【正文】 策 、 人口因素 、城市發(fā)展方向與城市規(guī)劃 、 環(huán)境因素等； ? 微觀市場因素 （ 與投資項目相關(guān)的信息 ） ： ?市場的總體趨勢：房地產(chǎn)指數(shù)； ?供給：同類物業(yè)的供給量 、 替代物業(yè)的供給量 、 增量與存量 、 市場成交量 、 土地批租數(shù)量和用途分布； ?需求：潛在需求量 （ 有效需求量 ） 、 空置率 、 市場吸納能力 、 人口 、 收入 、 銷售趨勢； 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ?價格：銷售價格或租金水平 、 地價 、 拆遷安置補償成本 、建造成本和其它成本費用 、 相關(guān)稅費 、 投資收益率 、 開發(fā)利潤率等； ?競爭：市場占有量 、 同類物業(yè)供需情況 、 競爭企業(yè)數(shù)量 、競爭企業(yè)能力等； ?中間商：信譽 、 能力等； ?其它：金融 、 物業(yè)管理等 。 ? 方案設計與選擇：根據(jù)研究內(nèi)容設計可供選擇方案 ， 或?qū)⒏鱾€方案的代表性組合 ， 或集中優(yōu)點重點修訂設計最佳方案 。 ? 一般小型項目 1～ 2個月 ， 甚至 2~3個星期 ， 中型項目 8～ 9個月 ， 大型項目 ～ 2年或更長 。 ? 特點 ? 前期性 ? 預測性 ? 不確定性 房地產(chǎn)項目可行性研究概述 ? 專業(yè)機構(gòu) ? 前期的投資機會分析和初步可行性分析 ， 主要解決投資方向和把握機會 ， 一般有 2個房地產(chǎn)經(jīng)濟專家即可 。 項目選擇 ? 程序 ? 項目投資談判 ?就若干有開發(fā)價值的項目與土地提供方或合作方 ， 就出轉(zhuǎn)讓面積 、 金額 、 稅費 、 合作方式 、 資金構(gòu)成相應條件和價值進行談判 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)全過程包括項目選擇、土地開發(fā)、規(guī)劃設計、施工建設等具體內(nèi)容，但最關(guān)鍵、能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟效益的是項目選擇和規(guī)劃設計兩個方面。 ? 最初是美國 30年代為開發(fā)田納西河流域而采用的一種技術(shù)經(jīng)濟研究方法 ， 因為它為其經(jīng)濟開發(fā)和資源綜合利用起了重要作用 ， 得以逐步推廣 、 流行 ， 發(fā)展到各個流域 ， 充實完善 ， 形成系統(tǒng) 。 30％ ?初步可行性研究： 177。 ? 市場實地調(diào)查 ， 收集情報和資料 。 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 市場調(diào)查的步驟 ? 確定分析目的 ? 確定分析目標 （ 對象 ） ：范圍與主要問題 ? 選擇分析方法：確定數(shù)據(jù)類型 、 收集方法 、 處理方法等 ? （ 估算分析過程所需時間與費用及分析結(jié)果的預期價值 ） ? 數(shù)據(jù)收集 、 處理與分析 ? 評價初步結(jié)果 ， 進行修正 ? 結(jié)論和建議 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 市場調(diào)查的作用 ? 提高對市場機會的分辯能力 ， 發(fā)現(xiàn)和捕捉市場機會； ? 提高對市場狀況的把握 ， 增強競爭力； ? 有利于對項目進展的控制 ， 適時調(diào)整策略 。 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 市場資料收集方法 ? 訪問法：根據(jù)調(diào)查目的 ， 擬定調(diào)查提綱或設計調(diào)查問卷 ， 以提問或填寫問卷的形式請被調(diào)查者回答 。 ? 問卷的回收率較低 ， 拖延時間往往較長 。 ? 價格變動及其影響預測 ? 市場競爭能力發(fā)展趨勢預測 （ 本企業(yè)及競爭企業(yè) ） 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 房地產(chǎn)市場預測的步驟 ? 確定預測對象：擬投資物業(yè)類型在合理開發(fā)建設期后的市場需求 、 供給等狀況； ? 收集 、 分析資料； ? 選定預測方法和預測模型進行預測； ? 評價 、 修正初步預測結(jié)果； ? 預測 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 市場預測的方法 ? 定性方法 ?特爾斐法 （ 專家意見法 ） ： ? 充分發(fā)揮各方面專家的知識 、 經(jīng)驗和判斷能力； ? 獨立性和往復性； ? 時間 、 資金花費少并可得到多種有價值的觀點和意見； ? 但意見難免有主觀片面性； ? 要注意專家的代表性 、 廣泛性 、 數(shù)量以及意見反饋時間 。 ? 固定資產(chǎn)投資：用于建設或購置固定資產(chǎn)所投入的資金 。 ? 預算是在施工圖設計階段根據(jù)施工圖樣 、 預算定額 、 費用定額 、 設備和材料預算價格 、 工資標準等資料編制的更為詳細 、 精確的技術(shù)經(jīng)濟文件 ， 用以確定項目所需的全部投資費用 。 產(chǎn)品成本測算 ? 管理費用：企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營而發(fā)生的各項費用 。 ? 在技術(shù)方案財務分析時： ?經(jīng)營成本＝總成本費用－折舊費－維檢費－攤銷費－財務費用 ?維檢費指礦山項目的維檢費；攤銷費指無形資產(chǎn)的攤銷費 。 其中與項目經(jīng)濟評價有關(guān)的主要稅種是： ? 從銷售收入中扣除的增值稅 、 營業(yè)稅 、 城市維護建設稅和教育費附加； ? 計入總成本費用的房產(chǎn)稅 、 土地使用稅 、 車船使用稅 、 印花稅等； ? 計入固定資產(chǎn)總投資的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅； ? 從利潤中扣除的所得稅等 。 應納稅所得額：利潤總額 177。 ? 成果與耗費進行比較通常有三種表達方式： ? 差額表示法 ? 比值表示法 ? 差額一比值表示法 ? 經(jīng)濟效果的分類 ? 企業(yè)經(jīng)濟效果和國民經(jīng)濟效果 ? 直接經(jīng)濟效果和間接經(jīng)濟效果 ? 有形經(jīng)濟效果和無形經(jīng)濟效果 經(jīng)濟評價中的經(jīng)濟效果評價指標 ? 投資回收與投資回報 ? 投資回收是指投資者對其所投入資本的回收； ? 投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬。 序號 項目 合計 （萬元） 建設期 經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 … 1 經(jīng)營收入 售房收入 租金收入 … … … … … … 2 總成本費用 3 經(jīng)營稅金 4 經(jīng)營利潤 5 所得稅 6 稅后利潤 財務評價的基本數(shù)據(jù)計算表 ? 現(xiàn)金流量表：一系列財務基礎數(shù)據(jù)報表的匯總。 ? 與 FNPV相關(guān)的一個評價指標是財務凈年值 (FNAV)，即將項目凈現(xiàn)值分攤到投資期各年的等額年值。 財務評價的主要指標與方法 年份 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)金流量 4000 3600 3000 7000 600 300 取年折現(xiàn)率＝ 12％時 FNPV＝ 4000/(1+12%)3600/(1+12%)2+3000 /(1+12%)3+7000 /(1+12%)4 +600 /(1+12%)5+300 /(1+12%) = 0 取年折現(xiàn)率＝ 18％時 FNPV＝ 4000/(1+18%)3600/(1+18%)2+3000 /(1+18%)3+7000 /(1+18%)4 +600 /(1+18%)5+300 /(1+18%) =0 取年折現(xiàn)率＝ 16％時 FNPV＝ 4000/(1+16%)3600/(1+16%)2+3000 /(1+16%)3+7000 /(1+16%)4 +600 /(1+16%)5+300 /(1+16%) =0 FIRR=16%+?? （ 18％ 16％） 247。 0)1()1(00??????????tnntcttnntt iCIF E R RCO財務評價的主要指標與方法 ? 通常情況下， FIRR計算只適用于常規(guī)投資方案的評價，非常規(guī)投資方案往往會出現(xiàn)多解 。 ? 成本收益率：項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比，常用于租賃物業(yè)財務分析。 ?財務評價采用的是現(xiàn)行市場價格，國民經(jīng)濟評價采用的是根據(jù)機會成本和供求關(guān)系確定的影子價格； ?財務評價采用的是基準收益率，國民經(jīng)濟評價采用的是社會折現(xiàn)率； ?財務評價采用的是國家統(tǒng)一的官方匯率，國民經(jīng)濟評價采用的是影子匯率。 ? 非外貿(mào)貨品：比較復雜，通常計算其影子成本，即計算生產(chǎn)這些貨品所消耗的原材料成本以及與此有關(guān)的因素，一般只進行粗略的計算。 為負補貼）。 ? 基本方法是增量分析法 ?例如，投資量不等的兩個互斥方案如下 ? NPV、 IRR、 DPP都可以進行增量分析，實際上是經(jīng)濟學邊際理論的應用，即邊際收入等于邊際成本時利潤最大。 ? A與 B方案時間不等 ， 要使時間上可比 ， 常用 2種方法： ? 以壽命的最小公倍數(shù) 18年作為計算期 ， 采用方案重復型假設 。 ?例如 ， 獨立方案 A、 B、 C投資為 IA、 IB、 IC， 且 IA +IC ＝ IB ， 凈現(xiàn)值 NPVA NPVB NPVC ， 如果資金預算不能超過 IB ， 那只能在 IA +IC和 IB兩個互斥方案中選擇 ， 而不能按照 NPV的大小 ，先接受 A， 再接受 B， 因為 B不可分 。當小于資金成本時，方案不可接受。 產(chǎn)品銷售利潤 =產(chǎn)品銷售收入 — 產(chǎn)品銷售成本 — 產(chǎn)品銷售稅金 銷售稅金＝產(chǎn)品銷售收入 稅率 產(chǎn)品銷售收入 =產(chǎn)品銷售量 產(chǎn)品單位價格 產(chǎn)品銷售成本 =單位 變動成本 產(chǎn)品銷售量 +固定成本 收入＝ f（銷售量）；成本＝ f（銷售量） 當收入＝成本時的銷售量，稱之為（以銷售量表示的）盈虧平衡點， BEP。 ?單方平均利潤 （ P－ V－ t－ F ） ?固定費用若含當年應付利息 ， 則保本概念還包含利息償還； ?若開發(fā)項目處于還貸期 ， 則盈虧平衡方程右邊應增加一項 ， 即還貸金額 。 計算 BEPq、 BEPl、 BEPs、 BEPp、 BEPV。 Q?%1 00???QBEPQ ?盈虧平衡分析 ?用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價表示的盈虧平衡點 （ BEPp） ? 用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點 （ BEPL） ? ?銷售稅率產(chǎn)量 產(chǎn)量單位可變成本年固定成本 ?? ??? 1PBEP? ?tVFB E PP ?????1%1 0 0??? PBEPP Pp?? ? %100%100%100??????????????tVPQFQtQVQPFQBEPBEP QL%100???? 年銷售稅金及附加費年可變成本年銷售收入 年固定總成本LB E P盈虧平衡分析 ?用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點 （ BEPs） ?用單位變動成本表示 （ 在變動成本不確定時常用 ） tVPFPB E PPB E PQS ??????加費單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價年固定總成本單位產(chǎn)品售價????SB E P%1 0 0??? SBEPS Ss?tFQPB E PV??????盈虧平衡分析 ?盈虧平衡點的值無論是用產(chǎn) （ 銷 ） 量表示 ， 還是用價格表示 ， 或用生產(chǎn)能力利用率和銷售收入來表示 ， 均為越低越好 。 盈虧平衡分析 ?實際中更一般的是非線性的。 ? 開發(fā)周期長 ? 投入資金量大 ? 產(chǎn)品固定 ? 風險至今沒有精確的定義，一般認為是人們對未來行為的決策和客觀條件的不確定性而可能引起的后果與預定目標發(fā)生的多種偏離的綜合，包括方向、大小和程度，又常被稱為不確定性。 備選方案的選擇 ?例如 ， 獨立方案 A、 B、 C， 各自投資 100萬 、 70萬和 120萬 ，各方案的 NAV為 30萬 、 27萬和 32萬 ， 資金預算不超過 250萬元 。 NPVA（ 10％ ， 3） ＝ ； NPVB（ 10％ ， 2） ＝ ? 以年值法進行比選 ， 以 NAV為評價指標 。 ? 采用 IRR比選互斥方案的判別準則： ΔIRR大于基準收益率 ， 則投資大的方案為優(yōu) ， 反之投資小的方案為優(yōu) 。 備選方案的選擇 ? 實際分析中，除了用上述指標進行評價是否達到標準要求外，往往需要進行多個備選方案的選擇。 ? 為了不改變收支項目的構(gòu)成，又符合經(jīng)濟評價的宗旨，采用影子工資率代替實際支付的工資。 國民經(jīng)濟評價 ? 國民經(jīng)濟評價的費用計算 ? 稅收和補貼 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)項目根據(jù)設計預測，需從市場購買鋼材 500噸，水泥800噸。 ? 為什么要進行國民經(jīng)濟評價？ ?財務評價使用的是現(xiàn)行市場價格，由于諸如政府控制等原因，使價格脫離產(chǎn)品價值（如政府對生活必需品如糧食、食油、棉布和住房等實行低價供應；為了扶持出口工業(yè)以較高的收購價格進行補貼等），因此“失真”的價格不能反映項目的真正效益。 ? 當用于兩個方案比較時，通常采用增量財務內(nèi)部收益率（ Δ FIRR ），它是指增量凈現(xiàn)值等于零時 (或凈現(xiàn)值相等時 )的折現(xiàn)率，增量凈現(xiàn)值根據(jù)根據(jù)兩個方案的增量現(xiàn)金流量計算。 ? 比如，某方案初期投資 1000萬元， FIRR為 10％，第一年凈收入 350萬元，第二年 300萬元。 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言 ， 投資有效期是指從購買土地使用權(quán)開始到項目全部售出為止的時間 。 ? 貼現(xiàn)與貼現(xiàn)率 ? 現(xiàn)值 、 終值 、 年金 ? 現(xiàn)金流量圖 1)1( ??? mmrii 0 1 2 3 4 5 6 資金的時間價值及其等值計算 ? 年金：每年發(fā)生一次的款項 ， 現(xiàn)推廣為定期發(fā)生的款項 。 1)1(1)