【正文】 C 至 18176。黃花機(jī)場距市區(qū)不過 60 公里，有高速公路相連。株洲火車站是全國五大客 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 37 頁 共 41 頁 貨運(yùn)輸特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。株洲是我國 南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。 1951 年 5 月，株洲設(shè)專轄縣級市， 1956 年 3 月，升為省轄地級市， 1983 年實(shí)行市帶縣新體制。之間，是湖南省“一點(diǎn)一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長、株、潭“金三角”一隅。北緯 26176。株洲位于湖南省東部，在東經(jīng) 176。古時，當(dāng)?shù)囟鄼綐洌娼^而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。株洲背景資料 株洲 ，古稱建寧，公元 214 年，三國東吳在此設(shè)建寧郡。在開發(fā)中建議先對此中軸線進(jìn)行施工，形成良好的形象。 本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設(shè)在條狀的中部。但是，在別的城市實(shí)際操作中，老百姓其實(shí)最擔(dān)心的不是房子，而是 環(huán)境，公建配套是否能建起？綠化是不是有？有沒有承諾的那么多？本身將房子造到準(zhǔn)現(xiàn)房的程度就可以說已經(jīng)浪費(fèi)了預(yù)售這一有利條件，造成資金回籠過慢而開發(fā)資金壓滯的現(xiàn)象。當(dāng)然，這并不是株洲房地產(chǎn)規(guī)范的結(jié)果，這是老百姓對開發(fā)商的信心問題。 提高小區(qū)的環(huán)保意識。 給水設(shè)施 建議采用變頻給水泵給水， 如此建議， 主要從環(huán)保及建筑外形美觀性考慮。 （ 2）、電氣設(shè)備裝置合理，保證足夠的電器插座和電話，電視等接口。 （ 2）、安保智能化 居住小區(qū)最主要的就是保證所有居民的安全，引入智能化安保系統(tǒng)，能與本 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 35 頁 共 41 頁 項目高檔精品的市場定位相符，小區(qū)安保系統(tǒng)可以做到以下內(nèi)容： A、 紅外線監(jiān)控 B、 可視對講系統(tǒng) C、 小區(qū)圍墻周圍報警裝置 小區(qū)會所及生活輔助設(shè)施 建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡 單的室內(nèi)活動會所（如乒乓館、健身房）， 即可創(chuàng)造營業(yè)創(chuàng)利機(jī)會，又可以提升物業(yè)品質(zhì)。 三表出 戶系統(tǒng)采用四層次結(jié)構(gòu)：現(xiàn)場采集儀表、信號召集器、信息管理站。 （四）、小區(qū)內(nèi)部功能設(shè)計建議 小區(qū)智能化服務(wù)管理 作為株洲市精品住宅區(qū)的本案，無論是設(shè)計上還是功能上都應(yīng)密切體現(xiàn)其時代性和超前性，據(jù)市場信息反饋，目前株洲市已經(jīng)開始推行智能化小區(qū)配套，但對智能化的認(rèn)識不夠，因此，智能化設(shè)置也不夠到位。 B、 分析本項目特色，由于本案定位較高，未來的推出價格也有可能引領(lǐng)株洲的房價，牽涉到總價問題，可能會在市場上造成一定的阻力，故而對面積的控制比較嚴(yán)格。這樣的情況并非完全是市場情況導(dǎo)致的，而是由于開發(fā)商尋求節(jié)約成本的做法。建議臥室、廳要朝南布置，廚衛(wèi)放在北側(cè)。 住 宅 根據(jù)市場調(diào)查報告資料顯示，二房一廳一衛(wèi) 100 平方米，三房二廳二衛(wèi) 120－ 130 平方米，較為適銷。 屋頂設(shè)計 通過一定的裝飾達(dá)到注重屋頂所塑造的天際變化 陽臺及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面，注重不同朝向窗的變化，增加美感與實(shí)用性。 建筑立面，外觀設(shè)計 后現(xiàn)代主義雖然是市場發(fā)展的主導(dǎo)潮流，其簡約建筑立面及實(shí)用性原則經(jīng)得起時間的考驗(yàn)，但是對于株洲這個發(fā)展較晚的城市，市場 已經(jīng)擁有眾多的現(xiàn)代主義的產(chǎn)品，能夠明確的提出獨(dú)樹一幟的建筑風(fēng)格，與株洲目前有行而無神建筑區(qū)別開來，是項目的成功關(guān)鍵之一。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 33 頁 共 41 頁 (三 )、單體設(shè)計 整個小區(qū)配備住宅和商鋪 2 大主要功能。而后現(xiàn)代主義建筑注重實(shí)用性適合住宅的建造。 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。 考慮到株洲商業(yè)氣氛濃厚，以商帶住現(xiàn)象普遍， 建議將各區(qū)沿街位置的一樓設(shè)為商鋪。 三、規(guī)劃設(shè)計具體指標(biāo)建議： (一 )、項目概況 ? 本項目總占地面積 98 畝（ 65366 ㎡） ? 計劃容積率 ； ? 綠化率 40％； ? 建筑密度 28%； ? 市場定位為高品質(zhì) 精品住宅區(qū)； ? 公共建筑面積約占 2％，約 1000 平方米 ? 總建筑面積： 104586 ㎡，可銷售面積： 103586 ㎡ ? (二 )、總體布局 基于以上情況，建議小區(qū)環(huán)境及布局應(yīng)從平面到空間達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，設(shè)計出以人為本的舒適性居住空間。主要表現(xiàn)為： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 32 頁 共 41 頁 A、 建筑質(zhì)量 B、 安全防范管理質(zhì)量 健康環(huán)保生活 在建筑選材，生活配套設(shè)施等細(xì)節(jié)方面提倡環(huán)保意識，創(chuàng)造株洲第一座無污染健康住宅。 (二 )、居住應(yīng)當(dāng)是“無雜質(zhì)、純粹居住” 數(shù)碼生活時代 步入 21 世紀(jì)，住宅 領(lǐng)域的科技含量也越來越高，以科技化、智能化管理代替人工管理，使小區(qū)的居住空間更廣闊，得到舒適、便捷的服務(wù)。水體不深，最多沒腳脖，以石頭子鋪設(shè)，雨季為水溪效果，枯季為枯水石效果。 巴喱島式水景住宅 水景住宅實(shí)因人類的親水情結(jié)應(yīng)運(yùn)而生，“仁者樂山，智者愛水”和“ 近山有德，近水有財”的觀點(diǎn)進(jìn)行推廣，為小區(qū)添加流動元素，增強(qiáng)小區(qū)的動感。 (2) 精點(diǎn)放大 縱觀全國房產(chǎn)佳作，在小品設(shè)計上均是巧花心思，力爭小品觀賞性在一定程度上的放大。但它又是小區(qū)的一個標(biāo)志，反面，每一處小品景點(diǎn)我的應(yīng)力求功用上的效大及細(xì)處理精致。 新實(shí)用主義小品的“精點(diǎn)放大” 物理學(xué)中從質(zhì)子到量子再到夸克，體積越小，其能量釋放空 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 31 頁 共 41 頁 間越大，引入到現(xiàn)實(shí)生活中也是同理。 造坡組團(tuán) 株洲的城市地勢平坦，缺少變化，因此許多小區(qū)環(huán)境組團(tuán)均在同一水平面，使整個小區(qū)環(huán)境缺乏生氣，小區(qū)布局僵硬，呆板。 C、 小區(qū)綠化與小區(qū)景觀的相融性 小品景觀可以多樣，其中藝術(shù)性的綠化 可以造就綠化小品，增加小品與綠化的聯(lián)系，發(fā)揮綠化的觀賞性作用。 A、 小區(qū)內(nèi)部綠化與外部環(huán)境的相融性： 開拓“引綠入?yún)^(qū)，以綠定界”的相鄰環(huán)境劃分。 “泛環(huán)境”生活主要表現(xiàn)在： A、 相融綠化 B、 造坡組團(tuán) C、 精“點(diǎn)”放大及實(shí)用 主義 D、 水景點(diǎn)綴住宅 相融綠化 強(qiáng)調(diào)內(nèi)部綠化的同時，注意對外部區(qū)域綠化的鋪設(shè)、使小區(qū)的內(nèi)外自然環(huán)境達(dá)到統(tǒng)一。 意在從小品設(shè)計、綠化的立體層次等方面講求環(huán)境的質(zhì)量。購房者對綠化、對環(huán)境的要求不斷提高，同時也愿意為此付出更多的金錢代價。圍繞這一原則，提出兩大設(shè)計理念： ? 環(huán)境應(yīng)當(dāng)是寬帶“泛環(huán)境” ? 居住應(yīng)當(dāng)是“無雜質(zhì)、純粹居住” (一 )、“泛環(huán)境”生活理念 株 洲由于其豐富的地礦資源和交通優(yōu)勢，整個城市的定位在于工業(yè)化城市。了解市場、了解客戶是第一位的，需要的就要為此買單，就要敢于買單。如果整個小區(qū)不能達(dá)到統(tǒng)一，真不知這些“寶貝”什么時候能夠發(fā)揮作用，裝了又有何用？裝智能化的 人肯定是開發(fā)商，買單的當(dāng)然也是開發(fā)商。明珠花園”的售樓小姐的解釋?！? “這行嗎？” “當(dāng)然可以，到時候可以接入我們的電腦監(jiān)控系統(tǒng)。” “這個不含在房價里嗎？” “當(dāng)然不含，這是我們代收的。明 珠花園”的一段真實(shí)經(jīng)歷。 （三）智能化，誰為你買單？ 這句話問起來似乎有點(diǎn)多余，但智能化作為現(xiàn)代化小區(qū)的必備因素，不得不這樣問？答案其實(shí)很簡單，最終買單當(dāng)然是購房者，但問題在于中間環(huán)節(jié)。但是，是否能考慮將古典的歐式風(fēng)格適當(dāng)?shù)囊?，因?yàn)闅W式宏大的氣勢在景觀的制造方面有無可比擬的優(yōu)勢。 “歐式建筑” 在市場中經(jīng)過一段時間之后，也隨著時代的發(fā)展逐漸失去王者之風(fēng)，建筑風(fēng)格開始走向多元化。那種抽象的比例問題、表面的極簡化是否每個人都有能力欣賞、都能夠接受呢？ 歐式建筑，歸類為古典主義建筑風(fēng)格。所以我們不禁要問：環(huán)境，該何去何從？ 本案在株洲樓市要塑造唯一性的精品物業(yè)形象，環(huán)境該何去何從？拿怎樣的環(huán)境才能支撐得 住精品物業(yè)的概念？唯一出路就是拋棄目前株洲的居住環(huán)境設(shè)計慣性軌道，通過園林設(shè)計的提前介入，設(shè)計出功能、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)計領(lǐng)先當(dāng)?shù)厥袌龅沫h(huán)境。但是隨著城市開發(fā)的一步步深入，隨著市場信息交流的日益廣泛，購房者思想必定日趨成熟，對居住環(huán)境的要求也將越來越高。 造成這種情況，主要是開發(fā)商對環(huán)境意識的薄弱 ，而百姓也同時缺乏相關(guān)的認(rèn)識，就拋棄了小區(qū)的環(huán)境塑造。市場存在一個怪圈， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 28 頁 共 41 頁 似乎“綠化 =環(huán)境、綠化 =綠化率”。他們似乎已經(jīng)找到了適合各自的法門，湘銀的物業(yè)、海創(chuàng)的產(chǎn)品在株洲都是首屈一指的，但他們?nèi)匀辉谂Υ蚱埔粋€瓶頸 —— 價格。 株洲市房地產(chǎn)市場起步時間不算長，特別是天元區(qū)作為株洲的開發(fā)新城區(qū)，開發(fā)者的開發(fā)意識、購房者的購房意識均仍處于初級階段。 以上六點(diǎn)原則是我們對株洲項目的產(chǎn)品規(guī)劃方面的大方向，針對這些原則性的內(nèi)容思考，我們對本案有如下思考： 一、 房產(chǎn)市場突出問題思考及建議 在開始進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計之前，我們想先依照我們在做產(chǎn)品的原則，就株洲市目前的房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及問題做一個思考，并提出建議。項目的對面是天元區(qū)政府，附近還有株洲市政府，因此作為這個城市的未來中央形象區(qū)，在設(shè)計方面必須秉承創(chuàng)新性原則。而項目作為城市的一分子，充分的融合，并承擔(dān)自身相應(yīng)應(yīng)該也能夠承擔(dān)的功能，為居者提供力所能及的必要配套，并注重與周邊配套的差異性和互補(bǔ)性，避免投資浪費(fèi)。 第五、 功能性原則。建筑與建筑之間、景觀與景觀之間、建筑與景觀之間，必須存在一種空間上、功能上 的層次感。做 項目 必須做到 形神兼?zhèn)?才能稱為完美。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 27 頁 共 41 頁 第三、 文化性原則。項目和外部環(huán)境之間、新城區(qū)內(nèi)部的建筑和園林綠化之間，要存在一種融合關(guān)系，不僅是建筑特色上的共融，也是景觀上的生態(tài)共融，更是文化藝術(shù)上的文脈共融。該項目作為城市，特別是城市的新區(qū)的一部分，必須符 合這樣的原則，才能夠改善工業(yè)城市的居住環(huán)境，吸引更多的居住者。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 26 頁 共 41 頁 第五部分：產(chǎn)品規(guī)劃 第一、 生態(tài)性原則。而售價的主 導(dǎo)因素是工程質(zhì)量、設(shè)計水平以及建設(shè)周期等因素。 當(dāng)售價下降 %時，該項目的投資利潤率將達(dá)到臨界點(diǎn)，即達(dá)到保底收益率（ 8%），此時如果再降價將無法達(dá)到該項目的基本收益率；建安費(fèi)用上升30%，該項目的投資利潤率將達(dá)到臨界點(diǎn)，此時如果再增加成本投入將無法達(dá)到該項目的基本收益率。對項目在兩年內(nèi)可能的情況預(yù)計，選取銷售價格上下波動 5%、 10%和建安成本上下波動 5%、 10%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。 本項目的優(yōu)勢就在于土地面積不是很大，前期的費(fèi)用較少，不多的資金就可以啟動項目，而且株洲當(dāng)?shù)氐慕ㄔ斐杀疽蚕鄬^低，對整個項目的資金壓制不大。 一、 盈虧平衡分析 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)在小于 70%時，項目的風(fēng)險較低。 二、 現(xiàn)金流量初步分析 2020 3 月 2020 二季度 2020 三季度 2020 四季度 2020 一季度 2020 二季度 2020 三季度 2020 四季度 2020 14 月 工程 三通一 設(shè)計定 一期正 一期地 一期主 二期正 二期地 二期主 綠化、配 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁 共 41 頁 進(jìn)度 平、勘探、設(shè)計 案，一期基礎(chǔ) 負(fù)零，地面工程 面主體，二期基礎(chǔ) 體完畢、內(nèi)外裝修 負(fù)零，地面工程 面主體 體完畢、內(nèi)外裝修 套 現(xiàn)金支出累計 1710 萬元 3226 萬元 3407 萬元 4484 萬元 6747 萬元 7952 萬元 9209 萬元 10812 萬元 12149 萬元