房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論(doc8)-地產(chǎn)可研(已修改)
2024-08-29 14:42 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論 一、可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項(xiàng)目概況； (2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動(dòng)遷安置； (3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 。 (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù) 。(5)資源供給； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)； (7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃； (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 。(10)結(jié)論及建議。 二、可行性研究的工作階 段 投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為177。30%，研究費(fèi)用一般占總投資的 %～ %。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)177。 20%,所需費(fèi) 用約占總投資的 %～ %。 詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對建設(shè)投資估算的精度在177。 10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的 %～ %，大型復(fù)雜的工程約占 %~%. 項(xiàng)目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的 建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 三、可行性研究步驟 可行性研究按 5 個(gè)步驟進(jìn)行： (1)接受委托； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)； (5)編制可行性研究報(bào)告。 房地產(chǎn)可行性研究 第 1 操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析 第 3 操作環(huán)節(jié)：設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程 第 4 操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報(bào)告書 第 5 操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算 第 6 操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一種 打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。 中國房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導(dǎo)致市場的不確定因素較多，項(xiàng)目成 敗的回旋余地也較大．如此也罷，最危險(xiǎn)的是可行性研究僅僅成為一紙說辭?！斗康禺a(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊》從實(shí)用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點(diǎn)與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。 第 1 操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步 1．透視民地產(chǎn)可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評價(jià)方法，得出一系列評價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行 的綜合研究。 一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題： 第一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）。 從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無法突破的重大難點(diǎn)，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá) 420 米、 88層的金茂大廈和高達(dá) 468米的東方明珠塔就是很好的佐證?？梢?，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即 能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。 項(xiàng)目投資制勝第一法寶 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項(xiàng)目成功的可能性問題。當(dāng)然，一個(gè)投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項(xiàng)目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研交多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評 價(jià)合理取舍。可行性研究，至少要能精確地回答這么三個(gè)問題： a、這項(xiàng)目是可行的還是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度
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