【正文】 (5)編制可行性研究報(bào)告。三、可行性研究步驟可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究。10%，所需費(fèi)用，%～%，%～%.項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。20%,%～%。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。該階段投資估算的精確度為177。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。(10)結(jié)論及建議。(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)。一、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。目前該系統(tǒng)已形成三大版本（標(biāo)準(zhǔn)版、專業(yè)版、企業(yè)版），為了合適大眾化需要開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)版并以幾百元/套超低價(jià)格入市，并附送正版光盤及成功的操作方案并包教會(huì)初學(xué)者編制房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告。南京利源集團(tuán)南京百家湖房地產(chǎn)開發(fā)公司二〇〇三年五月十四日第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究及融資方案編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究及融資方案編制一種編制房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、融資方案、項(xiàng)目建議書的方法與技術(shù)，這種方法集方便、快速、速成、安全等優(yōu)點(diǎn)的房地產(chǎn)可行性研究或融資軟件：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性研究及概預(yù)決算管理系統(tǒng)：房地產(chǎn)投資分析軟件（房地產(chǎn)投資估算軟件、房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估軟件、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究與分析決策軟件）可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本分析、房地產(chǎn)投資收益分析、房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)分析、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析與評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)投資可行性分析與評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策，包含投資成本測(cè)算、經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算、經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算（銷售收入、租賃收入）、投資計(jì)劃（含分期投資計(jì)劃、投資分類計(jì)劃）、資金籌措計(jì)劃（融資分析）、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加表、租賃收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加表、還款付息表、損益表、現(xiàn)金流量表、資本來(lái)源與應(yīng)用表、資產(chǎn)負(fù)債表、投資分類損益表）、非土地拍賣和土地拍賣多方案經(jīng)濟(jì)分析、臨界點(diǎn)分析（含盈虧平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速電算化，并可撰寫房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書和房地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書，為房地產(chǎn)開發(fā)或固定資產(chǎn)置業(yè)投資企業(yè)（單位）的項(xiàng)目投資決策，房地產(chǎn)預(yù)可行性研究、預(yù)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中成本核算、成本控制和項(xiàng)目竣工后的財(cái)務(wù)決算、房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)提供依據(jù)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的投資分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估書（報(bào)告）及土地拍賣土地報(bào)價(jià)研究報(bào)告的好助手，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投資領(lǐng)域的房地產(chǎn)行業(yè)分析。在概率分析中，解析法因需要精確的足夠的歷史數(shù)據(jù)，從而無(wú)法實(shí)際運(yùn)用。近郊盤因其為市場(chǎng)新寵，變化因素多，最好不采用單變量敏感分析法，以此輔助開發(fā)商減少?zèng)Q策的失誤和風(fēng)險(xiǎn)。近郊大盤投入資金大，開發(fā)周期長(zhǎng)，不確定因素多。它表明在整個(gè)計(jì)算時(shí)內(nèi)以每年的凈收益恰好將投資全部收回。即FNPV0表示項(xiàng)目達(dá)到基準(zhǔn)收益率后，還能獲得超額利潤(rùn)，項(xiàng)目可行，否則項(xiàng)目不可行。在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，經(jīng)過(guò)預(yù)算分析和財(cái)務(wù)分析后，需要提出財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、銷售利潤(rùn)表、財(cái)務(wù)平衡表這些基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表，還要列出投資回收期、借款償還期、凈現(xiàn)金流量、投資利潤(rùn)率、投資利稅率這些靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。各套型比較后，需求收入彈性EM較大者有著暢銷的前景，應(yīng)列為待選的近郊盤主力套型。其公式為EM＝── / ──。在確定項(xiàng)目各套型面積所占比例分析時(shí)，可采用需求收入彈性指數(shù)來(lái)分析。a、b二個(gè)未知常數(shù)用最小二乘法求得。常用的方法是采用一元線性回歸法，其計(jì)算方程式為Y=a+bx。在制定項(xiàng)目各階段資金平衡表和預(yù)測(cè)能力時(shí)，當(dāng)成本費(fèi)用基本不變時(shí)，銷售收入的預(yù)測(cè)是非常重要的。要根據(jù)市場(chǎng)需求和預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品變化，提出各推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要點(diǎn)，提出推盤和價(jià)格走勢(shì)綱要，以保證現(xiàn)金流量表中收入的相對(duì)穩(wěn)定性和可信性，為制定全盤全程投入產(chǎn)出效益分析奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，耗資較大的現(xiàn)場(chǎng)售樓部和樣板房的設(shè)計(jì)風(fēng)格和概算在前期籌劃中也不應(yīng)忽視。根據(jù)近年的國(guó)家有關(guān)法規(guī)，新建小區(qū)的防空設(shè)施所占建筑面積或補(bǔ)償政府提供防空設(shè)施的費(fèi)用應(yīng)計(jì)入概算。當(dāng)大盤所需電、水、煤氣等接口需大量增容費(fèi)時(shí)，其超額費(fèi)用消化方案也應(yīng)一并提出。近郊小區(qū)，以生地已轉(zhuǎn)為熟地既七通一平到位來(lái)分析，園區(qū)內(nèi)仍有眾多和市區(qū)盤的不同配套要考慮。車庫(kù)、車位的銷售還是出租應(yīng)做經(jīng)營(yíng)收益的現(xiàn)值和將來(lái)值收益比較分析。近郊盤在車庫(kù)、車位的考慮中要盡量到位，應(yīng)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃出至少一戶一位的指標(biāo)。有條件的小區(qū)還需考慮除公交外的業(yè)主交通專車及其長(zhǎng)年收支平衡的問(wèn)題?；顒?dòng)廣場(chǎng)以及不同規(guī)模地健身場(chǎng)館在獨(dú)立小區(qū)都應(yīng)做獨(dú)立配套并列支概算，同時(shí)對(duì)各營(yíng)業(yè)性的服務(wù)設(shè)施要提出投入產(chǎn)出經(jīng)營(yíng)綱要。近郊小區(qū)因沒(méi)有市區(qū)項(xiàng)目的市政配套和公建配套的全面支持，必須規(guī)劃相適應(yīng)的公建配套系統(tǒng)，以或自營(yíng)或招商的方式來(lái)解決居民的各種生活服務(wù)需要。如南京利源集團(tuán)打造的品牌樓盤百家湖花園印象威尼斯別墅區(qū)的景觀綠化投入已達(dá)每平方米1200元。景觀和綠化的費(fèi)用在近郊盤建筑面積中每平方米達(dá)數(shù)拾元、上百元已不足為奇。有的退紅要求已經(jīng)從5米擴(kuò)大到了15米，規(guī)劃方案中要面對(duì)規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)要求做好調(diào)整。近郊項(xiàng)目有著低容積率、低密度和高綠化率的共同特性。但在工程開發(fā)費(fèi)用中，除房屋建設(shè)工程費(fèi)外，附屬工程、室外工程、公共建筑配套工程和小區(qū)內(nèi)配套的各種公共福利設(shè)施需重點(diǎn)分析并列支概算中。近郊盤的可研特點(diǎn)較復(fù)雜，其特點(diǎn)呈多樣性，雖然每一特點(diǎn)對(duì)可研結(jié)論影響并非巨大，但系統(tǒng)綜合各特點(diǎn)后，將會(huì)得出對(duì)市場(chǎng)定位和項(xiàng)目成本、效益有重大影響的結(jié)論。目前，近郊盤的可行性研究報(bào)告大多內(nèi)容雷同?？尚醒芯糠治鲋?，要充分利用近郊湖、山、島、林的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新制定具有強(qiáng)烈異質(zhì)性的和需求收入彈性較高的有發(fā)展前途房產(chǎn)。還要注意在各大城市每年近郊開發(fā)量上數(shù)百萬(wàn)平方米的今天，房產(chǎn)的總供給與總需求在近效一定區(qū)域內(nèi)，會(huì)出現(xiàn)階段性的供大于求狀況。近郊往往是主城擴(kuò)張延伸地，比遠(yuǎn)郊項(xiàng)目有著不可比擬的眾多城市消費(fèi)群，政府的政策傾向和各近郊片的開發(fā)順序會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)的成熟速度。二、近郊項(xiàng)目可研報(bào)告的特殊點(diǎn)在近郊市場(chǎng)分析中，特別要注意區(qū)域性因素分析。近郊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性的特殊研究是在常規(guī)可行性研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)新城區(qū)的城市規(guī)劃要點(diǎn)，從研究近郊市場(chǎng)供需現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)開始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的周邊環(huán)境各要素分析，提出與近郊特點(diǎn)相適應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，充分注意環(huán)境再開發(fā)和環(huán)境保護(hù)，充分注意小區(qū)配套和新城市政配套的關(guān)聯(lián)性，充分注意近郊新盤的創(chuàng)新性、文化性和賣點(diǎn)設(shè)計(jì)，并制定出相適應(yīng)的建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度。近郊項(xiàng)目在完成這一目標(biāo)的任務(wù)中將起到重要作用。近郊開發(fā)不僅要對(duì)政策面、市場(chǎng)面進(jìn)行分析，也必須在技術(shù)面上做進(jìn)一步地可行性特殊研究。除開發(fā)商對(duì)近郊房產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)和難度認(rèn)識(shí)不足外，其前期工作中的項(xiàng)目可行性研究雷同于市區(qū)項(xiàng)目也是重要原因之一。第三篇：近郊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn)近郊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn)近郊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn)