【正文】 在此，謹向?qū)煴硎境绺叩木匆夂椭孕牡母兄x！ 王璐璐 2012年5月24。不僅使我樹了遠大的學術(shù)目標、掌握了基本的研究方法，還使我明白了許多待人接物與為人處世的道理。綜上所述，該項目的實施既有必要，又是可行的。通過財務(wù)效益可以看出，項目的靜態(tài)財務(wù)指標較好；動態(tài)分析顯示，項目有一定的盈利能力；償債能力分析表明項目具有較強的償債能力；不確定性分析表明，該項目有較強的抗風險能力。通過工程分析，該項目的選址合理，工程進度安排有效，工程設(shè)計和功能要求規(guī)范，消防、環(huán)保和勞動衛(wèi)生符合有關(guān)部門的要求。通過市場分析，表明宏觀環(huán)境對該項目的建設(shè)比較有利，區(qū)域市場為項目的發(fā)展提供了良好的預期和升值空間，項目自身的市場定位和目標客戶群明晰，營銷手段多樣，市場前景良好。務(wù)求使得開發(fā)資金能按期盡快回籠。（1）加快建設(shè)進度，搶占市場機遇；（2）加強項目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計方案，提高市場競爭力，擴大營造客戶層面，提高銷售速度；（3）加強開發(fā)商自身品牌建設(shè)，以保證在行業(yè)中堅實的競爭地位；（4）可通過以下措施減少項目的財務(wù)風險；資金供應(yīng)的充實度資金供應(yīng)的持續(xù)性本項目資金供應(yīng)隨著開發(fā)進度的不斷推進而逐步投入，要保證各個開發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時性的資金短缺而延長整個項目的開發(fā)周期。（3）行業(yè)風險房地產(chǎn)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，導致行業(yè)的市場風險程度高，特別是在我國加入WTO以后，國外的房地產(chǎn)業(yè)投資商會以多種方式和渠道介入中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，加劇市場競爭。（2）建筑本體風險該項目目前已經(jīng)進行場地平整，如果項目銷售受阻，資金不能按計劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。（1）加快項目建設(shè)進度，爭取提前預售（2）在產(chǎn)品設(shè)計過程中強化差異性和與區(qū)域協(xié)調(diào)性，并同時采取相應(yīng)的差異化營銷策略。（5）可行性研究建議結(jié)論此外，項目開發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實力、工程經(jīng)驗和良好信譽，本項目具有較強的抗風險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。（3）社會效益本項目的開發(fā)，不僅滿足了人民的居住需求，而且還可以改善片區(qū)環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)，具有明顯的社會效益。（1）建設(shè)條件本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已經(jīng)基本完備，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。從功能上看，濱湖新區(qū)布局合理，各項配套齊全；從綠化上看，本項目周邊環(huán)境優(yōu)美，綠色生活氛圍濃厚；從城市交通上看，濱湖新區(qū)交通便利，“半小時內(nèi)城，一小時合肥”的交通格局已經(jīng)形成。從城市整體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以看出，項目所在區(qū)域已經(jīng)是合肥市城市發(fā)展的核心區(qū)域，尤其是本項目前期的成功實施，為本項目提供了非常有力的支撐?？偟膩碚f，該項目的建設(shè)對社會領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用，對社會的發(fā)展是有積極的作用。建成后的交通和市場環(huán)境滿足項目小區(qū)的需求。該項目開發(fā)完畢后，所在地人流、車流將會有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，也需要一定的人員進行維護。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。圖82敏感性分析圖項目小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量的合肥市民提供高質(zhì)量的住房，解決了人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給周邊的人文、自然環(huán)境帶來了積極的完善；本小區(qū)的綠化率將達到40%。建筑面積為44369平方米，㎡。所以在銷售過程中要加強營銷策略。（2）敏感性分析表：不確定因素上下變動10%和20%時，主要評估經(jīng)濟指標的變動情況表。（1）選用不確定因素。按照項目的借款條件和還款計劃，固定資產(chǎn)投資借款在第三年分一次性還款，項目的清償能力還是可以的。表88銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項目合計20122013201420151售房收入住宅可銷售面積（平方米）324441946612978均價（萬元/平方米）銷售比例2配套可銷售面積1192571554770平均售價111限售比例13車位銷售收入1472736736汽車車位（/個）360180180均價（萬元/個）444銷售比例1電動自行車位400200200均價（萬元/個）銷售比例14經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅城建費教育附加費8135銷售凈收入（1）現(xiàn)金流量表表89全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號項目合計20122013201420151現(xiàn)金流入售房收入配套出售收入1192571554770售車位收入14727367362現(xiàn)金流出開發(fā)項目投資經(jīng)營稅金及附加所得稅3凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量4所得稅前現(xiàn)金流出5稅前現(xiàn)金流量累計稅前現(xiàn)金流量計算指標所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）%%財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期 表810 資本金現(xiàn)金流量表 單位。營業(yè)稅稅率5%，城市維護建設(shè)稅稅率7%，教育附加費費率3%,%，企業(yè)所得稅稅率25%,盈余公積金按10%提取，公益金按5%提取。（1）考慮到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域利潤較高，本項目取行業(yè)基準收益率15%。（1）住宅價格：32444*=（2）商業(yè)配套價格：11925*1=11925萬元（3）車位價格：假定汽車位4萬元/個，電動自行車位800元/個。 表86投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計20122013201420151開發(fā)項目總投資不含財務(wù)費用財務(wù)費用2資金籌措110008000資本金900060003000預售收入開發(fā)項目長期貸款1000050005000本項目銷售單價采用市場法估計，見下表：表87 重點樓盤可比因素分析表項目名稱藍鼎假日濱湖品閣②觀湖苑③濱湖世紀城住宅價格（元/平方米）740080007600與項目距離距離（米）0501502000參考權(quán)重（%）100603010房地產(chǎn)狀況區(qū)位（比重：）98989595實物（比重：）95105100100權(quán)益（比重：）100100104102由上表觀察可知：可比價格=7400*（100/98）*（100/95）*（100/100）=7948元/平方可比價格②=8000*（100/98）*（100/102）*（100/101）=7923元/平方米可比價格③=7600*(100/95)*（100/100）*（100/102）=7843元/平方米所以，平均可比價格=7948*60%+7932*30%+7843*10%=7932元/平方米所以，此項目樓盤售價預定為7900元/平方米。 （2）債務(wù)資金 申請房地產(chǎn)項目開發(fā)投資長期借款10000萬元，第一年借款10000萬元，%，單利計息，分三年等息一次性還款。 消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 （2）綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。充分利用雨水，減少市政供水。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達到國家規(guī)定的相應(yīng)標準，以保障回用水的安全和適用。有有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，來節(jié)約用水。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。生活廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。根據(jù)本項目周邊主要樓盤的供應(yīng)和消化結(jié)構(gòu)情況，建議本項目戶型配比如下：表61 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表項目數(shù)值單位用地面積17065平方米容積率總建筑面積平方米地上建筑面積39444平方米其中住宅32444平方米會所4000平方米物業(yè)及其他3000平方米地下建筑面積平方米戶均面積120平方米總戶數(shù)270戶車位配比:1汽車位個數(shù)360個自行車位個數(shù)400個注：考慮完善會所配套，設(shè)置餐廳、健身等功能。（3）目標客戶群體有的具有幾套住房屬于限購范圍，而濱湖新區(qū)現(xiàn)在不屬于限購區(qū)域，所以可以考慮購買住宅作為置業(yè)。（1）目標客戶群體對小區(qū)周圍的配套設(shè)施的要求十分看重，如學區(qū)、醫(yī)療設(shè)施、娛樂場所等。（2）經(jīng)濟收入：家庭收入良好，年凈收入約為5萬元的家庭。（1）年齡特征：年齡分布在28—50歲之間。這些發(fā)達地區(qū)的投資者被濱湖新區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿λ?，認為濱湖新區(qū)未來發(fā)展前景良好，所以有投資的打算。并且濱湖新區(qū)作為省政務(wù)區(qū)，其吸引力將涵蓋合肥市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。第六章 項目構(gòu)想和建設(shè)規(guī)劃針對地塊所在區(qū)域的建設(shè)發(fā)展前景，