房地產項目可行性研究概論(doc8)-地產可研-在線瀏覽
2024-10-16 14:42本頁面
【正文】 住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯 — 一個名副其實的境外人士居住區(qū)。進入 1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產生了對古北新 區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關系。 ****投資商自身條件考察 考察你的經(jīng)驗 隔行如隔山，隔山買牛難。即使是已經(jīng)在房地產業(yè)內有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。 考察你的投資方式 由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。有時候一個好項目，到了某些房地產企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果 項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目 。 b、區(qū)域性因素分析 一般來講，項目所在國內部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先 宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯? 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產生影響，有的地區(qū)反應快，有的 地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三 國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。 c、微觀市場分析 對擬投資項目所在地區(qū)的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬 投資房地產市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業(yè)市場分析。 b 供給預測 供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業(yè)的供給情況 c 預測方法 通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。 步驟 D: 成本測算 在房地產開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。 一般來講 成本構成包括以下四個部分： A 土地前期費：指取得合理的土地的權證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。 B 設計和建筑安裝工程 費：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設計到土建工程、設備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結束所包括的費用。 步驟 E：財務評價 項目投資方案評價的指標一般分為兩類： 一類是考慮 7 貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮 7 貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內含報酬事等指標。在房地產開發(fā)項目的評價中一般以動 態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。 步驟 F：盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產能力條件下，通過分析擬建項目的產出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。一般來講，在項目產出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。 步驟 G：動磁性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。 反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)： 敏感系數(shù) =目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比 例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售 價增加 10％， 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加 20％，則售價的敏感系數(shù) =20％ /10%=2。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反， 敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。 第 4 操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書 A、可行性研究 報告的主事內容 一般來講，專業(yè)機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。 摘要：它是用簡潔明 7 的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要
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