【正文】 同比上漲 1787元 /㎡，上漲了 %。所推土地最終成交 114宗，成交面積 ，成交率為 %。 紅谷灘區(qū)房價上漲最猛 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報告框架 項(xiàng)目編號 005 8 從 南昌各區(qū)域板塊房價的形勢情況看，年初以來都在不同程度地上漲。紅谷灘房價漲得最猛，以紅谷灘中心區(qū)樓盤世紀(jì)中央城為例，去年 12月房價不到 6000元 /平方米，現(xiàn)在卻高達(dá) 8800元 /平方米，漲了近 3000元 。 3 區(qū)域 市場分析 與預(yù)測 區(qū)域市場狀況 板塊競爭是當(dāng)前樓市競爭的一個顯著特點(diǎn)，隨著南昌房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，競 爭區(qū)域擴(kuò)大，競爭個案增多，板塊概念由此形成，并日趨深入人心。 朝陽洲板塊 ★板塊構(gòu)成：朝陽洲板塊東起撫河故道，西至贛江，南至南隔堤。 劃分為三個梯度 第一梯度：中山橋墩至撫河橋墩 第二梯度：撫河橋至司馬廟立交橋 第三梯度：司馬廟立交橋至建設(shè)橋墩 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 得天獨(dú)厚的水資源，適于人居。 市中心地段，人氣較旺。 政府對朝陽洲土地采取儲存控制手段。在 2021 年 6 月 1 日更是漲到了 8500元。根據(jù)南昌市政府的規(guī)劃，青云譜區(qū)發(fā)展定義為“文化發(fā)展示范區(qū)，城市繁榮副中心”。占地約 134畝，規(guī)劃總建筑面積約 16萬平方米（其中住宅約 ，商鋪建筑面積約 3千平方米），容積率 ，綠化率 35%。 12萬平米的占地面積，在此能享受 100%湖視率的純象湖都市全景生活。整個小區(qū)由一條水系貫穿其中，保證園林景觀和象湖景的和諧統(tǒng)一，綠化率接近 50%。水榭花都修建了足夠?qū)挸ǖ牡叵峦＼噲觥? 水榭花都近期價格走勢 記錄時間 銷售情況 備注 20210601 8500元 /㎡ 高層 140150 三房和 170 四房在售，均價 8500元 /㎡ 20210504 8000元 /㎡ 高層電梯房在售，均價 8000元/㎡ 20210319 7500元 /㎡ 高層電梯房在售， 170四房，均價 7500元 /㎡ 祥瑞藍(lán)堡：祥瑞藍(lán)堡國際公寓是南昌市祥瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在南昌打造的一個高尚住宅小區(qū)，該項(xiàng)目總建筑面積 萬平米，約 520 多套， 。 兩棟酒店式公寓為 18層，布置在小區(qū)步行入口兩側(cè)，集中設(shè)置 90平米以下的小房型；其余為 11F或 18F住宅，有機(jī)分布于地塊邊緣，將中心圍合成一個休閑綠島， 而各個住宅周圍還分布著點(diǎn)式綠化，輔以園林小品等，充分體現(xiàn)小區(qū)的檔次。 祥瑞藍(lán)堡國際公寓近期銷售價格走勢 記錄時間 最高價 均價 最低價 價格描述 20210406 6500元 /平方米 尾盤現(xiàn)房，在售電梯房房源，折后均價約 6500元 /㎡ 20210302 5500元 /平方米 尾盤現(xiàn)房，僅余 5 套房源在售（ 17F 高層），均為 140㎡ 20210128 5500元 /平方米 尾盤現(xiàn)房，僅剩 個位數(shù)房源在售，均為 140 ㎡的三房戶 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報告框架 項(xiàng)目編號 005 10 目前祥瑞藍(lán)堡基本售罄，且二手房目前銷售均價為 7650元 /㎡ 市場 售價 預(yù)測 通過對全國房地產(chǎn)市場的宏觀把握， 根據(jù)對南昌房地產(chǎn)市場走勢的分析和與周邊樓盤的對比，我們可以 把預(yù)期價格定為：住宅區(qū) 9500/㎡，辦公樓為 15000/㎡，而商業(yè)店面可高達(dá)20210/㎡，車位 16萬元 /個。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對象的不同品位和要求， 選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 174 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 175 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 364 D 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 363 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 2) 室內(nèi)： ：廳、房為乳膠漆。 ：廳、房為乳膠漆。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。 ：戶外窗用彩鋁窗。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 停車位售價 的核算： 目前的市場價為 12萬元 /個，銷售情況較穩(wěn)定 。 ⑶ 本項(xiàng)目所提供的停車位均由 地下停車場 提供；商用 樓門前 及小區(qū)內(nèi)適合處適當(dāng)設(shè)置停車道， 而設(shè)計(jì)的 1029個停車位均是地下停車位。 ⑸停車場的使用管理： 商用樓處停車場 312個停車位供商鋪、寫字樓 使用； 住宅區(qū) 地下停車場 717個車位供住戶 使用 。 本項(xiàng)目工程計(jì)劃自 2021年 3月開工，至 2021年 12月竣工，總工期 2年 10個月， 為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā) ，將項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期、二期工期都為 1 年半 ，一期時間— ，二期時間 — ； 為了便于資金籌措，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用， 在期中即可開展預(yù)售，與工期結(jié)束后的銷售期結(jié)合，兩個銷售期均為 3 個月， 一期時間 —，二期時間 — ， 總銷售期即為 6 個月。 2 停車場 3 健身設(shè)施 合計(jì) 開發(fā)期間費(fèi)：分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) =建安工程費(fèi) 5%= 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) =建安工程費(fèi) 4? = 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報告框架 項(xiàng)目編號 005 14 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（住宅） =*1076* 600元 /T= （商業(yè)） = T 600元 /T= 供電用電負(fù)荷費(fèi)（住宅） =1076*4 480元 /KVA= （商業(yè)） =400*8 480元 /KVA= 其他 =建安工程費(fèi) 5? = 總費(fèi)用 =++++++= 開發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 5% 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) 4? 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： ， 600元 /T 商業(yè)： ， 600元 /T 住宅： 商業(yè)： 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： 4KVA/戶， 480元 /KVA 商業(yè)： 8KVA/百㎡， 480元 /KVA 住宅： 商業(yè)： 6 其他 建安工程費(fèi) 5? 合計(jì) 其他費(fèi)用 =建安工程費(fèi) 5? = 其他費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 預(yù)算定額管理費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 2 竣工檔案保證金 3 報建手續(xù)費(fèi) 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報告框架 項(xiàng)目編號 005 15 6 其他 合計(jì) 不可預(yù)見費(fèi)：本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目 1~7項(xiàng)和的 3%估算 （ ++++++） 3% = 裝修費(fèi)用： 2600元 /㎡ 155767㎡ = 管理費(fèi)用 ：本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目 1~5項(xiàng)和的 3%估算 （ ++++） 3%= 1銷售費(fèi)用：本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售收入的 %估算 %= 1財(cái)務(wù)費(fèi)用：萬元 以上 見附表 2 銷售收入估算 依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價為： 住宅 均價 元 /㎡ 商鋪 2萬 元 / ㎡ ，辦公樓 /m178。 借款償還計(jì)劃，見附表 4 資金來源與運(yùn)用，見附表 6 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報告框架 項(xiàng)目編號 005 16 第五部分：財(cái)務(wù)評價 盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入為 ，可獲利潤 。 償債能力分析 房產(chǎn)銷售期內(nèi)還借款和利息，一期銷售時即可還清貸款。 內(nèi)部收益率：設(shè)基準(zhǔn)收益率為 15%，則 i=15%時 NPV=+8000+（ P/F,15%,） （ P/F,15%,） +（ P/F,15%,） =0，又設(shè) i=18%，則 NPV=0,可見 IRR在 15%~18%之間，經(jīng)計(jì)算可得： IRR=%15% 評價 結(jié)論 ：此項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 155767+4300]247。 2 敏感性分析 單一變量動態(tài)敏感分析表 序號 項(xiàng)目 變