房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論-wenkub
2023-07-12 14:33:04 本頁(yè)面
【正文】 時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力?？梢?，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益?！斗康禺a(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊(cè)》從實(shí)用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點(diǎn)與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。 初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論 一、可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。(10)結(jié)論及建議。該階段投資估算的精確度為177。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 三、可行性研究步驟 可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告。 第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步1．透視民地產(chǎn)可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。項(xiàng)目投資制勝第一法寶 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)合理取舍。 分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響 一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。 分析角度三：街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的影響 古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何以如此昂貴？原來(lái)，由80年代起率先開發(fā)的第一個(gè)上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來(lái)愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購(gòu)買或租賃住宅的主要目標(biāo)。 從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。任何一家公司都不可能對(duì)自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。也許你的企業(yè)從來(lái)不會(huì)在建一幢樓后靠出租來(lái)獲取長(zhǎng)期回報(bào)，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來(lái)滾動(dòng)開發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線開發(fā)的項(xiàng)目和適于長(zhǎng)錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。筆者見到不少這樣的事情：一個(gè)建了一半的項(xiàng)目因?yàn)闆](méi)有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無(wú)利潤(rùn)可言了，明擺著是虧本的生意。第3操作環(huán)節(jié) 設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程步驟A 人員安排組合項(xiàng)目 內(nèi)容 人數(shù) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目 費(fèi)用 時(shí)間注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 造價(jià)工程師 市場(chǎng)調(diào)查和分析人員 經(jīng)濟(jì)分析專家 制作人員 社會(huì)學(xué)，環(huán)境等專家 步驟B：市場(chǎng)分析 a、宏觀因素分析 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無(wú)地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的可能性。步驟C: 市場(chǎng)預(yù)測(cè) a 需求預(yù)測(cè) 需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出為了市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。C 市政配套費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)時(shí)必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費(fèi)，主要是由于新增房地產(chǎn)項(xiàng)目所引起的水電費(fèi)。以下簡(jiǎn)單介紹三種常用的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對(duì)特定的項(xiàng)目而言，要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。敏感系數(shù)可
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