【正文】 020 4000 第 2年現(xiàn)金流量 3000 4000 第 3年現(xiàn)金流量 5000 4000 第 4年現(xiàn)金流量 6000 4500 第 5年現(xiàn)金流量 7000 5000 FIRR ％ ％ FNPV（ 12％） 5521 5304 rD1 5 %F N P VC財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)與方法 ? 動(dòng)態(tài)回收期（ DPP）：考慮折現(xiàn)因素時(shí)，擬投資項(xiàng)目的所有投入回收所需要的時(shí)間，一般從建設(shè)開始年算起，以年為單位。 ? 成本收益率：項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比，常用于租賃物業(yè)財(cái)務(wù)分析。外部收益是指落在投資經(jīng)營主體之外的收益，由其他人免費(fèi)獲?。煌獠砍杀臼侵嘎湓谕顿Y經(jīng)營主體之外的社會(huì)成本，由其他人無償承擔(dān)。 ?財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用的是現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用的是根據(jù)機(jī)會(huì)成本和供求關(guān)系確定的影子價(jià)格； ?財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用的是基準(zhǔn)收益率，國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用的是社會(huì)折現(xiàn)率； ?財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用的是國家統(tǒng)一的官方匯率，國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用的是影子匯率。如果進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，它們的經(jīng)濟(jì)代價(jià)是多少？ ? 費(fèi)用、利息及其它 ? 凡是能提供一定的勞務(wù)服務(wù)等費(fèi)用都應(yīng)記入經(jīng)濟(jì)成本，如養(yǎng)路費(fèi)、城市維護(hù)費(fèi)、排污費(fèi)等； ? 利息屬于轉(zhuǎn)帳性質(zhì)，支出不算成本，收入不算收益； ? 折舊在國民經(jīng)濟(jì)分析中也不考慮； ? 一般性的通貨膨脹在國民經(jīng)濟(jì)分析中也不考慮。 ? 非外貿(mào)貨品：比較復(fù)雜，通常計(jì)算其影子成本，即計(jì)算生產(chǎn)這些貨品所消耗的原材料成本以及與此有關(guān)的因素，一般只進(jìn)行粗略的計(jì)算。 ? 如果所以工人從完全失業(yè)狀態(tài)中招來，影子工資率為 0；但實(shí)際不可能是完全的失業(yè)者，而且技術(shù)人員和熟練工人屬于稀缺的人力資源，影子工資率一般大于 0而小于實(shí)際支付工資，發(fā)展中國家通常采用 50％。 為負(fù)補(bǔ)貼）。獨(dú)立方案的特點(diǎn)是具有“可加性”； ? 互斥型：各方案之間具有排他性，只能選擇一個(gè)。 ? 基本方法是增量分析法 ?例如，投資量不等的兩個(gè)互斥方案如下 ? NPV、 IRR、 DPP都可以進(jìn)行增量分析，實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際理論的應(yīng)用，即邊際收入等于邊際成本時(shí)利潤最大。 ? 互斥方案多于兩個(gè) ， 采用 ΔIRR比選的步驟如下： ?按投資額排序 ， 計(jì)算第一個(gè)方案 （ 投資額最小 ） 的 IRR， 若大于 i0， 保留 ， 反之淘汰 ， 計(jì)算下一個(gè) 。 ? A與 B方案時(shí)間不等 ， 要使時(shí)間上可比 ， 常用 2種方法： ? 以壽命的最小公倍數(shù) 18年作為計(jì)算期 ， 采用方案重復(fù)型假設(shè) 。 ? 獨(dú)立方案的比選 ， 最常見的是受到資源限制的情況 。 ?例如 ， 獨(dú)立方案 A、 B、 C投資為 IA、 IB、 IC， 且 IA +IC ＝ IB ， 凈現(xiàn)值 NPVA NPVB NPVC ， 如果資金預(yù)算不能超過 IB ， 那只能在 IA +IC和 IB兩個(gè)互斥方案中選擇 ， 而不能按照 NPV的大小 ，先接受 A， 再接受 B， 因?yàn)?B不可分 。 ? 例如 ， 獨(dú)立方案 A、 B、 C， 投資額均為 500萬元 ， 壽命均為 20年 ， 年凈收益 A為 80萬 、 B為 70萬 、 C為 60萬 。當(dāng)小于資金成本時(shí)，方案不可接受。 ? 避免或減少不確定性的對(duì)策 ? 犧牲部分利潤 ? 進(jìn)行不確定性分析 不確定性分析 ? 主要的不確定性（風(fēng)險(xiǎn)）分析方法 ? 敏感性分析：主要通過分別考察各相關(guān)因素發(fā)生變動(dòng)時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目盈利能力的變化范圍與幅度。 產(chǎn)品銷售利潤 =產(chǎn)品銷售收入 — 產(chǎn)品銷售成本 — 產(chǎn)品銷售稅金 銷售稅金＝產(chǎn)品銷售收入 稅率 產(chǎn)品銷售收入 =產(chǎn)品銷售量 產(chǎn)品單位價(jià)格 產(chǎn)品銷售成本 =單位 變動(dòng)成本 產(chǎn)品銷售量 +固定成本 收入＝ f（銷售量）；成本＝ f（銷售量） 當(dāng)收入＝成本時(shí)的銷售量，稱之為（以銷售量表示的）盈虧平衡點(diǎn)， BEP。 盈虧平衡分析 ?線性方法 如能達(dá)到盈虧平衡 ， 則： y1=y2 即有： 所以： 所以用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式是： xtFxVyxPy ??????? 21xtFxVxP ??????tVP Fx ??? 加費(fèi)單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價(jià)年固定總成本???B E P qtVPFx???盈虧平衡分析 ?單方邊際收益 （ P－ V－ t） ：?jiǎn)挝划a(chǎn)品售價(jià)扣除單位產(chǎn)品銷售稅金和可變成本的余額 。 ?單方平均利潤 （ P－ V－ t－ F ） ?固定費(fèi)用若含當(dāng)年應(yīng)付利息 ， 則保本概念還包含利息償還； ?若開發(fā)項(xiàng)目處于還貸期 ， 則盈虧平衡方程右邊應(yīng)增加一項(xiàng) ， 即還貸金額 。 ?這一方法只能對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作定性分析 ， 而無法定量測(cè)度其風(fēng)險(xiǎn)的大小 ， 即對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)只能進(jìn)行程度上的描述 ，這是盈虧平衡分析在技術(shù)上的局限性 。 計(jì)算 BEPq、 BEPl、 BEPs、 BEPp、 BEPV。 ?分別計(jì)算每種單個(gè)產(chǎn)品的單位邊際利潤 。 Q?%1 00???QBEPQ ?盈虧平衡分析 ?用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn) （ BEPp） ? 用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn) （ BEPL） ? ?銷售稅率產(chǎn)量 產(chǎn)量單位可變成本年固定成本 ?? ??? 1PBEP? ?tVFB E PP ?????1%1 0 0??? PBEPP Pp?? ? %100%100%100??????????????tVPQFQtQVQPFQBEPBEP QL%100???? 年銷售稅金及附加費(fèi)年可變成本年銷售收入 年固定總成本LB E P盈虧平衡分析 ?用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn) （ BEPs） ?用單位變動(dòng)成本表示 （ 在變動(dòng)成本不確定時(shí)常用 ） tVPFPB E PPB E PQS ??????加費(fèi)單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價(jià)年固定總成本單位產(chǎn)品售價(jià)????SB E P%1 0 0??? SBEPS Ss?tFQPB E PV??????盈虧平衡分析 ?盈虧平衡點(diǎn)的值無論是用產(chǎn) （ 銷 ） 量表示 ， 還是用價(jià)格表示 ， 或用生產(chǎn)能力利用率和銷售收入來表示 ， 均為越低越好 。 ?盈虧平衡模型的實(shí)質(zhì)就是開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)銷建筑面積多大時(shí) ， 總邊際收益 （ 單方邊際收益 建筑面積 ） 能低消固定費(fèi)用總額 。 盈虧平衡分析 ?實(shí)際中更一般的是非線性的。 ? 模擬法（仿真實(shí)驗(yàn)法）：利用均勻隨機(jī)數(shù)，對(duì)項(xiàng)目因不確定因素影響所出現(xiàn)的各種可能結(jié)果進(jìn)行逐一考察。 ? 開發(fā)周期長 ? 投入資金量大 ? 產(chǎn)品固定 ? 風(fēng)險(xiǎn)至今沒有精確的定義，一般認(rèn)為是人們對(duì)未來行為的決策和客觀條件的不確定性而可能引起的后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的多種偏離的綜合，包括方向、大小和程度，又常被稱為不確定性。 ? 例如 ， 某公司下屬三個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) A、 B、 C， 提出若干方案 ， 三企業(yè)之間相互獨(dú)立 ， 企業(yè)內(nèi)部投資方案互斥 ， 壽命均為 10年 ， i0＝ 10％ 。 備選方案的選擇 ?例如 ， 獨(dú)立方案 A、 B、 C， 各自投資 100萬 、 70萬和 120萬 ，各方案的 NAV為 30萬 、 27萬和 32萬 ， 資金預(yù)算不超過 250萬元 。 ? 如果減少預(yù)算 80萬 ， 仍可接受 C、 A、 B方案； ? 如果增加融資 100萬 ， 只要融資成本不大于 ％ ， 可增加 E方案 。 NPVA（ 10％ ， 3） ＝ ； NPVB（ 10％ ， 2） ＝ ? 以年值法進(jìn)行比選 ， 以 NAV為評(píng)價(jià)指標(biāo) 。 ?重復(fù)步驟 2， 直到最后一個(gè)方案被比較 ， 最終保留的方案為最優(yōu)方案 。 ? 采用 IRR比選互斥方案的判別準(zhǔn)則： ΔIRR大于基準(zhǔn)收益率 ， 則投資大的方案為優(yōu) ， 反之投資小的方案為優(yōu) 。 備選方案的選擇 ? 互斥方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 ? 要求選擇方案組中的最優(yōu)方案，且達(dá)到基準(zhǔn)收益率。 備選方案的選擇 ? 實(shí)際分析中，除了用上述指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求外，往往需要進(jìn)行多個(gè)備選方案的選擇。而影子匯率是外匯與本國貨幣經(jīng)濟(jì)價(jià)值相當(dāng)時(shí)的比價(jià)，按其計(jì)算的外匯成本即外匯的經(jīng)濟(jì)成本，或稱機(jī)會(huì)成本。 ? 為了不改變收支項(xiàng)目的構(gòu)成，又符合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的宗旨，采用影子工資率代替實(shí)際支付的工資。 ? 它是基于市場(chǎng)交換價(jià)格決定的，對(duì)貨品進(jìn)行分析計(jì)算后確定 。 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ? 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的費(fèi)用計(jì)算 ? 稅收和補(bǔ)貼 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)，需從市場(chǎng)購買鋼材 500噸，水泥800噸。 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ? 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的不同： ? 評(píng)價(jià)的角度不同； ?前者是從國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)需求的角度來考察項(xiàng)目需要社會(huì)付出的代價(jià)和對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn) ； ?后者是在企業(yè)的角度考察項(xiàng)目的盈利能力和借款償還能力。 ? 為什么要進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)？ ?財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)使用的是現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，由于諸如政府控制等原因，使價(jià)格脫離產(chǎn)品價(jià)值（如政府對(duì)生活必需品如糧食、食油、棉布和住房等實(shí)行低價(jià)供應(yīng)；為了扶持出口工業(yè)以較高的收購價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)貼等），因此“失真”的價(jià)格不能反映項(xiàng)目的真正效益。 0)1()(0??????tD P Ptct iCOCI? ?? ?當(dāng)年凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值現(xiàn)值的絕對(duì)值上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈開始出現(xiàn)正值年份累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期???1D P P財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)與方法 年份 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)金流量 4000 3600 3000 7000 600 300 年折現(xiàn)率＝ 12％ 計(jì)算各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值 第 1年＝ 4000/（ 1+12％）＝ 第 2年＝ 3600/（ 1+12％） 2＝ 第 3年＝ ；第 4年＝ ；第 5年＝ ；第 ＝ 計(jì)算累計(jì)現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值 第 1年末＝ ；第 2年末＝ ；第 3年末＝ ； 第 4年末＝ 求 DPP DPP＝ 41+??/＝ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)與方法 ? 開發(fā)商成本利潤率：是開發(fā)商初步判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的指標(biāo)： ? 計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值，如果項(xiàng)目全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；如果全部出租，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。 ? 當(dāng)用于兩個(gè)方案比較時(shí)，通常采用增量財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ Δ FIRR ），它是指增量凈現(xiàn)值等于零時(shí) (或凈現(xiàn)值相等時(shí) )的折現(xiàn)率，增量凈現(xiàn)值根據(jù)根據(jù)兩個(gè)方案的增量現(xiàn)金流量計(jì)算。為了反映出兩者的差別，給出一個(gè)回收資金再投資的收益率（通常取基準(zhǔn)收益率 ic），產(chǎn)生了財(cái)務(wù)外部收益率（ FERR）的概念。 ? 比如，某方案初期投資 1000萬元， FIRR為 10％，第一年凈收入 350萬元，第二年 300萬元。 r1與 r2之間的差距應(yīng)在 2％之內(nèi)，否則兩者之間不一定呈線性關(guān)系。 ? 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言 ， 投資有效期是指從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目全部售出為止的時(shí)間 。 ? ? ? ?當(dāng)年凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)正值年份累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出靜態(tài)投資回收期??? 1sT財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)與方法 ? 空置率＝空房損失 /總計(jì)劃收入 ? 運(yùn)行費(fèi)率＝總運(yùn)行費(fèi)用 /總計(jì)劃收入 ? 債務(wù)償還覆蓋率＝凈收入 /年債務(wù)償還數(shù) ? 總開支費(fèi)用率＝（總運(yùn)行費(fèi)用 +債務(wù)償還數(shù)） /總計(jì)劃收入 ? 貸款資金率＝貸款額 /總投資 ? ?? 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)與方法 ? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） :項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。 ? 貼現(xiàn)與貼現(xiàn)率 ? 現(xiàn)值 、 終值 、 年金 ? 現(xiàn)金流量圖 1)1( ??? mmrii 0 1 2 3 4 5 6 資金的時(shí)間價(jià)值及其等值計(jì)算 ? 年金：每年發(fā)生一次的款項(xiàng) ， 現(xiàn)推廣為定期發(fā)生的款項(xiàng) 。 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 （萬元） 估算指標(biāo) 工程量 單位 指標(biāo) 一 建安工程 建筑工程裝飾 1200 15000m2 元 /m2 800 地下室部分 72 3600m2 元 /m2 200 … … … … … … … … … … … … … … 合計(jì) 7846 二 規(guī)劃設(shè)計(jì) 2. 1 初步設(shè)計(jì) 23 … … … … … … 總計(jì) 12389 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本數(shù)據(jù)計(jì)算表 ? 總成本費(fèi)用測(cè)算表：按開發(fā)經(jīng)營順序及成本測(cè)算方法，測(cè)算從開發(fā)建設(shè)到銷售經(jīng)營總費(fèi)用的。 1)1(1)1()1(??????????nnniiPiPiiiPA前者可以理解為投資回報(bào)，投資回報(bào)率為 i，后者就是投資回收，是投資者提取折舊的一種方法，若以它作為年金，其折算的終值正好為 P，反映了簡(jiǎn)單