【正文】 建議進(jìn)行本項目的開發(fā)建設(shè)。但是在本項目實施過程中，地價、銷售情況及建設(shè)成本等因素對投資收益的影響較大，應(yīng)嚴(yán)格控制這些方面的風(fēng)險。如果本項目分二期進(jìn)行開發(fā)，一期（約 9 萬平米）的建安、配套費及前期費用在銷售資金回籠前需要支付 萬元。 綜上所述，銷售價格和建設(shè)總成本都是本項目利潤變化的敏感因素，這兩個因素對本項目的投資利潤率的影響程度基本相同，當(dāng)銷售價格（或建設(shè)成本）每變化一個百分點，則所得稅前投資利潤率變化約 至 個百分點，所得稅后投資利潤率變化 至 個百分點。 中國最大管理資源中心 27 假設(shè)銷售價格不變 當(dāng)銷售價格 7470 元 /平方米時，假設(shè)銷售價格不變，建設(shè)總成本每增加 1%，則所得稅前利潤減少 萬元，所得稅前投資利潤率由 %降為 %，所得稅后投資利潤率由 %降為 %。 假設(shè)建設(shè)總成本不變 當(dāng)銷售價格 7470 元 /平方米時，假設(shè)單位成本費用不變，銷售價格每降低 1%，則所得稅前利潤減少 萬元，所得稅前投資利潤率由%降為 %，所得稅后投資利潤率由 %降為 %。 三、 敏 感性分析 本項目在銷售面積不變的情況下，利潤變化的敏感因素為銷售價格和建設(shè)總成本。故此 ，當(dāng)銷售價 中國最大管理資源中心 26 格為 7470 元 /平方米時，本項目盈虧平衡點為： 盈虧平 衡點 =總建設(shè)成本 /（總銷售收入 營業(yè)稅） =（ ） =% 即當(dāng)銷售價格為 7470 元 /平方米時，本項目如果實現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項目投資成本全部回收。按平均銷售價格 7470 元 /平方米計算，總銷售收入為： 萬元，營業(yè)稅為 萬元；按平均銷售價格 7020 元 /平方米計算，總銷售收入為： 萬元，營業(yè)稅為 萬元。樓面地價 =2189 元 /平米 130%= 元 /平米 土地成本 =樓面成本規(guī)劃建筑面積 = = 萬元 四、 建設(shè)總成本匯總表 序號 項目名稱 取費標(biāo)準(zhǔn) 計算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 一 土地成本 1 土地成本 預(yù)估 2 地下車庫部分土地出讓金 車庫面積 420 元 /平米 22750 平米 二 建安工程費（含土建、空調(diào)電梯設(shè)備、外裝修等費用） 1 住宅土建成本 2020 元 /平米 平米 2 地下車庫部分土建成本 1500 元 /平米 22750 平米 三 前期工程費 1 契稅 土地總價款的 3% 萬元 2 可行性研究費 預(yù)估 中國最大管理資源中心 23 序號 項目名稱 取費標(biāo)準(zhǔn) 計算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 3 工程地質(zhì)勘查費 建安工程造價的 3‰ 萬元 4 地籍測繪及購圖費 預(yù)估 5 建筑工程保險 建安工程造價的 2‰ 萬元 6 建筑工程設(shè)計費 建筑面積約 35元 /平米 平米 7 工程招投標(biāo)及標(biāo)底編制費 中標(biāo)價格的 ‰ 萬 元 8 建設(shè)工程許可證執(zhí)照費 建安工程造價的 1‰ 萬元 9 工程建設(shè)監(jiān)理費 建安工程造價的 4‰ 萬元 10 建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費 建安工程造價的 ‰ 萬元 11 實心粘土磚限制使用費 建筑面積約 14 元 /平米，不用粘土磚退 90% 平米 12 散裝水泥使用費 預(yù)估 13 市政技術(shù)方案咨詢費 預(yù)估 14 市政工程設(shè)計費 預(yù)估 15 用地性質(zhì)調(diào)整、環(huán)境及交通影響評估費 預(yù)估 16 防洪費 土地面積 20 元 /平米 平米 17 教育配套費 預(yù)估 四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施費 1 供電工程 地上建筑面積 30元 /平米 平米 2 供水工程 地上建筑面積 30元 /平米 平米 3 供熱工程 地上建筑面積 65元 /平米 平米 4 中水系統(tǒng) 地上建 筑面積 30元 /平米 平米 5 排污及雨水工程 地上建筑面積 40元 /平米 平米 6 小區(qū)道路及照明工程 預(yù)估 中國最大管理資源中心 24 序號 項目名稱 取費標(biāo)準(zhǔn) 計算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 7 小區(qū)安防及弱電系統(tǒng) 預(yù)估 8 天然氣系統(tǒng) 預(yù)估 9 綠化、廣場、景觀、圍墻 預(yù)估 10 運動設(shè)施建設(shè)費 預(yù)估 11 大市政接口費 預(yù)估 12 小區(qū)配套附屬設(shè)施建設(shè)費 預(yù)估 五 直接費用合計（一 +二 +三 +四） 六 不可預(yù)見費 直接費用的 1% 萬元 七 計提物業(yè)管理基金 建安成本的 2% 萬元 八 財務(wù)費用 預(yù)估 九 管理費用 直接費用的 % 萬元 十 銷售費用 銷售收入的 3% 萬元 建設(shè)總成本 五、 銷售收入估算 根據(jù)第五章第三節(jié)“價格定位”的分析，擬按照銷售率為 100%，住宅銷售均價分別為 7470 元 /平米和 7020 元 /平米來進(jìn)行銷售收入的估算。 中國最大管理資源中心 22 三、 土地成本 根據(jù)北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)表明，自 2020 年 2 月至今，通州區(qū)共招標(biāo)出讓土地 9 塊，其中位于梨園地區(qū)附近的土地 2 塊。用地性質(zhì)為住宅，規(guī)劃高度 80 米，建筑密度 40%，綠化率 30%。 二、 項目概況 本項目土地面積 131 畝（ 平米），其中建設(shè)用地 畝，代征地 畝。 第五章 投資估算 一、 投資估算范圍 本報告投資估算范圍包括：土地成本、前期工程費、建安工程費、配套工程費以及各種相關(guān)稅費 等。 控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。選擇景觀及樓層相對較差的戶型，制訂有競爭力的起價，吸引部分對園景花園一期、二期均價變化表2500350045005500650075002020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日2020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日2020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日2020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日2020年8月8日2020年12月8日2020年4月8日統(tǒng)計時間園景花園均價（元） 中國最大管理資源中心 21 價格很敏感的客戶。 如果按照 2020年北京市 住宅平均銷售 均價 同比去年上漲 20%計算（數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易所），則預(yù)計園景花園項目 2020 年均價為 7800元 /平方米，本項目以其價格的 9 折銷售，均價約為 7020 元。本項目在地理 位置、配套設(shè)施等方面都略遜于園景花園一期、二期項目，因此本項目的均價也應(yīng)在園景花園的均價基礎(chǔ)上做出一定的折讓。 根據(jù)上表中的數(shù)據(jù)可得“園景花園一期、二期均價變化表”如下： 中國最大管理資源中心 20 從均價變化表中可以得出，該項目 2020 至 2020 年度年均價年增長率為 %， 2020 至 2020 年度為 %， 2020 至 2020 年度為 %， 2020至 2020 年度為 %,2020 至 2020 年度為 30%。由于各競爭樓盤在戶型、樓盤類型、社區(qū)環(huán)境方面沒有明顯差異，因此選擇緊鄰本項目且容積率相近、地理位置類似的時尚橙堡和時尚街區(qū)（即園景花園一期、二期）作為對比樓盤。如果規(guī)劃的市政道路最終確定從本項目中穿過，則還可考慮在此市政道路兩側(cè)提供一些餐飲、服飾等商業(yè)機會。板樓應(yīng)為一梯兩戶，保證戶型的南北通透。 與其他競爭樓盤相比，本項目的容積率較高。綜合上述判斷，本項目的主力戶型定位為提供 50 至 120 平米的一居到三居的住宅。年輕夫妻（無子女或有年幼子女）多傾向選擇二居住宅，部分與父母同住（或準(zhǔn)備與父母同?。┑哪贻p夫妻還會考慮購買三居住宅 。 核心客戶數(shù)量 二、 功能定位 根據(jù)上述對本項目客戶群的