【正文】 第 1 頁(yè) 共 34 頁(yè) 1 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究 內(nèi) 容 提 要 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過(guò)對(duì)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村 ，以及周邊主要同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 ，項(xiàng)目總投資 。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái) 務(wù)凈現(xiàn)值，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 [關(guān)鍵字 ]后湖花園 項(xiàng)目投資 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 武漢市某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2020年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 第四章 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 第 2 頁(yè) 共 34 頁(yè) 2 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 四、項(xiàng)目利潤(rùn) 估算 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目敏感性分析 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語(yǔ) 第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn) 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探 索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) 武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站（ 國(guó)家建設(shè)部及武漢市頒 布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 第 3 頁(yè) 共 34 頁(yè) 3 武漢市 2020房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約 ，屬于武漢市 “ 十五 ” 計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一 —— 后湖鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開(kāi)發(fā)有極其重要意義。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字 [2020]2號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過(guò)，建筑密度 %，綠化率不低于 40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在 24米以下，也允許建高層（ 40米以下），但比例不得超過(guò) 20%。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ① 總用地面積： ，合 。 ② 容積率： ③ 總建筑面積： M2 其中：多層住宅： M2 小高層住宅及別墅： M2 公建面積： M2 ④ 建筑密度： % ⑤ 綠化率： 40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提 出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2020年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。 2020年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持 了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》 2020’5 ） 同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示， 2020年 “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” 值達(dá)到 ，比上年增加 ，保持了快速上升的 第 4 頁(yè) 共 34 頁(yè) 4 發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷(xiāo) 售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，（《中國(guó)統(tǒng)計(jì)》 China Statistics 2020’5 ），房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況表 2020年實(shí)際 比上年同期 +% 住宅投資（億元） 商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 28295 商品房竣工面積（萬(wàn)平方米） 商品房銷(xiāo)售建筑面積（萬(wàn)平方米） 商品房銷(xiāo)售額（億元） 其中：銷(xiāo)售給個(gè)人（億元） 占總銷(xiāo)售額的比重（ %） 1． 開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。 2020年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長(zhǎng) %，占固定資產(chǎn)投資的 %。其中：商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資，與上年同比增長(zhǎng) %。 2． 消費(fèi)主題發(fā)生 變化，銷(xiāo)售總量逐年上升。 2020年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅 米，占商品住宅銷(xiāo)售面積的 % ，比上年提高 。 3． 銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。 2020年商品房每平方米平均售價(jià) 2105元，較上年上漲 %，商品住宅平均售價(jià) ，上漲 %，辦公寫(xiě)字用房平均售價(jià)4437元，下跌 %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià) ，上漲 %。個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長(zhǎng) 。其中建設(shè)銀行 2020年末個(gè)人住房貸款余額達(dá) 1390億元，占該行全部貸款余額的 %，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的 40%。 4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買(mǎi)房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（ 90平方米左右）總體好銷(xiāo)，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤(pán)受到青睞。（《中國(guó)房地產(chǎn) 信息》 2020’5 Real Estate Information of China 謝家瑾） 第 5 頁(yè) 共 34 頁(yè) 5 以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。 二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1． 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020年武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。一是全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資達(dá) ，較 1999年增長(zhǎng) %；全市總開(kāi)工面積 1343萬(wàn)平方米，比 1999年增長(zhǎng) %；總竣工面積為 ，比 1999年增長(zhǎng) 2%；其中住宅竣工面積達(dá) ，占全市總竣工面積的 %，比 1999年增長(zhǎng) %；全市商品房銷(xiāo)售總面積為 ，其中住宅為 244萬(wàn)平方米，占總面積的 %，銷(xiāo)售額達(dá) ；空置商品房從 1999年的 150萬(wàn)平方米下降為 115萬(wàn)平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶(hù)數(shù)為 19481戶(hù)，比 1999年增長(zhǎng) 11%，租賃總面積為 萬(wàn)平方米，比 1999年增長(zhǎng) 17%，年租金總額為 ，比 1999年增長(zhǎng) 52%。三是在房地產(chǎn)抵押方 面，全市房地產(chǎn)抵押總戶(hù)數(shù)為 21647戶(hù)，比 1999年增長(zhǎng) %，說(shuō)明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。以上情況表明：武漢市 2020年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。 （ 1）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平的重要指標(biāo)， 2020年第四季度商品房銷(xiāo)售額為 8億元，其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為 ，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率為 %。從圖中可以看出： 2020年武漢市商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到 %的水平，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率的不斷上升 ，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。 （ 2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。 2020年第四季度房地產(chǎn)投資總額為，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)， 從左圖看出： 2020年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。 價(jià)格 指數(shù) 一季度 1000 二季度 1963 三季度 四季度 （ 3）截止 2020年 11月份，全市完成住宅投資 ，占房地產(chǎn)總投資的 %，2020年武漢市住宅累計(jì)總投資 ，占房地產(chǎn)總投資的 %。其中住宅類(lèi)物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見(jiàn)下表： 各季度武漢市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示 : 通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住 第 6 頁(yè) 共 34 頁(yè) 6 宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持 攀升。 2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析 ：〈億房網(wǎng) 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。 2020年，武漢市正式步入住宅的商品時(shí)代。自 1998年 12月 31 日延續(xù)了 近 50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來(lái)。經(jīng)過(guò) 1999年的過(guò)度轉(zhuǎn)換，從 2020年開(kāi)始，實(shí)物分房已完全停止，居民 “ 等、靠、要 ” 的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變。 2020年 6月 30日以前，凡購(gòu)買(mǎi)公房一次性付款的，可享受 20%的折扣優(yōu)惠； 2020年歲末，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開(kāi)始則實(shí)行 “ 零折扣 ” 。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在 2020年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。 2020年武漢房地產(chǎn) 市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。 1999年武漢市空置商品房為150萬(wàn)平方米， 2020年新增 9萬(wàn)平方米，到 2020年底還剩 115萬(wàn)平方米，因此在 2020年共消化了 44萬(wàn)平方米。 3． 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。 2020年武漢市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為 195萬(wàn)平方米，竣工面積為 65 萬(wàn)平方米，占全市住宅總竣工面積的 %，全年銷(xiāo)（預(yù)）售 ，其中預(yù)售 ，銷(xiāo)售率超過(guò)100%，解決了 1萬(wàn)余戶(hù) 居民的住房問(wèn)題，先后開(kāi)發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。 4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。 2020年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買(mǎi)賣(mài)的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。廣州、深圳存量房交易大大超過(guò)了增量房的交易，而武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。 2020年武漢 市增量房市場(chǎng)交易 30010起，交易的建筑面積達(dá) 244萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到 27130起，建筑面積為 。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。 住房一級(jí)市場(chǎng)（增量房） 住房二級(jí)市場(chǎng)（存量房） 住宅總量 起數(shù) 30010起 27130起 57140起 建筑面積 244平方米 5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至 “8 成 30年 ” 的期限。 2020年全市各銀行發(fā) 第 7 頁(yè) 共