【正文】 員注意。 樓書海報(bào)擔(dān)當(dāng)著目標(biāo)客戶由售樓處到回家之后的本案項(xiàng)目的傳播媒介功能。 在售樓中心門前建立一臨時(shí)噴泉以助長(zhǎng)銷售聲勢(shì)。 顯示本案項(xiàng)目的智能化特點(diǎn)魅力增加客戶對(duì)本案的充分了解。 ④采用最新流行家私進(jìn)行實(shí)物布置。 構(gòu)想： 第 一階段：將刊登有本案推廣廣告后的來電進(jìn)行記錄并對(duì)相關(guān)的企業(yè)進(jìn)行細(xì)化，選擇目標(biāo)客戶 4000 名直接寄發(fā)，內(nèi)附本案簡(jiǎn)介一份。 適用先進(jìn)手段一定的 VCD 宣傳盤，以此帶來視覺效應(yīng)。 ②本部銷售人員均需佩帶識(shí)別牌，有 別于其他地區(qū)的銷售人員。（包括：廣告墻的繪制，將確定下來的標(biāo)識(shí)及廣告語繪制在墻上，同時(shí)在售樓處內(nèi)進(jìn)行整體包裝，將燕宇公司的企業(yè)文化充分體現(xiàn)出來，同時(shí)可以在開盤當(dāng)天請(qǐng)電臺(tái)、電視臺(tái)以及新聞媒體報(bào)道開盤盛況，并在當(dāng)天舉行標(biāo)識(shí)有獎(jiǎng)?wù)骷念C獎(jiǎng)活動(dòng)） ⑶對(duì) **家園的周邊道路進(jìn)行包裝。 ⑻可以對(duì)社會(huì)演出活動(dòng)進(jìn)行冠名及協(xié)辦，擴(kuò)大公司及北辰項(xiàng)目的知名度。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 將住宅商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人出示該幢住宅的住宅商品房準(zhǔn)許使用證。 全面開工興建方案的資金投入計(jì)劃（萬元） 表十一 項(xiàng) 目 01年 8月 01年 10月 02年 1月 02年 5月 02年 10月 02年 12月 03年 12月 多層住宅的工程進(jìn)度款 2021 4000 4216 1100 小高層及公建的工 程款 800 800 800 800 800 2916 630 區(qū)內(nèi)配套及增容費(fèi) 300 5000 3107 930 ② ②按一、二期工程的分期興建方案的資金投入計(jì)劃。 萬平方米 179。 萬平方米 179。 **市隨即也召開了 “ 全市整頓和規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序暨城建系統(tǒng)安全會(huì)議 ” ，并且明確提出了整頓建筑市場(chǎng)的工作重點(diǎn)和各項(xiàng)要求。 所有這些規(guī)章制度和管理辦法的出臺(tái)，以及住房銷售合同的嚴(yán)肅性，無疑對(duì) **市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件和嚴(yán)格的要求，因此有理由相信，房地產(chǎn)行業(yè)必將更加健康和蓬勃地發(fā)展和更好地充當(dāng)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要力量。 資金的及時(shí)籌措是保證工程順利進(jìn)展的重要條件之一，短期內(nèi)資金的需求量較大，前期啟動(dòng)和后期需求均較急切，這就給融資工作、專業(yè)好文檔 營(yíng)銷工作、尋求合作伙伴工作等均提出了急迫的任務(wù)。 4． 4． 資金籌措和施工隊(duì)伍的選擇 **市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用管理辦法的出臺(tái)從一個(gè)側(cè)面保證了房屋銷售合同的嚴(yán)肅性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證后，方可交付使用。 表十五 時(shí)間 銷售額 8773 萬元 16112 萬元 14135 萬元 6580 萬元 八．投資風(fēng)險(xiǎn)分析及降低風(fēng)險(xiǎn)影響的對(duì)策 1．國(guó)家政策及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的整頓 有關(guān)資料表示，“九五”期間， **市房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)，住宅建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素；“十五”期間， **市房地產(chǎn)業(yè)將著眼于大幅度提高群眾的居住水平，改善城市居住環(huán)境，發(fā)揮房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)的作用，使房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。 萬平方米 179。 萬平方米 179。 土地出讓金和場(chǎng)區(qū)平整費(fèi)用投入計(jì)劃（萬元） 表九 項(xiàng) 目 99年 6月 00年 1月 00年 12月 01年 4月 01年 6月 紅橋環(huán)衛(wèi)局土地出讓金及垃圾清理 1100 200 紅橋環(huán)衛(wèi)局雜土清理 北辰青光鎮(zhèn)土地出讓金 47 110 北辰天穆鎮(zhèn)土地出讓金 2021 青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)土方平衡 95 5 土地復(fù)墾費(fèi) 市政大配套費(fèi)和貼費(fèi)的資金投入計(jì)劃見表十 表十 項(xiàng)目 01 年 5 月 大配套及貼費(fèi) 專業(yè)好文檔 ⑵單體工程和區(qū)內(nèi)配套工程施工階段的資金投入計(jì)劃 ① ①按所有工程全面開工興建方案實(shí)施的資金投入計(jì)劃 預(yù)計(jì) 2021 年 6 月初全面開工興建， 2021 年 12 月末交付使用。 不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設(shè)方案，小區(qū)住宅交付使用的時(shí)間是不會(huì)有太大的變動(dòng)的，因?yàn)閺?2021年 3月 1日開始實(shí)施的 “** 市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用管 理辦法 ” 規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證后，方可交付使用。 ⑹可以對(duì) **家園的開工進(jìn)行報(bào)導(dǎo)，同時(shí)請(qǐng)市領(lǐng)導(dǎo)參加開工儀式（通過新聞媒體、報(bào)紙、電視等進(jìn)行報(bào)導(dǎo)）突出主題：市重點(diǎn)安居工程（ 西橫堤外居住區(qū)）首期工程開工。 4．廣告宣傳計(jì)劃： ⑴設(shè)計(jì) **家園的圖標(biāo)以及各個(gè)組團(tuán)的名稱，為了進(jìn)行炒作，可以通過廣告對(duì) **家園的標(biāo)識(shí)及各個(gè)組團(tuán)進(jìn)行有獎(jiǎng)?wù)骷? 廣告強(qiáng)度 2021 年 5 月 ~ 8 月 10% 2021 年 8 月 ~12 月 55% 2021 年 1 月 ~ 4 月 15% 2021 年 5 月 ~12 月 20% 訴求重點(diǎn) ①初期企業(yè)印象廣告 ②商品印象廣告 電視廣告 車體媒體 網(wǎng)絡(luò)媒體 ⑹銷售人員作業(yè)的建議 本案針對(duì)的目標(biāo)顧客與一般房屋個(gè)案不同，廣告的功效僅在于 宣傳的知名度及至現(xiàn)場(chǎng)參觀的目的，至于成交與否，銷售人員 的素質(zhì)訓(xùn)練皆占有舉足輕重的地位。 DM DM 微縮樓書隨時(shí)針對(duì)對(duì)象贈(zèng)發(fā)。 ⑶直接郵遞計(jì)劃的建議 說明：本案成為本市較為前衛(wèi)和獨(dú)一無二高價(jià)位項(xiàng)目，在目標(biāo)顧客有選擇，因此本案特性如向被接受的方式皆將迥異一般房屋銷售。 ②采用建材設(shè)備，均按本社區(qū)設(shè)計(jì)建材標(biāo)準(zhǔn)并均附帶簡(jiǎn)牌說明。 現(xiàn)場(chǎng)四周矗立風(fēng)格獨(dú)特的路燈在入夜后有助于對(duì)目標(biāo)客戶群體的吸引。 2．銷售計(jì)劃建議 ⑴工地現(xiàn)場(chǎng)布置的建議 任務(wù)：將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)依建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格配置給予參觀者一目了然的感覺。 選定定向目標(biāo)客戶群體，采用 DM 宣傳手段，直接寄發(fā)本案各種進(jìn)度訊息。 我公司在制定營(yíng)銷策略，研究營(yíng)銷方法，采取營(yíng)銷手段時(shí)，應(yīng)該以提高全公司的總體管理水平為總前提，使“營(yíng)銷業(yè)績(jī)的優(yōu)劣是每位員工工作成果的綜合反映”的觀點(diǎn)深入人心，才可以使?fàn)I銷工作有更大的進(jìn)步。 4179。 萬平方米 綠化工程 179。日 3000 戶179。 填墊土方量為 公頃179。 /畝 =4016萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金） 土地復(fù)墾費(fèi) 179。 多層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)按其座落位置的地基情況（見 **市地質(zhì)工程勘察院工號(hào)為 KC2021C09 的“天津燕宇置業(yè)有限公司丁字沽三號(hào)路場(chǎng)區(qū)巖土工程勘察報(bào)告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)及復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。 注：《 **家園》居住小區(qū)工程的“詳細(xì)規(guī)劃“的設(shè)計(jì)人所計(jì)算出的規(guī)劃總建筑面積為 萬平方米，對(duì)于此計(jì)算數(shù)據(jù)與 萬平方米的正誤，待進(jìn)一步校核。 ，戶內(nèi)設(shè)可視對(duì)講話機(jī)，并設(shè)置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話電訊網(wǎng)系統(tǒng)，在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設(shè)終端插頭，市話寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在廳、書房設(shè)終端插頭，在廳、臥設(shè)電視同軸電纜終端插頭。 ，單體建筑以南北朝向?yàn)橹鳎蛇m當(dāng)安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團(tuán)的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充滿生機(jī)、經(jīng)久不衰。 閉路監(jiān)控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設(shè)在物管中心內(nèi)，并執(zhí)行 24 小區(qū)服務(wù)制。大型集中景觀綠化區(qū)與地下泊車庫(kù)的功能結(jié)合，不僅能解決部份高檔機(jī)動(dòng)車的泊車問題，還可以造成大型集中景觀綠化區(qū)的地面高程起伏的獨(dú)特建筑效果，這在沖積平原地貌特征的天津地區(qū)，人造地面高程起伏的構(gòu)造做法將給《 **家園》居住小區(qū)的綠化環(huán)境形成新的突破。表現(xiàn)出既考專業(yè)好文檔 慮到成年人的生活環(huán)境，又著眼于子女的成長(zhǎng)，中華民族自古就有“孟母三遷”的感人故事，同時(shí)也流傳著“物以類聚，人以群分”的說法。更加合理的功能分區(qū)和交通聯(lián)系，更加合理的光照和通風(fēng)要求等等專業(yè)性很強(qiáng)的問題，常常被購(gòu)房客戶擺在重要的挑選條件之中。 ②購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌效應(yīng)越來越看重。在我國(guó)加入 WTO 的工作完成之后，外資企業(yè)的涌入將帶來對(duì)寫字樓、高檔公寓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和高檔商貿(mào)、服務(wù)等商品房和用于第三產(chǎn)業(yè)的各類公共建筑的更大需求。加快危改配套和甩漏項(xiàng)補(bǔ)建為重點(diǎn)的一批配套工程的實(shí)施；加快成片危改項(xiàng)目和西橫堤、雙林居住區(qū)配套工程建設(shè)。加快城市化進(jìn)程，新建村鎮(zhèn)住宅 1500專業(yè)好文檔 萬平方米，人均建筑面積達(dá)到 26 平方米，建成一批現(xiàn)代化的新型城鎮(zhèn)。 ⑺ ⑺ 提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平。 ⑵ ⑵ 加快住宅建設(shè)步伐。 3． 3． 堅(jiān)決糾正不按法定程序招投標(biāo)的行為。 二 ．市場(chǎng)需求分析 1．國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)政策的分析 按照黨的十一屆三中全會(huì)所制定的“一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)”基本方針，國(guó)家在農(nóng)村的改革開放工作取得重大成績(jī)的基礎(chǔ)上，又將改革開放的工作在城市深入展開，到 80 年代中期，城市經(jīng)濟(jì)體制的改革已經(jīng)取得了突破性地進(jìn)展，在基本建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，土地的有償使用和住宅商品化的理論已經(jīng)全面形成，在全國(guó)各地由南向北地專業(yè)好文檔 建立了第一批房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，與此同時(shí)，第一批商品住宅出現(xiàn)在全國(guó)的建筑市場(chǎng)上，這不僅是對(duì)我國(guó) 40 余年的住房分配體制的沖擊，更重要的是標(biāo)志了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制 的沖擊，解決困擾國(guó)民多年的住房短缺問題，開始進(jìn)入了良性循環(huán)的軌道，國(guó)民的思想觀念在這個(gè)沖擊下，也發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。在南倉(cāng)道上規(guī)劃 35KV、 10KV 電力電纜及 220KV電力電纜；在桃江路上規(guī)劃 10KV 電力電纜和 35KV 電力排管；在玉泉東道上規(guī)劃 10KV 電力電纜，保留丁字沽三號(hào)路現(xiàn)狀電力電纜（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）?！?**家園》居住小區(qū)內(nèi)排水排入以上管道內(nèi)（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。 《 **家園》居住小區(qū)的規(guī)劃水源由丁字沽三號(hào)路上φ 600 給水干管和南倉(cāng)道上規(guī)劃φ 800 給水干管提供。 桃江路和玉泉東道均為規(guī)劃次干道，紅線寬 30 米，一塊板結(jié)構(gòu)，斷面為 4— 22— 4。 “西橫堤居住區(qū)”北部規(guī)劃中的屈家店風(fēng)景區(qū)，其南部邊界距《 **家園》居住小區(qū)約 公里，該風(fēng)景區(qū)的興建對(duì) **市，特別是對(duì)本居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量將是一筆濃墨重彩的亮點(diǎn)。 51′ 36″ ）（見附圖二）。 **市建委規(guī)劃處和 **市安居工程辦公室在 1998 年 8 月初即著手進(jìn)行了“西橫堤居住區(qū)”修建性詳細(xì)規(guī)劃的設(shè)計(jì)競(jìng)賽工作，目前尚處于進(jìn)一步完善的階段?！凹褕@里”地區(qū)經(jīng)過 10 余年的發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)發(fā)展比較專業(yè)好文檔 快，目前該地區(qū)的人氣比較旺。除地價(jià)外，天津燕宇置業(yè)有限公司同時(shí)承擔(dān)垃圾撤場(chǎng)清運(yùn)費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)雜土清運(yùn)費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)以及現(xiàn)場(chǎng)土方平衡等費(fèi)用。 《 **家園》居住小區(qū)的周圍，目前 尚無規(guī)劃公交車的場(chǎng)、站設(shè)施，與本居住小區(qū)隔南倉(cāng)道相望的“佳園里”居住區(qū)及其周圍現(xiàn)有的公交車設(shè)置為： 34 路： 37 路： 606 路： 634 路： 658 路： 837 路： 962 路： 規(guī)劃地鐵一號(hào)線沿丁字沽三號(hào)路中心線高架通過（見附圖四），規(guī)劃要求地鐵中心線兩側(cè) 15 米（車站段兩側(cè)各 22 米）范圍內(nèi)不得新建建筑物，高架車站站臺(tái)控制用地范圍 180179。 ⑶排水工程管線 目前，在丁字沽三號(hào)路上有兩條φ 800～ 1200 污水干管和兩條φ800 雨水管，在南倉(cāng)道上有一條φ 1200 楊咀罐站雨水出水管道。 根據(jù) **市城市總體規(guī)劃修編成果，規(guī)劃氣源采用天然氣，由現(xiàn)狀燃?xì)庵袎汗芴峁庠础Ｒ?guī)劃在南倉(cāng)道二側(cè)、玉泉東道、桃江路上分別規(guī)劃一條 12 孔通信管道（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃 示意圖）。會(huì)議指出，在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的過程中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序出 現(xiàn)某些混亂現(xiàn)象，有著復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和思想原因。 6． 6． 徹底糾正不執(zhí)行安全生產(chǎn)法規(guī)的各類行為。 ⑷ ⑷ 結(jié)合城市形象工程建設(shè)，完成重點(diǎn)地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋 300 萬平方米。全面落實(shí)住房分配貨幣化政策，全市住房自有率達(dá)到 60%，逐步提高住宅公積金繳存比例。 ⑶ ⑶ 加快試點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，新建村鎮(zhèn)住宅 250 萬平方米。 “十五”期間， **市房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇主要表現(xiàn)在： ⑴住宅仍然是我市的主要消費(fèi)熱點(diǎn)之一，也是我市推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的主要因素之一。 2．居住住宅開發(fā)現(xiàn)狀、需求趨勢(shì)及需求熱點(diǎn)的分析 隨著 **市提出的用 5～ 7 年時(shí)間，基本完成全市危陋平房改造任務(wù)的提前實(shí)現(xiàn)，大規(guī)模的拆遷工作趨于結(jié)束，按照 **市城建工作會(huì)議制定的計(jì)劃目標(biāo)，“十五”期間，完成重點(diǎn)地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋 300 萬平方米，其中 2021 年度，結(jié)合城市景觀工程建 設(shè)，改造重點(diǎn)地區(qū)危陋房屋，完成拆遷 100 萬平方米。由于房 屋產(chǎn)品的價(jià)格對(duì)我國(guó)民眾來說顯得“十分巨大”，因此民眾對(duì)建筑工程專業(yè)的科普知識(shí)的學(xué)習(xí)，甚