【正文】 ⑸ ⑸ 建設(shè)梅江生態(tài)居住區(qū)，該區(qū)新開(kāi)工 32 萬(wàn)平方米；開(kāi)工建設(shè)一批精品示范小區(qū)，市內(nèi)每個(gè)區(qū)開(kāi)工建設(shè)一片 20 萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目，廣泛采用先進(jìn) 技術(shù)，成為代表 21 世紀(jì)天津住宅新形象的標(biāo)志性項(xiàng)目。 ⑺ ⑺ 完成配套投資 7 億元。 ⑻ ⑻ 在招商引資擴(kuò)大開(kāi)放上尋求新的突破，擴(kuò)大招商引次規(guī)模，引入國(guó)內(nèi)外資金 20 億元。 “十五”期間， **市房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇主要表現(xiàn)在： ⑴住宅仍然是我市的主要消費(fèi)熱點(diǎn)之一，也是我市推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的主要因素之一。 ⑵住房需求的主體，將逐漸由安置型需求向改善型需求過(guò)渡。 ⑶商品房市場(chǎng)空間將更加拓寬。 ⑷住宅的產(chǎn)業(yè)化水平將全面提高，優(yōu)勝劣汰的法則促使我市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及建筑施工隊(duì)伍的管理水平和技術(shù)水平將進(jìn)一步提高；今后五年，墻體材料改革將會(huì)有重大突破，圍繞推進(jìn)新型建筑結(jié)構(gòu)體系的開(kāi)發(fā)、推廣和應(yīng)用，我市在住房標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化等方面將加大力度，住房開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化、智能化水平將全面提高，節(jié)能、環(huán)保 住宅將是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要方向之一。 2．居住住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、需求趨勢(shì)及需求熱點(diǎn)的分析 隨著 **市提出的用 5～ 7 年時(shí)間，基本完成全市危陋平房改造任務(wù)的提前實(shí)現(xiàn)，大規(guī)模的拆遷工作趨于結(jié)束，按照 **市城建工作會(huì)議制定的計(jì)劃目標(biāo)，“十五”期間，完成重點(diǎn)地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋 300 萬(wàn)平方米，其中 2021 年度，結(jié)合城市景觀工程建 設(shè)，改造重點(diǎn)地區(qū)危陋房屋，完成拆遷 100 萬(wàn)平方米。存量現(xiàn)房的巨大數(shù)字體現(xiàn)了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和為今后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提出了更高的要求。因?yàn)橛袑?shí)力的優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商才能組織出優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)和單體設(shè)計(jì)，才能組織管理出優(yōu)秀的施工質(zhì) 量，保證單體工程和配套工程的按質(zhì)按時(shí)的實(shí)施，才能組織好完善的物業(yè)管理和售后服務(wù)。因?yàn)橛袑?shí)力的優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商才可能有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，才不會(huì)有意或無(wú)意地以犧牲消費(fèi)的權(quán)益來(lái)?yè)Q取公司的短期效益，才可能制定出開(kāi)發(fā)公司自己的近期和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，其中當(dāng)然包括樹立每個(gè)時(shí)期的過(guò)硬的產(chǎn)品專業(yè)好文檔 品牌，優(yōu)秀的房地產(chǎn)產(chǎn)品的建成面世，不僅會(huì)帶來(lái)產(chǎn)品自身的良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)本公司今后的發(fā)展和今后開(kāi)發(fā)的新的項(xiàng)目，顯然是一個(gè)舉足輕重的鋪墊。由于房 屋產(chǎn)品的價(jià)格對(duì)我國(guó)民眾來(lái)說(shuō)顯得“十分巨大”，因此民眾對(duì)建筑工程專業(yè)的科普知識(shí)的學(xué)習(xí)，甚至是專業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)的學(xué)習(xí)越來(lái)越下功夫，這是一個(gè)很好的發(fā)展趨勢(shì)，它既反映出了國(guó)民整體素質(zhì)在不斷提高，同時(shí)又從一個(gè)側(cè)面促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷提高自身的管理水平和工程質(zhì)量。購(gòu)房者不僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行了解和考察，甚至對(duì)工程設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)單位的項(xiàng)目主持人的有關(guān)情況都要問(wèn)一問(wèn)，對(duì)工程監(jiān)理和工程總包、分包的單位的有關(guān)情況也都要了解；對(duì)中國(guó)國(guó)民來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)多么大的進(jìn)步！ ⑵對(duì) 安居型居住住宅的需求量急劇增加的趨勢(shì)在減緩，對(duì)改善型 居住住宅的需求在逐步增加，主要表現(xiàn)在： ①對(duì)戶室面積的需求在增大。 ②對(duì)戶型設(shè)計(jì)的要求提出了越來(lái)越高的要求。 ③對(duì)室內(nèi)設(shè)備專業(yè)的設(shè)置，有的購(gòu)房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多數(shù)購(gòu)房者都明確地表達(dá)了對(duì)“容量”的關(guān)心。 ④對(duì)室外環(huán)境，購(gòu)房者已發(fā)展到了“從遠(yuǎn)到近，從大到小”地進(jìn)行考察。 ⑤購(gòu)房者對(duì)小區(qū)配套設(shè)施和配套的內(nèi)容提出了新的要求。 ⑥購(gòu)房者對(duì)社區(qū)的人文環(huán)境和文化內(nèi)涵越來(lái)越重視。 ⑦購(gòu)房者對(duì)入住后的物業(yè)管理越來(lái)越關(guān)心。 三．項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想及工程建設(shè)規(guī)劃 1． 1． 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想 《 **家園》居住小區(qū)工程的開(kāi)發(fā)總定位為“二十一世紀(jì)的康居住宅小區(qū)”。 為取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盡快投入使用的社會(huì)效益，以及投資少、回報(bào)快的經(jīng)濟(jì)效益，在總體規(guī)劃中的組團(tuán)分區(qū)及區(qū)內(nèi)綜合配套管網(wǎng)的設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到分組團(tuán)實(shí)施興建，在進(jìn)行分期施工時(shí)，二期工程的施工，不能影響已投入使用的組團(tuán)的各項(xiàng)使用功能的正常發(fā)揮。 2． 2． 工程建設(shè)規(guī)劃 ⑴對(duì)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求 按照《 **家園》居住小區(qū)的開(kāi)發(fā)總定位為“二十一世紀(jì)的康居住宅小區(qū)”的總體要求，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出如下基本要求： “西橫堤居住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃”基本要求的前提下，要達(dá)到容積率≯ ，綠化率≮ 40%，并考慮設(shè)置一處不小于 萬(wàn)平方米的集中景觀綠化區(qū)，在集中景觀綠化區(qū)的地下部位，設(shè)置機(jī)動(dòng)車的集中泊車 車庫(kù)并兼有戰(zhàn)時(shí)的人防功能。 ，機(jī)動(dòng)車主入口設(shè)在南倉(cāng)道和玉泉東道一側(cè)，行人主入口設(shè)在三號(hào)路和桃江路一側(cè)?？傊?，小區(qū)室外環(huán)境設(shè)計(jì)布局要求立意明確，布局緊湊，有完整的設(shè)計(jì)意圖和藝術(shù)構(gòu)思，既能襯托主體建筑的美觀，又相得益彰，同時(shí)又豐富和美化了城市街區(qū)的面貌。 e.《 **家園》居住小區(qū)工程是房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此在工程設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮工程落成后，該工程既可整棟、整層、整個(gè)功能分區(qū)出售或租賃，又可將同一功能區(qū)分割出售和租賃。 將市話網(wǎng)電訊及市話寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊系統(tǒng)引入小區(qū)住戶及公建內(nèi)；保安服務(wù)采用系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講門禁系統(tǒng)、保安人員定崗、巡更報(bào)警及社區(qū) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界防越報(bào)警系統(tǒng)相結(jié)合的管理方案。在住宅樓道的管道井內(nèi)，設(shè)置遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。 集中供熱站在小區(qū)內(nèi)興建，區(qū)內(nèi)室外綜合配套管網(wǎng)均在地下敷設(shè)。在大型景觀綠地及組團(tuán)中心綠地設(shè)置社區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)。 、服務(wù)業(yè)及非營(yíng)業(yè)性公共建筑的配置要完善，商業(yè)建筑及服務(wù)性建筑主要設(shè)置在區(qū)內(nèi)中心綠地及人行道附近。住宅采用平層、錯(cuò)層、大落差錯(cuò)層（底層設(shè)車庫(kù)）、躍層等多種形式設(shè)計(jì)，以適應(yīng)不同的客戶需求。 ：多層為 5～ 6 層，按總住宅建筑面積的 70%設(shè) 置，小高層為 9～ 11 層，并要考慮在頂層與屋面閣樓之間設(shè)計(jì)為躍層形式，小高層住宅按總住宅建筑面積的 30%設(shè)置。 、租的不同出讓方式，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮到住宅與公寓使用功能的有機(jī)結(jié)合。單元住宅的南向陽(yáng)臺(tái)為封閉的觀景陽(yáng)臺(tái)，北向陽(yáng)臺(tái)為封閉的生活服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。 。可采用地板采暖的供暖方式，設(shè)置設(shè)備管道豎井，各專業(yè)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的計(jì)量顯示在單元住戶外設(shè)置。 ⑵相關(guān)的面積參數(shù) ①征地面積（見(jiàn)附圖二）。 路寬及相應(yīng)的規(guī)劃退線要求 表二 道路名稱 規(guī)劃路寬 規(guī)劃要求退線寬度 退線面積 丁字沽三號(hào)路 43 米 15 米 平方專業(yè)好文檔 米 南倉(cāng)道 50 35 桃園路 30 15 玉泉東道 30 15 按表二所列數(shù)據(jù)，紅線內(nèi)面積為 平方米（ 畝） ③規(guī)劃區(qū)用地面積 平方米（ 畝） ④規(guī)劃總建筑面積 按“西橫堤居住區(qū)”詳規(guī)參數(shù)要求，容積率≯ ，按容積率為 計(jì)算，規(guī)劃總建筑面積為 萬(wàn)平方米。 ⑤其它的相 關(guān)數(shù)據(jù)，摘引于“詳細(xì)規(guī)劃“的說(shuō)明書（初稿），列于表二、表三。由上述數(shù)據(jù)看出，《 **家園》居住小區(qū)四鄰路邊面高程為由西北方向向東南方向逐漸降專業(yè)好文檔 低的 走勢(shì)。 《 **家園》紅線邊界自然地面現(xiàn)狀高程 表四 方位 自然地面高程 丁字沽三號(hào)路西側(cè)沿線 南倉(cāng)道北側(cè)沿線 桃江路東側(cè)沿線 玉泉東道南側(cè)沿線 據(jù)天津燕宇 置業(yè)有限公司與天津警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)簽定的《 **家園》居住小區(qū)工程現(xiàn)場(chǎng)的“場(chǎng)地平整工程”的施工協(xié)議，土方平整后的地面高程為： 挖運(yùn)土方地點(diǎn)，平整后的大沽高程為 米 墊填土方地點(diǎn)，平整后的大沽高程為 米 清運(yùn)垃圾地點(diǎn)，平整后的大沽高程為 米 《 **家園》居住小區(qū)各單體棟號(hào)177。 ⑷單 體工程的結(jié)構(gòu)形式及相應(yīng)的地基處理方案 《 **家園》居住小區(qū)工程的單體建筑分為三類：多層住宅、小高層住宅及不同使用功能的公共建筑。 小高層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結(jié)構(gòu)體系，保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙 烯水泥復(fù)合板斜層面體系，基礎(chǔ)為沉管灌注樁基礎(chǔ)。 托兒所類型的公建可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)視座落地塊采用鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)或復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。 20 萬(wàn)元 /畝 = ②北辰區(qū)青光鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償 費(fèi) 畝179。 萬(wàn)元 /畝 = ③北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi) 179。 萬(wàn)元 /畝 = 土地出讓金總額為 萬(wàn)元 土地復(fù)墾費(fèi)總額為 萬(wàn)元 ⑵土方平衡費(fèi) ①紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)現(xiàn)存垃圾清運(yùn)費(fèi) 100 萬(wàn)元 ②紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)現(xiàn)存雜土清運(yùn)費(fèi) 畝179。 ④天津警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)施工的土方平衡費(fèi) 55 萬(wàn)元。 據(jù)土方平衡施工合同的技術(shù)數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)填墊平整后的平均高程為 米，擬定的設(shè)計(jì)室外地坪平均高程為 米。 紅線內(nèi)綠化面積（紅線內(nèi)面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積）需在現(xiàn)自然地坪上平均填 墊 米后，再鋪墊 米耕植土即可達(dá)到平均 米的設(shè)計(jì)室外地坪標(biāo)高。 米 =24640立方米 專業(yè)好文檔 基礎(chǔ)處理后，剩余的挖方余土即可滿足現(xiàn)場(chǎng)土方平衡所需的24640 立方米用土，而不需再?gòu)膱?chǎng)外購(gòu)?fù)痢? 表五 相關(guān)配套增容費(fèi)用名稱 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元 /平方米 計(jì)費(fèi)面積 金額 通信基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 萬(wàn)平方米 燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 28 供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi) 40+17+10+25+28 非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi) 70 市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi) 165 住宅電力配套工程費(fèi) (600+21)元 /千伏安 179。 50W 自來(lái)水、燃?xì)庠鋈葙M(fèi)和燃?xì)饷裼米≌l(fā)展基金 600 元 /立方米178。 1500元 /立方米178。 20 元 /平方米 9 元 /平方米 2．區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)估算 紅線內(nèi)各專業(yè)配套工程費(fèi)用估算 額，列于表六 表六 專業(yè)名稱 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元 /平方 估算金額（萬(wàn)元） 專業(yè)好文檔 米） 給水工程 179。 熱力工程 179。 電力工程 179。 道路工程 179。 萬(wàn)平方米 路燈工 程 通郵工程 3．建安工程費(fèi)估算 《 **家園》居住小區(qū)單體工程建安工程費(fèi)估算分為三個(gè)類型，即多層（ 5~6 層）磚混結(jié)構(gòu)住宅、小高層（ 9~11 層）框輕結(jié)構(gòu)住宅和公建。 表七 多層磚混結(jié)構(gòu)住宅 小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅 公建 萬(wàn)平方米 專業(yè)好文檔 投資成本 費(fèi)用總額 投資成本 費(fèi)用總額 投資成本 費(fèi)用總額 施工前期費(fèi) 25 元/m2 29 元/m2 30 元/m2 建安工程費(fèi) 690 843 844 小區(qū)配套和增容 費(fèi) 391 391 410 其它費(fèi)用 205 216 216 萬(wàn)平方米地下泊車車庫(kù)建安工程費(fèi)估算額為： 土建工程結(jié)構(gòu)費(fèi)用 1950 萬(wàn)元 設(shè)備工程配套費(fèi)用 460 萬(wàn)元 總 計(jì) 2410 萬(wàn)元 4．售樓費(fèi)及管理費(fèi)估算 ⑴銷售預(yù)算的擬定： 專業(yè)好文檔 ①銷售現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃 現(xiàn)場(chǎng)售樓中心 300萬(wàn) 售樓中心內(nèi)外裝飾 50 萬(wàn) 路牌廣告、圍墻、小區(qū)指示標(biāo)志 100 萬(wàn) ②廣告計(jì)劃 報(bào)紙廣告 500 萬(wàn) 電視廣告 300 萬(wàn) 網(wǎng)上廣告 30 萬(wàn) 載體廣告 150 萬(wàn) 雜志廣告 30 萬(wàn) 電視影片 20 萬(wàn) ③宣傳促銷計(jì)劃 樓書 20 萬(wàn) 海報(bào) 元 /本179。 10 萬(wàn) 15 萬(wàn) 消息稿發(fā)布 5 萬(wàn) 人際關(guān)系費(fèi)用 10萬(wàn) 多媒體制作 50 萬(wàn) 膠片 2 萬(wàn) 各種圖表制作 1萬(wàn) 模型沙盤 5 萬(wàn) 各種促銷活動(dòng)費(fèi)用 100 萬(wàn) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 10萬(wàn) ④其他項(xiàng)目 和約書（合同） 20 萬(wàn) 價(jià)目表 179。 12179。 10 30 萬(wàn) 人員提成 250 萬(wàn) 專業(yè)好文檔 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 20萬(wàn) ⑤總計(jì) 2050萬(wàn) ⑵管理費(fèi)用攤銷的估算 我公司目前對(duì)《燕宇小區(qū)》和《燕宇新城》兩個(gè)運(yùn)做項(xiàng)目進(jìn)行了管理費(fèi)用的分項(xiàng)計(jì)賬。 市建委主編的《 98 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)》列錄的 1997 年多層商品住宅投資管理費(fèi)攤銷的統(tǒng)計(jì)平均值為 45 元 /平方米 (利息為 88 元 /平方米 ) 《 99 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)》列錄的 1998 年多層商品住宅投資管理費(fèi)攤銷為 40 元 /平方