【正文】 、城市規(guī)劃 株洲作為湖南的工業(yè)城市，在湖南省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有不可取代的地位，但隨著整個(gè)國家國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷加快和上升，與一些大中型城市相比，其發(fā)展還是相對(duì)緩慢的。如大量的工業(yè)污染無疑阻礙和限制了城市向健康型方向的發(fā)展，給城市建設(shè)帶來了 許多弊端。 城市格局的改變： 城市中心西移無疑給株洲的城市的建設(shè)發(fā)展注射了一針“強(qiáng)心劑”，它使株洲整個(gè)城市格局發(fā)生巨大變化。 將要崛起的天元區(qū)是株洲以后的 CBD（中心商務(wù)區(qū)）和主要的政府行政機(jī)構(gòu)，市政府以率先進(jìn)駐了該區(qū)辦公并且借此眾人表明他們對(duì)于新區(qū)的發(fā)展的信心，并帶動(dòng)整個(gè)城市向南發(fā)展。 城市規(guī)模的擴(kuò)容： 根據(jù)株洲城市發(fā)展的規(guī)劃，城市將在未來五年得到大力的擴(kuò)容，城市化進(jìn)程速度大大加快，整個(gè)城市將向西、向東擴(kuò)張，從現(xiàn)有的啞鈴狀城市格局中突圍而出，形成一種新的規(guī)模城市。該現(xiàn)象體現(xiàn)在普通日耗品上，尤為明顯。另一方面 很多人認(rèn)為，自己的收入近期內(nèi)不會(huì)有較大增長，有的甚至還會(huì)下降，而今后要花的錢將越來越多，消費(fèi)心理壓力加大。另一方面，消費(fèi)品市場(chǎng)缺乏象 80 年代后期那樣集中度高、有共性、能上臺(tái)階的熱點(diǎn)商品 。但是，房地產(chǎn)類的消費(fèi)由于全國性的普漲以及地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有的稀缺 性和保值性等因素始終向好，株洲也不例外，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅價(jià)格都在強(qiáng)大的買力作用下上漲。 3） 城市的主要娛樂模式是餐飲和按摩： 由于缺乏豐富的娛樂、休閑場(chǎng)所，街邊的飲食排擋自然而然成為人們?nèi)胍购蟮闹饕卜绞?，由于價(jià)格低廉，排擋的生意十分紅火。夜生活的時(shí)間也不如大城市，通常晚上 11 點(diǎn)就早早收?qǐng)?，這與常住人口在工廠上班和小生意人為主有關(guān)，需要較早的上班或準(zhǔn)備開市。 4） 城市呼喚內(nèi)容 豐富的業(yè)余生活： 人們渴望豐富、形式健康的業(yè)余文化生活。 5） 消費(fèi)能力與收入不成比： 敢于花錢是湖南人的普遍消費(fèi)性格。而穿衣、居住、出行等的消費(fèi)更是不甘人后。 1） 、戶數(shù)增加，規(guī)?？s小。從平均戶規(guī)?？?， 2020 年為 人，比 1990 年第四次人口普查 人減少 人。二代戶比例占 ％，即有一半多的家庭戶是由一夫婦戶與未婚子女或父母一方與子女組成，一代戶和三代及以上戶分別占 ％和 ％，分別比 1990 年上升了 和 個(gè)百分點(diǎn)，二代戶則大幅下降，比 1990 年下降 個(gè)百分點(diǎn)。隨著老齡人口的不斷增多， 2020 年株洲有 65歲及以上老人戶 萬戶，比 1990 年增加 萬戶，增長 ％。有二個(gè) 65 歲及以上老年人口戶 萬戶，比 1990年增加 萬戶，增長 ％。 株洲市的家庭結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)為我們?cè)趹粜驮O(shè)計(jì)和主力面積的確定方面起到很好的參考作用。城市居民恩格爾系數(shù)為 %,下降 個(gè)百分點(diǎn)。 2） 從具體指標(biāo)來看， 娛樂、教育和文化支出 1113 元，增長 %，增長最大；居住支出只有 692 元，增長 %。 城市居民收入分析 1） 據(jù)最新勞動(dòng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料表明：今年上半年株洲市在崗職工人平工資6165 元，同比增加 929 元，增長 %。 電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)等壟斷行業(yè)和新興的朝陽產(chǎn)業(yè)的職工收入在 全市在崗職工中占據(jù)領(lǐng)先地位，其在崗職工平均工資分別為 19091 元、 15821 元和 10792 元；而農(nóng)林牧漁業(yè)和居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)在崗職工平均工資分別只有 2170 元和 1824 元。 小結(jié)： 根據(jù)“恩格爾”指數(shù)表明一個(gè)城市的主要消費(fèi)和娛樂以餐飲為主，說明此城市的整體消費(fèi)和生活水平偏低。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 41 頁 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 一、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 投資總量、開發(fā)規(guī)模分析。開發(fā)理念的不斷創(chuàng)新，也帶來了商品房銷售市場(chǎng)的繁榮； 今年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)一個(gè)明顯特征是，投資規(guī)模大， 其中已開工的上億元項(xiàng)目 9 個(gè)。這些項(xiàng)目有力地支撐了株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長。 ? 從實(shí)際銷售面積的情況看到，個(gè)人購房積極性空前高漲。 2020年 2020年上半年 增長率 銷售均價(jià) 1035元 /㎡ 1077元 /㎡ 4% ? 在良好的銷售業(yè)績面前，銷售的價(jià)格比較平穩(wěn)。今年由于株洲市商業(yè)營業(yè)用房銷售增長 倍，使株洲市商品房銷售的綜合平均價(jià)由去年的 1035 元 /平方米增加到 1077 元 /平方米，但仍低于湖南省平均水平 (1546 元 /平方米 )?？罩妹娣e僅占全省 %。上半年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資如此火爆，民間投資占有較大比重，使投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理。從目前看，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)整體上仍在綠色景氣區(qū)內(nèi)進(jìn)行，發(fā)展前景 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 41 頁 比較樂觀。 今年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資主要指標(biāo)高于全省平均水平。全省 “一點(diǎn)一線”和常德的七個(gè)重點(diǎn)城市完成投資 億元，株洲占%；金三角的長沙、株洲、湘潭三市完成投資 億元，增長 %，株洲占有 15%。 在 2020 年 4 月 ,株洲市 正式出臺(tái)就房改房上市交易的有關(guān)政策 局以來 ，使那些住房面積較小 、 居住環(huán)境較差的居民戶可以用 “ 以舊換新 ” 的方式來改善自己的居住條件。一套 60 平方米的住房只花 1 萬元左右，而且上市交易就可賣到23 萬元左右，若再補(bǔ)上 3 萬元左右，就可以住上寬敞明亮的新房。雖然房改房上市交易的政策還未出臺(tái)，但人們的購房積極性已充分調(diào)動(dòng)起來了，為 了配合住房制度的改革和房改房上市政策的出臺(tái)，株洲市適時(shí)地推出了經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房，在稅費(fèi)上予以減免，使得房價(jià)較其他類型住房更低和更優(yōu)。銷售轉(zhuǎn)旺，也帶動(dòng)了房價(jià)回升，據(jù)測(cè)算，株洲市一季度經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房價(jià)格較去年同期上升 ％。 株洲市是一個(gè)工業(yè)城市，部、省級(jí)企業(yè)星羅棋布，由于生產(chǎn)規(guī)模大，職工人數(shù)多，再加上資金雄厚，占地面積大的優(yōu)勢(shì)，大都建造了一定規(guī)模的家屬區(qū)，住房條件相對(duì)優(yōu)越。也有不少實(shí)力雄厚的 人士 熱衷購買豪華型住宅如復(fù)式樓及超豪華型住宅如別墅等，這種消費(fèi)觀念的改變，使株洲市近半年來特別是一季度株洲市中高檔住宅銷售迅速增長。株洲市火炬房產(chǎn)公司開發(fā)的東方花園 316 戶，計(jì) 33578 平方米，半年之后全部售空， 2020 年 10 月1 日動(dòng)工的 72 戶，計(jì) 8610 平方米住宅現(xiàn)已售出 25％。 隨著國家各項(xiàng)改革措施的逐步出臺(tái)，人們的投資觀念日漸濃烈。據(jù)調(diào)查，近一段時(shí)間來，購買商鋪 的客戶越來越多，一般商品房建好后，客戶一般是住房商鋪同時(shí)購買，商鋪總是在住房銷售 30％左右就已告磬。隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步升溫，商業(yè)用房的價(jià)格將還會(huì)進(jìn)一步上揚(yáng)。在新的城市規(guī)劃范圍之內(nèi)的城郊結(jié)合部的工業(yè)區(qū)（如棉紡廠的工業(yè)五區(qū)）、住宅區(qū)特別是別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)（新建的汽車交易大市場(chǎng)）等都使株洲城區(qū)在逐步向城郊延伸，從而使這些地段的地價(jià)迅速上升。由于多重因素的影響，土地價(jià)格上升已是必然。 房交會(huì)對(duì)房屋銷售價(jià)格的上升起了推動(dòng)作用 。今年株洲市舉行了兩次房地產(chǎn)交易展示會(huì)，規(guī)模之大，銷售成績之好為歷年所不及。由于銷售方式靈活、交易手續(xù)簡化，商品房成交火爆。由于交易量上升的推動(dòng)，再加上今年推出的樓盤不論是地域、房型、面積以及配套設(shè)施和服務(wù)等方面都優(yōu)于去年，雖然房價(jià)還略有上升，但購房者仍絡(luò)繹不絕。據(jù)統(tǒng)計(jì) ，三季度，株洲市房地產(chǎn)租賃價(jià)格較上年同期上漲 ％，其中住宅租賃價(jià)格上漲 ％。由于各種公司特別是類似律師事務(wù)所這些收入層比較高的單位，一般都租賃酒 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 41 頁 店、大廈的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓辦公，也推動(dòng)了該類房屋租賃價(jià)格的上漲。 部分樓盤簡析 以下列舉的是目前株洲相對(duì)成熟的居住社區(qū)。通過近三年多的開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)建有商 住樓 20 棟，別墅 68 棟，居住人口 2600 多人。 金橋商住區(qū) 位于株洲市蘆淞區(qū)橋頭 ， 建寧港南岸 。 金橋商住區(qū)占地面積 14600 平方米，總建筑面積 26700 平方米，其中金橋五金電器燈飾大市場(chǎng)鋪面 2020 平方米，住宅 24000 平方米，地下車庫 1300 平方米。東面為小區(qū)大門直通 1815 線。西。小區(qū)規(guī)劃依山就勢(shì)，視野開闊，小區(qū)綠地率達(dá) 56%，容積率只有 ，是株洲市目前最大的純別墅小區(qū)，也是典型的綠色低密度生活小區(qū)。 小區(qū)東臨珠江南路，西鄰長江西路，北至炎帝廣場(chǎng)，天臺(tái)公園 1000 米 ,南臨鑿石公園及湘江清風(fēng)碧波 ， 環(huán)境優(yōu)美 。 聯(lián)誼家園 地處株洲河西長江北路，在秉承聯(lián)誼新村一期的開發(fā)理念后，在株洲聯(lián)誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾力打造，三期也在規(guī)劃中。建設(shè)用地 27784 ㎡， 總建筑面積 76011㎡， 綠化率 %， 容積率 ， 總戶數(shù) 400， 親親家園由上海臻隆房地產(chǎn)咨詢公司擔(dān)綱建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)由上海 VTA 景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)中從業(yè)主的生活需求出發(fā)，小區(qū)規(guī)劃以交流、休憩、生活三大需求為根本。由 5 棟 916 層電梯高層、 2 棟 6 層多層及幼 兒園、老人活動(dòng)中入臨街商鋪組成 。 路 交 通： 高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛、湘黔三大鐵路干線的交匯處株洲火車站 公里；道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內(nèi)連接北京至珠海高速公路和北京至廣州 107 國道的天易公路正在興建，天臺(tái)山路與上海至昆明的 320 國道相連；民航至長沙黃花國際機(jī)場(chǎng)60 公里，距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場(chǎng) 35 公里；繞區(qū)而過的 湘江四季通航，千噸級(jí)輪船可經(jīng)長江直達(dá)株洲 區(qū)域環(huán)境： 區(qū)內(nèi)高、多層公寓、復(fù)式公寓和各種別墅應(yīng)有盡有； 4 萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)施齊全；占地 15 公頃的炎帝廣場(chǎng)和高度達(dá) 365 米的廣播電視發(fā)射塔氣勢(shì)恢宏，是中國南方最大的城市廣場(chǎng)和湖南最高鋼架結(jié)構(gòu)的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內(nèi)建有兩所三星級(jí)以上涉外賓館、一個(gè)大型會(huì)議中心和一個(gè)大型文化宮；各類學(xué)校幼兒園、醫(yī)院、購物中心和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等一應(yīng)俱全。其房地產(chǎn)的發(fā)展水平及發(fā)展速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。 天元區(qū)主要樓盤分析 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 占地（畝） 總建面（㎡） 容積率 湘銀小區(qū) 多層、小高層、別墅 180 240000 2． 0 明珠花園 別墅、多層、小高層 163 160000 1． 45 親親家園 小高層 41 76011 2． 33 學(xué)林雅苑 商住 11 4． 6 珠江花園 多層、別墅 245 150000 0． 91 （一）、分布描述 由于天元區(qū)為新開發(fā)區(qū)域，其房地產(chǎn)開發(fā)比較低分散。 （二）、開發(fā)類型 天元區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點(diǎn)就是多層、小高層、別墅混合開發(fā)的項(xiàng)目比較普遍，既使一些檔次比較低的樓盤也都出現(xiàn)多層與別墅混合開發(fā)的現(xiàn)象。這樣開發(fā)類型太多，說明當(dāng)?shù)亻_發(fā)商層次還需要進(jìn)一步提高。具體部分項(xiàng)目價(jià)格如下： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 41 頁 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 主力面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 備注 湘銀小區(qū) 多層 90120 1550 小高層 100130 1600 海創(chuàng)親親家園 小高層 120 1500 學(xué)林雅苑 商住 130170 1450 ? 天元區(qū)價(jià)格最貴的多層住宅也是株洲最貴多層住宅是明珠花園的 1630 元 /㎡，別墅也是明珠花園的 3500 元 /㎡。 項(xiàng)目 STOW 分析 優(yōu)勢(shì)： 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛起步的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭還不是十分激烈，同時(shí)，市民對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有所認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)的鋪墊不需太多的氣力和引導(dǎo)； 項(xiàng)目位于天元區(qū)政府對(duì)面，與新建的株洲市政府咫尺相臨，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，未來的具有較大的升值潛力； 政府對(duì)于天元區(qū)建設(shè)的大力支持，使項(xiàng)目周邊的配套的日趨完善； 有當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑? 本公司的品牌優(yōu)勢(shì)和豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)； 劣勢(shì)： 項(xiàng)目前期拆遷的和規(guī)劃的不確定，可能會(huì)給項(xiàng)目帶來一定的抗性； 原有的工廠是否會(huì)影響地塊土質(zhì)不明確，可能對(duì)項(xiàng)目成本有一定的影響因素； 項(xiàng)目配套有欠缺，要成為成熟區(qū)域尚需時(shí)日，將對(duì)本項(xiàng)目有一定影響。 威脅點(diǎn)： 項(xiàng)目周邊 其它一些高素質(zhì)項(xiàng)目的競爭，對(duì)于項(xiàng)目有一定威脅； 當(dāng)?shù)亻_發(fā)商將一些開發(fā)成本灘到消費(fèi)者身上，對(duì)公司的本地化操作有一定影響。株洲方面提供成本僅為 10 元 /㎡，即十分簡單的綠化工程費(fèi)用，而其他費(fèi)用全部向消費(fèi)者另外收取。 7 綠化 25 元 /㎡ 萬元 五 不可預(yù)見費(fèi) 16 元 /㎡ 166 萬元 一～四項(xiàng)的 3% 六 費(fèi)用小計(jì) 995 元 /㎡ 10406 萬元 銷售及管理成本分析表 一、 主要銷售數(shù)據(jù) 總建筑面積： 104586 ㎡ 可銷售面積： 103586 ㎡ 其中：住宅部分： 100000 ㎡ 商鋪部分： 3586 ㎡ 不可銷售面積（配套面積）： 1000 ㎡（約為總建 1%以內(nèi)） 預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)格 其中：