【正文】 XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二〇〇九年十二月目 錄第一章 總論 ......................................1第一節(jié) 項(xiàng)目背景 .........................................1第二節(jié) 項(xiàng)目概況 .........................................4第二章 市場(chǎng)分析 ..................................6第一節(jié) 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ................................6第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ..............................9第三節(jié) 旅順房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ...............................10第三章 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 .........................13第一節(jié) 項(xiàng)目屬性界定 .....................................13第二節(jié) 項(xiàng)目定位 .........................................18第四章 銷售策略 .................................22第一節(jié) 銷售推廣策略 ....................................22第二節(jié) 銷售推廣方案 ....................................22第五章 場(chǎng)址選擇 .................................25第一節(jié) 地址現(xiàn)狀 ........................................25第二節(jié) 地址條件 ........................................25第六章 建筑方案 .................................27第一節(jié) 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ............................27第二節(jié) 建筑方案 ........................................28第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................30第七章 環(huán)保、消防及安全 .........................31第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) ........................................31第二節(jié) 消防 ............................................31第三節(jié) 安全措施 ........................................32第八章 節(jié)能節(jié)水 .................................33第一節(jié) 節(jié)能措施 ........................................33第二節(jié) 節(jié)水措施 ........................................33第九章 人員組織 .................................35第十章 招標(biāo)工程 .................................36第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ...........................37第一節(jié) 建設(shè)工期 ........................................37第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ................................37第三節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 ..................................38第十二章 投資估算 ...............................39第一節(jié) 投資估算依據(jù) ....................................39第二節(jié) 項(xiàng)目投資估算 ....................................39第三節(jié) 資金籌措 ........................................41第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ...............................43第一節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 ......................43第二節(jié) 銷售收入及稅金估算 ..............................43第三節(jié) 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算 ..............................44第四節(jié) 財(cái)務(wù)效益分析 ....................................44第五節(jié) 不確定性分析 ....................................46第六節(jié) 償債能力分析 ....................................47第十四章 研究結(jié)論與建議 .........................49附 錄附表：附表 1: 建設(shè)投資估算表附表 2：投資計(jì)劃與資金籌措表附表 3：資金來源與應(yīng)用表附表 4：銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表 5：借款還本付息計(jì)劃表附表 6：損益表 附表 7：資產(chǎn)負(fù)債表附表8：全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表附表9：資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表附件：附件 1：開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件附件 2：土地使用證復(fù)印件附件 3: 巖土工程勘察報(bào)告（初步勘察）部分復(fù)印件附圖：附圖 1：項(xiàng)目總平面布置圖第 一 章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱 XXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旅順 XXXX 項(xiàng)目二、項(xiàng)目開發(fā)商概況XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是 XXX 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 的 子 公 司 ， 成立于 2022 年 12 月，注冊(cè)地址位于大連旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金昌街 1143 號(hào)。法定代表人： 注冊(cè)資本： 公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售、物業(yè)管理（憑資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)） ，房屋出租等。XXX 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 隸 屬 于 XXX 房 地 產(chǎn) （ 集 團(tuán) ） 股 份 有 限 公 司。XXXX 股 份 有 限 公 司 是 中 國(guó) XX 集 團(tuán) 控 股 公 司 ， 是 XX 集 團(tuán) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù)的 運(yùn) 作 平 臺(tái) ， 是 國(guó) 家 一 級(jí) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 資 質(zhì) 企 業(yè) ， 名列國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋 19 個(gè)城市的全國(guó)化戰(zhàn)略布局，擁有 80 家控股子公司，業(yè)務(wù)拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會(huì)展、酒店經(jīng)營(yíng)等相關(guān)行業(yè)。 XXX 堅(jiān)持以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。XX 地產(chǎn)將 “和諧”提升至企業(yè)品牌戰(zhàn)略的高度，倡導(dǎo)“ 和諧生活，自然舒適”的品牌核心理念，并將這一理念始終貫徹于企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和客戶等過程中。并且秉承 “務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越”的經(jīng)營(yíng)理念，弘揚(yáng)“奮發(fā)向上、團(tuán)結(jié)協(xié)作、樂于奉獻(xiàn)、規(guī)范誠(chéng)信、紀(jì)律嚴(yán)明”的企業(yè)文化理念，將誠(chéng)信奉為立企之本。低調(diào)務(wù)實(shí)、規(guī)范誠(chéng)信、專業(yè)高效的行事作風(fēng)讓 XXX 地產(chǎn)獲得了廣泛的市場(chǎng)肯定和客戶信賴。作為央企地產(chǎn)龍頭，XXX地產(chǎn)積極投身社會(huì)公益事業(yè)，努力踐行 “回報(bào)社會(huì)、傳承文化、服務(wù)生活”的企業(yè)社會(huì)責(zé)任觀，響應(yīng)政府號(hào)召，參與保障性住房建設(shè)，三、項(xiàng)目提出的理由與過程全國(guó)房地產(chǎn)概況在我國(guó)進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)的今天，住房越來越受到廣大人民群眾的關(guān)注。在過去三年內(nèi)，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工面積約為 21 億平方米，年均住宅竣工面積 7 億平方米，是改革開放以來住宅竣工面積的 3 倍以上；城鎮(zhèn)人均住宅面積由 1997 年的 平方米，提高到 2022 年的 28 平方米，戶均達(dá)到 80 多平方米。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展刺激了國(guó)內(nèi)住房需求，有效的拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，1998 年以來，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重由 1997 年的不到 6%，增加到 2022 年的 10%，每年拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022 年底，城鎮(zhèn)人口超過 6 億人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %，預(yù)計(jì)到2022 年將達(dá)到 48%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 億；到 2020 年將超過 60%，城鎮(zhèn)人口超過 8 億，城鎮(zhèn)化加速將帶動(dòng)住宅需求持續(xù)增加，商品住宅將繼續(xù)處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，以上數(shù)據(jù)表明我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景比較樂觀。 大連市房地產(chǎn)概況大連作為我國(guó)重要的工業(yè)、港口、貿(mào)易和旅游城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，城市人口增長(zhǎng)迅速，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和人口的增加有力的推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，從區(qū)域發(fā)展上來看，隨著城市“西拓北進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，大連市城市向北部、西部及城市邊緣區(qū)域迅速拓展，帶來了人群的快速蔓延擴(kuò)張，形成城市中心區(qū)的人口外移，由此產(chǎn)生大量的內(nèi)部剛性需求。大連市房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，并逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)。大連市已經(jīng)初步建立了完善的一、二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，并在房地產(chǎn)配制中起到了良好的作用。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)及行政管理體系的不斷完善，活躍、公開的房地產(chǎn)市場(chǎng)已初步形成。大連作為“北方明珠”城市，優(yōu)美的環(huán)境及自然條件一直吸引東北三省及其他地區(qū)人員來連置業(yè)居住，現(xiàn)大連市降低買房入市門檻，更為這些人創(chuàng)造了方便條件。所有這些，既為房地產(chǎn)投資提供了廣闊的投資天地，也為投資者提供了良好的投資保障。綜合以上，使得大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨向于內(nèi)需與外向型客戶共同支撐的局面，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。旅順房地產(chǎn)市場(chǎng)概況旅順口區(qū)作為大連市“西拓北進(jìn)”中“西拓”的重點(diǎn)區(qū)域，隨著工業(yè)化水平的提高及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，特別是旅順口區(qū)的全面開放帶來的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭漸漸顯露，其房地產(chǎn)需求市場(chǎng)也在逐漸的擴(kuò)大，且需求市場(chǎng)特性也逐漸的由明顯的外向型支撐轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)外相結(jié)合的復(fù)合型健康需求市場(chǎng)，需求體系的逐漸穩(wěn)固化為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。2022 年將是旅順口區(qū)發(fā)展的轉(zhuǎn)折之年。因?yàn)樵诮衲辏庙樋趨^(qū)實(shí)現(xiàn)了對(duì)外開放，并被全域納入遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶，這接踵而來的歷史機(jī)遇，給旅順的經(jīng)濟(jì)發(fā)展插上了一對(duì)無形的翅膀，力助旅順的全速騰飛。作為大連市城區(qū)外拓的主要承接地， “率先實(shí)現(xiàn)全域城市化、打造生態(tài)宜居城市”是大連市委、市政府對(duì)旅順口區(qū)的期望。對(duì)此，旅順口區(qū)區(qū)委、區(qū)政府提出了“五城一都”的城市發(fā)展目標(biāo)，即西部臨港新城、國(guó)際旅游休閑度假城、科技創(chuàng)新城、歷史文化名城、生態(tài)宜居城和花卉之都。全面開發(fā)全速發(fā)展的旅順給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大發(fā)展空間和機(jī)遇。如今的旅順，已經(jīng)成了全國(guó)品牌開發(fā)商的聚集區(qū)，更是大連樓市外來品牌最為集中的區(qū)域。許多房地產(chǎn)品牌具備戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商早已“搶灘”旅順，包括外地企業(yè)合生創(chuàng)展、福建中庚、天津大眾，億達(dá)、龍河、民興、華通等本地企業(yè)，已經(jīng)在旅順開發(fā)了 20 多個(gè)樓盤。作為一個(gè)成熟的開發(fā)區(qū)域，旅順業(yè)已成為全國(guó)性開發(fā)商比拼作品的大舞臺(tái)，而這片沃土，也已經(jīng)成為大連房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)。該項(xiàng)目就是在上述背景下提出的。四、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ；國(guó)家計(jì)委辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 》的通知（計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)） ； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ；國(guó)家有關(guān)部門頒布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定；2022 年、2022 年、2022 年大連市政府工作報(bào)告；大連市政府制定的《大連市經(jīng)濟(jì)上新臺(tái)階的規(guī)劃綱要》 ；大連市城市總體規(guī)劃；遼寧省建筑工程投資概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；大連統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于大連市旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 二、用地面積及建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約為 萬平方米，規(guī)劃建筑總面積約為 平方米，其中地上建筑面積為 平方米，地下建筑面積38500 平方米,容積率為 ，建筑密度 16%，綠地率 45%。地下停車位 1025 個(gè)。三、項(xiàng)目建設(shè)總投資與資金來源該項(xiàng)目總投資額約為 78818 萬元（人民幣，下同） ，其中大連 XXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌資金 28044 萬元（占總投資 %） ，申請(qǐng)銀行貸款 30000 萬元（占總投資 %） ，利用銷售回款返投 20774 萬元（占總投資 %） 。四、項(xiàng)目建設(shè)期項(xiàng)目總開發(fā)期為 2022 年 12 月2022 年 11 月，總開發(fā)周期（計(jì)算期）為三年。其中銷售期為 2022 年 5 月2022 年 11 月，一期開盤為 2022 年 9 月，二期開盤為 2022 年 6 月，總銷售期為兩年半。五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表：表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng)目 單位 費(fèi)用1 開發(fā)成本 萬元 73341 土地費(fèi)用 萬元 17060 前期工程費(fèi) 萬元 1010 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬元 5849 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 40596 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元 2316 其他費(fèi)用 萬元 3018 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 34922 開發(fā)費(fèi)用 萬元 5477 管理費(fèi)用 萬元 600 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 1274 銷售費(fèi)用 萬元 36033 總投資（1+2