【正文】 ? 確定型決策法 ? 風(fēng)險型決策法 ? 不確定型決策法 （一）確定型決策法 ? 確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且一種方案只有一種確定可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。 ? 單純選優(yōu)法又分為 絕對法 和 相對法 （ 1）絕對法 ? 指以房地產(chǎn)投資的效益或費用的絕對值大小來評價投資決策方案的優(yōu)劣或是否可取。 ? A、凈收益法 指房地產(chǎn)投資全過程中總收入扣除總成本的余額。 由于凈收益未涉及到資金的時間價值，故一般適用于短期的房地產(chǎn)投資決策。它是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)獲利能力的動態(tài)評價指標(biāo)。 （ 2）相對法 ? 指以效益和費用的比率來評價和比較房地產(chǎn)投資項目并決策方案的優(yōu)劣及是否可取的經(jīng)濟(jì)分析方法。 ? A、內(nèi)部收益率法 ? 內(nèi)部收益率（ FIRR）是使得項目計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)值金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的貼現(xiàn)率。 B、效益費用比法 ? 效益費用比法是指投資過程中所有效益流的現(xiàn)值與所有成本流的現(xiàn)值之比，即： n n B/C=∑Bt*（ 1+i） t ∑Ct*（ 1+i） t t=0 t=0 ? B—— 效益流現(xiàn)值； ? C—— 成本流現(xiàn)值； ? B/C—— 效益費用比； ? t—— 投資經(jīng)營年數(shù)； ? n—— 項目經(jīng)濟(jì)壽命； ? i—— 基準(zhǔn)收益率或年貼現(xiàn)率。 模型選優(yōu)法 ? 模型選優(yōu)法指運用數(shù)學(xué)模型來解決在一定的約束條件下，如何實現(xiàn)效益最大或花費最小的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題。 ? 風(fēng)險型決策應(yīng)具備： ? ①決策人可以在兩個以上的行動方案中加以選擇； ? ②存在兩個或兩個以上的不以決策人主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)； ? ③決策人希望達(dá)到一個明確的目標(biāo)； ? ④可以計算出在不同自然狀態(tài)下，不同行動方案的損失期望值； ? ⑤決策人雖然不能對可能出現(xiàn)的幾種自然狀態(tài)作出肯定的判斷，但是決策人可以根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的概率來加以預(yù)測或估算。最大的損益期望值即最優(yōu)方案。 期望值法舉例 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個方案： A大面積開發(fā)和 B小面積開發(fā)。兩者建設(shè)經(jīng)營期限均為 4年。試問選用何種方案收益大？ 方案 需求量高（ P1=70%） 需求量低（ P2=30%） A 2022 400 B 900 600 E(A)=[2022*70%+(400)*30%]*45000=120（萬元） E(B)=[900*70%+600*30%]*43000=240（萬元） 即 E(B)E(A) 決策樹法 ? 決策樹法： 實際上也是利用期望值進(jìn)行選擇決策方案的一種方法，只不過是把某個含風(fēng)險的投資方法未來發(fā)展?fàn)顩r的可能性和可能的結(jié)果所做的估計和預(yù)測用樹狀圖形表示出來。從它引出的分枝叫方案分枝，方案分枝數(shù)表示行動方案數(shù)。其上下方的數(shù)字表示方案的期望值，從它引出的分枝叫狀態(tài)分枝，每條分枝上面都寫明自然狀態(tài)下所發(fā)生的概率，狀態(tài)分枝數(shù)反映可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)； ? 結(jié)果點： 用符號△表示。 決策樹法舉例 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個方案： A大規(guī)模開發(fā)和 B小規(guī)模開發(fā)。兩者建設(shè)經(jīng)營期限均為 6年。 方案 需求量高 需求量低 A 5300 1000 B 3000 1000 ? 其中建設(shè)經(jīng)營期分為前 2年和后 4年兩個階段。試問在此情況下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？ （三）不確定型決策 不確定型決策 ：指未來事件是否發(fā)生不肯定，而且也無法估計未來各種可能情況的概率，這種決策目前很難借助于定量分析，主要取決于決策者的主觀判斷，也叫做主觀概率法。 樂觀法：基本思想就是對客觀情況總是抱著樂觀態(tài)度的，又稱冒險型決策法。對投資持慎重態(tài)度的決策者多采用該方法。 樂觀法 /悲觀法決策表 方案 自然狀態(tài) 最大損益值 (萬元 ) 最小損益值 （萬元） 甲 乙 丙 丁 A 300 400 500 600 600 300 B 100 300 500 800 800 100 C 400 600 200 600 600 200 D 200 400 500 700 700 200 最大損益值中的最大值 800 最小損益值中的最大值 300 后悔值法決策表 方案 自然狀態(tài) 最大后悔值 (萬元 ) 甲 乙 丙 丁 A 100 200 0 200 200 B 300 300 0 0 300 C 0 0 300 400 400 D 200 200 0 100 200 最大后悔值中的最小值 200 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析 ? 房地產(chǎn)投資不確定性分析就是以合理、有效地識別和規(guī)避風(fēng)險為主要目標(biāo)的一種分析方法 ? 通過分析不確定性因素對房地產(chǎn)投資項目可能造成的影響，從而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險，進(jìn)一步確認(rèn)房地產(chǎn)投資在財務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可行性 ? 不確定性分析主要包括 盈虧平衡分析 、 敏感性分析 和 風(fēng)險分析 （一）盈虧平衡分析 產(chǎn)品銷售利潤 =產(chǎn)品銷售收入 — 產(chǎn)品銷售成本 銷售稅金＝產(chǎn)品銷售收入 稅率 產(chǎn)品銷售收入 =產(chǎn)品銷售量 產(chǎn)品單位價格 — 產(chǎn)品銷售稅金 產(chǎn)品銷售成本 =單位 變動成本 產(chǎn)品銷售量 +固定成本 ?盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益臨界分析，是通過分析產(chǎn)品產(chǎn)量、盈利和成本之間的關(guān)系，找出盈虧在產(chǎn)量、單價、成本等方面的臨界點，以判斷不確定性因素對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，這個臨界點稱為盈虧平衡點（ BEP）。 盈虧平衡分析 ?當(dāng)它們間呈線性函數(shù)關(guān)系時則認(rèn)為它們間的盈虧平衡屬線性盈虧平衡關(guān)系，反之為非線性盈虧平衡關(guān)系。 盈虧平衡分析 ?線性方法 如能達(dá)到盈虧平衡 ， 則： y1=y2 即有： 所以： 所以用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點計算公式是： xtFxVyxPy ??????? 21xtFxVxP ??????加費單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價年固定總成本???B EPqtVPFx???盈虧平衡分析 ?單方邊際收益 （ P－ V－ t） ：單位產(chǎn)品售價扣除單位產(chǎn)品銷售稅金和可變成本的余額 。 ?盈虧平衡模型的實質(zhì)就是開發(fā)項目產(chǎn)銷建筑面積多大時 ， 總邊際收益 （ 單方邊際收益 建筑面積 ） 能抵消固定費用總額 。 盈虧平衡分析 ?用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價表示的盈虧平衡點 （ BEPp） ? 用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點 （ BEPL） ? ?銷售稅率產(chǎn)量 產(chǎn)量單位可變成本年固定成本 ?? ??? 1PB E P? ?tVFB E PP ?????1%100??? PB E PP Pp?? ? %100%100%100??????????????tVPQFQtQVQPFQB E PB E P QL%100???? 年銷售稅金及附加費年可變成本年銷售收入 年固定總成本LB EP盈虧平衡分析 ?用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點 （ BEPs） ?用單位變動成本表示 （ 在變動成本不確定時常用 ） tVPFPB E PPB E PQS ??????加費單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價年固定總成本單位產(chǎn)品售價????SB EP%10 0??? SB E PS Ss?tFQPB EPV??????盈虧平衡分析 ?盈虧平衡點的值無論是用產(chǎn) （ 銷 ） 量表示 ， 還是用價格表示 ， 或用生產(chǎn)能力利用率和銷售收入來表示 ， 均為越低越好 。 ?這一方法只能對項目的風(fēng)險作定性分析 ， 而無法定量測度其風(fēng)險的大小 ， 即對項目的風(fēng)險只能進(jìn)行程度上的描述 ， 這是盈虧平衡分析在技術(shù)上的局限性 。 計算 BEPQ、 BEPL、 BEPS、 BEPP、 BEPV。 問產(chǎn)量在什么范圍內(nèi)可以盈利 ， 什么產(chǎn)量可以獲得最大盈利 ？ （二）敏感性分析 ? 作用 ? 了解投資項目方案的風(fēng)險根源和風(fēng)險的大小 ? 篩選出若干敏感因素 ， 這些最敏感因素集中力量研究 ，盡量減少方案的風(fēng)險 ? 淘汰風(fēng)險大的方案 ?分析和預(yù)測項目經(jīng)濟(jì)效益的主要指標(biāo)（如財務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期、開發(fā)商利潤等）對主要變動因素變化而發(fā)生變動的敏感性程度。 敏感性分析 ? 主要的敏感性因素 ? 租金 、 售價 ? 往往是最重要的因素 ? 建設(shè)成本 ? 預(yù)算與實際投入的變化 ? 原材料 、 人工費用的市場價格變化 ? 時間 ? 批文 、 招標(biāo)等手續(xù)的拖延 ? 工期拖延 ? 租售期的變化 ? 利率 ? 貸款利率 ? 期望的收益率 敏感性分析 主要步驟： ? 選擇經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) ?確定性分析中預(yù)測把握性不大或變化可能性大的指標(biāo) ? 選擇需要分析的不確定性因素 ?剔除確定性因素以及把握性大的不確定性因素 ? 確定變量的變化范圍并計算其變動幅度 ?根據(jù)統(tǒng)計資料 、 經(jīng)驗判斷和市場調(diào)查進(jìn)行綜合估計 ? 確定項目對風(fēng)險因素的敏感程度 敏感性分析 單變量敏感性分析 假設(shè)各變量之間相互獨立，每次只考察一項可變參數(shù)，其它參數(shù)保持不變。 敏感性分析 ? 單變量敏感性分析 ? 各因素變動對利潤的影響 （ %） 原始值－ 10％ 原始值 +10％ 地價（ 20萬 $） + 利潤率（ 15％） + 建設(shè)成本（ 200$/m2) + 租金（ $/m2 ） + 建筑面積（ 2022 m2 ） + 專業(yè)費用（ ％） + 投資收益率（ 7％） + 敏感性分析 ? 多變量敏感性分析 租金 、 成本對利潤的影響 （ ％ ） 租金 成本 30 35 40 185 200 215 230 250 敏感性分析 ? 多變量敏感性分析 —— 三項預(yù)測值法 ? 單變量分析忽視了因素間的相互作用 ， 使結(jié)果失真 。 ? 三項預(yù)測值法基本思路是：對所涉及變量給出三個估計值 ， 即最樂觀 、 最可能 、 最悲觀的情況 ， 根據(jù)三項預(yù)測值的相互作用分析 。 因此往往按所有變量都出現(xiàn)最樂觀 、 最可能 、 最悲觀的情況 ， 計算三組最有用的結(jié)果 ，以明確利潤變化范圍 。 ? 變化范圍的確定是模糊的 、 人為的 ， 而沒有給出這些因素發(fā)生變化的概率 ， 主觀性強 ， 缺乏科學(xué)性 。 但在單方案評價情況下 ， 其結(jié)果的作用僅限于對項目本身在實施過程中的風(fēng)險進(jìn)行評價 。 一般情況下 ， 由于前期的資金流量大 ， 前期的敏感性要大于后期 。 （三）風(fēng)險分析 ? 根據(jù)不確定性因素在一定范圍內(nèi)的隨機變動 ，分析確定這種變動的概率分布和它們的期望值以及標(biāo)準(zhǔn)差 ， 進(jìn)而為投資者決策提供可靠依據(jù) 。 只是這些不確定因素的概率分布函數(shù)一般很難用數(shù)學(xué)方法導(dǎo)出 ， 模擬方法求分布函數(shù)也是很復(fù)雜的事 ， 所以人們都是根據(jù)歷史資料和經(jīng)驗主觀地將概率分布確定下來的 ， 但這本身也有風(fēng)險 。列表并求累計概率 從上表可得 : ? 凈現(xiàn)值小于零的累計概率約為 : P(ENPV0)=+()*(+)= ? 凈現(xiàn)值大于或等于零的累計概率為 : P(ENPV≥0)=1P(ENP0)==＝ ％ ? 計算出的累計概率愈接近 1,可以說明項目的風(fēng)險越小 ,反之 ,說明項目的風(fēng)險越大。 ? 步驟 ? 分析每一可變因素可能變化的范圍并確定這些變化的概率分布 ? 隨機選取各隨機變量的值 ， 并使選擇的隨機值符合各自的概率分布 ? 重復(fù)以上步驟進(jìn)行多次模擬實驗 ， 即可求出開發(fā)項目各項效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究 ? 概念 ? 最初是美國 30年代為開發(fā)田納西河流域而采用的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法，因為它為其經(jīng)濟(jì)開發(fā)和資源綜合利用起了重要作用，得以逐步推廣、流行，發(fā)展到各個領(lǐng)域，充實完善，形成系統(tǒng)。 ? 市場是前提，技術(shù)是手段，核心問題是經(jīng)濟(jì)效益分析。 可行性研究概述 ? 投資決策的依據(jù) ? 國家規(guī)定 ， 凡是沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)開發(fā)項目 ， 不能列入計劃 ， 不能批準(zhǔn)設(shè)計任務(wù)書 ， 不能進(jìn)行設(shè)計 。 ? 簽訂合同的依據(jù) ? 項目所需