【正文】 興、華通等本地企業(yè)，已經(jīng)在旅順開發(fā)了 20 多個(gè)樓盤。該項(xiàng)目就是在上述背景下提出的。地下停車位 1025 個(gè)。四、項(xiàng)目建設(shè)期項(xiàng)目總開發(fā)期為 2022 年 12 月2022 年 11 月，總開發(fā)周期（計(jì)算期）為三年。五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表：表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng)目 單位 費(fèi)用1 開發(fā)成本 萬元 73341 土地費(fèi)用 萬元 17060 前期工程費(fèi) 萬元 1010 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬元 5849 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 40596 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元 2316 其他費(fèi)用 萬元 3018 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 34922 開發(fā)費(fèi)用 萬元 5477 管理費(fèi)用 萬元 600 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 1274 銷售費(fèi)用 萬元 36033 總投資（1+2） 萬元 788184 銷售收入 萬元 1202285 銷售稅金及附加 萬元 66666 土地增值稅 萬元 07 所得稅 萬元 121058 稅后利潤(rùn) 萬元 225199 稅后內(nèi)部收益率 % 10 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 1574311 稅后動(dòng)態(tài)投資回收期 年 12 投資利潤(rùn)率 % 13 銷售利潤(rùn)率 % 第 二 章 市 場(chǎng) 分 析第一節(jié) 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1. 房地產(chǎn)開發(fā)完成情況2022 年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 36232 億元，比 2022 年增長(zhǎng) %。圖 2—1：20222022 年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2022 年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長(zhǎng)%；房屋新開工面積 億平方米，增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。圖 2—2：20222022 年全國(guó)商品房新開工情況2022 年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 31906 萬平方米，比上年下降 %；完成土地開發(fā)面積 23006 萬平方米，下降 %。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng) %；辦公樓銷售面積增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) %。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng) %，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng) %和 %。其中，國(guó)內(nèi)貸款 11293 億元，增長(zhǎng) %；利用外資 470 億元，下降 %；企業(yè)自籌資金 17906 億元，增長(zhǎng) %；其他資金 27459 億元，增長(zhǎng) %。4. 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2022 年 4 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)” ）為 比 3 月份回落 點(diǎn)，比去年同期回落 點(diǎn)。二、 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)中國(guó)銀行總行戰(zhàn)略發(fā)展部宏觀經(jīng)濟(jì)分析課題組日前發(fā)布《2022 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與 2022 年展望》分析，盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次調(diào)整的可能性較大，但調(diào)整的具體時(shí)間和幅度主要取決于政策尤其是貨幣政策和宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)兩大因素。總體判斷，盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在調(diào)整的可能性，但 2022 年全國(guó)房市調(diào)整即房?jī)r(jià)和成交量大幅下降的可能性不大。1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)2022 年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將較快增長(zhǎng)，房屋新開工面積負(fù)增長(zhǎng)的情況將明顯改善。其次，國(guó)家降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例將降低行業(yè)融資門檻，增強(qiáng)開發(fā)商的投資能力。第四，十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的出臺(tái)將對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資起到刺激作用，必將帶動(dòng)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資較快增長(zhǎng)。2. 全國(guó)房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性不大隨著貨幣政策趨緊，各地相繼收緊二套房貸款政策，投資和投機(jī)性需求將受到一定程度的抑制，不排除 2022 年部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)和成交量下降的可能。通過對(duì) 1998 年 2 月2022 年 10 月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，根據(jù) ARIMA 模型，相關(guān)專家對(duì) 2022 年和 2022 年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：表 2—1：2022 年我國(guó)房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測(cè)情況第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1. 投資狀況2022 年，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)欣欣向榮的景象基本上貫穿了始終。房地產(chǎn)總體開發(fā)投資較去年的 %有所下降，但總體態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，依據(jù)市政府對(duì) 2022 年城市建設(shè)的規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期，房地產(chǎn)投資仍將占據(jù)重要作用，全年仍將以保持平穩(wěn)發(fā)展。從2022 年大連市區(qū)商品房的成交價(jià)格圖可以看出，成交均價(jià)一改 2022 年相對(duì)疲軟的走勢(shì)，基本呈現(xiàn)出全年一路上揚(yáng)的趨勢(shì)。二、大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)在投資者眼中，大連就是一座秀外慧中的城市，不僅擁有美麗的城市風(fēng)景，更擁有令人艷羨的投資回報(bào)收益。而且，大連不光有東北市場(chǎng)，更有國(guó)際市場(chǎng)，因?yàn)榇筮B市與韓國(guó)、日本、俄羅斯的關(guān)系都很密切，所以在這樣的一個(gè)情況下，大連市房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景良好。城區(qū)拓展的腳步不斷加快，旅順開發(fā)區(qū)在短短的幾年時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)開發(fā)了美林西岸、中庚老鐵山、世界和平公園、月亮灣，每一處景致都為旅順的潛力增添了砝碼。一、區(qū)域整體分析09 年旅順區(qū)域整體情況表現(xiàn)為上半年較低迷平淡，六月份以后市場(chǎng)出現(xiàn)上行走勢(shì)。 2022 年 13 月份，旅順市場(chǎng)持續(xù)了 08 年底的低迷，供應(yīng)斷檔，區(qū)域價(jià)格優(yōu)惠幅度加大，個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)了大規(guī)模的讓利，如江山帝景的聯(lián)排別墅推出 6000元/平方米起的特價(jià)房源；華通和平海岸在原價(jià)基礎(chǔ)上打九折并且每平方米再優(yōu)惠 200 元；藍(lán)灣公寓推出部分特價(jià)房，均價(jià) 7079 元/平方米，跟原價(jià) 10000 元/平方米的均價(jià)比，促銷力度較大；獅城天下每平方米優(yōu)惠 300 元優(yōu)惠；大眾開世嘉年開盤當(dāng)日每平優(yōu)惠 300400 元。降價(jià)加之政策優(yōu)惠，確實(shí)對(duì)隨后幾個(gè)月的市場(chǎng)回暖提供了幫助，受此影響，截止 5 月份旅順市場(chǎng)成交好轉(zhuǎn)，但價(jià)格仍為下行走勢(shì)，量升價(jià)跌。此月正值旅順“人居節(jié)” ，在人居節(jié)期間有近 30 個(gè)樓盤參展，所有在售樓盤房?jī)r(jià)每平方米均下浮300 至 500 元，而由于政府的推廣由沈陽、長(zhǎng)春、哈爾濱、吉林、等東北九大城市的近 2022 多個(gè)意向購(gòu)房者前來參觀選房，使得旅順本月的成交達(dá)到跳躍式的增長(zhǎng)。和平海岸項(xiàng)目集中備案使得 6 月旅順成交另猛增，從實(shí)際成交情況來看，旅順 7 月成交情況比較樂觀。但從旅順近兩個(gè)月的實(shí)際成交來看，旅順南路板塊和開發(fā)區(qū)板塊個(gè)別項(xiàng)目的旺銷帶動(dòng)區(qū)域整體成交向好。9 月出現(xiàn)的成交均價(jià)驟然下降，主要來源華通和平海岸二期、大方鷺島蘭灣、美林西岸、庭林熙谷等幾個(gè)中低端項(xiàng)目的大量成交，這些項(xiàng)目均價(jià) 40006000元/平，造成了價(jià)格的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。隨著交通的改善、高新園大型項(xiàng)目的進(jìn)入和發(fā)展，除去政策因素和市場(chǎng)大環(huán)境的影響，旅順區(qū)域未來升值潛力巨大。位于大連市旅順口區(qū)金榮街與濱港路交匯處的麓島蘭灣項(xiàng)目均價(jià) 5700 元/平方米；華通香海小鎮(zhèn)位于大連市旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的南部, 均價(jià) 4200 元/平方米；和平海岸項(xiàng)目位于大連市旅順口區(qū)濱港路 99926號(hào)，起價(jià)僅為 2980 元/平方米；玫瑰花園別墅，地處遼東半島的最南端，旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的核心地段。這樣的價(jià)格與大連城區(qū)動(dòng)輒上萬的均價(jià)相比，更加適合眾多的購(gòu)房者。目前大連樓市在售樓盤中，以交通便利吸引購(gòu)房者的項(xiàng)目不在少數(shù)，即使位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的樓盤，由于交通條件的改善而使得項(xiàng)目同樣受到人們廣泛關(guān)注。方便來往旅順和大連市的交通更便捷。不僅建筑質(zhì)量品質(zhì)卓越，在小區(qū)的整體設(shè)計(jì)和景觀規(guī)劃等方面更是考慮到了人性化設(shè)計(jì)，舒適度的概念已經(jīng)滲透到了每一個(gè)精品項(xiàng)目中來?？傊瑥恼?guī)劃來看，旅順未來的發(fā)展?jié)摿κ遣豢晒懒康模貏e是高新技術(shù)和房地產(chǎn)業(yè)，這兩個(gè)最具經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)將得到充分提升。第 三 章 項(xiàng) 目 競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 分 析第一節(jié) 項(xiàng)目屬性界定一、 區(qū)位項(xiàng)目位于旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其建設(shè)目的是在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善大連海運(yùn)學(xué)院周邊配套設(shè)施。? 丹大高速公路、旅順北路、順大路、興發(fā)路及正在修建的 202 有軌電車構(gòu)成交通體系，使得項(xiàng)目與大連、旅順老城區(qū)、旅順新城區(qū)緊密連接。? 本項(xiàng)目靠近海岸線，充分利用海景資源，提升觀海品質(zhì)。 香海連天 意向登記中 小高層、高層待定美林西岸 50萬方 二期在售 多層、小高層、高層5400元/㎡海韻山莊 在售 小高層起價(jià)4250元/㎡中庚尊邸 在售 高層、小高層4500元/㎡馬德里堡 101萬方 在售 小高層、高層4300元/㎡茵特藍(lán)卡 20萬方 清盤 高層、小高層、多層4500元/㎡郁林海景花園 在建 高層、小高層待定麓島藍(lán)灣 16萬方 已售80% 高層、小高層、多層5200元/㎡一品山水 清盤 4500元/平米典型案例：旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)美林西岸目前均價(jià)：5400元/㎡首次開盤時(shí)間：2022年7月 建筑面積：約50萬平方米占地面積：約32萬平方米總戶數(shù):3960 容積率：綠化率：40%物業(yè)費(fèi)：㎡/月，㎡/月（含電梯費(fèi)） 周邊配套：交通配套：輕軌沿線，18路，19路；教育配套：社區(qū)幼兒園，博陽小學(xué)，鐵山中心小學(xué)，五十七中學(xué)，大連交通大學(xué) 大連航運(yùn)管理學(xué)院，遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院，吉林大學(xué)藝術(shù)學(xué)院等；醫(yī)療配套：二O三醫(yī)院，鐵山鎮(zhèn)醫(yī)院和即將建設(shè)的第三醫(yī)院；商業(yè)配套：世達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)，規(guī)劃中的新瑪特超市；? 區(qū)域特點(diǎn)：城區(qū)配套相對(duì)齊全，人口比較密集，是幾大區(qū)域中價(jià)格最高的區(qū)域，也是本地自住客戶置業(yè)的首選區(qū)域。? 從價(jià)位來看：旅順傳統(tǒng)居住區(qū)典型在售項(xiàng)目的售價(jià)均在6000 元/平方米，處于旅順價(jià)格高點(diǎn)，比較平穩(wěn)，無較大波動(dòng)。? 銷售狀況：受大勢(shì)影響，09年后整體銷售情況較為理想，現(xiàn)二期在售，三期即將開盤。不同類型的項(xiàng)目的客戶層面表現(xiàn)客戶類型核心地段型 資源條件型 投資型旅順及周邊旅順開發(fā)區(qū)外地客戶旅順本地人為主，比重達(dá)到7090%，以日常生活、工作半徑為考量前提，主要是以第一居所為定位的常規(guī)居住需求，注重地段。投資者為主，以具有潛力的房地產(chǎn)為主要需求點(diǎn)，注重升值。二房為主力的成交格局說明，各種客戶需求都存在比較共同的生活型要求，即無論資源型還是地段型，最終是以居住功能為需求方向的，即：從產(chǎn)品戶型上強(qiáng)調(diào)生活性、居住性。六、 項(xiàng)目 swot 分析優(yōu)勢(shì)（S） 劣勢(shì)（W）內(nèi)部分析地理位置較好地塊距離海岸線距離適中，既可借助豐富的海岸景觀因素，又能少受海風(fēng)對(duì)于建筑物的影響區(qū)域內(nèi)尚無品牌開發(fā)商進(jìn)入，XXX品牌優(yōu)勢(shì)明顯地塊北側(cè)緊鄰船舶制造廠等重工企業(yè)，噪音污染比較嚴(yán)重地塊狹長(zhǎng)，規(guī)模較小，對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃制約條件較多70/90政策限制西南看海，室內(nèi)潮濕機(jī)會(huì)（O） 威脅（T）外部分析城市西擴(kuò)帶來大量制造企業(yè)、大中專院校，其附屬人群的住房需求會(huì)不斷擴(kuò)充市場(chǎng)容量本區(qū)域作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)打造的旅游教育居住區(qū)域，各類配套設(shè)施將更加齊全，將吸引更多中高端客戶周邊項(xiàng)目未來仍存在大量供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目主力客戶群以投資型群體為主，置業(yè)需求受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，當(dāng)?shù)厝巳荷胁蛔阋詽M足項(xiàng)目銷售需要第二節(jié) 項(xiàng)目定位一、市場(chǎng)定位通過對(duì)于旅順整體市場(chǎng)的分析、區(qū)域市場(chǎng)背景以及對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)投資可行性進(jìn)行驗(yàn)證，將本項(xiàng)目定位為：高品質(zhì)學(xué)府社區(qū)按收入類型劃分，主體為中等收入家庭，家庭年收入在 610 萬元之間。目標(biāo)客戶共性本地客戶主要是自住需求為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)人群，年齡在 3045 歲之間，收入穩(wěn)定，注重居住的功能性和價(jià)格的均衡。? 下面我們會(huì)就本項(xiàng)目進(jìn)行客戶定位，在客戶定位過程中，我們將采用下圖所示的客戶定位流程：? 產(chǎn)品功能偏好過濾本項(xiàng)目的產(chǎn)品的功能特征主要表現(xiàn)在：城市新居住區(qū)，生活配套較為齊全/空氣清新、自然景觀較好根據(jù)產(chǎn)品功能偏好模型，此類產(chǎn)品適合成長(zhǎng)型、改善型和商務(wù)型家庭，此類型客戶為自住型家庭（3550）的三口之家。? 目標(biāo)客戶群分析本項(xiàng)目定位于中偏高檔居住產(chǎn)品，面向的客戶群定位于中、偏高檔階層客戶群體，具體來說就是目標(biāo)市場(chǎng)內(nèi)的中檔客戶階層及中高檔客戶階層。家庭結(jié)構(gòu)：2人世界或3口之家生活背景：年齡在40—60歲左右行業(yè)特質(zhì)：在市內(nèi)工作將要退休或退休消費(fèi)偏好：資金相對(duì)充裕的投資人群及對(duì)環(huán)境、配套要求較高的老年人。大連及外地客群養(yǎng)老 度假投資升值購(gòu)買目的關(guān)注因素環(huán)境 升 值潛力自住本地客群三、產(chǎn)品定位住宅部分：根據(jù)目前住宅市場(chǎng)成交的戶型面積分析，建議產(chǎn)品以二房為主、三房為輔、配有少量一房。四、價(jià)格定位該項(xiàng)目位于大連旅順開發(fā)區(qū)的核心位置，既享受優(yōu)越的住區(qū)環(huán)境又兼得未來商業(yè)區(qū)的繁華。香海小鎮(zhèn)、美林西岸、玫瑰花園、茵特藍(lán)卡、麓島藍(lán)灣等項(xiàng)目。該項(xiàng)目在區(qū)域具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)，目前和未來項(xiàng)目銷售期內(nèi)區(qū)域內(nèi)都幾乎沒有觀海住宅銷售，比較周邊項(xiàng)目的歷史銷售價(jià)格和現(xiàn)在少量在售望海住宅55007000 元/平米的價(jià)格，現(xiàn)時(shí)本項(xiàng)目住宅均價(jià)可實(shí)現(xiàn) 5450 元/平方米，公建均價(jià) 10000 元/平方米左右，將具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，且有很大的升值空間。第 四 章 銷 售 策 略第一節(jié) 銷售推廣策略一、積累客戶階段營(yíng)銷中以渲染項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)區(qū)位、臺(tái)山公園和世界和平公園及海景住宅，戶型合理、項(xiàng)目的配套設(shè)施健全、準(zhǔn)備開展各種認(rèn)購(gòu)舉措以及未來發(fā)展的美好藍(lán)圖為主，營(yíng)造氣氛，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的生活主張，樹立品牌形象感召力。全面整合各方面推廣手段，全面帶動(dòng)人氣，媒體宣傳力度達(dá)到最高潮，在公眾層面展示“XXX”的品牌地位，在完成推廣銷售的同時(shí)為以后的開發(fā)項(xiàng)目打下深厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)。四、品牌延續(xù)階段針對(duì)客戶的特點(diǎn)，開展準(zhǔn)確有效的推廣活動(dòng)，使“XXXX”成為該區(qū)域乃至整個(gè)旅順中