【正文】 計(jì)算 BEPq、 BEPl、 BEPs、 BEPp、 BEPV。 ?分別計(jì)算每種單個(gè)產(chǎn)品的單位邊際利潤 。 ?這一方法只能對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作定性分析 ， 而無法定量測度其風(fēng)險(xiǎn)的大小 ， 即對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)只能進(jìn)行程度上的描述 ，這是盈虧平衡分析在技術(shù)上的局限性 。 Q?%1 00???QBEPQ ?盈虧平衡分析 ?用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn) （ BEPp） ? 用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn) （ BEPL） ? ?銷售稅率產(chǎn)量 產(chǎn)量單位可變成本年固定成本 ?? ??? 1PBEP? ?tVFB E PP ?????1%1 0 0??? PBEPP Pp?? ? %100%100%100??????????????tVPQFQtQVQPFQBEPBEP QL%100???? 年銷售稅金及附加費(fèi)年可變成本年銷售收入 年固定總成本LB E P盈虧平衡分析 ?用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn) （ BEPs） ?用單位變動成本表示 （ 在變動成本不確定時(shí)常用 ） tVPFPB E PPB E PQS ??????加費(fèi)單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價(jià)年固定總成本單位產(chǎn)品售價(jià)????SB E P%1 0 0??? SBEPS Ss?tFQPB E PV??????盈虧平衡分析 ?盈虧平衡點(diǎn)的值無論是用產(chǎn) （ 銷 ） 量表示 ， 還是用價(jià)格表示 ， 或用生產(chǎn)能力利用率和銷售收入來表示 ， 均為越低越好 。 ?單方平均利潤 （ P－ V－ t－ F ） ?固定費(fèi)用若含當(dāng)年應(yīng)付利息 ， 則保本概念還包含利息償還； ?若開發(fā)項(xiàng)目處于還貸期 ， 則盈虧平衡方程右邊應(yīng)增加一項(xiàng) ， 即還貸金額 。 ?盈虧平衡模型的實(shí)質(zhì)就是開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)銷建筑面積多大時(shí) ， 總邊際收益 （ 單方邊際收益 建筑面積 ） 能低消固定費(fèi)用總額 。 盈虧平衡分析 ?線性方法 如能達(dá)到盈虧平衡 ， 則： y1=y2 即有： 所以： 所以用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式是： xtFxVyxPy ??????? 21xtFxVxP ??????tVP Fx ??? 加費(fèi)單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價(jià)年固定總成本???B E P qtVPFx???盈虧平衡分析 ?單方邊際收益 （ P－ V－ t） ：單位產(chǎn)品售價(jià)扣除單位產(chǎn)品銷售稅金和可變成本的余額 。 盈虧平衡分析 ?實(shí)際中更一般的是非線性的。 產(chǎn)品銷售利潤 =產(chǎn)品銷售收入 — 產(chǎn)品銷售成本 — 產(chǎn)品銷售稅金 銷售稅金＝產(chǎn)品銷售收入 稅率 產(chǎn)品銷售收入 =產(chǎn)品銷售量 產(chǎn)品單位價(jià)格 產(chǎn)品銷售成本 =單位 變動成本 產(chǎn)品銷售量 +固定成本 收入＝ f（銷售量）；成本＝ f（銷售量） 當(dāng)收入＝成本時(shí)的銷售量，稱之為（以銷售量表示的）盈虧平衡點(diǎn)， BEP。 ? 模擬法（仿真實(shí)驗(yàn)法）：利用均勻隨機(jī)數(shù)，對項(xiàng)目因不確定因素影響所出現(xiàn)的各種可能結(jié)果進(jìn)行逐一考察。 ? 避免或減少不確定性的對策 ? 犧牲部分利潤 ? 進(jìn)行不確定性分析 不確定性分析 ? 主要的不確定性（風(fēng)險(xiǎn)）分析方法 ? 敏感性分析：主要通過分別考察各相關(guān)因素發(fā)生變動時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目盈利能力的變化范圍與幅度。 ? 開發(fā)周期長 ? 投入資金量大 ? 產(chǎn)品固定 ? 風(fēng)險(xiǎn)至今沒有精確的定義，一般認(rèn)為是人們對未來行為的決策和客觀條件的不確定性而可能引起的后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的多種偏離的綜合，包括方向、大小和程度，又常被稱為不確定性。當(dāng)小于資金成本時(shí)，方案不可接受。 ? 例如 ， 某公司下屬三個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) A、 B、 C， 提出若干方案 ， 三企業(yè)之間相互獨(dú)立 ， 企業(yè)內(nèi)部投資方案互斥 ， 壽命均為 10年 ， i0＝ 10％ 。 ? 例如 ， 獨(dú)立方案 A、 B、 C， 投資額均為 500萬元 ， 壽命均為 20年 ， 年凈收益 A為 80萬 、 B為 70萬 、 C為 60萬 。 備選方案的選擇 ?例如 ， 獨(dú)立方案 A、 B、 C， 各自投資 100萬 、 70萬和 120萬 ，各方案的 NAV為 30萬 、 27萬和 32萬 ， 資金預(yù)算不超過 250萬元 。 ?例如 ， 獨(dú)立方案 A、 B、 C投資為 IA、 IB、 IC， 且 IA +IC ＝ IB ， 凈現(xiàn)值 NPVA NPVB NPVC ， 如果資金預(yù)算不能超過 IB ， 那只能在 IA +IC和 IB兩個(gè)互斥方案中選擇 ， 而不能按照 NPV的大小 ，先接受 A， 再接受 B， 因?yàn)?B不可分 。 ? 如果減少預(yù)算 80萬 ， 仍可接受 C、 A、 B方案； ? 如果增加融資 100萬 ， 只要融資成本不大于 ％ ， 可增加 E方案 。 ? 獨(dú)立方案的比選 ， 最常見的是受到資源限制的情況 。 NPVA（ 10％ ， 3） ＝ ； NPVB（ 10％ ， 2） ＝ ? 以年值法進(jìn)行比選 ， 以 NAV為評價(jià)指標(biāo) 。 ? A與 B方案時(shí)間不等 ， 要使時(shí)間上可比 ， 常用 2種方法： ? 以壽命的最小公倍數(shù) 18年作為計(jì)算期 ， 采用方案重復(fù)型假設(shè) 。 ?重復(fù)步驟 2， 直到最后一個(gè)方案被比較 ， 最終保留的方案為最優(yōu)方案 。 ? 互斥方案多于兩個(gè) ， 采用 ΔIRR比選的步驟如下： ?按投資額排序 ， 計(jì)算第一個(gè)方案 （ 投資額最小 ） 的 IRR， 若大于 i0， 保留 ， 反之淘汰 ， 計(jì)算下一個(gè) 。 ? 采用 IRR比選互斥方案的判別準(zhǔn)則： ΔIRR大于基準(zhǔn)收益率 ， 則投資大的方案為優(yōu) ， 反之投資小的方案為優(yōu) 。 ? 基本方法是增量分析法 ?例如，投資量不等的兩個(gè)互斥方案如下 ? NPV、 IRR、 DPP都可以進(jìn)行增量分析，實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際理論的應(yīng)用，即邊際收入等于邊際成本時(shí)利潤最大。 備選方案的選擇 ? 互斥方案的經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 ? 要求選擇方案組中的最優(yōu)方案，且達(dá)到基準(zhǔn)收益率。獨(dú)立方案的特點(diǎn)是具有“可加性”； ? 互斥型：各方案之間具有排他性，只能選擇一個(gè)。 備選方案的選擇 ? 實(shí)際分析中，除了用上述指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求外，往往需要進(jìn)行多個(gè)備選方案的選擇。 為負(fù)補(bǔ)貼）。而影子匯率是外匯與本國貨幣經(jīng)濟(jì)價(jià)值相當(dāng)時(shí)的比價(jià)，按其計(jì)算的外匯成本即外匯的經(jīng)濟(jì)成本，或稱機(jī)會成本。 ? 如果所以工人從完全失業(yè)狀態(tài)中招來，影子工資率為 0；但實(shí)際不可能是完全的失業(yè)者，而且技術(shù)人員和熟練工人屬于稀缺的人力資源，影子工資率一般大于 0而小于實(shí)際支付工資，發(fā)展中國家通常采用 50％。 ? 為了不改變收支項(xiàng)目的構(gòu)成，又符合經(jīng)濟(jì)評價(jià)的宗旨，采用影子工資率代替實(shí)際支付的工資。 ? 非外貿(mào)貨品：比較復(fù)雜，通常計(jì)算其影子成本，即計(jì)算生產(chǎn)這些貨品所消耗的原材料成本以及與此有關(guān)的因素，一般只進(jìn)行粗略的計(jì)算。 ? 它是基于市場交換價(jià)格決定的，對貨品進(jìn)行分析計(jì)算后確定 。如果進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)，它們的經(jīng)濟(jì)代價(jià)是多少？ ? 費(fèi)用、利息及其它 ? 凡是能提供一定的勞務(wù)服務(wù)等費(fèi)用都應(yīng)記入經(jīng)濟(jì)成本，如養(yǎng)路費(fèi)、城市維護(hù)費(fèi)、排污費(fèi)等； ? 利息屬于轉(zhuǎn)帳性質(zhì)，支出不算成本，收入不算收益； ? 折舊在國民經(jīng)濟(jì)分析中也不考慮； ? 一般性的通貨膨脹在國民經(jīng)濟(jì)分析中也不考慮。 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) ? 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)的費(fèi)用計(jì)算 ? 稅收和補(bǔ)貼 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)設(shè)計(jì)預(yù)測，需從市場購買鋼材 500噸，水泥800噸。 ?財(cái)務(wù)評價(jià)采用的是現(xiàn)行市場價(jià)格，國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用的是根據(jù)機(jī)會成本和供求關(guān)系確定的影子價(jià)格； ?財(cái)務(wù)評價(jià)采用的是基準(zhǔn)收益率，國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用的是社會折現(xiàn)率； ?財(cái)務(wù)評價(jià)采用的是國家統(tǒng)一的官方匯率，國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用的是影子匯率。 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) ? 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)與財(cái)務(wù)評價(jià)的不同： ? 評價(jià)的角度不同； ?前者是從國民經(jīng)濟(jì)和社會需求的角度來考察項(xiàng)目需要社會付出的代價(jià)和對社會的貢獻(xiàn) ； ?后者是在企業(yè)的角度考察項(xiàng)目的盈利能力和借款償還能力。外部收益是指落在投資經(jīng)營主體之外的收益，由其他人免費(fèi)獲??；外部成本是指落在投資經(jīng)營主體之外的社會成本，由其他人無償承擔(dān)。 ? 為什么要進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)？ ?財(cái)務(wù)評價(jià)使用的是現(xiàn)行市場價(jià)格，由于諸如政府控制等原因，使價(jià)格脫離產(chǎn)品價(jià)值（如政府對生活必需品如糧食、食油、棉布和住房等實(shí)行低價(jià)供應(yīng)；為了扶持出口工業(yè)以較高的收購價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)貼等），因此“失真”的價(jià)格不能反映項(xiàng)目的真正效益。 ? 成本收益率：項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比，常用于租賃物業(yè)財(cái)務(wù)分析。 0)1()(0??????tD P Ptct iCOCI? ?? ?當(dāng)年凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值現(xiàn)值的絕對值上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈開始出現(xiàn)正值年份累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期???1D P P財(cái)務(wù)評價(jià)的主要指標(biāo)與方法 年份 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)金流量 4000 3600 3000 7000 600 300 年折現(xiàn)率＝ 12％ 計(jì)算各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值 第 1年＝ 4000/（ 1+12％）＝ 第 2年＝ 3600/（ 1+12％） 2＝ 第 3年＝ ；第 4年＝ ；第 5年＝ ；第 ＝ 計(jì)算累計(jì)現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值 第 1年末＝ ；第 2年末＝ ；第 3年末＝ ； 第 4年末＝ 求 DPP DPP＝ 41+??/＝ 財(cái)務(wù)評價(jià)的主要指標(biāo)與方法 ? 開發(fā)商成本利潤率：是開發(fā)商初步判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的指標(biāo)： ? 計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值，如果項(xiàng)目全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；如果全部出租，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。 ? ? ? ?F I R RNPVF I R RNPVCOCOCOCICICIF I R RCOCIBABABAtntt??????????????????或：,0)1()(0凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率的比較 ? 決策原則 ? FIRR＝最小收益率 ? FNPV0 ? 規(guī)模不同 投資方案 A B 初始投資 100000 1500000 第一年后回收 150000 2020000 FIRR 50％ 33％ FNPV（ 12％） 33928 285714 凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率的比較 ? 現(xiàn)金流量時(shí)間不同 投資方案 C D 初始投資 10000 10000 第 1年現(xiàn)金流量 2020 4000 第 2年現(xiàn)金流量 3000 4000 第 3年現(xiàn)金流量 5000 4000 第 4年現(xiàn)金流量 6000 4500 第 5年現(xiàn)金流量 7000 5000 FIRR ％ ％ FNPV（ 12％） 5521 5304 rD1 5 %F N P VC財(cái)務(wù)評價(jià)的主要指標(biāo)與方法 ? 動態(tài)回收期（ DPP）：考慮折現(xiàn)因素時(shí)，擬投資項(xiàng)目的所有投入回收所需要的時(shí)間，一般從建設(shè)開始年算起，以年為單位。 ? 當(dāng)用于兩個(gè)方案比較時(shí)，通常采用增量財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ Δ FIRR ），它是指增量凈現(xiàn)值等于零時(shí) (或凈現(xiàn)值相等時(shí) )的折現(xiàn)率，增量凈現(xiàn)值根據(jù)根據(jù)兩個(gè)方案的增量現(xiàn)金流量計(jì)算。 0)1()1(00??????????tnntcttnntt iCIF E R RCO財(cái)務(wù)評價(jià)的主要指標(biāo)與方法 ? 通常情況下， FIRR計(jì)算只適用于常規(guī)投資方案的評價(jià)，非常規(guī)投資方案往往會出現(xiàn)多解 。為了反映出兩者的差別，給出一個(gè)回收資金再投資的收益率（通常取基準(zhǔn)收益率 ic），產(chǎn)生了財(cái)務(wù)外部收益率（ FERR）的概念。這里假定了已回收資金用于再投資的收益率等于 FIRR。 ? 比如，某方案初期投資 1000萬元， FIRR為 10％，第一年凈收入 350萬元，第二年 300萬元。 財(cái)務(wù)評價(jià)的主要指標(biāo)與方法 年份 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)金流量 4000 3600 3000 7000 600 300 取年折現(xiàn)率＝ 12％時(shí) FNPV＝ 4000/(1+12%)3600/(1+12%)2+3000 /(1+12%)3+7000 /(1+12%)4 +600 /(1+12%)5+300 /(1+12%) = 0 取年折現(xiàn)率＝ 18％時(shí) FNPV＝ 4000/(1+18%)3600/(1+18%)2+3000 /(1+18%)3+7000 /(1+18%)4 +600 /(1+18%)5+300 /(1+18%) =0 取年折現(xiàn)率＝ 16％時(shí) FNPV＝ 4000/(1+16%)3600/(1+16%)2+3000 /(1+16%)3+7000 /(1+