【正文】 度增長。 2． 2． 嚴厲打擊轉包和違法分包行為。 鑒于“佳園里”居住區(qū)始建于 10 余年之前，限于當時的國民經 濟條件和設計標準，該區(qū)域環(huán)境條件和工程單體的標準均相對較低， 近幾年相繼完成的工程亦按安居工程的標準興建，“佳園里”居住區(qū)及其附近地域經 10 余家房地產商的開發(fā)，存量現(xiàn)房約計 200 萬平方米。規(guī)劃將南倉道上現(xiàn)狀35KV 電力架空線入地。在桃江路、玉泉東道、南倉道兩側，分別規(guī)劃一條φ 400～ 1000 污水管和一條φ 600～ 1500 雨水管。 根據(jù) **市城市總體規(guī)劃修編成果，在“西橫堤居住區(qū)”規(guī)劃范圍內設一座自來水服務站，占地 2021 平方米。 南倉道現(xiàn)狀為路寬 7 米，規(guī)劃南倉道為主干道，紅線寬 50 米，四塊板結構，橫斷面為 4— 6— — 12— 3— 12— — 6— 4。 《 **家園》居住小區(qū)的東北方向約 2 公里處，是北倉工業(yè)區(qū)，該區(qū)目前對造成大氣環(huán)境污染的生產工藝所配備的凈化設施尚不十分完善，但是，東北風不附圖三 **市的風玫瑰圖 是 **市的主導風向（見附圖 三的風玫瑰圖），因此北倉工業(yè)區(qū)對《 **家園》居住小區(qū)的大氣環(huán)境污染的影響并不明顯。 51′ 36″ （南偏東 30176。 “西橫堤居住區(qū)”位于 **市西北部，南側為 **市第二高教區(qū)，北側為規(guī)劃屈家店風景區(qū)（劉園苗圃及以北），該居住區(qū)四至范圍 ，按順時針順序，周邊道路為北倉道，規(guī)劃路（丁字沽三號路與丁字沽一號路之間），玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路，總占地面積 110 公頃；其中丁字沽三號路、規(guī)劃路、桃江路與北倉道圍合地塊占地約 16 公頃作為 **市第四工人文化宮選址（見附圖一）。 在《 **家園》居住小區(qū)的周邊，生活服務設施有：小型超市三座（富老八超市、萬家利超市、百貨大樓超市）、大規(guī)模市場一座（佳園里市場）、早市一個（雙環(huán)村早市）、醫(yī)院一座（佳園醫(yī)院）、學校三座（佳園里小學、亞細亞小學、亞細亞中學）、幼兒園二座（十九幼、二十一幼）、郵局一個。 3．市政配套設施現(xiàn)狀及規(guī)劃 ⑴道路 《 **家園》居住小區(qū)四周，現(xiàn)有道路為東鄰的丁字沽三號路和南鄰的南倉道，規(guī)劃路為西鄰的桃江路和北鄰的玉泉東道（見附圖二）。 20 米，車站兩側各設一個出入口，每個出入口規(guī)劃占地 400 平方米。 規(guī)劃排水采用雨污分流制。在桃江路、玉泉東道上均規(guī)劃φ 300 煤氣中壓管和φ 200 煤氣低壓管（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。 圖 例 410401——— 178。整頓和規(guī)范市場經濟秩序，既要做好長期斗爭的思想準備，又要抓緊解決當前的實際問題；既要全面推進，又要突出重點；既要治標，又要治本。 我們因此有理由相信，房地產開發(fā)行業(yè)必將更加健康和蓬勃地發(fā)展和更好的充當促進國民經濟增長的一個重要力量。 ⑸ ⑸ 活躍房地產交易。 ⑼ ⑼ 推進房地產業(yè)信息化進程。 ⑷ ⑷ 結合城市景觀工程建設，改造重點地區(qū)危陋房屋，完成拆遷 100 萬平方米。根據(jù)國際上的常規(guī)經驗，當一個國家的人均國民生產總值在 1000～ 3000 美元之間時，應該是解決民眾住房問題的關鍵時期；我市 2021 年人均國民生產總值為 2160 美元，可以看出，這正是一個住宅建設加快發(fā)展和需求較旺的重要階段；從居住面積方面分析，國際經驗認為，人均居住住宅建筑面積在 30 平方米以下時，屬于住宅建設高速增長時期，統(tǒng) 計資料顯示 2021 年年底，我市人均建筑面積占有為 17 平方米，與國際標準尚有較大的差距；再者，根據(jù)全市經濟和社會發(fā)展五年計劃，在“十五”期間我市 GDP 將保持年均 10%以上的增長速度，隨著居民收入水平的逐步提高及恩格爾系數(shù)的不斷下降，居民在住宅消費方面的能力將穩(wěn)步上升，因此住宅將繼專業(yè)好文檔 續(xù)成為我市的主要消費熱點之一。 大規(guī)模危陋房屋拆遷工作的基本結束，意味著安居型住宅的集中需求將會明顯下降。 ④購房者對與工程建設有關的人員組成越來越看重。隨著人們購房理念的日趨成熟，購房時人們更加關注房屋的周邊環(huán)境，從粗略注意社區(qū)環(huán)境，發(fā)展到了首先注意中意房型的房前屋后的環(huán)境怎么樣，然后再了解自己擬購的樓左樓右的環(huán)境怎么樣，最后才是考察組團周圍和小區(qū)整體的環(huán)境怎么樣。 市場定位為中等收入及部分中偏下收入的民眾，采用銷售與租賃相結合的出讓方式。 ，樓間僅設置行人道路，機動車流和人流的組織及疏散要能很好地反映出流動活動的順序規(guī)律，除必須滿足正常狀態(tài)下的要求外，尚應適當考慮緊急情況下的疏散特征。 、庭院燈、園林燈、草坪燈等設備的選型要與整個園林綠化設計融為一體。 米。 u.《 **家園》居住小區(qū)工程的詳細規(guī)劃（初稿）見附圖五。 據(jù) **市勘察院 1999年 12月 13 日測繪的工號為 C— 1999— 418的測圖，《 **家園》居住小區(qū)工程紅線邊界在四界方向的自然地面現(xiàn)狀高程見表四所列各項數(shù)據(jù)。 四．工程成本估算 1．土地出讓金、土方平衡費用及相關配套增容費用 ⑴土地出讓金 ①紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場土地補償費 畝179。 垃圾清除及土方平衡費總額為 萬元。 50W 電纜區(qū)供電工程貼費 900 元 /千伏安 179。 燃氣工程 179。 10 萬 5 萬 DM 元 /本179。 《 **家園》居住小區(qū)工程的管理費攤銷額度按 120 元 /平方米估算，其總額為： 120 元 /平方米179。 選擇電臺、電視進行公司整體形象宣傳，樹立購買群體的信譽度，提高本案形象。 ⑶促成購買階段 售樓工作人員集中前兩階段成果集中攻擊目標客戶本階段采用推式策略，采取主動出擊客戶形成定購熱潮。 售樓中心入口處停車場處，分配兩名制服保安以喚起參觀者的虛榮感，并進而顯示社區(qū)氣派。 構想：整個銷售接待中心根據(jù)本案建筑師設計的平面配置劃分功能，分為入口大廳，多媒體廳、樣板間、談判區(qū)、高商品館，售樓處內全實施微機管理建立背景音響隨時播放柔美而動聽的音樂。 談判廳 ①談判廳將是本案項目銷售執(zhí)行的最后一站，也是最重要環(huán)節(jié)并達成銷售任務的落實之處。 預測：本案執(zhí)行之后預測每 20 人有 1 人將有興趣洽談，通過邀請進入售樓處進行面對面談判再經過一談判之后每十人將有一人成交。 版面大小全部彩色廣告。 ④每月必舉行檢討會議一次，以隨時改進大廈的銷售方式，并 提供企化作業(yè)人員發(fā)薪。 廣告牌：初步擬定在丁字沽三號路（果酒廠門口空草地內）樹立一個單柱廣告牌。 六．財務收益分析 （暫缺） 七．工程進度安排，資金投入計劃及資金籌措 1．工程進度安排 方案 ⑴兩種工程建設方案 《 **家園》居住小區(qū)工程的建設，可采取“先單體，后配套”和“先配套，后單體”的兩種方案予以實施。 專業(yè)好文檔 鑒于總體規(guī)劃設計中，小高層住宅與多層住宅的布置是在各個組團中錯落組合布置的，因此總的施工周期應該按不少于 18 個月進行安排。 預計 2021 年 2 月末開工興建 12 萬平方米住宅和公建，預計 2021 年 8 月末二期工程交付使用。 萬平方米 179。 萬平方米 179。房地產業(yè)與國民經濟的其它行業(yè)一樣，同樣是機遇與挑戰(zhàn)并存或者叫做機遇與風險并存。 佳園里地區(qū)的大量存量現(xiàn)房，鑒于興建年代的規(guī)劃標準和建筑標準相對較低，從而造成地理環(huán)境、居住環(huán)境相對較差，售價也較低，又連鎖產生了人文環(huán)境相對較差，因此在《 **家園》居住小區(qū)的規(guī)劃建設和銷售宣傳上，要特別突出小區(qū)的良好的環(huán)境、智能化系統(tǒng)、合理的房型和套面積、高科技產品的應用等等賣點。 5． 5． 管理水平 良好的產品質量和真誠的服務，是每一個企業(yè)管理工作的出。這既適應于時代的發(fā)展要求，又考慮了市場的需求趨勢。工程竣工后由建設單位組織竣工驗收，編制竣工驗 收報告，向市、區(qū)（縣）兩級建設行政主管部門委托的備案機構進行備案。 萬平方米 179。 萬平方米 179。 期房和現(xiàn)房銷售的資金收入預計情況如下： 期房銷售預計從 2021 年 10 月末開始，總銷售周期預計到 2021年 6 月末結束。 如果《 **家園》居住小區(qū)按組團分一、二期的分期建設方案，那么二期工程同樣需要安排 18 個月的建設周期。 若采用“先配套，后單體”的建設方案，可以較早的展現(xiàn)居住小區(qū)的環(huán)境特色，為房屋的銷售提供有力的鋪墊。（包括：站牌、車體廣告等） 站牌：將 606 路公交車的終點站（佳寧里）改為 **家園 車體：可以選擇 606 路、 34 路、 634 路、 658 路、 37 路公交車進行車體廣告宣傳。 并針對社會內部的公共建設進行提前買和招租。 版面大?。赫妗氚?、 20 通、 15 通、 10 通。 中部采用理性訴求介本社區(qū)重要功能及建筑設計的設計風格與 之配套的建材設備，嚴肅而真實。 ③本談判廳設計將盡量擺脫一般柜臺式的距離感，而應采用面 對面談判的方式。 多媒體廳大約 80 平方米，此廳為智能化體現(xiàn)廳，本廳充分利用最現(xiàn)代化電教手段，引進三維立體（ 3D）實景展示系統(tǒng)加以現(xiàn)代多種媒體系統(tǒng)展現(xiàn)本案。 高大的旗幟沿售樓中心兩旁設計，以旗幟飛揚聲勢浩大。 配合開盤工作召開目標客戶與社會名流酒會，確定本案社會的格調進而提高社會知名度促成購買成交。 選擇相關網址，建立本案網絡、信息平臺提高臺案亮點。 ⑵《 **家園》居住小區(qū)工程平方米樓面成本平均值的數(shù)額估算（見表八） 表八 項目 金額（萬元） 多層住宅平米成本價 小高層住宅平米成本價 土地出讓金 土方平衡工程費 市政大配套 專業(yè)好文檔 費 施工前期費用 建安工程費 小配套和增容費 行政事業(yè)性收費 公司管理費攤銷 +2050 貸款利息 不可預見費 五．營銷策略 古今中外產品營銷的方法萬千，學說著作洋洋灑灑，究其真諦不外乎為“以產品質量為依托，以真誠服務為手段”。 10 萬 1 萬 銷售訓練（培訓費用） 2 萬 售樓處管理費（清潔、 警衛(wèi)、水電雜費） 20萬 內業(yè)各項報表 1萬 銷控各項表 1 萬 名牌、名片、服裝 3 萬 人員薪資 600 元 /月179。 電訊工程（電視、電話、保安） 179。日 3000 戶179。 紅線內道路基本上不需再對自然地坪進行填、挖，而在平均高程，完成后的路面高程即可達到大沽 ～ 米的設計高程。 萬元 /畝 =315 萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金） 土地復墾費 畝179。 標高和室外地坪標高宜按區(qū)內由西北方向向東南方向逐步降低的走勢為宜；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，高程為 米～ 米（比相鄰的路邊石高程約高出 米），區(qū)內道路的泛水坡度約為 ‰。附圖二所示的劉房子村 B199818 地塊的 平方米地塊及相鄰的界外 平方米地塊，不在征地范圍之內，征地總面積為 平方米（ 畝） ②紅線內面積（見附圖二）。 ： 一室戶占總戶數(shù)的 35%，建筑面積為 50～ 70 平方米 二室戶占總戶數(shù)的 40%，建筑面積為 70～ 110 平方米 三室戶占總戶數(shù)的 25%，建筑面積為 110～ 200 平方米 （三室戶宜按一梯一戶的方式設計） ，首層設獨 立的私家花園，外窗均不設護欄。 ， 并盡量使其成為體現(xiàn)既定建筑風格的單體裝飾構配件。 ：上水（生活用自來水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃氣、電力、電訊（市話網電訊、寬帶網絡電訊、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊及住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務中心及商業(yè)配套設施。 市政污水管網的設計（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖），為《 **家園》居住小區(qū)的區(qū)內排水管網的設計與實施提供了一個 非常有利的條件，它可以使區(qū)內排水管網實施分區(qū)出口，這樣既可以減少區(qū)內管線長度、降低管徑、減小放坡埋深，又便于分組團安排施工和交工后的使用維護。不僅要求水、暖、電、路、綠化等專業(yè)齊全到位，同 時提出了對多媒體網絡、電子保安系統(tǒng)、非入戶查表收費（遠程抄表）系統(tǒng)、緊急呼叫服務系統(tǒng)、院區(qū)中心綠地的背景音樂系統(tǒng)等等所謂的“智能化”服務設備的配置。據(jù) 1999～ 2021 年的調查資料顯示，尚未購買住宅的家庭，對每套 60 平方米以下的住宅需求的比例僅為 %。 統(tǒng)觀近兩年民眾對待住房問題的觀念、收入水平、對居住環(huán)境和房型的要求等方面的表現(xiàn)，可以對居住住宅的需求趨勢和需求熱點作出如下判斷： ⑴民眾對住宅的購買決策更加理性化，主要表現(xiàn)在： ①購房者對房地產開發(fā)商的實力越來越看重。根據(jù) 1999 年至 2021 年的抽樣調查資料的分析，尚未購買住宅的家庭，理想的住房標準有建筑面積增大的趨勢， 2021 年的抽樣調查資料顯示，對每套 60 平方 米以上面積的住宅需求已經達到 %的比例。 ⑹