中西部平原地區(qū)，屬高產(chǎn)土壤類型。棕壤土廣泛分布在全區(qū)，土體發(fā)育完整，呈微酸性反映。 棕壤土。低山、。 城陽區(qū)東部山丘屬嶗山主峰嶗頂?shù)臉松椒种?，海拔?00米以下，呈東西走向。截止2002年末，全區(qū)有淺海灘涂達16萬畝，已開發(fā)利用面積8萬余畝，養(yǎng)殖貝類品種有菲律賓蛤仔、毛蚶、縊蟶、竹蟶、太平洋牡蠣、大連牡蠣、褶牡蠣、紅螺、泥螺等10余種。膠濟鐵路、308 國道、 204 國道、濟青高速公路、煙青公路縱橫交錯 , 形成極其便利的立體交通網(wǎng)絡(luò)，是青島通向國內(nèi)外的必經(jīng)之地。城陽區(qū)地處青島市區(qū)北部，兩面平原，一面環(huán)山，一面臨海，具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，是環(huán)膠洲灣經(jīng)濟聚集帶的中堅地帶和青島市最重要的工業(yè)發(fā)展腹地及農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基礎(chǔ)。規(guī)劃用地主要是農(nóng)田，地勢較低緩平坦，起伏較小。區(qū)內(nèi)斷裂多發(fā)育在東部山區(qū)，規(guī)模較大，一般為北東走向，主要有前金夏莊紅島寧家斷裂等。以斷裂上升為主的喜馬拉雅運動，加速了剝蝕沉積和地殼構(gòu)造運動，構(gòu)成了現(xiàn)存的地質(zhì)輪廓，東部由花崗巖侵入形成嶗山山脈，西部由火山巖形成坡狀平原，中部為丘陵過渡帶三個截然不同的地質(zhì)體，以及墨水河、白沙河等下游形成的小沖積平原。城陽區(qū)為濱海丘陵地帶，構(gòu)造體系屬新華夏系第二隆起代的構(gòu)造部位。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。青新高速公路穿過地塊東側(cè)，向南直達遼陽東路，前往市區(qū)比較便捷。 項目概況現(xiàn)狀 地點與地理概況 本項目位于城陽區(qū)長城路東。6 建設(shè)規(guī)模和項目開發(fā)條件 項目建設(shè)規(guī)模，建筑密度為25%，本項目主要作為城鎮(zhèn)住宅用地。最后進行尾盤的銷售。通過初期的售房來緩解建房的資金來源。 8. 集中認購時邀請公證人員進行現(xiàn)場公證，規(guī)避可能出現(xiàn)的糾紛。 6. 認購期前7天在付款方式優(yōu)惠的基礎(chǔ)上給予97折優(yōu)惠，鼓勵客戶盡早下定。 ，舉行集中的購房簽約活動，客戶按照認購書 登記集中換簽《福泰園小區(qū)房屋購房合同》。 2. 客戶在現(xiàn)場登記留下姓名、電話、初步意向、身份證等信息。 銷售策略首先，戶型等基本的設(shè)計確定后，開始接受電話咨詢，同時進行現(xiàn)場登 記，地點在項目現(xiàn)場營銷中心及外場售樓處。面向目標顧客可實施主要的六種銷售武器，比如體驗行銷、文本行銷、直面行銷、活動行銷、輿論行銷、媒體行銷等手段，使用不同的手段增加顧客對項目的認知度，從而達到銷售的目的。推出小區(qū)品牌形象，由村領(lǐng)導(dǎo)出任形象大使，經(jīng)常接受記者采訪，宣傳楊家群的未來規(guī)劃，同時為項目的下一步推出積累資源，推動銷售。 （4）展會銷售： 充分利用好房展會和明年奧運會大批外地人來青的有利時機，利用好房展會及節(jié)慶活動，進行熱點促銷。 c、針對有關(guān)目標群體，主動上門進行路演推廣(CRM)。（1）人員推廣 a、培訓(xùn)一支出色的推銷隊伍，變被動等客上門為主動出擊（DM）。 本階段在銷售大局已定的前提下，主要考慮對尾盤的處理，所以本階段的工作重點以較小的推廣成本進行清盤，要應(yīng)采取比較靈活的促銷策略，目的在于將尾盤盡快消在項目建設(shè)中進行階段性營銷推廣。 4．鞏固期 本階段目的在于鞏固和擴大前面階段的工作成果。 本階段在開盤銷售業(yè)績的基礎(chǔ)之上，繼續(xù)加強客戶累積工作的力度，累積更多的潛在客戶，將目標客戶進一步細分。 本階段隨著項目所在手續(xù)證件的齊全，在內(nèi)部認購期客戶累計的基礎(chǔ)之上，厚積薄發(fā)出來，借開盤活動的東風(fēng)，發(fā)布開盤信息，造成轟動效應(yīng)，實現(xiàn)樓盤銷售的開門紅。 良好的營銷策略能夠增強顧客對項目的了解，在營銷策略中現(xiàn)場包裝策略能夠讓讓顧客直接的了解項目的內(nèi)容和現(xiàn)場情況，因此在營銷策略中主要以現(xiàn)場營銷為主要的營銷策略，廣告策略中戶外廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告作為輔助策略，以此來增加項目的知名度。 （4）戶外廣告、車體廣告、路旗 戶外廣告的告知性和形象非常好，尤其在項目的前期，對于項目品牌和項目品牌的建立起到很大的推動作用。 （3）電視 建議項目應(yīng)重視電視媒體強大的視覺沖擊作用。 3. 將名稱、標志、廣告語等核心元素以標準格式統(tǒng)一設(shè)置。2．廣告推廣策略（1）報紙 為體現(xiàn)項目匠心獨具特色，也為在報紙大量地產(chǎn)廣告繁雜背景中脫穎而出，從發(fā)布形式上看 1. 宜主導(dǎo)性采用豎半版、豎1/4版、整版，橫跨版通欄等特殊規(guī)格的廣告形式。既可使買主感受小區(qū)整體內(nèi)涵，也可讓其根據(jù)自己的需要分別洽談，不相互干擾。 2. 大門進入處中央設(shè)置小區(qū)樓盤模型； 3. 模型后設(shè)集中演示區(qū)，包括圖片懸掛演示、建材及設(shè)備演示系統(tǒng)； 4. 以沙盤及演示區(qū)為中軸，左右分別設(shè)置銷售洽談區(qū)，形成功能性區(qū)分； 5. 中心內(nèi)側(cè)局部做調(diào)空，將辦公性功能放置二層，并在二層設(shè)置貴賓接待室及小型游戲活動室； 6. 售樓中心沿路上方墻體上建議制作超大型戶外廣告牌，體現(xiàn)小區(qū)形象。戶群心理的需求。布置一些賞心悅目的小u點內(nèi)容為主，以貼合銷售需要。售樓處展板內(nèi)容初期以項目形象內(nèi)容為主，（3）售樓處包裝的物管服務(wù)，以促進項目銷售。清潔，同時能達到一定的樣板房講解能力，在客戶參觀時，提配置專職樣板房管理人員，工作人員要求年輕，服裝要求具有其在講解時趣味性強，引發(fā)客戶的共鳴和購房后的憧憬，以促針對此期目標客戶群較年u銷售目的。換全部圍墻廣告，針對此類客戶類型心理特點，廣告內(nèi)容以項形象目的。項目墻廣告進行更換，在4月6日項目宣傳啟動后，進入導(dǎo)入期。5 營銷策略 營銷方案 營銷策略1．現(xiàn)場包裝策略（1）工地現(xiàn)場包裝東三省、山西、內(nèi)蒙三大板塊。單純追求投資回報率，小戶型投資風(fēng)險小，占用資金小，適合投資客選擇性出手。青銀高速直達嶗山區(qū)商務(wù)版塊，該區(qū)域工作居住人群都有可能成為 本項目的潛在客源，未來依賴于發(fā)達順暢的交通，將有大量白領(lǐng)對青島和城陽差異化的概念較淡而選擇本案。將原房屋高價出租，以較市內(nèi)四區(qū)更低價格購置本項目，以租 養(yǎng)貸。這一部分老年人，多數(shù)在青島市內(nèi)四區(qū)有房屋僅一套，兩大主要原 因促其購買: 子女結(jié)婚，占用老房，自己在城陽購買小戶型居住。 客群特性:大多在城陽未置業(yè)，積蓄微薄，對房屋的首付款金額非常敏感，對地段及產(chǎn) 品規(guī)劃并不非常在意。 學(xué)院畢業(yè)生，外地在城陽務(wù)工者。這些外來客戶的客戶特征如下：韓國及鮮族客戶。周邊未拆遷村戶居民特征表現(xiàn)為無力購房等待拆遷或具備一定支付能力的改善型客戶。老城陽人客戶構(gòu)成主要是村改還遷居民、周邊為拆遷村戶居民、周邊生活、工作本地人。其中還包括一部分中小企業(yè)主、批發(fā)市場業(yè)主、企業(yè)高管，這部分客戶家庭收入十萬至數(shù)十萬，并有相當?shù)呢敻环e累。其中還包括一部分企事業(yè)單位員工、白領(lǐng)、外地小店或零售個體業(yè)主，他們家庭年收入510萬左右，有一定積蓄。中端客戶以企事業(yè)單位員工、白領(lǐng)、工作5年以內(nèi)的大學(xué)生、技術(shù)工人、為主，他們參加工作不久、人均收入35玩以內(nèi)?；鶎涌蛻糁饕耘l(fā)市場小販、外來底層打工者為主。不同的客戶具有不同的特征。客源來源廣泛，說明本區(qū)具有較強的吸聚影響力。 客戶定位通過本區(qū)域內(nèi)競品項目的成交情況進行分析。 銷售價格定位該項目銷售價格定位采用市場比較法，選取可比實例為項目周圍在售樓盤，御景尚都、城中城、陽光花園1號。 三房二室二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)，面積大約110120平米。附帶南北陽臺、花池。 三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)，面積大約在100平方米左右。 二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)，面積大約77平方米。 二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)：面積大約88平米左右。其中主臥室寬大，主臥室建筑面積為20平方米以上，符合二次置業(yè)者提高生活質(zhì)量的要求，并且主臥室置于最里面，充分保證其私密性；其余兩間小臥室面積次之，為12－18平方米。廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間盡量集中在一起，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。建議戶型設(shè)計要求：入大門處有一過渡空間，裝修時可以設(shè)計一個玄關(guān)，使整套房的私密性有很好的保證；入戶還原和陽臺知己一半面積，我們可以通過做入戶花園和陽臺，增加住宅有效使用空間，同時改善朱家環(huán)境，提高舒適度。其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，不做窗臺而與樓面平齊。戶型設(shè)計中用一些創(chuàng)新的手法，增加額外使用面積，進一步增加舒適性，例如運用步入式飄窗，入戶花園，錯層露臺等。在追求戶型的同時有想要盡可能的增加建筑面積。目