房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論(doc8)-地產(chǎn)可研(參考版)
2024-08-17 14:42本頁(yè)面
【正文】 影響有效執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問(wèn)題的技能：評(píng)定存在問(wèn)題的技能；執(zhí)行計(jì)劃的技能；評(píng)估執(zhí)行效果的技能。 納入整體營(yíng)銷(xiāo)方案的可行性研究 一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案最終有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū)，以便在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活 動(dòng)。風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，如果某一項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠收 入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項(xiàng)目的總債務(wù)超過(guò)其價(jià)值則被認(rèn)為是籌資 過(guò)度，明智的辦法是在準(zhǔn)備隨風(fēng)險(xiǎn)的限度內(nèi)盡量賺錢(qián)，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型可大致分為土地、住宅、公寓、購(gòu)物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。定位任務(wù)包括三個(gè)步驟： A、明確一些可利用的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； B、選擇若干個(gè)適用的優(yōu)勢(shì)； C、有效地向市場(chǎng)表明公司的定位觀(guān)念。他需要向客戶(hù)說(shuō)明本公司與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者和潛在競(jìng)爭(zhēng)者有什么區(qū)別。具體來(lái)講就是要研究如下問(wèn)題：購(gòu)買(mǎi)什么？為什么購(gòu)買(mǎi)？購(gòu)買(mǎi)者是誰(shuí)？如何購(gòu)買(mǎi)？何地購(gòu)買(mǎi)？何處購(gòu)買(mǎi)？ 為選定市場(chǎng)和制定策略而進(jìn)行可行性研究 在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進(jìn)行細(xì)致而有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行市場(chǎng)分 析，并選定適合的目標(biāo)市場(chǎng)，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和定價(jià)策略、營(yíng)銷(xiāo)渠道策略、促銷(xiāo)組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。消費(fèi)者市場(chǎng)包括個(gè)人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營(yíng)銷(xiāo)者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場(chǎng)，并按照他們的需要來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。公司營(yíng)銷(xiāo)人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過(guò)設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營(yíng)銷(xiāo)策略，去迎接營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境 中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會(huì)。這樣的房屋是有目的、有針對(duì)性地建造的。以 工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。這樣算帳不好。附表：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷(xiāo)售收 入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。 結(jié)論：要求寫(xiě)出該項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論，明確說(shuō)明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目的 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：要求寫(xiě)出主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報(bào)酬率和動(dòng)態(tài)回收期等。 投資預(yù)算和資金籌措要求寫(xiě)出項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中必須發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用并逐一計(jì)算資金籌措部分，要就整個(gè)項(xiàng)目投資額和相應(yīng)的支付時(shí)間作出融資安排。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報(bào)告中必須有這些市政條件是否具備的書(shū)面文件。 市場(chǎng)調(diào)查分析：要求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀(guān)、區(qū)域和微觀(guān)的市場(chǎng)分析和調(diào)查，及對(duì)未來(lái)的供給、需求和價(jià)格的預(yù)測(cè)，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導(dǎo)。內(nèi)容多，較復(fù)雜。 附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線(xiàn)圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。 正文：它是可行性報(bào)告的主體，一般來(lái)講，應(yīng)包括以下內(nèi)容： a、概況（包括：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)入員、編寫(xiě)的依據(jù)、編寫(xiě)的假設(shè)和說(shuō)明）； b、市場(chǎng)調(diào)查和分析； C、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； d、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度； e、投資估算及資金籌措； f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)； g、風(fēng)險(xiǎn)分析； h、可行性研究的結(jié)論； i、研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議； j、相應(yīng)的附表。也有專(zhuān)家主張不寫(xiě)摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。 封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱(chēng)，專(zhuān)業(yè)研究編寫(xiě)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)及編寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。 步驟 H：風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱(chēng)為概率分析，利用概率值來(lái)定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。 敏感系數(shù)可正可負(fù)。敏感性分析不僅可以使開(kāi)發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分 析指對(duì)特定的項(xiàng)目而言，要找出預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷(xiāo)售量又稱(chēng)保本銷(xiāo)售量。 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)（ BPe0K－ even P0iDt）即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。以下簡(jiǎn)單介紹三種常用的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 另一類(lèi)是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。 C 市政配套費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)必須向城市市政建設(shè)所交付的
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