【正文】 盈虧平衡分析 ?多產(chǎn)品的盈虧平衡點(diǎn) ? 這時(shí)只能用貨幣額表示 。 它表示每產(chǎn)銷一平方米建筑面積所獲的可用來補(bǔ)償固定費(fèi)用的數(shù)額 。 ? 概率分析法：運(yùn)用概率方法依次確定項(xiàng)目可能出現(xiàn)情況的概率分布的期望、標(biāo)準(zhǔn)偏差、變差系數(shù)等。 A為商住項(xiàng)目 ， 無優(yōu)惠 ， B為經(jīng)濟(jì)適用房 ， 可得 250萬無息貸款 ， C為集資項(xiàng)目 ， 可得 400萬低息貸款 （ 年利率 4％ ） ， 如何選擇 （ i0＝ 13％ ） ? 以 IRR計(jì)算方案的固有效率 （ 方案 IRR） 500+80（ P/A， IRRA， 20） ＝ 0 IRRA＝ 15％ 可接受 500+70（ P/A， IRRB， 20） ＝ 0 IRRB＝ ％ 不可接受 500+60（ P/A， IRRC， 20） ＝ 0 IRRC＝ ％ 不可接受 ? 以 IRR計(jì)算自有資金的資金效率 （ 資本 IRR） 500+80（ P/A， IRRA， 20） ＝ 0 IRRA＝ 15％ 250 250（ P/F， IRRB， 20） + 70（ P/A， IRRB， 20） ＝ 0， IRRB＝％ 100+[60400 （ A/P， 4％ ， 20） ] （ P/A， IRRC， 20） ＝ 0， IRRC＝％ 備選方案的選擇 ? 混合方案的比選 ? 在多部門 、 多種經(jīng)營 、 多種投資方向的情況下會(huì)出現(xiàn) 。 ?例如 ， 獨(dú)立方案如下 （ i0＝ 12％ ） ?若無其它制約條件 ， 除 F外都可接受 ， 如果資金預(yù)算不超過400萬 ， 不可能全部接受 ， 如何選擇 ？ 0 18年 IRR（％） A 100 34 B 140 45 C 80 30 D 150 34 E 180 47 F 170 32 備選方案的選擇 ?按 IRR排序 ， 如圖 ?當(dāng)投資額不超過 400萬時(shí) ， 可接受 C、 A、 B方案 ， 合計(jì)投資320萬元 。 ?保留的方案與下一個(gè)方案進(jìn)行比較 ， 計(jì)算 ΔIRR， 若大于 i0， 保留下一個(gè)方案 ， 反之繼續(xù)保留原有方案 。 ? 混合型：獨(dú)立方案與互斥方案混合的情況，比如有限資源限制條件下有幾個(gè)獨(dú)立的投資方案，這些方案中又分別包含若干互斥方案。 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) ? 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)的價(jià)格計(jì)算 ? 影子匯率 ?在一般的發(fā)展中國家，由于外匯缺乏，法定匯率一般低估了外匯的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) ? 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)的價(jià)格計(jì)算 ? 影子價(jià)格 ? 是相對于市場交換價(jià)格的計(jì)算價(jià)格，又稱“經(jīng)濟(jì)價(jià)格”。前者如技術(shù)擴(kuò)散、閑置資源的利用等，后者如環(huán)境污染。 ? 可以根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算 DPP。 關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的評價(jià) ? 再投資假設(shè)（ reinvestment assumption） 投資方案 A B 初始投資 10694 10694 第一年的凈現(xiàn)金流量 7000 0 第二年的凈現(xiàn)金流量 7000 14890 內(nèi)部收益率 20％ 18％ 用 20％的再投資利率計(jì)算 10％ 第一年 8400 7700 第二年 7000 7000 累計(jì)終值 15400 14700 20％折現(xiàn) 10694 10208 資金等值的貼現(xiàn)率 20％ ％ 關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的評價(jià) 投資方案 A B 初始投資 22832 33522 前 3年的年現(xiàn)金流量 10000 10000 第 4和第 5年的凈現(xiàn)金流量 0 10000 內(nèi)部收益率 15％ 15％ 用 10％的再投資利率計(jì)算 第 1年（再投資 4年） A B 第 2年（再投資 3年） 14641 14641 第 3年（再投資 2年） 13310 13310 第 4年（再投資 1年） 0 11000 第 5年（再投資 0年） 0 10000 所有現(xiàn)金流量的終值 40051 61051 資金等值的貼現(xiàn)率 ％ ％ 財(cái)務(wù)評價(jià)的主要指標(biāo)與方法 ? 但通常情況下，再投資的收益率往往小于初期投資的收益率，因?yàn)榛厥盏馁Y金總是比初期投資的少，而且使用時(shí)間短。 NPV(r1):采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值； NPV(r2):采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值。 資金等值計(jì)算 1)1()1()1(1)1(1)1(1)1()1()1(??????????????????nnnnnnnniiiPAiiiAPiiFAiiAFiFPiPF資金回收公式：等額支付現(xiàn)值公式：：等額支付償債基金公式等額支付終值公式：一次支付現(xiàn)值公式：一次支付終值公式：資金等值計(jì)算 ? ? ? ?? ?? ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????1111111111)1(1)1(11)1(11)1(11111nnnnnnnnnissiiAAsiinAsiissiAPiniGAAiniiiiGiiiAP等比序列年費(fèi)用公式：等比序列現(xiàn)值公式：等差序列年費(fèi)用公式：等差序列現(xiàn)值公式：財(cái)務(wù)評價(jià)的主要指標(biāo)與方法 ? 單位面積投資額：開發(fā)項(xiàng)目投資總額與總建筑面積的比例 ? 簡單投資收益率：開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年凈收入總額 （ 或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的平均年凈收入額 ） 與項(xiàng)目總投資額的比率 ? 投資利稅率：正常年度的年利稅總額 （ 或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)或全部售完的幾年內(nèi)的年均利稅 ） 與項(xiàng)目總投資的比率 ? 靜態(tài)投資回收期：以項(xiàng)目的凈收益來抵償全部投資 （ 包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金 ） 所需要的時(shí)間 。 財(cái)務(wù)評價(jià)的基本數(shù)據(jù)計(jì)算表 ? 建設(shè)投資估算表：估算項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收中全過程的全部費(fèi)用。 （ 稅前列支 ） ? 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅： ? 計(jì)稅依據(jù)為固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)際完成的投資額 。 ? 教育費(fèi)附加： ? 以納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額為附征依據(jù) 。 ? 沉沒成本 ? 過去巳經(jīng)支出而現(xiàn)在已無法得到補(bǔ)償?shù)某杀?。 ?包括銷售部門人員工資 、 職工福利費(fèi) 、 運(yùn)輸費(fèi)及其他銷售費(fèi)用 （ 廣告費(fèi) 、 辦公費(fèi) 、 差旅費(fèi) ） 。 產(chǎn)品成本測算 ? 會(huì)計(jì)成本：是會(huì)計(jì)記錄在帳冊上的客觀有形的支出 。 ?由現(xiàn)金 、 應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng) 、 存貨等項(xiàng)組成 。 ? 它的最終目的是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市發(fā)展規(guī)劃的要求 ， 在做好產(chǎn)品市場需求預(yù)測和工程技術(shù)研究的基礎(chǔ)上 ， 計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目投入的費(fèi)用和產(chǎn)出的效益 ，通過方案比較 ， 對擬開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性和合理性進(jìn)行分析論證 ， 作出全面的經(jīng)濟(jì)評價(jià) ， 為投資決策提供依據(jù) 。 ? 數(shù)據(jù)的加工分析方法 ? 列表分析 ? 數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法分析 ? 頻率分布 、 均值與百分比 、 相關(guān)分析 、 多變量分析 、 假設(shè)檢驗(yàn)分析等； ? 圖形分析 ? 直方圖 、 餅圖 、 折線或曲線圖等 。 ?電話調(diào)查： ? 收集資料快 ， 成本也比較低 ， 便于信息處理 。 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預(yù)測） ? 工業(yè)或倉儲(chǔ)項(xiàng)目： ? 考察開發(fā)所必備的條件 ， 如勞動(dòng)力 、 交通運(yùn)輸 、 原材料和專業(yè)人員的來源；考慮未來入住者的意見 ， 如辦公 、 生產(chǎn)和倉儲(chǔ)用房的比例 ， 大型運(yùn)輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求 ， 以及對隔音 、抗震 、 通風(fēng) 、 防火 、 起重設(shè)備安裝等的特殊要求 。 ? 編制報(bào)告 。 ? 費(fèi)用 ? 與規(guī)模 、 研究深度成正比 ， 一般以占投資總額的比例計(jì)算 。 一般應(yīng)由專業(yè)的評估咨詢機(jī)構(gòu)完成 ， 我國目前大多由各開發(fā)公司自己編制 ， 然后報(bào)政府計(jì)劃部門審查立項(xiàng) 。 ? 公司總體決策 ?即使可行，也未必一定執(zhí)行。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究 主要內(nèi)容 ? 項(xiàng)目選擇 ? 項(xiàng)目可行性研究概述 ? 市場分析 ? 經(jīng)濟(jì)評價(jià) ? 建設(shè)項(xiàng)目投資估算 ? 產(chǎn)品成本測算 ? 財(cái)務(wù)評價(jià) ? 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) ? 備選方案的選擇 ? 不確定性分析 項(xiàng)目選擇 ? 概念 ? 對房地產(chǎn)項(xiàng)目就其開發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定的過程。因?yàn)榭蒲惺橇⒆沩?xiàng)目本身角度進(jìn)行的，而公司必須從其總體投資組合、資本結(jié)構(gòu)及發(fā)展戰(zhàn)略等角度考慮。 ? 人員構(gòu)成 ? 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 ? 造價(jià)工程師 ? 市場調(diào)查和分析人員 ? 經(jīng)濟(jì)分析專家 ? 制作人員 ? 社會(huì)學(xué) 、 環(huán)境科學(xué)專家 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述 ? 質(zhì)量 ? 體現(xiàn)在研究的最終成果 （ 報(bào)告 ） 中 ， 對于項(xiàng)目損益分析的準(zhǔn)確程度取決于研究者的知識 、 經(jīng)驗(yàn)和掌握的基礎(chǔ)資料和情報(bào)量 。 ?投資機(jī)會(huì)研究： ~% ?初步可行性研究： ~% ?可行性研究：大型項(xiàng)目 ~%；小型項(xiàng)目 ~%。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述 ? 內(nèi)容 ? 項(xiàng)目背景與概況 ? 項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 ? 市場分析與建設(shè)規(guī)模的確定 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 ? 資源供給 ? 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) ? 項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu) 、 管理費(fèi)用的研究 ? 開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析 （ 財(cái)務(wù)評價(jià) 、 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 、 風(fēng)險(xiǎn)分析等 ） ? 結(jié)論及建議 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預(yù)測） ? 目的 ? 了解市場的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 ， 進(jìn)而把握投資機(jī)會(huì)與方向； ? 了解市場上各類物業(yè)的供求關(guān)系和價(jià)格水平 ， 就擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場定位； ? 了解房地產(chǎn)使用者對建筑物功能和設(shè)計(jì)型式的要求 ， 用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 。 ? 商業(yè)購物中心項(xiàng)目： ? 考慮所在地區(qū)的流動(dòng)人口與常住人口的數(shù)量 、 購買力水平以及該地區(qū)對零售業(yè)的特殊要求 ， 考慮購物中心的服務(wù)半徑及附近其它購物中心 、 中小型店鋪的分布情況 。 ? 不易取得被調(diào)查者的合作 ， 調(diào)查不夠深入 。 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預(yù)測） 【 案例 】 南京市房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場分析（市場調(diào)查與預(yù)測） ? 房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容 ? 供給狀況變化 ?預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量以及投入開發(fā)物業(yè)的數(shù)量 （ 增量 ）（ 注意開發(fā)周期長 、 利用土地供給總量的預(yù)測進(jìn)行 ） ； ?預(yù)測房地產(chǎn)存量的供應(yīng)量 （ 三級市場 ） ； ?預(yù)測擬開發(fā)物業(yè)類型及可替代物業(yè)類型的供給； ?預(yù)測宏觀決策對房地產(chǎn)供給的影響 。 ? 可行性研究中的開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)有兩種： ? 選擇優(yōu)化方案中的評價(jià) ， 用以比較和篩選方案 ， 以尋求最佳或滿意方案； ? 確定推薦方案后 ， 對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的最終的全面預(yù)測評價(jià) 。 項(xiàng)目投資估算 ?構(gòu)成： ? 固定資產(chǎn)投資 ?靜態(tài)投資 ? 土地費(fèi)用 ? 前期工程 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 建筑工程費(fèi)用 ? 安裝工程費(fèi)用 ? 設(shè)備及工器具的購置費(fèi)用 ? 其他工程費(fèi)用 ? 基本預(yù)備費(fèi) 項(xiàng)目投資估算 ?動(dòng)態(tài)投資 ?建設(shè)期利息 ?固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 ?漲價(jià)預(yù)備費(fèi) ?匯率變動(dòng)預(yù)備費(fèi) ? 流動(dòng)資產(chǎn)投資：應(yīng)收及預(yù)付款 、 存貨 、 現(xiàn)金 ?勘查設(shè)計(jì)費(fèi) ?管理費(fèi) ?銷售費(fèi)用 建設(shè)項(xiàng)目投資估算 ? 固定資產(chǎn)投資估算： ? 估算是在投資項(xiàng)目可行性研究階段 ， 采用模擬已建成的同類項(xiàng)目或參照經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)或采用編制概算等方法來估算項(xiàng)目所需的全部投資費(fèi)用 。 ? 生產(chǎn)成本：生產(chǎn)單位為生產(chǎn)產(chǎn)品或提供勞務(wù)而發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用 ， 包括各項(xiàng)直接支出和制造費(fèi)用 。 產(chǎn)品成本測算 ? 經(jīng)營成本 ? 經(jīng)營成本是從投資方案本身考察的 ， 是在一定期間（ 通常為一年 ） 內(nèi)由于生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品及提供勞務(wù)而實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金支出 。 ? 邊際成本 ? 企業(yè)多生產(chǎn)一單位產(chǎn)量所產(chǎn)生的總成本增加 。 教育費(fèi)附加率為 3％ 。 ? 差別比例稅率： ? 對于國家急需發(fā)展的基建或技改項(xiàng)目投資 ， 適用零稅率； ? 對國家鼓勵(lì)發(fā)展但受能源 、 交通等制約的基建項(xiàng)目 ， 實(shí)行 5％ 的