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房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論-在線(xiàn)瀏覽

2024-08-07 14:33本頁(yè)面
  

【正文】 險(xiǎn)。區(qū)內(nèi)滿(mǎn)是豪華住宅,住戶(hù)大部分是港、臺(tái)同胞及外國(guó)人,所以成為上海唯—一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。進(jìn)入1996 年以后,該小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌,但仍是國(guó)內(nèi)最貴的地方。正因?yàn)橛泻鐦蜷_(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展,才產(chǎn)生了對(duì)古北新區(qū)高尚住宅的需求,虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。****投資商自身?xiàng)l件考察 考察你的經(jīng)驗(yàn)  隔行如隔山,隔山買(mǎi)牛難。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè),如果該公司以前是開(kāi)發(fā)市內(nèi)寫(xiě)字樓的,如今目標(biāo)投資對(duì)象是郊區(qū)別墅,那么能不能考慮呢?那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才,否則還是慎重為好。 考察你的投資方式  由于企業(yè)背景和實(shí)力不同,各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目,到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了,想扔也扔不掉。問(wèn)題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠,如果項(xiàng)目建到一半而你的后續(xù)資金又無(wú)人提供,那可要人命了。分析角度四:投資商的自身?xiàng)l件對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的影響俗語(yǔ)說(shuō)“太貴有自知之明”。一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開(kāi)發(fā),也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn)都敢去冒,所以在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí),還必須有針對(duì)性地權(quán)衡:本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資,適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。 b、區(qū)域性因素分析  一般來(lái)講,項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的,差異總是不同程度地存在,僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析,這是因?yàn)椋菏紫?宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同,對(duì)有的區(qū)域影響大,有的區(qū)域影響小;其次 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象,宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響,有的地區(qū)反應(yīng)快,有的地區(qū)則滯后性較為明顯,投資時(shí)必須加以考慮;其三 國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響,甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。 c、微觀市場(chǎng)分析對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)的分析可以分成以下兩個(gè)部分,其一是對(duì)擬 投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析,其二是對(duì)與投資項(xiàng)目同類(lèi)型的物業(yè)市場(chǎng)分析。 b 供給預(yù)測(cè)  供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù),運(yùn)用科學(xué)的方法,對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析,從而預(yù)測(cè)為了市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)的供給情況 c 預(yù)測(cè)方法通??梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。步驟D: 成本測(cè)算  在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中,項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán),它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。一般來(lái)講 成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分:A 土地前期費(fèi):指取得合理的土地的權(quán)證,完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷,開(kāi)通施工用水、用電、道路以及完成場(chǎng)地平整為止所要的費(fèi)用。B 設(shè)計(jì)和建筑安裝工程費(fèi):指完成場(chǎng)地的三通一平以后,從規(guī)劃設(shè)計(jì)到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費(fèi)用。步驟E:財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類(lèi):一類(lèi)是考慮7貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo),即考慮7貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo),包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主,以靜態(tài)指標(biāo)為輔。步驟F:盈虧平衡分析  盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱(chēng)量、本、利分析,是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下,通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出(量)、成本(本)和收益(利)之間的關(guān)系,來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。一般來(lái)講,在項(xiàng)目產(chǎn)出能力一定的前提下,盈虧平衡點(diǎn)越低,項(xiàng)目的盈利可能性就越大,經(jīng)營(yíng)安全性越好。步驟G:動(dòng)磁性分析  敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí),項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化,并判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù):敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比/參數(shù)值變動(dòng)的百分比例如:以售價(jià)為參數(shù)值,以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值,已知售價(jià)增加10%,凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20%,則售價(jià)的敏感系數(shù)=20%/10%=2。若敏感系數(shù)為負(fù),說(shuō)明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反,敏感系數(shù)越大,則說(shuō)明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感,在可行性研究中對(duì)該參量的確定須越謹(jǐn)慎。第4操作環(huán)節(jié):撰寫(xiě)出色的可行性研究報(bào)告書(shū)A、可行性研究報(bào)告的主事內(nèi)容  一般來(lái)講,專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個(gè)部分。摘要:它是用簡(jiǎn)潔明7的語(yǔ)言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況
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