房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究(2)(參考版)
2025-05-15 00:07本頁面
【正文】 不同點 ① 評價角度不同；②項目費用、效益的含義不同；③采用的價格不同（財務(wù)價格 ﹠ 影子價格）；④采用的主要參數(shù)不同（財務(wù)基準收益率或銀行貸款利率 ﹠ 影子匯率和社會折現(xiàn)率） 財務(wù)評價與國民經(jīng)濟評價的異同 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價 第五節(jié) 房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價 是在研究確定場址方案和技術(shù)方案中，調(diào)查研究環(huán)境條件，識別和分析擬建項目影響的因素，提出預(yù)防或減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，比選和優(yōu)化環(huán)境保護方案。標準折現(xiàn)率為 10%，對方案進行比選。 [例 ]： 某項目有兩個備選方案 A和 B，兩個方案的壽命期均為 10年，生產(chǎn)的產(chǎn)品完全相同，但投資額和年凈收益不同。 概率 狀態(tài) 1 2 3 4 5 時間 0 27 1 0 0 0 0 0 2～ 10 11 NPV 決策樹法 符號表示如下： □表示決策點，從它引出得分制稱側(cè)率額方案分支，其數(shù)量反映可能的行動策略方案數(shù)○表示策略方案節(jié)點（機會點），節(jié)點上方注有該策略方案的效益期望值，從它引出的分支成為概率分支，每個分支上注明自然狀態(tài)及其出現(xiàn)的概率，分支數(shù)反映可能的自然狀態(tài)，概率枝后面的數(shù)值代表不同方案在不同狀態(tài)下可以獲得的收益值。 。 ，方案凈現(xiàn)金流量各狀態(tài)發(fā)生的概率和相應(yīng)狀態(tài)下的凈現(xiàn)值 NPV，求出凈現(xiàn)值的期望值。 ，即確定其數(shù)值發(fā)生變化的個數(shù)。其目的在于確定影響方案投資效果的關(guān)鍵因素及其可能變動的范圍，并確定關(guān)鍵因素在此變動范圍內(nèi)的概率，然后計算經(jīng)濟評價指標的期望值及評價指標可行時的累計概率。分析思路是，先通過單因素敏感性分析確定出兩個關(guān)鍵因素，然后做出兩個因素同時變化的分析圖，對投資效果的影響進行分析。 單因素敏感性分析 NPV指標分析表 變化 幅度 20% 10% 0 +10% +20% 平均 +1% 平均 1% 投資額(萬元 ) % +% 混凝土價格(元 /m3) +% % 混凝土方量(m3) +% % 混凝土方量 投資額 混凝土價格 變化幅度 NPV % % % 敏感性分析圖 練習(xí) ：某投資方案設(shè)計年生產(chǎn)能力為 10萬臺，計劃總投資為 1200萬元，期初一次性投入，預(yù)計產(chǎn)品價格為 35元 /臺，年經(jīng)營成本為 140萬元，方案壽命期為 10年，到期時預(yù)計設(shè)備殘值收入為 80萬元，基準收益率為 10%，試就投資額、單位產(chǎn)品價格、經(jīng)營成本等因素對該方案進行敏感性分析。估計壽命期為 15年，計劃年初一次性投資 200萬元，第 2年年初投產(chǎn)，每天生產(chǎn)混凝土 100m3，每年可利用 250天時間，混凝土售價估計為 40元 /m3，混凝土的成本為 10元 /m3。 單因素敏感性分析 單因素敏感性分析是就單個確定因素的變動對方案經(jīng)濟效果影響所作的分析。通過圖形來表示，斜率反映敏感程度，斜線與橫軸的交點對應(yīng)的是臨界值。 ? 主要分析方案狀態(tài)和參數(shù)變化對方案投資回收快慢的影響，可以采用投資回收期 ； ? 產(chǎn)品價格波動對方案超額凈收益的影響， 選用凈現(xiàn)值 ； ? 投資大小對方案資金回收能力的影響， 選用內(nèi)部收益率 。 f ＜ 10% 10%～ 15% 15%～ 25% 25%～ 30% ＞ 30% 狀況 危險 需要謹慎 不很安全 較安全 安全 （三） 敏感性分析 ? 通過研究項目主要不確定因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效果指標發(fā)生的相應(yīng)變化，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素到臨界值時項目的承受能力。 %100* ???Qf 項目安全率越小表明項目風(fēng)險承受能力越小，反之則越大。已知單位產(chǎn)品稅金為 5元。 已知固定成本為 FC，單位產(chǎn)品
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