【正文】 經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出及其財務(wù)費用 （ 匯兌凈損失 、 銀行手續(xù)費等 ） 。 ?包括銷售部門人員工資 、 職工福利費 、 運輸費及其他銷售費用 （ 廣告費 、 辦公費 、 差旅費 ） 。 ? 它不包括雖計入產(chǎn)品成本費用中 ， 但實際沒發(fā)生現(xiàn)金支出的費用項目 。 產(chǎn)品成本測算 ? 機(jī)會成本 ? 由于將有限資源使用于某種特定的用途而放棄的其他各種用途的最高收益 。 它是指企業(yè)自有的資源 ， 實際上已經(jīng)投入 ， 但在形式上沒有支付報酬的那部分成本 。 ? 沉沒成本 ? 過去巳經(jīng)支出而現(xiàn)在已無法得到補償?shù)某杀?。 ? 變動成本和固定成本 稅收與稅金 ? 我國目前的工商稅制分為流轉(zhuǎn)稅 、 資源稅 、 收益稅 、 財產(chǎn)稅 、 特定行為稅等幾類 。 稅收與稅金 ? 營業(yè)稅： ? 應(yīng)納營業(yè)稅稅額＝營業(yè)額 適用稅率 。 ? 城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅： ? 以納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額為附征依據(jù) 。 ? 教育費附加： ? 以納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額為附征依據(jù) 。 ? 企業(yè)所得稅： ? 應(yīng)交所得稅 =應(yīng)納稅所得額 所得稅稅率 。 稅收調(diào)整項目金額 。 ? 土地使用稅： ? 每年 ～ 10元 /平方米 ， 按城市規(guī)模分四級按年計稅 。 （ 稅前列支 ） ? 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅： ? 計稅依據(jù)為固定資產(chǎn)投資項目實際完成的投資額 。 經(jīng)濟(jì)評價中的經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo) ? 我們把“成果與消耗之比”、“產(chǎn)出與投人之比”稱為經(jīng)濟(jì)效果，而將經(jīng)濟(jì)活動中所取得的有效勞動成果與勞動耗費的比較稱為經(jīng)濟(jì)效益。 ? 兩者的關(guān)系可以從資金回收公式中反映。通常包括： ? 利息率：針對信貸資金而言，因此是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率； ? 折現(xiàn)率：將未來收益或收入轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值的收益率； ? 內(nèi)部收益率：某投資在其持有期內(nèi)實際獲得的或預(yù)期可獲得的收益率； ? 全部資本收益率：反映全部已投入資本的收益水平，它不考慮還本付息的影響，假設(shè)全部投資都是投資者的自有資金； ? 權(quán)益資本收益率：反映投資者投入自有資金的收益水平。 財務(wù)評價的基本數(shù)據(jù)計算表 ? 建設(shè)投資估算表：估算項目從籌建到竣工驗收中全過程的全部費用。 序號 項目 合計 （萬元） 建設(shè)期 經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 … 1 銷售成本 建房成本 售房費用 … … … … … … 2 租賃成本 建房成本 出租費用 … … … … 總成本 財務(wù)評價的基本數(shù)據(jù)計算表 ? 投資項目損益測算表：反映開發(fā)經(jīng)營過程中的收入、費用、利稅、所得稅等情況，用以計算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 序號 項目 合計 （萬元） 建設(shè)期 經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 … 1 現(xiàn)金流入 售房收入 … … … … … … 小計 2 現(xiàn)金流出 建安成本 … … … … … … 小計 3 凈現(xiàn)金流量 131 18 40 121 19 4 累計凈現(xiàn)金流量 131 149 109 12 30 5 凈現(xiàn)值 117 15 28 106 11 6 累計凈現(xiàn)值 117 132 104 2 23 資金的時間價值及其等值計算 ? 不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值 ? 資金增值 （ 投資者 ） ? 犧牲即期消費 （ 消費者 ） ? 資金時間價值得大小取決于 ? 投資利潤率 ? 通貨膨脹率 ? 風(fēng)險 （ 投資利潤率＝資金時間價值＋通貨膨脹率＋風(fēng)險 ） ? 利息：占用資金所付的代價 ? 單利： F＝ P（ 1+i?n） ? 復(fù)利： F＝ P（ 1+i） n 資金的時間價值及其等值計算 ? 利率與計息周期 ? 名義利率 ? 實際利率 ? 資金等值 ? 考慮時間因素的情況下 ， 不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值 。 分為 ? 普通年金 （ 定期 、 定額 ） ?期初年金 ?期末年金 ? 特殊年金 （ 定期 、 不定額 ） ?等比年金 ?等差年金 ?延期年金：第一次款項發(fā)生距 “ 現(xiàn)在 ” 有很長時間 ， 即投資若干年后才有穩(wěn)定收益 。 資金等值計算 1)1()1()1(1)1(1)1(1)1()1()1(??????????????????nnnnnnnniiiPAiiiAPiiFAiiAFiFPiPF資金回收公式：等額支付現(xiàn)值公式：：等額支付償債基金公式等額支付終值公式：一次支付現(xiàn)值公式：一次支付終值公式：資金等值計算 ? ? ? ?? ?? ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????1111111111)1(1)1(11)1(11)1(11111nnnnnnnnnissiiAAsiinAsiissiAPiniGAAiniiiiGiiiAP等比序列年費用公式：等比序列現(xiàn)值公式：等差序列年費用公式：等差序列現(xiàn)值公式：財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 ? 單位面積投資額：開發(fā)項目投資總額與總建筑面積的比例 ? 簡單投資收益率：開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年凈收入總額 （ 或預(yù)計回收期內(nèi)的平均年凈收入額 ） 與項目總投資額的比率 ? 投資利稅率：正常年度的年利稅總額 （ 或預(yù)計回收期內(nèi)或全部售完的幾年內(nèi)的年均利稅 ） 與項目總投資的比率 ? 靜態(tài)投資回收期：以項目的凈收益來抵償全部投資 （ 包括固定資產(chǎn)投資和流動資金 ） 所需要的時間 。 ? FNPV≥0說明項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，在財務(wù)上是可行的。 ? 財務(wù)凈現(xiàn)值率（ NPVR） : 年的凈現(xiàn)金流量第現(xiàn)金流出量，現(xiàn)金流入量， t:)(::)1()(0ttntctCOCICOCIiCOCIFNPV???????總額的現(xiàn)值投資:F P V IF P V IF N P VF N P V R ?財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 年份 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)金流量 4000 3600 3000 7000 600 300 年折現(xiàn)率＝ 12％ FNPV＝ 4000/(1+12%)3600/(1+12%)2+3000 /(1+12%)3 +7000 /(1+12%)4+600 /(1+12%)5+300 /(1+12%) = 0 財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 ? 財務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） ：在項目投資有效期內(nèi) ， 各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率 。 ? FIRR可以通過逐步測試法 （ 內(nèi)插法 ） 求得 ， 即先用目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項目凈現(xiàn)值 ， 若為正 ， 則用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為零的正值和負(fù)值各一個 ，然后通過內(nèi)查計算 FIRR。 NPV(r1):采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值； NPV(r2):采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值。 ?FIRR可以反映項目投資所能支付的最高貸款利率，也可以與部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率 ic進(jìn)行比較，當(dāng) FIRR≥ic時，則認(rèn)為項目財務(wù)上可行。 （ ??+??）＝ ％ 財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 ? FIRR是項目投資的盈利率，由項目的現(xiàn)金流量決定，是內(nèi)生決定的，但其反映的是項目生命期內(nèi)沒有回收的投資的盈利率，而不是初始投資在整個生命期的盈利率。由于初期投資在第一年末的等值為 1100萬元，所以第一年末未回收的資金為 750元，根據(jù) FIRR的經(jīng)濟(jì)含義，10％是未回收資金的收益率，那么第一年末未回收的資金到第二年末的等值為 825萬元，減去第二年的凈收入 300萬元，第二年末未回收資金為 525萬元，依此類推，到生命期末，未回收資金為零。 關(guān)于財務(wù)內(nèi)部收益率的評價 ? 再投資假設(shè)（ reinvestment assumption） 投資方案 A B 初始投資 10694 10694 第一年的凈現(xiàn)金流量 7000 0 第二年的凈現(xiàn)金流量 7000 14890 內(nèi)部收益率 20％ 18％ 用 20％的再投資利率計算 10％ 第一年 8400 7700 第二年 7000 7000 累計終值 15400 14700 20％折現(xiàn) 10694 10208 資金等值的貼現(xiàn)率 20％ ％ 關(guān)于財務(wù)內(nèi)部收益率的評價 投資方案 A B 初始投資 22832 33522 前 3年的年現(xiàn)金流量 10000 10000 第 4和第 5年的凈現(xiàn)金流量 0 10000 內(nèi)部收益率 15％ 15％ 用 10％的再投資利率計算 第 1年（再投資 4年） A B 第 2年（再投資 3年） 14641 14641 第 3年（再投資 2年） 13310 13310 第 4年（再投資 1年） 0 11000 第 5年（再投資 0年） 0 10000 所有現(xiàn)金流量的終值 40051 61051 資金等值的貼現(xiàn)率 ％ ％ 財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 ? 但通常情況下，再投資的收益率往往小于初期投資的收益率，因為回收的資金總是比初期投資的少，而且使用時間短。 ? 一般 icFIRR，所以一般 ic FERR FIRR。 ? 常規(guī)投資方案是指在生命期內(nèi)除建設(shè)期或投產(chǎn)初期的凈現(xiàn)金流量為負(fù)值之外，其余年份均為正值，凈現(xiàn)金流量符號只從負(fù)到正變化一次，且所有負(fù)值均出現(xiàn)在正值之前。 ? 若 Δ FIRR ≥ic，則增量投資部分達(dá)到了規(guī)定要求，增加投資有利，投資大的方案有利。 ? 可以根據(jù)現(xiàn)金流量表計算 DPP。 ? 總開發(fā)成本一般包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、管理費、財務(wù)費用、銷售費用和其他費用。 總開發(fā)成本發(fā)成本項目總開發(fā)價值－總開開發(fā)商成本利潤率＝財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 ? 以上收益率都沒有考慮通貨膨脹的影響，稱為表面收益率，如果考慮通貨膨脹的影響，則實際收益率（ Rr）、表面收益率（ Ra）與通貨膨脹率（ Rd）之間的關(guān)系為： )1)(1(1 dra RRR ????國民經(jīng)濟(jì)評價 ? 國民經(jīng)濟(jì)評價是從國家整體或全社會的角度，考察項目能否做到最優(yōu)利用，是否取得最佳的社會經(jīng)濟(jì)效益。 ?投資項目存在外部性（外部收益、外部成本）。前者如技術(shù)擴(kuò)散、閑置資源的利用等，后者如環(huán)境污染。 ? 采用的參數(shù)不同。 國民經(jīng)濟(jì)評價 ? 效益與費用的構(gòu)成和范圍不同； ?有些在財務(wù)評價中屬于支出的，在國民經(jīng)濟(jì)評價中不屬于支出（如稅金、國內(nèi)貸款利息），而在財務(wù)分析中不屬于支出的，在國民經(jīng)濟(jì)評價中屬于支出（如污染、出口補貼）； ?另外財務(wù)評價中只考慮直接收益和直接成本，國民經(jīng)濟(jì)評價不僅包括這些，而且包括間接收益和間接成本，即包括可計量的貨幣效果，也包括不可計量的政治、環(huán)境、國防等效果。鋼材的市場價格是 2020元 /噸，其中有 20％的間接稅；水泥的市場價格是 120元 /噸，包括 10％的國家補貼。 國民經(jīng)濟(jì)評價 ? 國民經(jīng)濟(jì)評價的價格計算 ? 影子價格 ? 是相對于市場交換價格的計算價格，又稱“經(jīng)濟(jì)價格”。 ? 外貿(mào)貨品：以貨品的口岸價減去捐稅后乘以影子匯率。 ? 影子工資率 ? 進(jìn)行財務(wù)分析，人工屬于成本，工資是成本支出，但對國民經(jīng)濟(jì)，工資是凈產(chǎn)值的一部分，屬于效益。 ? 影子工資率是勞動力的實際經(jīng)濟(jì)代價，或勞力的機(jī)會成本。 國民經(jīng)濟(jì)評價 ? 國民經(jīng)濟(jì)評價的價格計算 ? 影子匯率 ?在一般的發(fā)展中國家，由于外匯缺乏，法定匯率一般低估了外匯的經(jīng)濟(jì)價值。 ?影子匯率一般由政府有關(guān)部門統(tǒng)計計算，簡單計算可以采用： ?另外可以參考外匯的幣場價格，即黑市價格。出口補貼（出口稅可視全部進(jìn)口稅收入；；全部出口貨的離岸價格；全部進(jìn)口貨的到岸價格法定匯率；影子匯率；:S:T:X:M:O E R:)()(xixiS E RXMSXTMO E RS E R??????國民經(jīng)濟(jì)評價 ? 某開發(fā)項目的兩種投資方案： A B 土地取得費