【正文】 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究 主要內(nèi)容 ? 項目選擇 ? 項目可行性研究概述 ? 市場分析 ? 經(jīng)濟評價 ? 建設項目投資估算 ? 產(chǎn)品成本測算 ? 財務評價 ? 國民經(jīng)濟評價 ? 備選方案的選擇 ? 不確定性分析 項目選擇 ? 概念 ? 對房地產(chǎn)項目就其開發(fā)價值進行篩選、談判、論證和選定的過程。 ? 作用 ? 是房地產(chǎn)投資成敗的關鍵。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)全過程包括項目選擇、土地開發(fā)、規(guī)劃設計、施工建設等具體內(nèi)容，但最關鍵、能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟效益的是項目選擇和規(guī)劃設計兩個方面。 ? 項目選擇是從全局、宏觀上決定項目的定位；而規(guī)劃設計是從微觀上進一步創(chuàng)造和提高項目開發(fā)的價值。 項目選擇 ? 程序 ? 廣泛尋找投資項目 ?在管理部門尋找待出讓 、 批租的土地 ?從媒體廣告尋找合作 、 轉讓土地 ?從咨詢 、 中介機構尋找 ?直接尋找擁有土地使用權的單位 ? 精心篩選投資項目 ?組織內(nèi)部專家，初選幾個具有初步可研價值的項目 ? 對重點項目進行初步可行性研究 ?由各職能部門逐個分析 ?是在規(guī)劃參數(shù)未獲政府批準的前提下 ， 由專業(yè)職能部門按照項目所在地區(qū)和市場的一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標和項目特點 ， 就投資效果和可能出現(xiàn)的技術 、 經(jīng)濟問題進行研究 。 項目選擇 ? 程序 ? 項目投資談判 ?就若干有開發(fā)價值的項目與土地提供方或合作方 ， 就出轉讓面積 、 金額 、 稅費 、 合作方式 、 資金構成相應條件和價值進行談判 。 ?批租土地 、 合作開發(fā) 、 征地拆遷等 ? 詳細可行性研究 ?委托有專業(yè)資格的專業(yè)研究或評估咨詢機構完成，要求比較嚴格，對報告承擔相應的法律責任。 ? 公司總體決策 ?即使可行，也未必一定執(zhí)行。因為科研是立足項目本身角度進行的，而公司必須從其總體投資組合、資本結構及發(fā)展戰(zhàn)略等角度考慮。 房地產(chǎn)項目可行性研究概述 ? 概念 ? 對開發(fā)項目的必要性 、 實施項目的外部條件 ， 項目選址 、 規(guī)模 、 企業(yè)的投資能力 、 項目實施方式 、 生產(chǎn)經(jīng)營周期 、 項目的效益等 ， 都需要進行周密的調(diào)查研究和分析 ， 這一調(diào)查研究和分析過程 ， 稱之為可行性研究過程 。 ? 最初是美國 30年代為開發(fā)田納西河流域而采用的一種技術經(jīng)濟研究方法 ， 因為它為其經(jīng)濟開發(fā)和資源綜合利用起了重要作用 ， 得以逐步推廣 、 流行 ， 發(fā)展到各個流域 ， 充實完善 ， 形成系統(tǒng) 。 ? 涉及市場供需 、 工藝技術 、 經(jīng)濟財務三個方面 。 房地產(chǎn)項目可行性研究概述 ? 作用 ? 投資決策的依據(jù) ? 籌集資金的依據(jù) ? 簽訂合同的依據(jù) ? 規(guī)劃設計的依據(jù) ? 目的 ? 實現(xiàn)項目決策的科學化 、 民主化 ， 減少或避免投資決策失誤 ， 提高經(jīng)濟 、 社會 、 環(huán)境效益 。 ? 特點 ? 前期性 ? 預測性 ? 不確定性 房地產(chǎn)項目可行性研究概述 ? 專業(yè)機構 ? 前期的投資機會分析和初步可行性分析 ， 主要解決投資方向和把握機會 ， 一般有 2個房地產(chǎn)經(jīng)濟專家即可 。 ? 而詳細可行性研究是全面的經(jīng)濟技術研究 ， 需要專門的機構或研究小組 。 一般應由專業(yè)的評估咨詢機構完成 ， 我國目前大多由各開發(fā)公司自己編制 ， 然后報政府計劃部門審查立項 。 ? 人員構成 ? 注冊房地產(chǎn)估價師 ? 造價工程師 ? 市場調(diào)查和分析人員 ? 經(jīng)濟分析專家 ? 制作人員 ? 社會學 、 環(huán)境科學專家 房地產(chǎn)項目可行性研究概述 ? 質(zhì)量 ? 體現(xiàn)在研究的最終成果 （ 報告 ） 中 ， 對于項目損益分析的準確程度取決于研究者的知識 、 經(jīng)驗和掌握的基礎資料和情報量 。 ? 針對不同的研究深度 ， 其結果的質(zhì)量要求也不同 ，國際上通用的為： ?投資機會研究：誤差范圍 177。 30％ ?初步可行性研究： 177。 20％ ?可行性研究： 177。 10％ 房地產(chǎn)項目可行性研究概述 ? 時間 ? 與研究深度和建設規(guī)模有關 ， 同時也影響到質(zhì)量 。 ? 一般小型項目 1～ 2個月 ， 甚至 2~3個星期 ， 中型項目 8～ 9個月 ， 大型項目 ～ 2年或更長 。 ? 從整個建設工程看 ， 前期可行性研究占 1/3， 工程規(guī)劃設計準備占 1/3， 施工建設占 1/3。 ? 費用 ? 與規(guī)模 、 研究深度成正比 ， 一般以占投資總額的比例計算 。 ?投資機會研究： ~% ?初步可行性研究： ~% ?可行性研究：大型項目 ~%；小型項目 ~%。 房地產(chǎn)項目可行性研究概述 ? 程序 、 步驟 ? 討論可行性研究的范圍 ， 確定研究目標 。 ? 市場實地調(diào)查 ， 收集情報和資料 。 ? 市場分析 、 預測 ? 技術研究：項目實施全過程所有環(huán)節(jié)的銜接處理 ， 環(huán)保措施 ，項目工程施工工藝和物資投入等 。 ? 經(jīng)濟研究：項目的資金籌措 、 成本開支 、 效益預測 、 投資風險 、 國民經(jīng)濟宏觀考察 、 社會環(huán)境效益等 。 ? 方案設計與選擇：根據(jù)研究內(nèi)容設計可供選擇方案 ， 或?qū)⒏鱾€方案的代表性組合 ， 或集中優(yōu)點重點修訂設計最佳方案 。 ? 制定實施計劃：對選定方案 ， 確定所有具體的技術指標范圍 ，估算投資 、 成本支出及收益幅度等財務狀況 ， 說明成本 、 價格 、 進度等變化對項目效果影響及其應變能力 。 ? 編制報告 。 房地產(chǎn)項目可行性研究概述 ? 內(nèi)容 ? 項目背景與概況 ? 項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 ? 市場分析與建設規(guī)模的確定 ? 規(guī)劃設計方案選擇 ? 資源供給 ? 環(huán)境影響和環(huán)境保護 ? 項目開發(fā)組織機構 、 管理費用的研究 ? 開發(fā)建設計劃 ? 項目經(jīng)濟與社會效益分析 （ 財務評價 、 國民經(jīng)濟評價 、 風險分析等 ） ? 結論及建議 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 目的 ? 了解市場的宏觀社會經(jīng)濟因素 ， 進而把握投資機會與方向； ? 了解市場上各類物業(yè)的供求關系和價格水平 ， 就擬開發(fā)項目進行市場定位； ? 了解房地產(chǎn)使用者對建筑物功能和設計型式的要求 ， 用以指導項目的規(guī)劃設計 。 ? 市場分析要緊緊圍繞特定的開發(fā)地點和類型進行 ， 尤其在以下四種情況下： ? 開發(fā)商對擬開發(fā)項目沒有或很少有相關經(jīng)驗； ? 擬開發(fā)項目要持續(xù)幾年的時間 ， 在這段時間里 ， 市場的變化是不可避免的； ? 市場不確定因素較多； ? 開發(fā)商擬進入一個特殊的市場 ， 沒有經(jīng)驗可資借鑒 。 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 市場調(diào)查的步驟 ? 確定分析目的 ? 確定分析目標 （ 對象 ） ：范圍與主要問題 ? 選擇分析方法：確定數(shù)據(jù)類型 、 收集方法 、 處理方法等 ? （ 估算分析過程所需時間與費用及分析結果的預期價值 ） ? 數(shù)據(jù)收集 、 處理與分析 ? 評價初步結果 ， 進行修正 ? 結論和建議 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 市場調(diào)查的作用 ? 提高對市場機會的分辯能力 ， 發(fā)現(xiàn)和捕捉市場機會； ? 提高對市場狀況的把握 ， 增強競爭力； ? 有利于對項目進展的控制 ， 適時調(diào)整策略 。 ? 市場調(diào)查的類型 ? 探測性：對市場情況和面臨的問題比較模糊 ， 不知如何入手時 ， 發(fā)現(xiàn)和提出問題 ， 確定調(diào)查重點； ? 描述性：對找到的問題進行如實的反映和具體的回答 ， 說明問題； ? 因果性：進一步分析問題的前因后果 ， 找出影響問題的各個因素及其與問題之間的關系 ， 分析問題原因； ? 預測性：估計問題發(fā)展的趨勢 。 ? 另外可以分為：普查 、 重點調(diào)查 、 隨機抽樣 、 非隨機抽樣等 。 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 市場調(diào)查的一般內(nèi)容 ? 宏觀因素： ?政治 、 經(jīng)濟 、 科技 、 人文地理 、 宗教信仰 、 習俗 、 法律法規(guī)等； ? 區(qū)域市場因素 （ 與房地產(chǎn)市場運作相關的信息 ） ： ?區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平 、 地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構與產(chǎn)業(yè)政策 、 人口因素 、城市發(fā)展方向與城市規(guī)劃 、 環(huán)境因素等； ? 微觀市場因素 （ 與投資項目相關的信息 ） ： ?市場的總體趨勢：房地產(chǎn)指數(shù)； ?供給：同類物業(yè)的供給量 、 替代物業(yè)的供給量 、 增量與存量 、 市場成交量 、 土地批租數(shù)量和用途分布； ?需求：潛在需求量 （ 有效需求量 ） 、 空置率 、 市場吸納能力 、 人口 、 收入 、 銷售趨勢； 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ?價格：銷售價格或租金水平 、 地價 、 拆遷安置補償成本 、建造成本和其它成本費用 、 相關稅費 、 投資收益率 、 開發(fā)利潤率等； ?競爭：市場占有量 、 同類物業(yè)供需情況 、 競爭企業(yè)數(shù)量 、競爭企業(yè)能力等； ?中間商：信譽 、 能力等； ?其它：金融 、 物業(yè)管理等 。 ? 特定類型項目的市場調(diào)查內(nèi)容 ? 住宅項目： ?與房地產(chǎn)代理機構 、 物業(yè)管理人員特別是用戶的溝通 ， 了解項目周圍地區(qū)住宅的供求狀況 、 價格水平 、 對現(xiàn)有住宅滿意的程度和對未來住房的希望 。 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 工業(yè)或倉儲項目： ? 考察開發(fā)所必備的條件 ， 如勞動力 、 交通運輸 、 原材料和專業(yè)人員的來源；考慮未來入住者的意見 ， 如辦公 、 生產(chǎn)和倉儲用房的比例 ， 大型運輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求 ， 以及對隔音 、抗震 、 通風 、 防火 、 起重設備安裝等的特殊要求 。 ? 商業(yè)購物中心項目： ? 考慮所在地區(qū)的流動人口與常住人口的數(shù)量 、 購買力水平以及該地區(qū)對零售業(yè)的特殊要求 ， 考慮購物中心的服務半徑及附近其它購物中心 、 中小型店鋪的分布情況 。 ? 寫字樓項目： ? 研究所在地段的交通通達程度 ， 擬建地點的周圍環(huán)境及與周圍商業(yè)設施的關系 ， 還要考慮內(nèi)外設備的平面布局 、 特色與格調(diào) 、 裝修標準 、 提供公共服務的內(nèi)容 ， 滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等 。 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 市場資料收集方法 ? 訪問法：根據(jù)調(diào)查目的 ， 擬定調(diào)查提綱或設計調(diào)查問卷 ， 以提問或填寫問卷的形式請被調(diào)查者回答 。 ? 速度較快且成本不是太高 。 ? 有時信息資料缺乏客觀性 。 ?面談調(diào)查： ? 有較大的靈活性 ， 可以集體面談或針對重點調(diào)查對象進行深入調(diào)查 ， 氣氛好 ， 資料是第一手的 ， 也比較真實 。 ? 成本相對較高 ， 資料處理較為繁瑣 ， 受調(diào)查人員業(yè)務水平的影響較大 。 ?電話調(diào)查： ? 收集資料快 ， 成本也比較低 ， 便于信息處理 。 ? 不易取得被調(diào)查者的合作 ， 調(diào)查不夠深入 。 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 通訊調(diào)查： ? 范圍較為廣泛 ， 能充分表達個人意見 ， 資料較為客觀 、 真實 。 ? 問卷的回收率較低 ， 拖延時間往往較長 。 ? 觀察法：通過觀察被調(diào)查者行為或收集其行為痕跡 。 ? 可以獲得被調(diào)查者不愿意以及言語無法提供的信息；并能客觀地獲得準確性較高的第一手資料 。 ? 調(diào)查對象的面比較窄 ， 花費的時間較長 ， 有時僅能觀察一些表象 ，需與其它方法進行結合 。 ? 實驗法：將調(diào)查范圍縮小到一定范圍進行試驗 ， 再對整個市場進行預測 。 ? 數(shù)據(jù)的加工分析方法 ? 列表分析 ? 數(shù)理統(tǒng)計方法分析 ? 頻率分布 、 均值與百分比 、 相關分析 、 多變量分析 、 假設檢驗分析等； ? 圖形分析 ? 直方圖 、 餅圖 、 折線或曲線圖等 。 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） 【 案例 】 南京市房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 房地產(chǎn)市場預測的內(nèi)容 ? 供給狀況變化 ?預測房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量以及投入開發(fā)物業(yè)的數(shù)量 （ 增量 ）（ 注意開發(fā)周期長 、 利用土地供給總量的預測進行 ） ； ?預測房地產(chǎn)存量的供應量 （ 三級市場 ） ； ?預測擬開發(fā)物業(yè)類型及可替代物業(yè)類型的供給； ?預測宏觀決策對房地產(chǎn)供給的影響 。 ? 需求狀況變化 ?購買力預測 （ 社會集團購買力 、 城鄉(xiāng)居民購買力等 ） ； ?投資價值預測； ?市場潛在需求預測 。 ? 價格變動及其影響預測 ? 市場競爭能力發(fā)展趨勢預測 （ 本企業(yè)及競爭企業(yè) ） 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 房地產(chǎn)市場預測的步驟 ? 確定預測對象：擬投資物業(yè)類型在合理開發(fā)建設期后的市場需求 、 供給等狀況； ? 收集 、 分析資料； ? 選定預測方法和預測模型進行預測； ? 評價 、 修正初步預測結果； ? 預測 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預測） ? 市場預測的方法 ? 定性方法 ?特爾斐法 （ 專家意見法 ） ： ? 充分發(fā)揮各方面專家的知識 、 經(jīng)驗和判斷能力； ? 獨立性和往復性； ? 時間 、 資