【正文】 武漢東西湖項目可行性研究報告二零零壹年三月十五日目 錄`項目決策背景及摘要一、 外部環(huán)境二、 內(nèi)部因素第一部分：項目及周邊概況l 宗地位置l 宗地現(xiàn)狀l 項目周邊的社區(qū)配套l 周邊環(huán)境與景觀l 大市政配套l 土地升值潛力初步評估。l 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析l 項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述l 合作方式及風(fēng)險評估第三部分：市場分析l 東西湖區(qū)住宅市場分析l 東西湖區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征l 東西湖區(qū)內(nèi)市場目標(biāo)客層研究l 產(chǎn)品定位及建議第四部分：規(guī)劃建議l 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析l 規(guī)劃設(shè)想第五部分：工程及銷售計劃l 工程計劃： l 銷售計劃： 第六部分：投資收益分析l 成本預(yù)測l 稅務(wù)分析l 投資測算l 項目利潤測算l 售價、容積率、成本變化對投資利潤的影響l 現(xiàn)金流量測算第七部分：管理資源配置l 機構(gòu)設(shè)置： l 人力資源需求及解決： 第八部分：綜合分析與建議l 項目優(yōu)勢l 項目劣勢l 結(jié)論及建議項目決策背景及摘要第一部分:外部因素作為華中地區(qū)的經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、文教、信息中心，武漢人口眾多、交通方便、經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，具有發(fā)展住宅的優(yōu)越基礎(chǔ)；東西湖地區(qū)（含金銀湖區(qū)）地理位置和交通條件優(yōu)越，區(qū)政府對萬科的進入持非常歡迎的態(tài)度，并提供了比較優(yōu)越的條件。l 武漢市現(xiàn)轄11個城區(qū)，2個郊區(qū)，1個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。總?cè)丝跒?40萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口占59%。人口密度為874人/平方公里，是華中地區(qū)最大城市；（地理、人口）配武漢市區(qū)圖武漢市位于江漢平原東部，處于中國經(jīng)濟地理的核心位置，長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口，漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局。武漢市是中國歷史文化名城之一；中國中部地區(qū)的工業(yè)、金融、商業(yè)、科學(xué)和文化教育中心；中國集鐵路、水路、公路、航空、郵政和電信于一體的重要樞紐。l 武漢市—第四增長級；武漢市經(jīng)濟總量在全國副省級以上城市中位列第九，綜合實力第六，%%。（經(jīng)濟實力）2001年計劃摘自《武漢市“十五”發(fā)展綱要》l 武漢市整體房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步攀升期（房價由于安居適用房而偏低、目前的好轉(zhuǎn)趨勢）l 東西湖區(qū)（含金銀湖區(qū)）交通條件及自然環(huán)境優(yōu)越，是武漢市建設(shè)新經(jīng)濟增長帶、導(dǎo)入舊城區(qū)人口的重點區(qū)域，進行大規(guī)模住宅開發(fā)符合武漢市整體發(fā)展規(guī)劃、武漢市十五發(fā)展規(guī)劃（20012005）；（武漢發(fā)展最快的區(qū)，去年的總財政收入局全市之首，對萬科非常歡迎）（配表示優(yōu)美環(huán)境和發(fā)達交通的圖片）根據(jù)武漢市第十四屆人民代表大會通過的《武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》， 在20012005年第十個五年計劃期間，武漢市將構(gòu)筑城市空間布局和功能分區(qū)，形成都市繁榮圈、都市實力圈和都市輻射圈。都市繁榮圈重點推進商貿(mào)金融區(qū)、都市景觀區(qū)的建設(shè)；在都市實力圈加快形成以東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園為主要增長級的新的經(jīng)濟增長帶；在市郊和遠(yuǎn)城市重點推進具有一定規(guī)模并組團式布局的衛(wèi)星城建設(shè)，發(fā)展市域城鎮(zhèn)體系。按照綱要，十五期間，配合舊城區(qū)成片改造，疏散舊城人口密度，創(chuàng)造城市人居環(huán)境，重點在二環(huán)線以外地區(qū)開發(fā)建設(shè)一批規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進的居住新區(qū)。爭取五年開發(fā)建設(shè)量達到2000多萬平方米，居住人口100萬人左右。要形成適應(yīng)不同層次居民的有效需求，具有成片開發(fā)和多層次住房供應(yīng)特色的大型示范性居住新區(qū)。詳見附件：《武漢市城市總體規(guī)劃》《武漢市十五規(guī)劃》《東西湖區(qū)概況及規(guī)劃》第二部分:內(nèi)部因素：進入中心城市，向四周擴散，是萬科既定的發(fā)展策略；重點開發(fā)武漢，可以發(fā)揮其華中地區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，逐步延伸至鄭州、長沙、南昌等地；配全國地圖（表示武漢向其他擴散的地理圖）隨著城市人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的加速，城郊結(jié)合部將更進一步成為萬科投資的重點；大規(guī)模、面向普通人的樓盤成為萬科的主力樓盤；配四季花城鳥瞰圖第一部分、項目概況一、 宗地位置配武漢市區(qū)圖、東西湖規(guī)劃圖、金銀湖片區(qū)規(guī)劃詳圖，需標(biāo)明其距各個市政建筑距離 東西湖項目包括金銀島西地塊和鑫橋地塊共兩個地塊，前者位于金銀湖生態(tài)保護區(qū)之西半島，三面環(huán)湖，西側(cè)為環(huán)湖路和東西湖啤酒廠，鑫橋地塊位于鑫橋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園東北角，北側(cè)為金山大道，南側(cè)為工業(yè)園，西側(cè)為臺商投資區(qū)管委會辦公大樓，東側(cè)臨金銀湖之銀水湖； 地塊之間相距約4公里，鑫橋地塊距市中心12公里，距漢口火車站7公里，距武漢天河國際機場18公里二、 宗地現(xiàn)狀：配地塊現(xiàn)狀圖,標(biāo)記出地塊邊界圖平面地形圖，地形地貌圖，地下狀況圖， 鑫橋地塊原為零星魚塘，近年進行回填，現(xiàn)地勢平坦，已完成周圍及地塊內(nèi)市政道路的規(guī)劃和施工，現(xiàn)地面自然標(biāo)高為+21米左右，比金山大道的規(guī)劃標(biāo)高（177。）低0。5米，比銀水湖平時水位高出約1米；西半島地塊原為養(yǎng)殖、種植用地，現(xiàn)有的魚塘和菜地需要回填和平整； 鑫橋地塊西南角有部分民房需拆除（住戶已遷走），政府承諾在交地塊前拆完，西半島地塊內(nèi)有一條30kv高壓線橫穿，但政府已同意將移位；另有一養(yǎng)雞場須拆建（占地400畝）；地塊地下并無任何建筑物或構(gòu)筑物； 地下沒有管線、電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 地塊的形狀 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。三、 項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通出行：周邊有包括高等級金山大道（被省長譽為楚天第一路）在內(nèi)的八條重要道路，現(xiàn)有兩路中巴經(jīng)過地塊，區(qū)政府已答應(yīng)為地塊配置方便的公共交通；附近常青花園完善的公交配套可以借用，武漢市規(guī)劃中的地鐵也將引入常青花園。規(guī)劃道路紅線間距100米寬，雙向4車道。將周邊八大交通要道縱橫貫通：即107國道（北京至深圳）、316國道（福州至蘭州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武漢市中環(huán)路、武漢市外環(huán)路、天河機場高速公路、漢渝鐵路（武漢至重慶）、漢江航線（陜西至武漢）。東西湖區(qū)有武漢市的西大門之美稱。配：交通圖 教育：投資區(qū)內(nèi)有十二所中、小學(xué)和大、中專學(xué)校；其中，吳家山中學(xué)為市重點中學(xué)，東西湖職業(yè)學(xué)校是國家重點職業(yè)高級中學(xué)。規(guī)劃中將新建24班小學(xué)一所、9班幼兒園二所； 醫(yī)療：擁有二甲區(qū)的人民醫(yī)院和區(qū)衛(wèi)生防疫站。 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設(shè)施文娛設(shè)施：有多家合資、獨資的酒店、賓館，有全省唯一正式開業(yè)的高爾夫球場。武漢市西郊公園，依山傍水，可提供良好的休閑環(huán)境。配文娛設(shè)施圖 社區(qū)：周邊土地開發(fā)情況……概括性的東西即可；北側(cè)碧?；▓@、金山大道；東側(cè)金銀湖改造、東西湖花園、香港新世界開發(fā)的常青花園和吳南花園商住區(qū)；南側(cè)鑫橋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（東西湖啤酒廠）；西側(cè)為萬國工業(yè)園建設(shè)；配與相關(guān)配套的距離圖，入園企業(yè)分布圖、配周邊常青等社區(qū)圖； 金融：擁有多家國有商業(yè)銀行和保險機構(gòu)，可開展人民幣貸款、融資等多種外匯結(jié)算以及保險業(yè)務(wù)。 醫(yī)院： 四、 項目周邊環(huán)境宗地屬武漢市金銀湖旅游度假區(qū)中的一部分，風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，保持著良好的自然生態(tài)；配：金銀湖景觀圖，五、 大市政配套鑫橋地塊除煤氣外，其余市政配套均已完成；金銀島西地塊還無市政配套；政府已表示將盡快完成，計劃先開發(fā)鑫橋地塊；配：市政配套圖i. 供電設(shè)施：電力來自華中電網(wǎng)，區(qū)內(nèi)擁有１１０ＫＶＡ雙回路供電系統(tǒng)，高壓變電容量達10萬KVA，但高壓線并未接至本項目紅線邊，臨時用電是從常青花園環(huán)接，ii. 供水設(shè)施：擁有日供１００萬噸和１３萬噸自來水廠各一座，輸水管網(wǎng)隨區(qū)內(nèi)主干道鋪設(shè)，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。iii. 排水設(shè)施：投資區(qū)排水為雨污分流，整個排水系統(tǒng)屬高灌低排明渠暗管網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。雨水入渠，污水經(jīng)處理后經(jīng)暗管排入境外府環(huán)河水系。iv. 供氣：可自古田燃?xì)庹疽?，日供氣能力?0000立方米，已有20000戶居民用氣，目前仍未敷設(shè)管道。v. 通信：終期設(shè)計４萬門程控交換機電訊大樓向區(qū)內(nèi)用戶提供各類通訊業(yè)務(wù)的系列服務(wù)，現(xiàn)已開通程控電話２００００門。六、 規(guī)劃控制要點鑫橋地塊(金銀島西地塊還未確定)： 占地面積： 420畝 （地塊） 容積率： ~ 規(guī)劃總建筑面積： 35萬M2 左右 其中： 住宅面積： 文教配套（幼兒園）面積： 商業(yè)配套面積： 物業(yè)、會所： 七、 土地價格待補；八、 土地升值潛力初步評估；綜上所述，宗地具有優(yōu)越的地理位置與自然環(huán)境，周邊配套完善，已有大規(guī)模社區(qū)，是武漢市建設(shè)新經(jīng)濟增長帶、導(dǎo)入舊城區(qū)人口的重點區(qū)域，進行大規(guī)模住宅開發(fā)符合武漢