【正文】 住宅部分： 1500 元 /㎡ 商鋪部分： 4500 元 /㎡ 預(yù)計(jì)銷售收入 其中：住宅部分： 15000 萬元 商鋪部分： 1614 萬元 總計(jì)收入： 16614 萬元 二、 銷售及管理成本分析表 序號 項(xiàng)目名稱 費(fèi)用合計(jì) 備注 一 銷售費(fèi)用 664 萬元 傭金為銷售收入 2%、廣告及銷售中心包 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 41 頁 裝（前期臨時(shí)租用，后期商鋪改建） 2% 二 管理費(fèi)用 332 萬元 為項(xiàng)目公司的日常開銷及人員管理工資 三 小計(jì) 996 萬元 稅金計(jì)算表 總投資額： 10406 萬元 銷售及管理成本： 996 萬元 預(yù)計(jì)銷售收入 其中：住宅部分： 15000 萬元 商鋪部分： 1614 萬元 總計(jì)收入： 16614 萬元 序號 項(xiàng)目名稱 費(fèi)用合計(jì) 備注 一 土地增殖稅 166 萬元 該項(xiàng)按照有關(guān)營業(yè)稅及附加規(guī)定計(jì)算為銷售收入的 6%，但株洲方面提供數(shù)據(jù)僅為 5 元 /㎡，以何種方式節(jié)約稅金有待考證 二 銷售稅金及附加 997 萬元 三 所得稅 1336 萬元 四 小計(jì) 2499 萬元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁 共 41 頁 現(xiàn)金流量初步分析表 一、 資金的籌措 本項(xiàng)目需要投資總額 10406 萬元， 開工面積 104586 ㎡，項(xiàng)目將分兩期開發(fā)一期交付， 計(jì)劃開發(fā)周期為 2 年。由于整個(gè)投入的資金量并不大，因此第一年所有資金來源“公司自籌資金 3200 萬元”，用于土地購置的第一筆款、勘測設(shè)計(jì)、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備及交納部分政府規(guī)費(fèi)等并啟動項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并減輕開發(fā)資金壓力；第二年資 金主要來源商品房預(yù)售收入，陸續(xù)回籠資金并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動開發(fā)。這些因素，受當(dāng)?shù)氐恼?、?jīng)濟(jì)、社會等條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。假定本項(xiàng)目的總投資額不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)：銷售率為 70%的現(xiàn)金收入為11630 萬元，而項(xiàng)目的投資額為 10406 萬元，現(xiàn)金收入大于投資總額，因此該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)肯定小于 70%，證明項(xiàng)目是比較安全的。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 25 頁 共 41 頁 二、 敏感性分析 開發(fā)項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動的因素是建安成本以及項(xiàng)目的市場銷售價(jià)格水平。 基 準(zhǔn) 方 案 售價(jià)變動 建安成本 變動 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% 凈現(xiàn)值 2713 1401 2057 3369 4025 2776 2744 2682 2650 凈現(xiàn)值升降幅 48% 24% 24% 48% % % % % 投資利潤率 26% % % % % % % % % 投資利潤率 升降幅 48% % 24% % % % % % 當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將達(dá)到臨界點(diǎn)為零，此時(shí)如果再降價(jià)將會虧本；建安費(fèi)用上升 %，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將達(dá)到臨界點(diǎn)為零，此時(shí)如果再增加成本投入將會虧本。 由上分析可知，項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要來自于項(xiàng)目的銷售是否能夠達(dá)到預(yù)期的銷售價(jià)格，而整個(gè)建安成本對項(xiàng)目的影響將不大。因?yàn)椋陨弦蛩貙⒅苯訉?dǎo)致消費(fèi)者對該項(xiàng)目的認(rèn)同度和信任度，對整個(gè)后期的資金回籠和項(xiàng)目的達(dá)到自有資金的滾動開發(fā)有至關(guān)重要的因素。目前，所有的城市設(shè)計(jì)和造城運(yùn)動都必須遵循生態(tài)性原則，綠色城市設(shè)計(jì)已經(jīng)成為本世紀(jì)的造城運(yùn)動的主流，人類對健康的渴望，對綠色的向往，構(gòu)成了綠色城市設(shè)計(jì)的城市基礎(chǔ)；同時(shí)，對人本主義的理解也構(gòu)成城市設(shè)計(jì)生態(tài)性原則的最高詮釋。 第二、 融合性原則。令項(xiàng)目輕松融入縈縈翠色和廣袤的人文空間。外部的物質(zhì)構(gòu)造只是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的 形 ，而內(nèi)部文脈的延續(xù)與設(shè)計(jì)才是其 神 ，也是 居住城市所追求的 城市本源的東西。 第四、 層次性原則。明晰的空間層次格局，可以做到景觀資源利用的最大化，同時(shí)其本身也是一種空間上的景觀構(gòu)筑。城市各區(qū)域功能明確，城市的各主要功能節(jié)點(diǎn)布局合理，路網(wǎng)交通分布合理，通達(dá)性較為廣泛。 第六、 創(chuàng)新性原則。創(chuàng)新是在不破壞原有文脈、風(fēng)脈的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新 , 形成該項(xiàng)目獨(dú)有的不可復(fù)制的城市特色。這些突出的問題和現(xiàn)狀，直接影響到本案的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)定位。天元區(qū)作為株洲市民最認(rèn)可的居住區(qū)，已經(jīng)有不少在株洲 比較成功的項(xiàng)目推出，許多開發(fā)商也在努力尋求突破口，尋找同沿海城市物業(yè)同軌道的契機(jī)，“湘銀地產(chǎn)”、“海創(chuàng)”就是走在株洲住宅市場前列的開發(fā)者。 (一 )、環(huán)境，何去何從？ “綠化 =環(huán)境、綠化 =綠化率” 目前的株洲房產(chǎn)，當(dāng)談及環(huán)境市，條件反射的就是綠化。 這種偷換概念的等式，在株洲的房產(chǎn)市場中卻是隨處可見。在這里有些小區(qū)只要花每個(gè)平方 10 元就可以完成整個(gè)環(huán)境，可以想象這樣的綠化的內(nèi)容。另一方面，市場不斷成熟，操作趨向嚴(yán)謹(jǐn)化、規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭將從簡單打價(jià)格成本競爭轉(zhuǎn)向物業(yè)品質(zhì)的競爭，改善居住區(qū)環(huán)境，就是其中的一個(gè)重要因素。 (二 )、歐式、現(xiàn)代，誰更有生命力？ 時(shí)尚已經(jīng)成為簡約的時(shí)尚，后現(xiàn)代主義漸漸成為這個(gè)社會的主流。特點(diǎn)是采用古典羅馬柱式，建筑追求莊嚴(yán)、宏大的氣派，構(gòu)圖嚴(yán)謹(jǐn)、軸線對稱，主次分明，邏輯清晰，重形不重色，講求明確的幾何形組合，繪畫雕刻與建筑相互獨(dú)立而協(xié)調(diào)。本案正對天元區(qū)政府，只有追求建筑風(fēng)格與的周邊建筑風(fēng)格相似，才能使建筑更為和諧。同時(shí)也可避免了由于建筑形式上的雷同而使項(xiàng)目失去個(gè)性，難以跳出周邊的環(huán)境。 且看在“海創(chuàng) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 29 頁 共 41 頁 “小姐，這 1600 元的智能化費(fèi)是什么？” “是可視對講門禁系統(tǒng)。” “還有其他安防系統(tǒng)嗎，周界報(bào)警、窗磁、門磁什么的？” “有?。∧阆胙b另外再交錢。” 這是目前株洲房屋單價(jià)最高的房產(chǎn)“海創(chuàng)在她的嘴里感知到開發(fā)商的態(tài)度，智能化只是額外的，可選的。而購房者只為整個(gè)房產(chǎn)買單。 其實(shí)，株洲的二級房地產(chǎn)市場確實(shí)有很多問題，需要規(guī)范化的操作手法，表面上客戶享受著明明白白購房無上待遇，但實(shí)際上他們可能購買的將是未來的“十萬個(gè)為什么？” 二、本案設(shè)計(jì)理念 本案力求以差別化原則為設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，結(jié)合市場情況在不同環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)規(guī)劃中求異求新。由于工業(yè)化的發(fā)展而造成的環(huán)境污染使這里的居民深受其害。而株洲的房產(chǎn)開發(fā)卻仍基本保持著單純追求綠化率的現(xiàn)狀，為改變這一狀況，體現(xiàn)本案高品位的市場出發(fā)點(diǎn)，提出“泛環(huán)境”生活概念。由過去的內(nèi)向型 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 30 頁 共 41 頁 環(huán)境 (即環(huán)境地裝飾效果 )，向外向型環(huán)境 (即環(huán)境地功能性延伸性 )轉(zhuǎn)變。 在實(shí)現(xiàn)一定綠化率指標(biāo)的基礎(chǔ)上，從平面綠化向立體綠化拓展，實(shí)現(xiàn)綠化的跳躍性，將綠化與建筑融合在一起，實(shí)現(xiàn)一體化，無邊界性。 B、 小區(qū)綠化與內(nèi)部建筑物的相融性 通過空中綠化，增強(qiáng)綠化的縱深和層次，借助植物的延伸性，將綠化與建筑自然銜接。小區(qū)內(nèi)所有功能活動區(qū)均由植物作自然分隔。本案是否能夠制造一些坡地現(xiàn)象，使得居住者推窗見到的綠化，將不是止于家門前的一塊綠地，而是隱約起伏的動態(tài)綠化。 (1) 新實(shí)用主義的運(yùn)用 小區(qū)景觀小品， 與整個(gè) 萬平方米的空間來對比，實(shí)在微不足道。 秉持“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，小品選擇上多注重功能性，外觀處理上，對細(xì)部線條的勾畫更細(xì)致。本案的小品景觀應(yīng)當(dāng)有怎樣的唯一性？注重門前廣場、大門、中心花園這條中軸線的景觀資源，一方面要控制開發(fā)成本，一方面要追求新意，鑒于這兩方面考慮，充分利用景觀設(shè)計(jì)資源，可以邀請外籍園藝設(shè)計(jì)大師 ，為本案的小品景觀作設(shè)計(jì)規(guī)劃。在本案設(shè)計(jì)應(yīng)該區(qū)別當(dāng)?shù)匾恍潜P的集中小塊水池的水景設(shè)計(jì)方式，而使用枯水景觀，追求自然感覺。同時(shí)植物與水系很好的連通，澆灌時(shí)的水也有了雙重用途，既控制成本，又增添環(huán)境的觀賞性。 高安全系數(shù)生活 居住第一要求是安全，高安全系數(shù)住宅，無疑是對產(chǎn)品質(zhì)量無可爭議的保證。這一點(diǎn)在株洲尤為重要。具體建議如下： 因當(dāng)?shù)厥袌鰧Χ鄬幼≌南俣容^快，接受程度相對較高， 故小區(qū)內(nèi)建筑建議均采用多層建筑形態(tài)， 引入組團(tuán)，增加組團(tuán)間的變化，如架空、退臺式、洋房等元素 。 設(shè)地上停車場，并在部分架空建筑底層設(shè)車庫和自行車 停車庫。歐式景觀建筑為一條中軸，廣場、大門、花園、小品等一系列景觀的設(shè)置。 本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設(shè)在條狀的中部，并在兩端設(shè)輔助出入口。 建議結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用混合結(jié)構(gòu)， 即在考慮住宅功能性的基礎(chǔ)上又兼顧成本控制。完全作到歐式在實(shí)用性方面有一定的欠缺，因此整個(gè)項(xiàng)目將建筑分為景觀建筑與居住建筑兩塊進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，即 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。同時(shí)，部分觀景陽臺，可以考慮采用 局部鋼化玻璃陽臺隔板， 增加小區(qū)美觀性，提高小區(qū)品質(zhì)。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶多為成功人士，對房型空間要求更為苛刻。具體建議如下： （ 1） 房型面積安排： 2 房 1 廳 1 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì)： 90～ 105 平方米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì)： 110 平方米、 120 平方米、 130 平方米、 140 平方米 復(fù)式 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì) ： 160 平方米（躍層） （ 2） 房型配比 2 房 1 廳 1 衛(wèi) 30％ 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 60％ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 34 頁 共 41 頁 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 10％ 設(shè)計(jì)理由： A、 據(jù)在株洲的市場調(diào)查摸底，多以 130 平方米以上的大面積住房為主。100110 的房型在少數(shù)項(xiàng)目有推出，銷售率都在 90%以上；同時(shí)，傳統(tǒng)的家庭觀念的遠(yuǎn)離，小家庭的不斷出現(xiàn)也呼喚經(jīng)濟(jì)面積住宅的出現(xiàn)。 C、為了縮短市場消化時(shí)間 ，故而適度增加 2 房 1 廳的比例，力求先消化一部分住宅，緩解市場壓力，而由 3 房主力房型帶動市場影響力，通過小區(qū)的各項(xiàng)配套建設(shè)拉動需求。 具體建議如下： （ 1）、三表出戶 實(shí)現(xiàn)三表（水、電、煤）出戶自動計(jì)費(fèi)，已成為新型智能化住宅小區(qū)的特點(diǎn)之一。 三表出戶主要功能為： A、 保證住戶人身財(cái)產(chǎn)安全，免去上門抄表造成的麻煩； B、 方便管理，節(jié)省人力，便于交費(fèi)； C、 計(jì)量準(zhǔn)確，單據(jù)清晰，收費(fèi)合理； D、 遠(yuǎn)程斷水，斷電功能，杜絕拖欠現(xiàn)象。 管線設(shè)計(jì) （ 1）、建議小區(qū)所有管道及線路均暗裝 各類管線系統(tǒng)應(yīng)相對集中布置， 建議設(shè)立集中管井和水平管線區(qū)；室外電線采用埋地電纜線；電話線、電視線接收線均采用安裝入戶。 （五）、其他環(huán)境功能性配套設(shè)置 垃圾處理設(shè)施 建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置集中壓縮式垃圾收集站， 此設(shè)備不僅投入成本較低，而且為小區(qū)引入了環(huán)保概念。 污水處理設(shè)施 建議設(shè)置污水處理設(shè)備，集中排水。 雨水收集及灌溉 當(dāng)?shù)氐挠炅砍渑妫瑥墓?jié)能環(huán)保的角度考慮 建議增加雨水收集及灌溉系統(tǒng) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 36 頁 共 41 頁 四、開發(fā)建議 在株洲，根據(jù)市場的調(diào)研情況基本上 100%的住宅項(xiàng)目要到準(zhǔn)現(xiàn)房才能銷售。因?yàn)椋谥曛捱@樣一個(gè)簡單的房地產(chǎn)環(huán)境中是否能夠把房子造起來是老百姓評判開發(fā)商的唯一標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)闆]見到房子他們不敢買。因此，本案可以采用先造環(huán)境再建房屋的開發(fā)方式打破株洲當(dāng)?shù)氐膽T例，能夠提前完成銷售任務(wù)并為開發(fā)公司樹立良好的市場形象。屆時(shí)門前廣場、大門、主路、中心花園、以及小品將成為本項(xiàng)目的景觀中軸線。 附錄一： 湖南唐太宗貞觀元年，建寧并入湘潭。到南宋紹熙元年（公元 1190 年）正式定名為株洲。114176。 28176。 解放初期，株洲只是湘潭縣轄下的一個(gè)小集鎮(zhèn)。 株洲有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和 10 320 國道以及京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。千噸級船舶順湘江而行可直抵長江沿岸城市。 株洲屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季分明，雨量充沛、光熱充足，年平均氣溫 16176。 C， 年降水量 1200 多毫升，年均日照 1600 多小時(shí)， 無霜期在