合肥市房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目可行性研究畢業(yè)論文-在線瀏覽
2024-08-07 23:39本頁(yè)面
【正文】 尾聲。賣尾盤時(shí)已不能大量花費(fèi)人力、財(cái)力，這時(shí)可以采用一些促銷策略去吸引消費(fèi)者的注意力。（4）產(chǎn)品策略。作為客戶接觸本項(xiàng)目的第一件產(chǎn)品，第一印象是否吸引將直接影響其購(gòu)買欲，所以建議必須先為項(xiàng)目營(yíng)造一個(gè)喜慶。因此，樣板房的設(shè)置要非常慎重，要認(rèn)真研究顧客心理、布局、質(zhì)量、裝飾、外觀、家私甚至色彩都要仔細(xì)研究，反復(fù)比較，還要特別注意周圍環(huán)境的介紹和描繪。（5）宣傳推廣費(fèi)用按照目前市場(chǎng)的平均水平，考慮市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性推廣總費(fèi)用大約占總銷售額的3%4%。其后40%則以實(shí)際銷售情況分階段實(shí)施。購(gòu)物(永輝超市)、醫(yī)療(市第一人民醫(yī)院)、教育(合肥師范附小、四十六中)一應(yīng)俱全。（3）濱湖新區(qū)的人口規(guī)模還是比較大的，人流比較密集，較大的的消費(fèi)潛力和空間支撐著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 合肥是安徽省省會(huì)，位于安徽中部，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和交通樞紐。本項(xiàng)目位于合肥市這幾年正全力打造的濱湖新區(qū)，是一個(gè)具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K。項(xiàng)目交通便利，路網(wǎng)四通八達(dá)，隨著濱湖新區(qū)的發(fā)展將有多路公交開通，可直達(dá)主城區(qū)中心地帶，正在建設(shè)的城市輕軌將在項(xiàng)目東側(cè)設(shè)站，為城市生活加速。綜上所述，本項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的市場(chǎng)環(huán)境，有較大的市場(chǎng)需求，但競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。濱湖新區(qū)市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。 建筑材料的需要量將根據(jù)最終經(jīng)政府批準(zhǔn)通過的施工圖進(jìn)行定額計(jì)算而得，材料部分除部分設(shè)備或?qū)I(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目外，其余材料均由總包方自行負(fù)責(zé)采購(gòu)，甲方負(fù)責(zé)對(duì)其指定廠家或品牌，其主要材料價(jià)格以甲乙雙方均認(rèn)可的材料價(jià)格執(zhí)行。本項(xiàng)目施工力量由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)，選取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。項(xiàng)目建成投入使用后水、電、燃?xì)?、通訊等均在就近市政道路上接入，其?xiàng)目交通在市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。因此，我們可以推斷，這些客戶主要來自合肥南邊等區(qū)域。（2）第二層面：安徽省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（蕪湖、馬鞍山等）投資型客戶。（3）第三層面：在省外的當(dāng)?shù)厝嘶蛘呦矏郛?dāng)?shù)仫L(fēng)景和環(huán)境的其他客戶。這樣的年齡短具有較強(qiáng)的購(gòu)買欲和購(gòu)買力。（3）職業(yè)特征：政府官員、高級(jí)白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)、以及一些私營(yíng)業(yè)主。（2）目標(biāo)客戶群體會(huì)關(guān)心樓層朝向和建筑風(fēng)格。（4）品牌效應(yīng)也起著很大的作用，目標(biāo)客戶群一旦形成對(duì)某個(gè)樓盤或者區(qū)域的認(rèn)同和信賴后，將影響周圍人的想法。表62 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)建議表戶型面積段戶型結(jié)構(gòu)所占比例戶均面積戶數(shù)125以上四室兩廳10%13024100—120三室兩廳35%1108480—100兩室兩廳40%909680以下兩室一廳25%7060表63項(xiàng)目各階段分時(shí)安排表階段時(shí)間進(jìn)度表可行性研究2012年3月土地取得2012年4月設(shè)計(jì)2012年6月四證取得2012年7月施工階段2012年10月銷售2014年1月交房2015年8月表64 工程事實(shí)進(jìn)度表2012年序號(hào)階段345678910111211可行性研究2土地取得3設(shè)計(jì)4四證取得5施工階段6銷售7交房2013年序號(hào)階段234567891011121可行性研究2土地取得3設(shè)計(jì)4四證取得5施工過程6銷售7交房2014年序號(hào)階段12345678910111可行性研究2土地取得3設(shè)計(jì)4四證取得5施工過程6銷售7交房2015年序號(hào)階段12345678910111可行性研究2土地取得3設(shè)計(jì)4四證取得5施工過程6銷售7交房第七章 環(huán)保、節(jié)能和消防 小區(qū)以天然氣為燃料，所以應(yīng)在房間間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。 污水處理 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有生活廢水和洗浴污水。 藍(lán)鼎假日小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。（1）小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)，為水提供安全的水環(huán)境。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。 對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。 第八章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 初步假定開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年，銷售計(jì)劃為房屋建成后1年內(nèi)銷售完畢，具體見下表：表81 項(xiàng)目開發(fā)與銷售計(jì)劃表項(xiàng)目建筑面積2012201320142015總施工面積44369總體施工進(jìn)度%%%住宅324441825014194住宅進(jìn)度安排%%會(huì)所40003200800會(huì)所進(jìn)度安排80%20%物業(yè)及其他30002100700物業(yè)進(jìn)度安排70%30%其他配套49253940其他配套進(jìn)度安排80%20%銷售總面積443692662117748總面積進(jìn)度安排73%27%住宅32444259556489住宅銷售進(jìn)度80%20%配套1192565595366配套銷售進(jìn)度55%45%表82 項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目總投資（萬元）估算說明1土地取得費(fèi)用2前期工程費(fèi)可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)的5%勘察設(shè)計(jì)費(fèi)116．73%其他費(fèi)用建安工程費(fèi)的1%3建安工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)的3%5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)100元/平方米6銷售費(fèi)用銷售收入的4%7管理費(fèi)用64515項(xiàng)費(fèi)用之和*3%8開發(fā)間接費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)*5%建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督建安工程費(fèi)*4%供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)，600元/T供電用電負(fù)荷費(fèi)4KVA/戶，480元/KVA其他建安工程費(fèi)*%9其他費(fèi)用建安工程費(fèi)*%10漲價(jià)及不可預(yù)見費(fèi)建安工程費(fèi)*3%11財(cái)務(wù)費(fèi)用建設(shè)期利息按建設(shè)期利息融資費(fèi)用建設(shè)期利息*10%12開發(fā)建設(shè)總投資111項(xiàng)累計(jì)表83分部分項(xiàng)工程費(fèi)用指標(biāo)表土建與裝飾工程分部分項(xiàng)工程費(fèi)指標(biāo)分部名稱分部分項(xiàng)工程費(fèi)用（元）建筑面積（平方米）平米造價(jià)（費(fèi)用/平方米）1土（石）方工程443692砌筑工程443693混凝土及鋼筋混凝土工程443694屋面及防水工程443695樓地面工程443696墻、柱面工程443697天棚工程443698門窗工程443699油漆、涂料、裱糊工程44369合計(jì)44369安裝工程分部分項(xiàng)工程費(fèi)指標(biāo)分布名稱分部分項(xiàng)工程費(fèi)用（元）建筑面積（平方米）平米造價(jià)（費(fèi)用/建筑面積）1機(jī)械、電氣設(shè)備安裝工程443692消防工程443693給排水、采暖、燃?xì)夤こ?43694弱電工程443695通風(fēng)空調(diào)工程443696合計(jì)44369表84 建安工程費(fèi)用組成表項(xiàng)目名稱造價(jià)建筑面積平米造價(jià)建筑面積*平米造價(jià)（平方米）（元/平方米）工程總造價(jià)一土方工程44369二土建工程44369三安裝工程44369總計(jì)44369土方工程部分1分項(xiàng)費(fèi)用443692措施費(fèi)用443693其他費(fèi)用0443694規(guī)費(fèi)443695稅金44369合計(jì)44369土建工程部分1分部費(fèi)用443692措施費(fèi)用443693其他費(fèi)用443694規(guī)費(fèi)443695稅金4436944369安裝工程部分1分部費(fèi)用4436
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